Vietnam.vn - Nền tảng quảng bá Việt Nam

ปัญหาต่างๆ ในตลาดอสังหาฯ ยังรอการ 'แก้ไข' ด้วยกฎหมาย

Tạp chí Doanh NghiệpTạp chí Doanh Nghiệp16/10/2024


คำบรรยายภาพ
ภาพประกอบ: Tuan Anh/VNA

การประชุมเชิงปฏิบัติการนี้จัดโดยสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNREA) ร่วมกับกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมและกระทรวงก่อสร้างในช่วงบ่ายของวันที่ 15 ตุลาคม ณ กรุงฮานอย

ดร.เหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNREA) ให้ความเห็นว่ากฎหมายทั้งสามฉบับที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ (กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์) ครั้งนี้ ล้วนมีกฎระเบียบที่ละเอียดและชัดเจนมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในแง่ของการกระจายอำนาจและการมอบอำนาจ อย่างไรก็ตาม จากการฟังความคิดเห็นจากภาคธุรกิจต่างๆ มากมาย VNREA ยังคงคาดหวังว่ากฎหมายจะมีผลบังคับใช้ในเร็วๆ นี้ เพราะปัจจุบันมีปัญหาหลายๆ อย่างของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่รอการแก้ไขและคลี่คลายอยู่

“ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมจนถึงปัจจุบัน กฎหมายมีผลบังคับใช้มาเพียง 2 เดือนเศษเท่านั้น ยังไม่เพียงพอที่จะบังคับใช้บทบัญญัติใหม่ของกฎหมายได้อย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อบทบัญญัติของกฎหมายมีความซับซ้อนมาก อย่างไรก็ตาม แม้จะมีความซับซ้อนและความท้าทายมากมาย กฎหมายก็ยังต้องได้รับการบังคับใช้และบังคับใช้อย่างจริงจัง” นายดิงห์เสนอแนะ

นายดิงห์ กล่าวว่า ขณะนี้ เมื่อเข้าไปตรวจสอบในพื้นที่ VNREA ตระหนักดีว่ายังมีหลายพื้นที่ที่ยังคงสับสนเกี่ยวกับการบังคับใช้กฎหมาย ดังนั้น อัตราการทำงานจึงต่ำมาก ตัวอย่างเช่น ในโครงการชดเชยการเวนคืนที่ดิน ธุรกิจต่างๆ สะท้อนว่าจะต้องจ่ายเงินชดเชย 100 เปอร์เซ็นต์ก่อนจึงจะสามารถเวนคืนที่ดินได้ แต่มันเป็นเรื่องยากมากจึงทำให้หลายโครงการได้รับอุปสรรค

นอกจากนี้ยังมีประเด็นอื่นๆ เช่น การประมูล การเสนอราคา ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน เป็นต้น ดังนั้น VNREA หวังว่าในอนาคตอันใกล้นี้ กฎหมายฉบับใหม่จะถูกเผยแพร่และมีคำแนะนำเฉพาะเจาะจงสำหรับการบังคับใช้โดยเร็ว สิ่งนี้ต้องอาศัยความใส่ใจและความร่วมมือจากกระทรวงที่เกี่ยวข้อง

ประเด็นหนึ่งที่หลายธุรกิจสนใจและต้องตอบคือ ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การโอนส่วนหนึ่งของโครงการต้องได้รับอนุมัติจากหน่วยงานที่ตัดสินใจเกี่ยวกับนโยบายการลงทุนเพื่อให้สามารถโอนได้ หากการโอนโครงการส่วนหนึ่งมีผลให้ขนาดโครงการเดิมของผู้โอนเปลี่ยนแปลงไป (ลดลง) มากกว่าร้อยละ 10 หรือ 30 ไร่ขึ้นไป จะเป็นกรณีที่ต้องปรับเปลี่ยนแนวทางการตัดสินใจลงทุนตามบทบัญญัติในมาตรา 41 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติที่ดินเอกชน

อย่างไรก็ตาม บริษัทฯ ได้ตั้งคำถามว่า หลังจากที่หน่วยงานผู้ตัดสินใจนโยบายการลงทุนได้อนุญาติให้โอนบางส่วนของโครงการตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แล้ว ผู้โอนจะต้องดำเนินการปรับนโยบายการลงทุนให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายการลงทุนหรือไม่

เกี่ยวกับเนื้อหานี้ นายหวู่ ดุย ดุง รองอธิบดีกรมควบคุมมลพิษ (กระทรวงก่อสร้าง) ยืนยันว่าการโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์บางส่วนหรือทั้งหมดนั้น มีโครงการ 2 ประเภทที่ต้องมีการปรับปรุง

ประการแรก ประเภทโครงการที่ได้รับการอนุมัตินโยบายการลงทุนและได้รับการคัดเลือกให้ลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการลงทุนจะต้องดำเนินการขั้นตอนการลงทุน เงื่อนไขยังเป็นไปตามมาตรา 40 แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กล่าวคือ สถานการณ์การโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ทุกกรณีต้องใช้บังคับตามมาตรา 40 ไม่ว่าจะเป็นการใช้บังคับตามกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หรือกฎหมายว่าด้วยการลงทุน หรือการโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทรัพย์สินของสถาบันการเงินก็ต้องใช้บังคับตามมาตรา 40 เช่นกัน

ต่อไปนี้ เมื่อมีการโอนบางส่วนหรือทั้งหมดของโครงการตามกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผู้รับโอนจะสืบทอดข้อกำหนดทั้งหมดของผู้ลงทุนเดิม หากโครงการไม่มีการเปลี่ยนแปลงใด ๆ เมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้ ก็ไม่จำเป็นต้องทำขั้นตอนการลงทุนใหม่ ในกรณีอื่นๆ ที่ต้องมีการปรับการลงทุนตามที่กฎหมายกำหนด จะต้องปฏิบัติตามกฎหมายการลงทุน และขั้นตอนต่อไปที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย

“เรื่องนี้จัดการโดยระบบ 2 ระบบและหน่วยงาน 2 แห่งที่แตกต่างกัน แต่ควรเน้นย้ำว่าเมื่อโอนตามกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผู้ลงทุนจะรับมรดกเอกสารทางกฎหมายทั้งหมด (ในมาตรา 39 แห่งกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์) และจะไม่ต้องดำเนินขั้นตอนการลงทุนใหม่หากไม่มีการเปลี่ยนแปลงนโยบายการลงทุน” นายดุงวิเคราะห์

ดังนั้นประเภทโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ปฏิบัติตามกฎหมายการลงทุน ขณะนี้การโอนโครงการประเภทนั้นจะต้องปฏิบัติตามกฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วย ส่วนโครงการที่ดำเนินการตามกระบวนการอนุมัติตามกฎหมายการลงทุน หากโครงการดังกล่าวถูกโอนไปแล้วและมีการเปลี่ยนแปลงนโยบายการลงทุน กฎหมายการลงทุนจะถูกนำมาใช้

นาย Phan Duc Hieu สมาชิกถาวรคณะกรรมการเศรษฐกิจสภาแห่งชาติ กล่าวว่า การบังคับใช้กฎหมาย 4 ฉบับ ได้แก่ กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายการลงทุน เป็นสิ่งที่สำคัญมาก จำเป็นต้องมีทีมบังคับใช้กฎหมายทั้งสี่ฉบับนี้ เนื่องจากหากไม่มีแนวทางการบังคับใช้กฎหมายที่ชัดเจน กฎหมายเหล่านี้จะประสบความยากลำบากในการนำไปปฏิบัติจริง การนั่งเฉยๆ และแบ่งปันความกังวลจะไม่เกิดประสิทธิผล เนื่องจากความกังวลแต่ละอย่างจะอยู่ภายใต้เขตอำนาจของหน่วยงานที่แตกต่างกัน ดังนั้นจำเป็นต้องมีการประสานงานอย่างใกล้ชิดระหว่างฝ่ายที่เกี่ยวข้องเพื่อร่วมกันขจัดปัญหาให้กับธุรกิจและประชาชน



ที่มา: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-kho-khan-cua-thi-truong-bat-dong-san-van-cho-go-bang-luat/20241016071031584

การแสดงความคิดเห็น (0)

No data
No data

หัวข้อเดียวกัน

หมวดหมู่เดียวกัน

ตลาดภาพยนตร์เวียดนามเริ่มต้นอย่างน่าตื่นตาตื่นใจในปี 2025
ฟาน ดิงห์ ตุง ปล่อยเพลงใหม่ก่อนคอนเสิร์ต 'Anh trai vu ngan cong gai'
ปีท่องเที่ยวแห่งชาติเว้ 2568 ภายใต้แนวคิด “เว้ เมืองหลวงโบราณ โอกาสใหม่”
ทัพบกมุ่งมั่นซ้อมสวนสนามให้ 'สม่ำเสมอที่สุด ดีที่สุด สวยงามที่สุด'

ผู้เขียนเดียวกัน

มรดก

รูป

ธุรกิจ

No videos available

ข่าว

ระบบการเมือง

ท้องถิ่น

ผลิตภัณฑ์