การละทิ้งการฝากประมูลที่ดินในเขตชานเมืองฮานอยครั้งใหญ่ หากไม่ป้องกัน ตลาดจะบิดเบือน

ผู้เชี่ยวชาญยก "บทเรียน" จากกรณีของเติน ฮวง มินห์ ยกเลิกมัดจำครั้งใหญ่ หลังจ่ายที่ดินราคาสูง

ตลาดต้องตกตะลึงอย่างต่อเนื่องจากราคาที่ชนะในการประมูลที่ดินในเขตชานเมืองฮานอย ในเขตอำเภอหว่ายดึ๊ก ราคาที่ดินที่ประมูลมีตั้งแต่กว่า 90 ถึง 133 ล้านดองต่อตารางเมตร ในเขตThanh Oai ราคาที่ดินที่ชนะการประมูลอยู่ที่ 51-100 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า

อย่างไรก็ตาม หลังจากการประมูลเสร็จสิ้น ผู้ชนะส่วนใหญ่ลงโฆษณาขายแต่ละล็อตในราคาส่วนต่าง 400 ล้านถึง 600 ล้านดอง ในช่วงพีค มีการขายต่อล็อตจำนวนมากในราคาสูงกว่าราคาประมูลถึง 800 ล้านดอง อย่างไรก็ตาม เพียงไม่กี่วันต่อมาส่วนต่างราคาก็ลดลงเหลือประมาณ 100-200 ล้านดอง

ไม่เพียงเท่านั้น หลังจากการประมูลเหล่านี้ ราคาที่ดินในตลาดโดยรอบก็พุ่งสูงขึ้นทันที 5-10 ล้านดองต่อตารางเมตร แม้ในเวลานั้นนายหน้าไม่กล้าที่จะซื้อเพื่อรอส่วนต่างราคาเนื่องจากพวกเขาคิดว่าราคาที่ดินสูงเกินไปเมื่อเทียบกับโครงสร้างพื้นฐานโดยรอบ

ที่น่าสังเกตคือ สถานการณ์การละทิ้งการฝากเงินเกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก ตัวอย่างเช่น การประมูลที่ดินจำนวน 68 แปลง ในพื้นที่โงบา หมู่บ้านถั่นทาน ตำบลถั่นกาว (เขตถั่นโอย ฮานอย) มีที่ดินเหลืออยู่ 55 แปลง พร้อมเงินมัดจำ รวมถึงแปลงที่ชนะการประมูลราคา 100.5 ล้านดองต่อตารางเมตร ในที่ดิน 13 แปลงที่ชำระเงินเต็มจำนวน ราคาสูงสุดอยู่ที่กว่า 55 ล้านดองต่อตรม.

นาย Dinh Minh Tuan ผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn ในภาคใต้ ให้สัมภาษณ์กับ ผู้สื่อข่าว Dan Tri ว่า เรื่องราวของการประมูลในฮานอยนั้นเป็นเพราะราคาที่ผู้ซื้อวางมัดจำไว้ในตอนแรกนั้นต่ำเกินไป ตัวอย่างเช่น ราคาเฉลี่ยของการเสนอราคาที่ประสบความสำเร็จบางรายการเป็น 30 ล้านดอง/ตรม. แต่ราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 7 ล้านดอง/ตรม. เท่านั้น นี่แสดงให้เห็นว่าราคาอินพุตนั้นง่ายเกินไป

นอกจากนี้อุปทานสินค้าสู่ตลาดยังมีน้อยเกินไป ทำให้ผู้ฝากเงินต้องการซื้อเพื่อโอน ในขณะเดียวกัน การอนุญาตให้โอนระยะสั้นยังก่อให้เกิดข้อจำกัดบางประการซึ่งส่งผลกระทบต่อตลาดโดยรวม

ต.ส. ดิงห์ เธียน ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐศาสตร์ กล่าวว่า ผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์จริงๆ มักจะใช้เวลาและความพยายามในการศึกษาเรื่องราคาที่ดินและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณนั้นอย่างละเอียดถี่ถ้วน การวางเงินมัดจำแสดงให้เห็นว่าพวกเขาต้องการซื้อจริงๆ

อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันการประมูลที่ดินบางแห่งในฮานอยมีการละทิ้งเงินมัดจำไปเป็นจำนวนมาก นายเฮียน กล่าวว่า คำถามที่ต้องถามคือ ผู้เข้าร่วมโครงการต้องการซื้อหรือทำลายนโยบายที่ถูกต้องของรัฐจริงหรือไม่?

เงินมัดจำถูกริบจากที่ดิน 55 แปลงในงานประมูลที่ดิน 68 แปลงในThanh Oai เมื่อวันที่ 10 สิงหาคม (ภาพ: Duong Tam)

“การประมูลที่ดินแสดงให้เห็นถึงความเปิดกว้างและโปร่งใส ซึ่งเป็นนโยบายที่ถูกต้องและสอดคล้องกับเศรษฐกิจตลาด รัฐบาลประมูลที่ดินโดยหวังว่าจะขายได้ในราคาที่เหมาะสมกับตลาด กลุ่มเป้าหมายคือผู้ที่มีความต้องการใช้ชีวิตหรือลงทุนในระยะยาวอย่างแท้จริง ไม่ใช่ผู้ที่เก็งกำไรเพื่อปรับราคาให้สูงขึ้น” นายเหยินกล่าว

นายเหียน กล่าวว่า การประมูลที่ดินในเขตชานเมืองฮานอยเมื่อเร็วๆ นี้พบสัญญาณผิดปกติ ผู้เสนอราคาสูงสุดที่ละทิ้งเงินฝากจำนวนมากก็มีส่วนรับผิดชอบต่อการรบกวนตลาดอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน เขายก "บทเรียน" จากการประมูลที่ดินของเตินฮวงมินห์ พร้อมด้วยรายละเอียดเกี่ยวกับการจ่ายราคาที่สูงลิ่วแล้วละทิ้งเงินมัดจำ ซึ่งสร้างเอฟเฟกต์ระลอกคลื่น โดยราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงมากใน Thu Thiem

“จากตรงนั้น ผมคิดว่าการประมูลราคาสูงครั้งล่าสุดและการริบเงินมัดจำนั้นเป็นการตั้งใจและคำนวณมาอย่างดี ไม่ใช่จ่ายราคาสูงเพียงอย่างเดียว บางทีการประมูลอาจสร้างกระแสฮือฮาในพื้นที่ที่พวกเขาเป็นเจ้าของที่ดินจำนวนมาก” นายเหียนกล่าว

หากปล่อยทิ้งไว้โดยไม่ตรวจสอบ พฤติกรรมการละทิ้งการฝากเงินอาจยังคงดำเนินต่อไป

เกี่ยวกับผลที่ตามมาของการเสนอราคาสูงแล้วสูญเสียเงินมัดจำ ดร. ดินห์ เธียน กล่าวว่า ประการแรก มันส่งผลกระทบต่อนโยบายการประมูลของรัฐ ประการที่สอง การประมูลดังกล่าวจะกลายเป็นเครื่องมือในการก่อกวนและบิดเบือนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่น ส่งผลให้เศรษฐกิจโดยรวมและตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบไปด้วย ขณะเดียวกันรัฐบาลก็พยายามรักษาเสถียรภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อส่งเสริมการพัฒนาเศรษฐกิจ

นายเฮียน กล่าวว่า หากไม่มีการดำเนินการที่เด็ดขาดเพื่อป้องกันการกระทำที่จ่ายเงินจำนวนมากแล้วสูญเสียเงินมัดจำ เหตุการณ์ดังกล่าวอาจเกิดขึ้นต่อไปในการประมูลอื่นๆ

นายดิงห์ มินห์ ตวน กล่าวเพิ่มเติมว่า หลังจากการประมูลที่สร้างกระแสในตลาด ไม่เพียงแต่ผู้ลงทุนเท่านั้น แต่ยังรวมถึงประชาชนทั่วไปที่จะนึกถึงราคา 100-130 ล้านดองต่อตารางเมตร ที่ห่างจากใจกลางเมืองฮานอย 25-30 กม. อีกด้วย เหตุการณ์สำคัญครั้งนี้ยังเป็นเหตุการณ์สำคัญที่ทำให้ราคาที่ดินในรัศมีนี้เพิ่มขึ้นผิดปกติ โดยไม่คำนึงถึงมูลค่าทางธุรกิจหรือมูลค่าการใช้ประโยชน์ที่เกิดขึ้น นอกจากนี้การประมูลครั้งต่อไปในพื้นที่อื่นๆ จะมีราคาสูงกว่ามาก

ราคาที่ชนะประมูลที่ไม่ปกติจะส่งผลตามมามากมายต่อผู้ซื้อบ้าน ธุรกิจการลงทุน และอาจจะส่งผลให้เกิดความไม่มั่นคงต่อตลาดโดยรวมได้ด้วย

โดยเฉพาะผู้ที่ต้องการซื้อบ้านจริงๆ จะพบว่าการซื้อบ้านในช่วงนี้เป็นเรื่องยากเนื่องจากผู้ขายจะขึ้นราคาเมื่อเทียบกับมูลค่าตลาด คนมีเงินจะแห่ไปซื้อที่ดินหวังจะทำกำไร นอกจากนี้ ผู้ที่ไม่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริงจะเน้นกระแสเงินสดไปที่อสังหาริมทรัพย์แทนที่จะหมุนเวียนไปกับกิจกรรมทางเศรษฐกิจอื่น คนที่ต้องการบ้านก็ไม่มีเงินพอจะซื้อ ในขณะที่คนมีเงินก็ซื้อที่ดิน

ผลที่ตามมาก็คือบริษัทลงทุนในประเทศและต่างประเทศจะประสบปัญหาในการอนุมัติพื้นที่มากขึ้นเมื่อดำเนินโครงการขนาดใหญ่ และเงินทุนก็จะเพิ่มขึ้นหลายเท่าตัวอีกด้วย

นอกจากนี้ ผลกระทบแบบระลอกคลื่นยังสามารถเกิดขึ้นทั่วทั้งตลาดและกลุ่มอื่นๆ ได้ด้วย ตัวอย่างเช่น โครงการอพาร์ทเมนท์ในใจกลางกรุงฮานอยจะมีราคาเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว บางครั้งอาจสูงถึง 100 ล้านดองต่อตารางเมตร เนื่องจากกองทุนที่ดินมีไม่เพียงพอ ความต้องการที่สูง และราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้น โครงการที่ดินก็อาจเพิ่มขึ้นอีก 300-400 ล้านดอง/ตรม... ความผันผวนเหล่านี้จะทำให้ตลาดอสังหาฯ ไม่มั่นคงในระยะสั้น

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าหากเราไม่ป้องกันสถานการณ์การเสนอราคาสูงเกินไปแล้วละทิ้งการวางเงินมัดจำ เหตุการณ์เช่นนี้ก็อาจเกิดขึ้นอีกได้ (ภาพ: Duong Tam)

ผู้เชี่ยวชาญรายนี้เน้นย้ำว่าหากไม่มีมาตรการรับมือระดับราคาทั่วไปจะเพิ่มขึ้น เพราะหลังการประมูลผู้คนจะจำไม่ได้อีกต่อไปว่ามีคนวางเงินมัดจำไว้กี่คน พวกเขาจำได้แค่ผลสุดท้ายและราคาสุดท้ายเท่านั้น ผู้คนต่างรู้สึกทึ่งกับราคาที่เพิ่มสูงขึ้นในพื้นที่นี้ ซึ่งส่งผลกระทบต่อตลาดโดยรวมอย่างแน่นอน

จำเป็นต้องมีการคว่ำบาตร

ในส่วนของมาตรการป้องกันนั้น ดร. นายดิงห์ เธียน กล่าวว่า การจัดการประมูลในท้องถิ่นจำเป็นต้องมีแผนงานที่เข้มงวดและปลอดภัย นอกจากนี้กระบวนการประเมินที่ดินเพื่อกำหนดราคาเริ่มต้นต้องอาศัยบริษัทผู้ประเมินเข้ามารับผิดชอบ ซึ่งราคาเริ่มต้นจะต้องเหมาะสมกับตลาด ดังนั้นการวางเงินมัดจำก่อนเข้าร่วมการประมูลจะต้องให้เหมาะสม

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ควรมีมาตรการห้ามหรือไม่อนุญาตให้ผู้ที่ละทิ้งการฝากเงินประมูลเข้าร่วมประมูลเป็นเวลาช่วงระยะเวลาหนึ่ง ก่อนการประมูลผู้จัดงานจะต้องคัดกรองเอกสารเช่นเดียวกับวิธีการประมูลอื่น นอกจากนี้แต่ละท้องถิ่นยังสามารถจัดทำแผนหรือระเบียบเพิ่มเติมให้เหมาะสมกับแต่ละสถานที่เพื่อให้เกิดประสิทธิภาพแก่รัฐและประชาชนอีกด้วย

นายดิงห์ มินห์ ตวน กล่าวว่า แนวทางแก้ไขคือการเพิ่มราคาปัจจัยการผลิตและจำกัดจำนวนผู้เข้าร่วม "เล่นเซิร์ฟ" ในขณะเดียวกัน หน่วยงานจัดการควรพัฒนามาตรการลงโทษ เช่น ปรับเป็นเงินมากกว่าเงินมัดจำ 2-3 เท่า เพื่อให้มั่นใจว่าผู้เข้าร่วมปฏิบัติตามภาระผูกพันของตน

นายเล ดินห์ จุง สมาชิกคณะทำงานวิจัยตลาด สมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ยังได้เสนอแนวทางแก้ปัญหาด้วย โดยกล่าวว่า จำเป็นต้องมีมาตรการในการกำหนดราคาเริ่มต้นให้สูงกว่าราคาปัจจุบัน นอกจากนี้ แทนที่จะต้องมัดจำ 20% ของราคาเริ่มต้นตามปกติ จะเพิ่มเป็นประมาณ 30-50% แทน จากนั้นผู้ที่ตั้งใจจะเข้าร่วมประมูลที่ดินด้วยเจตนาไม่ดีจะพิจารณา.

นอกจากนี้ ตามที่เขากล่าว เป็นไปได้ที่จะเรียกร้องให้ผู้ลงทุนโอนเงินประกันไปยังบัญชีของผู้จัดงาน หากผู้ลงทุนชนะการประมูล เงินประกันจะถูกเก็บไว้โดยผู้จัดงานเพื่อการชำระเงิน หากขาดเงิน จะมีการชำระเงินเพิ่มเติม

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vung-ven-ha-noi-khong-ngan-chan-se-meo-thi-truong-20240918131201640.htm