ปูทางให้ธุรกิจเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ท

อสังหาฯรีสอร์ทเริ่มชะลอตัว

ตามสถิติของสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VnREA) ปัจจุบันมีโครงการอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทประมาณ 239 โครงการทั่วประเทศ โดยมูลค่าประเมินโครงการคอนโดเทลอยู่ที่ประมาณ 297,128 พันล้านดอง โครงการวิลล่ามีมูลค่าประมาณ 243,990 พันล้านดอง และโครงการอาคารพาณิชย์มีมูลค่าประมาณ 154,245 พันล้านดอง มูลค่ารวมของผลิตภัณฑ์ทั้งสามนี้อยู่ที่ประมาณ 681,886 พันล้านดอง หรือเทียบเท่า 30,000 ล้านเหรียญสหรัฐฯ

อย่างไรก็ตาม หลังจากช่วงเวลาแห่งการพัฒนาที่ร้อนแรงในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ส่วนนี้กลับเริ่มชะลอตัวลง ตลาดแทบจะหยุดชะงัก โดยมีปริมาณการซื้อขายเพียงเล็กน้อย

ตามการสำรวจล่าสุดของสถาบันวิจัยอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม พบว่าปัจจัยที่ขัดขวางความเร็ว ขนาด และความมุ่งมั่นที่จะมีส่วนร่วมในตลาดอสังหาริมทรัพย์การท่องเที่ยวและรีสอร์ทของเวียดนาม ได้แก่ ปัจจัยทางเศรษฐกิจและการเงินคิดเป็น 30% ปัจจัยทางกฎหมายคิดเป็น 50% และปัจจัยอื่นๆ คิดเป็น 20%

ในการกล่าวสุนทรพจน์ที่การประชุมเชิงปฏิบัติการทางวิทยาศาสตร์เรื่อง “การแก้ไขกฎหมายที่ดิน: การสร้างที่ดินเพื่อการท่องเที่ยว” ในเช้าวันที่ 19 ตุลาคม ดร. Can Van Luc หัวหน้าคณะนักเศรษฐศาสตร์ของ BIDV และผู้อำนวยการสถาบันฝึกอบรมและวิจัย BIDV ยังได้ชี้ให้เห็นอีกด้วยว่า ปัจจุบัน นโยบายที่มีความสำคัญและการลงทุนที่เพิ่มขึ้นในโครงสร้างพื้นฐานด้านการท่องเที่ยวได้รับการกำหนดไว้ในเอกสารหลายฉบับของพรรคและรัฐ รวมถึงภาคอุตสาหกรรมด้วย

อสังหาฯ - ปูทางให้ธุรกิจเข้าถึงอสังหาฯรีสอร์ท — ต.ส. Can Van Luc พูดในงานสัมมนา

อย่างไรก็ตาม นโยบายเหล่านี้ยังไม่ได้ถูกนำมาปฏิบัติให้เป็นแนวทางแก้ปัญหาที่เป็นหนึ่งเดียว ก้าวหน้า และเฉพาะเจาะจง เพื่อพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการท่องเที่ยวอย่างสอดประสานและยั่งยืน

นายลุค กล่าวว่า นโยบายที่ให้สิทธิพิเศษแก่อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวไม่ได้ถูกระบุไว้ชัดเจนในกฎหมายและข้อบังคับที่เกี่ยวข้องหลายฉบับ กรอบกฎหมายในการจัดสรรที่ดินเพื่อโครงการพัฒนาการท่องเที่ยวยังคงมีข้อบกพร่องอยู่มาก และระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับการอนุญาตและโอนสิทธิการถือครองที่ดินและทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการการท่องเที่ยว (คอนโดเทล อาคารพาณิชย์ ฯลฯ) ยังคงไม่สมบูรณ์และไม่สอดคล้องกัน

ที่จริงแล้ว ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา คุณลุคประเมินว่าอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวของเวียดนามมีการพัฒนาที่มั่นคงพร้อมด้วยความสำเร็จอันน่าพอใจหลายประการ แต่ก็ยังไม่เทียบเท่ากับศักยภาพ

“อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวยังคงมีข้อบกพร่องและข้อจำกัดมากมาย โดยเฉพาะโครงสร้างพื้นฐานด้านบริการการท่องเที่ยว ซึ่งจำเป็นต้องได้รับการแก้ไขอย่างเร่งด่วน เพื่อให้เวียดนามสามารถอยู่ใน 30 ประเทศที่มีขีดความสามารถการแข่งขันด้านการท่องเที่ยวสูงสุดของโลกภายในปี 2030 ตามเป้าหมายที่ตั้งไว้” นายลุค กล่าว

จำเป็นต้องเปลี่ยนกลไกการเข้าถึงที่ดิน

เพื่อเอาชนะข้อจำกัดและพัฒนาอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวในช่วงเวลาข้างหน้านี้ ดร. Can Van Luc เชื่อว่าจำเป็นต้องมีการคิดสร้างสรรค์และฉันทามติที่เข้มแข็งของระบบการเมืองทั้งหมดตั้งแต่ระดับส่วนกลางไปจนถึงระดับท้องถิ่น กระทรวง แผนกงานต่างๆ รวมไปถึงอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวเองเพื่อเอาชนะความยากลำบากและความท้าทายในปัจจุบันได้อย่างรวดเร็ว ใช้ประโยชน์จากโอกาสและแนวโน้ม และฟื้นตัวและพัฒนาอย่างรวดเร็วและยั่งยืนในอนาคต

จากนั้น นายลุค ได้เสนอแนะเกี่ยวกับกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) 3 ประการ ประการแรก ร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) ควรพิจารณาเสริมกลไกการจัดสรรและให้เช่าที่ดินโดยการเวนคืนที่ดินสำหรับโครงการพัฒนาการท่องเที่ยว ความบันเทิง และสันทนาการที่มีการลงทุนขนาดใหญ่หรือทั้งหมด โดยเฉพาะโครงการท่องเที่ยวในพื้นที่ยากลำบาก พื้นที่ภูเขา พื้นที่ชายแดน เกาะ ฯลฯ

ประการที่สอง ควรพิจารณาเพิ่มกลไกการให้เช่าและโอนสิทธิใช้ที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการเพื่อพัฒนาการท่องเที่ยวในมาตรา 121 แห่งร่างพระราชบัญญัติที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) เพื่อช่วยขจัดอุปสรรคในภาคอสังหาริมทรัพย์ของการท่องเที่ยวและรีสอร์ต

ในที่สุด การทำให้ถูกกฎหมายพร้อมกับการเพิ่มบทลงโทษต่อกรณีการละเมิดกฎหมายโดยเจตนาเกี่ยวกับการวางแผนและการลงทุนพัฒนาการท่องเที่ยว มีเป้าหมายเพื่อจำกัดการเก็งกำไร การทุจริต และข้อพิพาทเรื่องที่ดิน

อสังหาฯ – ปูทางให้ธุรกิจเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท (รูปที่ 2) — คุณเหงียน ฮ่อง ชุง ประธานบริษัท DVL Ventures และรองประธานบริษัท Hanoi Real Estate Club

นาย Nguyen Hong Chung ประธานคณะกรรมการบริหารของ DVL Ventures และรองประธานของ Hanoi Real Estate Club ยังได้เสนอแนวคิดเกี่ยวกับการสร้างที่ดินเพื่อการท่องเที่ยวในร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) อีกด้วย

นายจุง กล่าวว่า นักลงทุนในโครงการท่องเที่ยวเชิงรีสอร์ทประสบปัญหาในการเข้าถึงที่ดินเป็นอย่างมาก เขากล่าวว่า โครงการที่ไม่ขึ้นอยู่กับการเวนคืนที่ดินโดยรัฐแต่ดำเนินการโดยการโอนที่ดิน การเช่าสิทธิการใช้ที่ดิน และการสร้างทุนในรูปแบบสิทธิการใช้ที่ดิน เป็นเรื่องยากและมีปัญหาอย่างยิ่ง

เนื่องจากในปัจจุบันกฎหมายยังไม่มีกลไกหรือนโยบายที่ชัดเจนในการส่งเสริมและสนับสนุนนักลงทุนในกระบวนการเจรจากับเจ้าของที่ดิน

โครงการพัฒนาการท่องเที่ยวได้ถูกบรรจุไว้ในรายการเวนคืนที่ดินโดยรัฐในพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2546 พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 84 พ.ศ. 2550 ได้กำหนดให้การท่องเที่ยวเป็นภาคเศรษฐกิจสำคัญและมีสิทธิได้รับที่ดินจากรัฐ อย่างไรก็ตาม ในพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 บทบัญญัตินี้ได้ถูกยกเลิกไป

เพื่อให้การท่องเที่ยวกลายมาเป็นภาคเศรษฐกิจหลักอย่างแท้จริง ตามที่เสนอในมติที่ 18 ของโปลิตบูโร นายจุงกล่าวว่ากฎหมายที่ดินฉบับใหม่จำเป็นต้องมีกฎระเบียบเฉพาะเกี่ยวกับที่ดินเพื่อการท่องเที่ยว ขณะเดียวกันยังมีนโยบายและกลไกที่เปิดกว้างอย่างแท้จริงเกี่ยวกับที่ดิน ภาษี การลงทุน ฯลฯ เพื่อการพัฒนาการท่องเที่ยวอีกด้วย

“การพัฒนาเศรษฐกิจในแต่ละขั้นตอนมีลำดับความสำคัญที่แตกต่างกัน เมื่อเราได้กำหนดการท่องเที่ยวเป็นหัวหอกแล้ว โครงการท่องเที่ยว เช่น สวนสนุก พื้นที่บันเทิง อาคารอเนกประสงค์ ฯลฯ จะต้องถูกเพิ่มเข้าไปในรายการที่ดินที่รัฐจะเรียกคืนเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม” นายจุงกล่าว

เห็นด้วย ThS. นายเหงียน วัน ดิงห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ แสดงความเห็นด้วยกับแนวคิดในการเพิ่มร่างกรณีการกู้คืนที่ดินเพื่อดำเนินการตามโครงการด้านการท่องเที่ยว ความบันเทิง และสันทนาการล้วนๆ ที่ไม่มีที่อยู่อาศัย

นายดิงห์ กล่าวว่า หากยังคงใช้ระเบียบปฏิบัติดังร่างกฎหมายปัจจุบัน การดำเนินโครงการท่องเที่ยวสำคัญต่างๆ จะถูกปิดกั้น ส่งผลให้กองทุนที่ดินเพื่ออยู่อาศัยไม่ได้ใช้ประโยชน์และสิ้นเปลืองทรัพยากร หรือหากนำมาใช้จะเป็นฟังก์ชั่นในขอบเขตโครงการท่องเที่ยว การอยู่อาศัยระยะยาวของผู้พักอาศัยในโครงการจะทำให้ระดับความหรูหราของโครงการท่องเที่ยวรีสอร์ท ลด ลง

แหล่งที่มา