สาเหตุที่อุปทานที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์ลดลง

มีโครงการไม่มากนัก

นับตั้งแต่ต้นปี พ.ศ. 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ไม่ได้รักษาประสิทธิภาพไว้ได้เหมือนปีที่ผ่านๆ มา ในเกือบทุกกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นห้องชุด ที่ดิน วิลล่า ทาวน์เฮาส์ ฯลฯ อุปทานลดลงอย่างมาก และสภาพคล่องทางการตลาดไม่ต่อเนื่องอีกต่อไป

ตามรายงานตลาดของ CBRE Vietnam พบว่าจำนวนอพาร์ทเมนท์ใหม่ที่เปิดตัวในตลาดในนครโฮจิมินห์ในไตรมาสแรกของปี 2567 อยู่ที่ประมาณ 500 ยูนิต โดย 80 ยูนิตอยู่ในกลุ่มระดับไฮเอนด์ นับเป็นจำนวนอพาร์ทเมนท์ที่เปิดขายในไตรมาสน้อยที่สุดในรอบ 15 ปีที่ผ่านมาในเมืองนี้

ในการประชุมรายงานสถานการณ์การพัฒนาที่อยู่อาศัยในเมืองโดยกรมก่อสร้างนครโฮจิมินห์ (มีนาคม 2567) นายหวู่ อันห์ ดุง รองหัวหน้ากรมพัฒนาที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ กรมก่อสร้าง กล่าวว่าใน 2 เดือนแรกของปี กรมได้รับใบสมัคร 2 ใบเพื่อแจ้งคุณสมบัติในการระดมเงินทุน

อย่างไรก็ตาม หลังจากการตรวจสอบแล้ว ทั้งสองโครงการไม่มีคุณสมบัติ นอกจากนี้ ในไตรมาสแรกปี 2567 มีการอนุมัติโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนเพียง 1 โครงการเท่านั้น

โครงการที่อยู่ติดกับเขตที่ 1 ใจกลางเมืองโฮจิมินห์กำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง ขณะที่ทางการอนุมัติกระบวนการทางกฎหมาย

นายดุง ยังกล่าวอีกว่า ปัจจัยทางกฎหมายของโครงการมีผลอย่างมากต่ออุปทาน หลายโครงการที่ได้รับการอนุมัตินโยบายการลงทุนและการอนุมัติการลงทุนยังคงติดอยู่กับขั้นตอนที่เกี่ยวข้องกับภาระผูกพันทางการเงิน ที่ดิน การวางแผน และบางโครงการยังต้องทบทวนประเด็นทางกฎหมายของโครงการ แหล่งที่มาของที่ดิน ฯลฯ อีกด้วย

ดังนั้นเมื่อกรมก่อสร้างพิจารณาคุณสมบัติในการระดมเงินทุนแล้ว โครงการบ้านพักอาศัยในกรณีดังกล่าวก็จะไม่เป็นไปตามข้อกำหนด

นาย Luu Quang Tien รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยเศรษฐกิจ การเงิน และอสังหาริมทรัพย์ Dat Xanh Services กล่าวว่า ตลาดอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์เติบโตช้าลงในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เนื่องจากอุปทาน ราคาขาย และอัตราการดูดซับลดลง

“เมื่อพูดถึงปัญหาในตลาดในช่วงนี้ ประเด็นทางกฎหมายยังคงเป็นประเด็นที่ทำให้หลายโครงการ ‘ติดขัด’ นักลงทุนในปัจจุบันจำเป็นต้องชะลอและเปลี่ยนกลยุทธ์เพื่อดำเนินการตามกฎหมายให้ถูกต้องตามกฎหมาย ซึ่งส่งผลให้อุปทานเข้าสู่ตลาดได้จำกัด ทำให้กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในเมืองมีน้อยลงและอุปทานลดลงอย่างมาก” นายเตียนกล่าว

ยังคงมีที่ดินอีกมากสำหรับการพัฒนาโครงการโดยเอกชน แต่ขั้นตอนทางกฎหมายที่ล่าช้ามานานหลายปีทำให้เกิดการขาดแคลนอุปทานอสังหาริมทรัพย์

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เปิดเผยถึงปัญหาการขาดแคลนอุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ว่า ปัญหาที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประสบอยู่ร้อยละ 70 เกี่ยวข้องกับปัญหาทางกฎหมาย

ในเมืองเพียงเมืองเดียวมีโครงการอสังหาริมทรัพย์หลายสิบโครงการที่ "หยุดชะงัก" เนื่องจากปัญหาทางกฎหมาย และยังมีโครงการอีก 357 โครงการ (คิดเป็น 24.7%) ที่ "หยุดชะงัก" ซึ่งส่วนใหญ่เกิดจากปัญหาเกี่ยวกับแผนการชดเชย ซึ่งทำให้ผู้ลงทุนไม่สามารถเปิดตัวผลิตภัณฑ์ใหม่ๆ ได้ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

อพาร์ทเมนต์ราคาถูกเริ่มหายากมากขึ้น

ตามการวิจัยของ Nguoi Dua Tin ตั้งแต่ปลายปี 2023 จนถึงปัจจุบัน ในนครโฮจิมินห์ มีนักลงทุนเพียงไม่กี่ราย เช่น Nha Khang Dien กลุ่มน้ำหลง; บริษัทเดียนฟุกทาน…นำผลิตภัณฑ์ออกสู่ตลาดเพื่อจำหน่าย

กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่เป็นอพาร์ทเมนท์ที่ได้รับการเตรียมไว้อย่างถูกต้องตามกฎหมายมานานหลายปีก่อนเปิดตัวสู่ตลาด อย่างไรก็ตามราคาของผลิตภัณฑ์เหล่านี้ก็สูงเช่นกัน

นางสาว Giang Huynh รองผู้อำนวยการและหัวหน้าฝ่ายวิจัยตลาดและ S22M ของ Savills Vietnam ให้ความเห็นว่า ปัจจุบันตลาดนครโฮจิมินห์ไม่มีสินค้าที่มีมูลค่าต่ำกว่า 2 พันล้านดองอีกต่อไปแล้ว และ 90% ของธุรกรรมอยู่ในกลุ่มสินค้าที่มีมูลค่าตั้งแต่ 2,000-5,000 ล้านดองต่อหน่วย

นักลงทุนจำนวนมากกำลังมองหาซื้อโครงการระดับกลาง

ตามข้อมูลของ Savill ในช่วงปี 2567 - 2569 จำนวนอพาร์ตเมนต์ราคา 2,000 - 5,000 ล้านดองจะเริ่มมีน้อยลง โดยอุปทานจะมุ่งเน้นไปที่กลุ่มราคา 3,000 - 5,000 ล้านดอง/อพาร์ตเมนต์เป็นหลัก ในบริเวณเมือง Thu Duc (นครโฮจิมินห์) ยังมีอพาร์ทเมนท์ขายในราคาตั้งแต่ 7,000-10,000 ล้านบาทอีกด้วย

คุณ Nguyen Viet Hung กรรมการผู้จัดการบริษัท Westland Trading Joint Stock Company เปิดเผยกับ Nguoi Dua Tin ว่า “ปัจจุบันอุปทานของอพาร์ทเมนท์ รวมถึงผลิตภัณฑ์ที่ดินและทาวน์เฮาส์ในนครโฮจิมินห์กำลังชะลอตัวลง ซึ่งเกิดขึ้นในช่วง 2 ถึง 3 ปีที่ผ่านมา

เพื่อให้โครงการเสร็จสมบูรณ์ จะต้องผ่านขั้นตอนทางกฎหมายหลายขั้นตอน ใช้เวลานาน และมีค่าใช้จ่ายมากมาย จึงทำให้ราคาขายผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้น ในปัจจุบันการหาอพาร์ทเม้นท์ราคาถูกราคาไม่เกิน 2 พันล้านบาท ในเขตเมืองถือเป็นเรื่องหายากมาก สินค้ารองก็ผ่านระดับราคาใหม่แล้ว ดังนั้นการซื้อบ้านก็จะกลายเป็นเรื่องยากมากขึ้นเรื่อยๆ

โครงการทาวน์เฮาส์และอพาร์ทเมนท์ระดับกลางราคาไม่เกิน 2.5 พันล้านบาท กระจุกตัวอยู่ในพื้นที่โดยรอบนครโฮจิมินห์

โดยนายหุ่ง กล่าวว่า ปัจจุบันผู้ที่ต้องการซื้อบ้านต่างก็เปลี่ยนกลยุทธ์ เช่น หันไปหาที่อยู่อาศัยในพื้นที่ใกล้เคียง เช่น ลองอัน บิ่ญเซือง ด่งนาย... ที่มีราคาที่จับต้องได้มากขึ้น

ราคาอพาร์ทเม้นท์และผลิตภัณฑ์อสังหาฯ ในบริเวณนี้มีราคาต่ำกว่าในเมือง และสถานะทางกฎหมายก็มั่นคงและได้มาตรฐานมากกว่า

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/nguyen-nhan-nguon-cung-nha-o-tai-tphcm-giam-a668146.html