อยากลงทุนต้องมีเงินอย่างน้อย 1.5 พันล้านดองใช่ไหม?

ตลาดอสังหาริมทรัพย์หลายกลุ่มยังคงซบเซา แต่ราคาอพาร์ทเมนต์ในฮานอยกลับมีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยราคาเพิ่มขึ้นปีละ 13% ราคาค่าเช่าอพาร์ทเมนท์เฉลี่ยในฮานอยเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.5 เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา

นายทราน กวาง จุง ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาธุรกิจ บริษัท วันฮอสซิ่ง กล่าวว่า การลงทุนในอพาร์ทเมนท์ให้เช่าในฮานอยยังคงเป็นช่องทางการลงทุนที่น่าสนใจในเวลานี้

ให้เช่าอพาร์ทเม้นท์ กำไรสูง ลงทุนขั้นต่ำ 15,000 ล้านบาท รูปที่ 1 — คุณทราน กวาง จุง ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาธุรกิจ วันฮอสซิ่ง (ภาพ : ม.ล.)

เมื่ออัตราดอกเบี้ยของธนาคารลดลงและนโยบายต่างๆ มากมายส่งเสริมการฟื้นตัว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็เริ่มต้อนรับกระแสเงินทุนไหลกลับมา นักลงทุนกำลังนำเงินทุนจำนวนมากที่ไหลเวียนเข้าสู่ช่องทางอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ในความคิดของคุณ เหตุใดจึงเชื่อว่าช่องทางการลงทุนนี้จะสร้างผลกำไรในระยะยาว?

- จากการสำรวจประชากรในปี 2019 คาดว่าประชากรของกรุงฮานอยจะเพิ่มขึ้นประมาณ 200,000 คนต่อปี ซึ่งเทียบเท่ากับอำเภอขนาดใหญ่ คนส่วนใหญ่เช่าบ้าน ทำให้มีความต้องการบ้านเช่าในฮานอยสูง เมื่อปี 2019 ประเทศเวียดนามมีแรงงานต่างด้าวทำงานอยู่ประมาณ 120,000 คน และจำนวนนี้เพิ่มขึ้นเฉลี่ยร้อยละ 17 ต่อปี

ราคาค่าเช่าอพาร์ทเมนท์โดยเฉลี่ยในฮานอยอยู่ที่ประมาณ 10 ล้านดองต่อเดือน ซึ่งค่าเช่าเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 4.5% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว ดังนั้นจะเห็นชัดว่าผลผลิตของกลุ่มอพาร์ตเมนต์มีโอกาสเติบโตสูงเสมอ เนื่องจากอุปทานมีน้อยกว่าอุปสงค์

ปัจจุบันอพาร์ตเมนต์มีความต้องการเช่าสูง อย่างไรก็ตาม ยังมีมุมมองว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทอพาร์ตเมนต์เป็นสินทรัพย์เชิงลบ และจะค่อยๆ สูญเสียมูลค่าในอนาคต คุณเห็นด้วยกับมุมมองนี้หรือไม่?

- นักลงทุนในอพาร์ตเมนต์ให้เช่าต้องกังวลกับสองประเด็น ประเด็นแรกคือต้นทุนเงินทุนอาจเพิ่มขึ้นในอนาคตหรือไม่ และประเด็นที่สองคือกระแสเงินสดจากการเช่าจะเป็นอย่างไร เมื่อพิจารณาจากราคาและอัตรากำไรขั้นต้นของอพาร์ทเมนท์ประเภทให้เช่าแล้ว อพาร์ทเมนท์ในฮานอยมีอัตรากำไรขั้นต้นจากการเช่าสูงที่สุดในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์

ในฮานอย กำไรจากการให้เช่าอพาร์ทเมนท์ในปี 2022 อยู่ที่ 4.4% สูงกว่าผลตอบแทนจากการให้เช่าบ้านติดถนนถึง 1.7 เท่า เพียงบริเวณตะวันตกของฮานอย กำไรจากการเช่ามีตั้งแต่ 5% ถึง 6%

ด้วยอัตราผลตอบแทนนี้ เจ้าของอพาร์ทเมนต์สามารถหลีกเลี่ยงภาวะเงินเฟ้อได้ประมาณ 4 - 4.5% ต่อปี หากถือเงินสด และยังได้รับกำไรจากเปอร์เซ็นต์ของการเพิ่มขึ้นของมูลค่าทุนในอนาคตอีกด้วย เช่นเดียวกับในฮานอย ตั้งแต่ปี 2018 - 2022 ราคาอพาร์ทเมนท์เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 13% ต่อปี

จากการสังเกตของเขา ในฮานอย พื้นที่ใดมีศักยภาพในการให้เช่าที่ดี? ทำไม

- พื้นที่ภาคตะวันตกดึงดูดผู้เช่าได้เป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะอาคารในโครงการ Vinhomes Smart City ที่มีอัตราผลตอบแทนจากค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 5.5% สูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดทั้งหมด (ประมาณ 4.4%) แสดงให้เห็นว่ากระแสเงินสดจากการเช่าของมหานครแห่งนี้มีสูงกว่าโครงการอื่นๆ ในพื้นที่

สาเหตุที่ภาคตะวันตกมีการเติบโตดีนั้นเกี่ยวข้องกับปัจจัยหลายประการ ประการแรก รัฐบาลอนุมัติให้หน่วยงาน กรม กระทรวง ต่างๆ ของภาคตะวันตกทั้งหมด อาคารสถานทูตสหรัฐฯ ที่ลงทุน 1.2 พันล้านดอลลาร์บนถนน Pham Van Bach เริ่มก่อสร้างในเดือนเมษายน 2023 เช่นกัน ในอนาคตจะมีการจัดตั้งสำนักงานตัวแทนของหน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับสหรัฐอเมริกา โดยมุ่งเน้นในพื้นที่ดังกล่าวมากขึ้น

ในภาคตะวันตก โครงการบางส่วนในพื้นที่นี้เป็นที่ต้องการมากที่สุดในกลุ่มการให้เช่า ผู้เช่าชาวต่างชาติจำนวนมากยินดีที่จะจ่ายเงิน 1,000 - 2,000 เหรียญสหรัฐสำหรับที่พักซึ่งไม่ใช่เรื่องใหญ่

โดยทั่วไปพื้นที่ที่มีชาวต่างชาติเช่าจะมีราคาค่าเช่าดี ซึ่งหมายถึงระดับราคาในพื้นที่นั้นก็จะเพิ่มขึ้นด้วย และเมื่อค่าเช่าเพิ่มขึ้นก็หมายความว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ที่นั่นก็จะเพิ่มขึ้นตามไปด้วย นั่นคือตรรกะของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย

ให้เช่าอพาร์ทเม้นท์ กำไรสูง ลงทุนขั้นต่ำ 15,000 ล้านบาท รูปที่ 2 — เพื่อลงทุนในอพาร์ตเมนท์ให้เช่า ลูกค้ายังต้องมีเงินทุนขั้นต่ำ 1.5 พันล้านบาทขึ้นไป (ภาพ : ซีพี)

ความสามารถทางการเงินของนักลงทุนแตกต่างกัน คุณคิดว่าอพาร์ทเมนท์ประเภทไหนให้เช่าง่ายที่สุด? นักลงทุนต้องมีเงินทุนเท่าใดเพื่อลงทุนในอพาร์ทเมนท์ให้เช่า?

- อพาร์ตเมนต์สตูดิโอและ 1 ห้องนอนสำหรับคนโสดอายุน้อย และอพาร์ตเมนต์ 1 ห้องนอน + 2 ห้องนอน เหมาะสำหรับผู้เช่าจำนวนมาก รวมทั้งครอบครัวที่มีคู่สมรสและลูกเล็ก ส่วนชนชั้นสูง เช่น ผู้เชี่ยวชาญอาวุโส ที่ปรึกษา หรือ CEO ของบริษัทที่พาภรรยาและลูกมาทำงาน ก็มักจะเลือกเช่าวิลล่า เพนท์เฮาส์... เพื่อลงทุนในอพาร์ตเมนต์ให้เช่า ลูกค้ายังต้องมีเงินทุนขั้นต่ำ 1.5 พันล้านบาทขึ้นไป มูลค่าของอพาร์ทเมนท์และการลงทุนด้านเฟอร์นิเจอร์ให้เช่าที่แตกต่างกัน มูลค่าสุทธิก็จะแตกต่างกันด้วยเช่นกัน

ในบรรดารูปแบบการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ เช่น การเล่นเซิร์ฟ หรือ ถือครองระยะยาว เพราะเหตุใดการลงทุนเพื่อเช่าจึงเหมาะสมที่สุดในเวลานี้ครับ?

- ฉันคิดว่านี่เป็นเรื่องราวเกี่ยวกับความคาดหวังของลูกค้าในแต่ละช่วงเวลา นักลงทุนที่ชาญฉลาดจะรู้ว่าแทนที่จะนำไข่ทั้งหมดใส่ตะกร้าใบเดียว พวกเขาควรนำไข่ไปใส่ตะกร้าหลายใบ พวกเขาควรมีผลิตภัณฑ์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว เพื่อที่ในอนาคตพวกเขาจะได้กำไรจากการเพิ่มขึ้นของเงินทุนเท่านั้น แต่สำหรับประเภทนี้ผู้ลงทุนจะต้องซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ดีและมีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจน

ส่วนคนที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าจำนวนหนึ่งซึ่งมีกระแสเงินสดเข้าออกทุกเดือนนั้น พวกเขามีจุดประสงค์ที่ชัดเจนมาก เช่น จะนำเงินไปเรียนให้ลูก เพื่อใช้รายเดือนหลังเกษียณ ท่องเที่ยว... นอกจากนี้ยังมีคนที่คิดลงทุนแบบมีระบบมาก โดยสร้างเครือข่ายอพาร์ตเมนต์ในหลายโครงการ แต่ละโครงการมียูนิตประมาณ 3 - 5 ยูนิต เพื่อสร้างกระแสเงินสดรายเดือนประมาณ 300 - 500 ล้าน

ในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ สิ่งสำคัญคือมูลค่าสินทรัพย์ อสังหาฯที่สามารถสร้างกระแสเงินสดได้ก็คืออสังหาฯ ดังนั้นไม่สำคัญว่าคุณจะมีทรัพย์สินเท่าไร สิ่งสำคัญคือกระแสเงินสดที่คุณได้รับจากอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นอย่างไร

ขอบคุณสำหรับการสนทนา!

แหล่งที่มา