เพราะเหตุใดการซื้อบ้านสวัสดิการสังคมจึงยังเป็นเรื่องยาก?

เน้นด้านที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

ดังนั้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ได้รับสิทธิพิเศษจากธนาคารเวียดนามเพื่อนโยบายสังคมที่ใช้กับสินเชื่อที่มียอดคงค้างเพื่อซื้อ เช่าซื้อบ้านพักอาศัยสังคม (NOXH) สร้างใหม่หรือปรับปรุงใหม่ และซ่อมแซมบ้านพักอาศัย คือ 4.8% ต่อปี ธนาคารนโยบายสังคมเป็นผู้รับผิดชอบโดยสมบูรณ์ต่อเนื้อหา ข้อมูล รายงาน และข้อเสนอ การตัดสินใจนี้จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 10 พฤษภาคม ถึง 31 ธันวาคม 2024

ก่อนหน้านี้ รัฐบาลยังประกาศแพ็คเกจสินเชื่อมูลค่า 120,000 พันล้านดองสำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยของรัฐด้วย ธนาคารพาณิชย์สี่แห่งให้สินเชื่อ ได้แก่ Agribank , BIDV, Vietcombank และ VietinBank โดยมีอัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 8.2 - 8.7% ต่อปี โดยลูกค้าสามารถกู้ยืมได้ในอัตราดอกเบี้ย 8.2%/ปี เป็นระยะเวลา 5 ปี และธุรกิจสามารถกู้ยืมได้ในอัตราดอกเบี้ย 8.7%/ปี เป็นระยะเวลา 3 ปี

ล่าสุด ผู้ว่าการธนาคารแห่งรัฐยังได้มอบหมายให้ธนาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ 4 แห่ง ได้แก่ Agribank, BIDV , Vietcombank และ VietinBank จัดทำแพ็คเกจสินเชื่อพิเศษเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัยทางสังคมในอัตราดอกเบี้ย 5% ต่อปี การตัดสินใจของธนาคารแห่งรัฐนี้จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2023 อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์ใช้ในปี 2023 สำหรับสินเชื่อคงค้างเพื่อสนับสนุนการซื้อบ้านภายใต้แพ็คเกจนี้ไม่มีความสัมพันธ์กับแพ็คเกจ 120,000 พันล้านดอง ในความเป็นจริงธนาคารพาณิชย์ได้นำแพ็คเกจสินเชื่อนี้มาใช้ตั้งแต่ปี 2013 โดยมีอัตราดอกเบี้ย 6% ต่อปี ภายในปี 2562 และ 2563 จะลดลงเหลือ 5% ต่อปี และคงอยู่ที่ 4.8% ต่อปี ตั้งแต่ปี 2564 จนถึงปัจจุบัน

Nhà ở xã hội ưu đãi sao vẫn khó mua? - Ảnh 1. — โครงการบ้านพักอาศัยสังคมหลายแห่งในนครโฮจิมินห์ต้องล่าช้าหลังจากการเริ่มการก่อสร้างเนื่องมาจากปัญหาทางกฎหมาย

ไม่เพียงแต่เงินทุนเท่านั้น เมื่อวันที่ 3 เมษายน 2023 รอง นายกรัฐมนตรี Tran Hong Ha ลงนามในมติที่ 338/QD-TTg ของนายกรัฐมนตรีอนุมัติโครงการลงทุนเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคมอย่างน้อย 1 ล้านหน่วยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในนิคมอุตสาหกรรมในช่วงปี 2021 - 2030 โครงการนี้มุ่งหวังที่จะพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมและที่อยู่อาศัยสำหรับคนงานในราคาที่เหมาะสมกับความสามารถในการซื้อของครัวเรือนที่มีรายได้ปานกลางและต่ำในเขตเมือง และสำหรับคนงานและคนงานในนิคมอุตสาหกรรมและเขตอุตสาหกรรมส่งออก คาดว่าภายในปี 2573 จำนวนอพาร์ทเมนท์ที่สร้างเสร็จแยกตามท้องถิ่นจะมีประมาณ 1,062,200 แห่ง โดยช่วงปี 2564 - 2568 จะมีการสร้างเสร็จประมาณ 428,000 ยูนิต เฟส 2025 - 2030 สร้างเสร็จแล้วประมาณ 634,200 ยูนิต

โดยข้อมูลจากกระทรวงก่อสร้าง ในไตรมาส 1 ปี 2566 มีโครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่อยู่ระหว่างการดำเนินการทั่วประเทศ 418 โครงการ มีขนาดการก่อสร้างประมาณ 432,400 หน่วย ปัจจุบันธนาคารพาณิชย์ที่ไม่ใช่ของรัฐยังได้รับการส่งเสริมให้เข้าร่วมแพ็คเกจสินเชื่อเพื่อการปล่อยสินเชื่อให้กับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้านพักอาศัยสังคมในแต่ละช่วงเวลาด้วย ในระดับท้องถิ่น รัฐบาลยังส่งเสริมโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจำนวนมหาศาลของประชาชน ถือได้ว่ากลุ่มบ้านพักอาศัยสังคมไม่เคยได้รับความสนใจและความพยายามเท่ากับปัจจุบันมาก่อน

มีเงินแต่ไม่มีบ้านจะซื้อ

แม้จะได้รับความสนใจเป็นอย่างมาก แต่ในความเป็นจริงแล้ว มีความขัดแย้งมากมายที่เกิดขึ้นในกลุ่มที่อยู่อาศัยทางสังคม นั่นคือมีเงินแต่ไม่มีบ้านพอที่จะซื้อ

นายเล ฮวง โจว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า ธนาคารนโยบายสังคมได้ยอมรับเมื่อเร็วๆ นี้ว่าแพ็คเกจสินเชื่อเพื่อซื้อและเช่าที่อยู่อาศัยสังคมในอัตราดอกเบี้ย 4.8% ต่อปี มีมูลค่าเกิน 11,000 พันล้านดอง เนื่องจากไม่มีผู้กู้ยืม เพราะไม่มีบ้านให้ซื้อ ในขณะเดียวกัน แพ็คเกจ 120,000 พันล้านดองนั้นเป็นเพียงแพ็คเกจสินเชื่อเชิงพาณิชย์พร้อมการสนับสนุนอัตราดอกเบี้ยสำหรับบุคคลและธุรกิจเท่านั้น ในระยะสั้นแพ็คเกจนี้เป็นประโยชน์ต่อนักลงทุนเพราะอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ถูกกว่าอัตราดอกเบี้ยเชิงพาณิชย์ในปัจจุบันซึ่งสูงถึง 12 – 15% ต่อปี แต่จนถึงขณะนี้ยังไม่พบธุรกิจที่จะปล่อยสินเชื่อเพราะยังไม่มีโครงการใดได้รับการอนุมัติ โครงการต่างๆ มากมายในนครโฮจิมินห์เริ่มดำเนินการมาเป็นเวลาหนึ่งปีแล้วแต่ถูก "ปกปิด" ไว้เนื่องจากปัญหาด้านขั้นตอน ไม่มีสินค้าก็แปลว่าคนไม่มีบ้านให้กู้ซื้อ

นายโจว กล่าวว่า แพ็คเกจ 120,000 พันล้านดองเป็นเพียงแพ็คเกจผ่อนคลายและไม่มีผลมากนักหากอัตราดอกเบี้ยสำหรับผู้ซื้อบ้านยังสูงอยู่ ซึ่งอยู่ที่ 8.2% ต่อปี ด้วยอัตราดอกเบี้ยเท่านี้ คนจนไม่กล้ากู้เงิน นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยคงที่ 8.2% จะมีผลใช้บังคับถึงวันที่ 30 มิถุนายนนี้เท่านั้น และตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคมเป็นต้นไป จะมีการประกาศอัตราดอกเบี้ยใหม่ทุก 6 เดือน แม้ว่าแพ็คเกจนี้จะใช้ได้เพียง 5 ปีสำหรับผู้ซื้อบ้านเท่านั้น แต่สำหรับนักลงทุนจะมีอายุถึง 3 ปี หลังจากช่วงเวลานี้ลูกค้าจะต้องเจรจากับทางธนาคารเพื่อกู้ยืมในอัตราดอกเบี้ยที่ตกลงกันไว้ซึ่งมีความเสี่ยงมากเกินไป ทั้งนี้ สำหรับประชาชนแล้ว การจ่ายเงินต้นและดอกเบี้ยภายใน 5 ปี ด้วยอัตราดอกเบี้ย 8.2% ต่อปี ถือเป็นภาระแล้ว

“กระทรวงก่อสร้างจำเป็นต้องยื่นขอสินเชื่อเพิ่มเติมอีก 110,000 พันล้านดอง โดยมีอัตราดอกเบี้ย 4.8 - 5% ต่อปี เช่นเดียวกับสินเชื่อ 30,000 พันล้านดองก่อนหน้านี้ อำนาจในการออกสินเชื่อนี้เป็นของคณะกรรมการถาวรของรัฐสภา แม้ว่าสินเชื่อนี้จะตอบสนองความต้องการก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม 1 ล้านยูนิตได้เพียง 30% เท่านั้น แต่ด้วยเงินทุนเริ่มต้นนี้ ธนาคารพาณิชย์สามารถระดมเงินทุนได้เพียงพอสำหรับดำเนินโครงการดังกล่าว” นายเล ฮวง โจว เสนอแนะ

นายฮวง ทู ทนายความจากสมาคมทนายความนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ปัญหาใหญ่ที่สุดในขณะนี้ก็คือ การเบิกจ่ายเงินแพ็กเกจสินเชื่อเหล่านี้ทำได้ยากเนื่องจากขาดโครงการ ปัญหาที่น่าหนักใจที่สุดก็คือ การปรับเปลี่ยนแผนงานโครงการบ้านพักอาศัยสังคมจากเดิมที่เป็นบ้านเพื่อการพาณิชย์ และนโยบายยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและไม่เก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคม ที่พักอาศัยสำหรับคนงาน หอพักนักเรียน บ้านพักสำหรับกองกำลังทหาร บ้านพักสาธารณะ บ้านพักเพื่อการจัดสรรใหม่ตามโครงการของรัฐ และการสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ใหม่ จนถึงขณะนี้ กฎหมายต่างๆ ยังไม่ได้กำหนดว่ากรณีใดบ้างที่ได้รับการยกเว้น กรณีใดบ้างที่ได้รับการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน สิ่งนี้ยังทำให้หน่วยงานของรัฐบาลท้องถิ่นเกิดความยากลำบากในการบังคับใช้กฎหมายโดย "ไม่ได้ตั้งใจ" อีกด้วย

นอกจากนี้ ตามข้อ ก วรรค 1 มาตรา 58 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 ผู้ลงทุนโครงการบ้านจัดสรรได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน ดังนั้นก่อนอื่นเลย หน่วยงานในพื้นที่จะต้องดำเนินการทางปกครองเพื่อกำหนดราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจงและประเมินราคาที่ดิน เมื่อมีค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินแล้ว คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดจะออกคำสั่งเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน จากนั้นจะออกคำสั่งให้ยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน ขั้นตอนนี้ยุ่งยาก ใช้เวลานาน ลำบาก และไม่จำเป็น

รัฐบาลได้ประกาศแพ็คเกจสินเชื่อพร้อมสิ่งจูงใจต่างๆ แต่ประชาชนและธุรกิจต่างๆ ยังคงพบว่าการเข้าถึงแพ็คเกจเหล่านี้เป็นเรื่องยากเนื่องจากหลายๆ เหตุผล ปัญหาที่ยากอีกประการหนึ่งคือในปัจจุบันขาดแคลนผลิตภัณฑ์บ้านพักอาศัยเพื่อสังคมให้ผู้คนสามารถกู้ยืมเพื่อซื้อ จึงจำเป็นต้องขจัดอุปสรรคทางกฎหมายออกไปเพื่อให้สามารถดำเนินโครงการต่างๆ ได้มากมาย ส่งผลให้มีบ้านเข้าสู่ตลาดเพิ่มมากขึ้น ยังจำเป็นที่จะต้องวิพากษ์วิจารณ์ท้องถิ่นหลายแห่งที่ลงทุนด้านที่อยู่อาศัยสังคมในทำเลที่ไม่เอื้ออำนวยจนไม่มีใครซื้อ เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้

นาย เล ฮวง โจว

หากยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับโครงการบ้านจัดสรร กฎหมายกำหนดให้ยกเว้นและไม่ต้องดำเนินการกำหนดราคาที่ดิน คำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน และยกเว้นค่าเช่าที่ดินตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่ดิน การทำเช่นนี้จะช่วยประหยัดเวลาให้กับธุรกิจได้มาก จากนั้นผลิตภัณฑ์บ้านพักอาศัยทางสังคมก็ได้รับการเปิดตัวสู่ตลาดอย่างรวดเร็ว และแพ็กเกจสินเชื่อก็ได้รับการเปิดใช้งาน

ทนาย ฮวง ทู

ลิงค์ที่มา