ปัญหาต่างๆ ในตลาดอสังหาฯ ยังรอการ 'แก้ไข' ด้วยกฎหมาย

การประชุมเชิงปฏิบัติการนี้จัดโดยสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNREA) ร่วมกับกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมและกระทรวงก่อสร้างในช่วงบ่ายของวันที่ 15 ตุลาคม ณ กรุงฮานอย

ดร.เหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNREA) ให้ความเห็นว่ากฎหมายทั้งสามฉบับที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ (กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์) ครั้งนี้ ล้วนมีกฎระเบียบที่ละเอียดและชัดเจนมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในแง่ของการกระจายอำนาจและการมอบอำนาจ อย่างไรก็ตาม จากการรับฟังความคิดเห็นจากภาคธุรกิจต่างๆ มากมาย VNREA ยังคงมีความหวังว่ากฎหมายดังกล่าวจะมีผลบังคับใช้ในเร็วๆ นี้ เพราะปัจจุบันมีปัญหาหลายๆ อย่างของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่รอการแก้ไขและคลี่คลายอยู่

“ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมจนถึงปัจจุบัน กฎหมายมีผลบังคับใช้มาเพียง 2 เดือนเศษเท่านั้น ยังไม่เพียงพอที่จะบังคับใช้บทบัญญัติใหม่ของกฎหมายได้อย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อบทบัญญัติของกฎหมายมีความซับซ้อนมากเป็นส่วนใหญ่ อย่างไรก็ตาม แม้จะมีความซับซ้อนและความท้าทายมากมาย กฎหมายก็ยังต้องได้รับการบังคับใช้และบังคับใช้อย่างจริงจัง” นายดิงห์เสนอแนะ

นายดิงห์ กล่าวว่า ขณะนี้ เมื่อเข้าไปตรวจสอบในพื้นที่ VNREA ตระหนักดีว่ายังมีหลายพื้นที่ที่ยังคงสับสนเกี่ยวกับการบังคับใช้กฎหมาย ดังนั้น อัตราการทำงานจึงต่ำมาก ตัวอย่างเช่น ในโครงการชดเชยการเวนคืนที่ดิน ธุรกิจต่างๆ สะท้อนว่าจะต้องจ่ายเงินชดเชย 100 เปอร์เซ็นต์ก่อนจึงจะสามารถเวนคืนที่ดินได้ แต่การทำเช่นนี้เป็นเรื่องยากมากและมีโครงการต่างๆ มากมายที่ได้รับการขัดขวาง

นอกจากนี้ยังมีประเด็นอื่นๆ เช่น การประมูล การเสนอราคา ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน เป็นต้น ดังนั้น VNREA หวังว่าในอนาคตอันใกล้นี้ กฎหมายฉบับใหม่จะถูกเผยแพร่และมีคำแนะนำเฉพาะเจาะจงสำหรับการบังคับใช้โดยเร็ว สิ่งนี้ต้องอาศัยความใส่ใจและความร่วมมือจากกระทรวงที่เกี่ยวข้อง

ประเด็นหนึ่งที่หลายธุรกิจสนใจและต้องตอบคือ ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การโอนส่วนหนึ่งของโครงการจะต้องได้รับอนุมัติจากหน่วยงานที่ตัดสินใจเกี่ยวกับนโยบายการลงทุนเพื่อให้สามารถโอนได้ หากการโอนกรรมสิทธิ์ส่วนหนึ่งของโครงการมีผลให้ขนาดพื้นที่โครงการเดิมของผู้โอนเปลี่ยนแปลงไปเกินกว่าร้อยละ 10 หรือ 30 ไร่ขึ้นไป จะเป็นกรณีที่ต้องปรับเปลี่ยนแนวทางการตัดสินใจลงทุนตามบทบัญญัติในมาตรา 41 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติที่ดินเอกชน

อย่างไรก็ตาม บริษัทฯ ได้ตั้งคำถามว่า หลังจากที่หน่วยงานผู้ตัดสินใจนโยบายการลงทุนอนุญาติให้โอนส่วนหนึ่งของโครงการตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แล้ว ผู้โอนต้องดำเนินการปรับนโยบายการลงทุนให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายการลงทุนหรือไม่

เกี่ยวกับเนื้อหานี้ นายหวู่ ดุย ดุง รองอธิบดีกรมควบคุมมลพิษ (กระทรวงก่อสร้าง) ยืนยันว่าการโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์บางส่วนหรือทั้งหมดนั้น มีโครงการ 2 ประเภทที่ต้องมีการปรับปรุง

ประการแรก ประเภทโครงการที่ได้รับการอนุมัตินโยบายการลงทุนและได้รับการคัดเลือกให้ลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการลงทุนจะต้องดำเนินการขั้นตอนการลงทุน เงื่อนไขยังเป็นไปตามมาตรา 40 แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กล่าวคือ สถานการณ์การโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ทุกกรณีต้องใช้บังคับตามมาตรา 40 ไม่ว่าจะเป็นการใช้บังคับตามกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หรือกฎหมายว่าด้วยการลงทุน หรือการโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทรัพย์สินของสถาบันการเงินก็ต้องใช้บังคับตามมาตรา 40 เช่นกัน

ต่อไปนี้ เมื่อมีการโอนบางส่วนหรือทั้งหมดของโครงการตามกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผู้รับโอนจะสืบทอดข้อกำหนดทั้งหมดของผู้ลงทุนเดิม หากโครงการไม่มีการเปลี่ยนแปลงใด ๆ เมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้ ก็ไม่จำเป็นต้องทำขั้นตอนการลงทุนใหม่ กรณีอื่นๆ ที่ต้องมีการปรับการลงทุนตามที่กฎหมายกำหนดก็ต้องปฏิบัติตามกฎหมายการลงทุน และขั้นตอนต่อไปที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย

“เรื่องนี้จัดการโดยระบบ 2 ระบบและหน่วยงาน 2 แห่งที่แตกต่างกัน แต่ควรเน้นย้ำว่าเมื่อโอนตามกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผู้ลงทุนจะรับมรดกเอกสารทางกฎหมายทั้งหมด (ในมาตรา 39 แห่งกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์) และจะไม่ต้องดำเนินขั้นตอนการลงทุนใหม่หากไม่มีการเปลี่ยนแปลงนโยบายการลงทุน” นายดุงวิเคราะห์

ดังนั้นประเภทโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ปฏิบัติตามกฎหมายการลงทุน ขณะนี้การโอนโครงการประเภทนั้นจะต้องปฏิบัติตามกฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วย ส่วนโครงการที่ดำเนินการตามกระบวนการอนุมัติตามกฎหมายการลงทุน หากโครงการดังกล่าวถูกโอนไปแล้วและมีการเปลี่ยนแปลงนโยบายการลงทุน กฎหมายการลงทุนจะถูกนำมาใช้

นาย Phan Duc Hieu สมาชิกถาวรคณะกรรมการเศรษฐกิจรัฐสภา กล่าวว่า การบังคับใช้กฎหมาย 4 ฉบับ ได้แก่ กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายการลงทุน เป็นสิ่งที่สำคัญมาก จำเป็นต้องมีทีมบังคับใช้กฎหมายทั้งสี่ฉบับนี้ เนื่องจากหากไม่มีแนวทางการบังคับใช้กฎหมายที่ชัดเจน กฎหมายเหล่านี้จะประสบความยากลำบากในการนำไปปฏิบัติจริง การนั่งเฉยๆ และแบ่งปันความกังวลจะไม่เกิดประสิทธิผล เนื่องจากความกังวลแต่ละอย่างจะอยู่ภายใต้เขตอำนาจของหน่วยงานที่แตกต่างกัน ดังนั้นจำเป็นต้องมีการประสานงานอย่างใกล้ชิดระหว่างฝ่ายที่เกี่ยวข้องเพื่อร่วมกันขจัดปัญหาให้กับธุรกิจและประชาชน

ที่มา: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-kho-khan-cua-thi-truong-bat-dong-san-van-cho-go-bang-luat/20241016071031584