โอกาสมากมายสำหรับนักลงทุนในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

ในบริบทนั้น ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดถือเป็นกลุ่มที่มีศักยภาพสำหรับนักลงทุนในปัจจุบัน เนื่องจากมีความต้องการสูง พร้อมด้วยระบบโครงสร้างพื้นฐานที่สมบูรณ์มากขึ้นเรื่อยๆ และนโยบายสนับสนุนการลงทุนที่น่าดึงดูดใจจาก รัฐบาล ในทางกลับกัน การประสานงานอย่างใกล้ชิดระหว่างภาคส่วนสาธารณะและเอกชนถือเป็นปัจจัยสำคัญในการแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

ความต้องการที่อยู่อาศัยมี “มหาศาล”

ในช่วงปี 2562-2566 ราคาอสังหาริมทรัพย์ใน ฮานอย เพิ่มขึ้นเฉลี่ยร้อยละ 6 ต่อปี และในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นร้อยละ 3 ต่อปี ในขณะที่รายได้ส่วนบุคคลเพิ่มขึ้นเพียงร้อยละ 4 และ 3 ตามลำดับ ช่องว่างที่เพิ่มขึ้นนี้ทำให้การเป็นเจ้าของบ้านเป็นเรื่องยากมากขึ้นกว่าเดิมสำหรับหลาย ๆ คน นอกจากนี้ อุปสรรคทางกฎหมาย ปัญหาของผู้พัฒนา และความล่าช้าในการออกนโยบายสนับสนุนที่อยู่อาศัยทำให้สถานการณ์มีความซับซ้อนมากขึ้น

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืนมักมีกลุ่มผลิตภัณฑ์ที่หลากหลาย โดยเฉพาะผลิตภัณฑ์ระดับ B และ C อย่างไรก็ตาม ทั้งในฮานอยและโฮจิมิน ห์ ซิตี้ อุปทานของที่อยู่อาศัยประเภทนี้อยู่ในภาวะขาดแคลนอย่างรุนแรง ความต้องการอพาร์ทเมนท์ประมาณ 50,000 ห้องต่อปี ซึ่งส่วนใหญ่มาจากคนที่มีรายได้ปานกลางและครัวเรือนที่มีคนหนุ่มสาว ยังไม่สามารถตอบสนองได้อย่างเต็มที่

นางสาวเกียง ฮวินห์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและ S22M ของ Savills Vietnam เปิดเผยว่าทั้งนครโฮจิมินห์และจังหวัดใกล้เคียง เช่น บิ่ญเซือง ด่งนาย และลองอัน ต่างก็ประสบปัญหาขาดแคลนที่อยู่อาศัย ในอนาคตอันใกล้นี้ นครโฮจิมินห์จะเผชิญกับโครงการระดับไฮเอนด์เพิ่มมากขึ้น ในขณะที่อุปทานที่อยู่อาศัยราคาประหยัดยังมีจำกัด ในทางตรงกันข้าม ฮานอยจะมุ่งเน้นไปที่การพัฒนาโครงการคลาส B ความไม่สมดุลนี้เกิดจากหลายปัจจัย เช่น การเติบโตของรายได้ กองทุนที่ดินที่มีจำกัด และต้นทุนที่ดินที่สูง รวมไปถึงขั้นตอนการบริหารจัดการที่ซับซ้อนในการอนุญาตโครงการพัฒนาใหม่

ชุดการสนับสนุนโครงสร้างพื้นฐานและนโยบาย

เนื่องจากการลงทุนของภาครัฐในโครงสร้างพื้นฐานคิดเป็นประมาณร้อยละ 6 ของ GDP รัฐบาลจึงได้ดำเนินโครงการขนาดใหญ่หลายโครงการ เช่น การสร้างถนน สะพาน สนามบิน และท่าเรือ ในเวลาเดียวกัน กฎหมายที่ดินปี 2024 ยังสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยมากขึ้นสำหรับการดำเนินโครงการเหล่านี้ วัตถุประสงค์หลักของโครงการเหล่านี้คือการปรับปรุงการเชื่อมต่อการขนส่งระหว่างจังหวัดและเมือง ลดระยะทางทางภูมิศาสตร์และเวลาการเดินทาง โดยเฉพาะระหว่างศูนย์กลางเมืองและเขตชานเมือง ด้วยเหตุนี้จึงจะสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมและการดึงดูดการลงทุน

“โมเดลการพัฒนาที่เน้นการขนส่งสาธารณะ (TOD) ซึ่งโดยทั่วไปคือระบบรถไฟฟ้าใต้ดิน ได้รับการพิสูจน์แล้วว่ามีประสิทธิผลในการแก้ปัญหาการจราจรและการจัดหาที่อยู่อาศัย โดยการเน้นพัฒนาพื้นที่รอบแนวรถไฟฟ้าใต้ดิน ความหนาแน่นของการก่อสร้างจะเพิ่มขึ้น อำนวยความสะดวกในการเดินทางและการเชื่อมต่อระหว่างพื้นที่ ในเวลาเดียวกัน การใช้เงินกองทุนที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าใต้ดินยังช่วยลดต้นทุนการลงทุน ส่งผลให้ประชาชนมีทางเลือกด้านที่อยู่อาศัยที่ราคาไม่แพง” นางสาวเกียง ฮวีญ กล่าวเสริม

การประกาศใช้กฎหมายใหม่ๆ เช่น กฎหมายที่ดิน 2024 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 2023 และกฎหมายที่อยู่อาศัย 2023 คาดว่าจะสร้างการเปลี่ยนแปลงเชิงบวกให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายฉบับใหม่เหล่านี้มีแนวโน้มที่จะปรับปรุงประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน ลดความซับซ้อนของขั้นตอนการบริหารจัดการ และสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยมากขึ้นสำหรับนักลงทุนในการเข้าร่วมในตลาด “โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 ได้ทำให้กระบวนการซื้อและขายบ้านง่ายขึ้น และในขณะเดียวกันก็ได้กำหนดระเบียบข้อบังคับที่ชัดเจนเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของบ้านของชาวต่างชาติ ดังนั้น ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของได้ถึง 30% ของจำนวนอพาร์ตเมนต์ทั้งหมดในอาคาร และไม่เกิน 250 หลังในหนึ่งเขต ระยะเวลาการเป็นเจ้าของคือ 50 ปี และสามารถขยายออกไปได้ อย่างไรก็ตาม ในกรณีที่แต่งงานกับพลเมืองเวียดนาม ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของบ้านได้อย่างถาวร” นางสาวเกียง ฮวีญ กล่าว

เพื่อแก้ไขปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยและป้องกันการเก็งกำไรที่ดิน กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2023 ได้ออกกฎหมายห้ามการแบ่งย่อยที่ดินที่อยู่อาศัยในเขตเมืองใหญ่ตั้งแต่วันที่ 31 มกราคม 2025 เป็นต้นไป ขณะเดียวกัน กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 ยังมีการปรับปรุงที่สำคัญ โดยเน้นที่การพัฒนาที่อยู่อาศัยในเขตเมืองใหญ่ นอกจากนี้ กฎบังคับการสงวนพื้นที่ 20% สำหรับโครงการเชิงพาณิชย์ก็ถูกยกเลิกไป ทำให้นักลงทุนมีโอกาสปรับเปลี่ยนพื้นที่ดังกล่าวให้กลายเป็นบ้านพักอาศัยสังคมได้ นักลงทุนในโครงการบ้านพักสังคมจะได้รับแรงจูงใจที่น่าดึงดูดมากมาย เช่น การใช้ที่ดินฟรี ไม่ต้องจ่ายค่าเช่าที่ดิน และโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยพิเศษ

ในการประชุมเชิงปฏิบัติการเมื่อเร็วๆ นี้ที่จัดขึ้นในนครโฮจิมินห์ นายฮา กวาง หุ่ง รองอธิบดีกรมการจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ (กระทรวงก่อสร้าง) กล่าวว่า ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ท้องถิ่นต่างๆ มีวิธีการต่างๆ มากมายในการดึงดูดธุรกิจ นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ และภาคส่วนเศรษฐกิจให้เข้ามามีส่วนร่วมในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคมอย่างแข็งขัน

โดยเฉพาะสถิติตั้งแต่ปี 2564 ถึงปัจจุบัน พบว่าใน 61/63 ท้องถิ่น มีโครงการบ้านพักอาศัยสังคมดำเนินกิจการ 619 โครงการ มีขนาด 561,800 หน่วย อย่างไรก็ตาม จนถึงปัจจุบัน มีโครงการที่สร้างเสร็จเพียง 79 โครงการเท่านั้น โดยมีปริมาณยูนิตรวม 40,600 ยูนิต โครงการที่เหลืออีก 128 โครงการได้เริ่มดำเนินการและอยู่ระหว่างการก่อสร้างโดยมีพื้นที่ประมาณ 112,000 ยูนิต นอกจากนี้ จำนวนโครงการที่ได้รับอนุมัติลงทุนแล้วมีจำนวน 412 โครงการ มีขนาดเกือบ 410,000 ยูนิต และอยู่ในระหว่างดำเนินการตามขั้นตอนเพื่อเริ่มการก่อสร้าง

ในบริบทนั้น ตามที่ผู้เชี่ยวชาญจาก Savills Vietnam กล่าว เราจำเป็นต้องมีโซลูชันที่ครอบคลุมโดยผสมผสานจุดแข็งของทั้งภาคส่วนสาธารณะและเอกชน เพื่อแก้ปัญหาด้านที่อยู่อาศัยที่เพียงพอและความสามารถในการซื้อของผู้คน ไม่มีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งสามารถแก้ไขปัญหาที่น่าหนักใจนี้ได้ ในทางกลับกัน งบประมาณของรัฐมีจำกัด และอัตราดอกเบี้ยก็สูง ทำให้การระดมทุนสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยของรัฐเป็นเรื่องยาก ภาคเอกชนยังเผชิญกับแรงกดดันด้านเงินเฟ้อต่อต้นทุนปัจจัยการผลิตอีกด้วย ดังนั้นความร่วมมือที่มีประสิทธิผลระหว่างสองฝ่ายจึงเป็นเรื่องเร่งด่วน

รัฐบาลท้องถิ่นควรมีนโยบายจูงใจที่เข้มแข็งเพื่อกระตุ้นให้เจ้าของที่ดินทำงานร่วมกันเพื่อสร้างพื้นที่อยู่อาศัยที่ยั่งยืนแห่งใหม่ โดยการใช้พื้นที่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด ร่วมกับสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางและพื้นที่สีเขียว เราสามารถแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยที่เร่งด่วนมากขึ้นได้บางส่วน การประสานงานอย่างใกล้ชิดระหว่างรัฐบาลและนักลงทุนจะเป็นกุญแจสำคัญในการนำแนวคิดเหล่านี้มาบรรลุผล

ที่มา: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-co-hoi-cho-nha-dau-tu-vao-phan-khuc-gia-nha-phai-chang/20240930110450535