เหตุผลที่ทำไมธุรกิจเพียงไม่กี่แห่งสามารถต่อรองพื้นที่ได้ 100%

ขจัดอุปสรรคและปัญหา

เมื่อวันที่ 21 มิถุนายน ตามแผนงานการประชุมสมัยที่ 5 สภานิติบัญญัติแห่งชาติได้ใช้เวลาทั้งวันพิจารณาร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข)

ในการพูดคุยกับ Nguoi Dua Tin นอกรอบการประชุมสมัชชาแห่งชาติ ผู้แทนสภาแห่งชาติ Quan Minh Cuong หัวหน้าคณะผู้แทนสภาแห่งชาติจังหวัดด่งนาย ได้แสดงความเห็นเกี่ยวกับเนื้อหาบางประการเกี่ยวกับการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม

ส่วนเรื่องการกำหนดหลักเกณฑ์การใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมโดยข้อตกลงในการรับสิทธิใช้ที่ดินหรือมีสิทธิใช้ที่ดินนั้น นายเกือง กล่าวว่า ปัจจุบันการดำเนินการจัดสรรที่ดินและการให้เช่าที่ดินสำหรับโครงการที่ใช้ที่ดินนั้น ตามเนื้อหาของร่างนั้น จะให้ความสำคัญตามลำดับดังนี้ การให้เช่าที่ดินโดยการประมูลสิทธิใช้ที่ดิน การเสนอราคาเพื่อคัดเลือกนักลงทุนสำหรับโครงการที่ใช้ที่ดิน และการใช้ที่ดินโดยการเจรจาเป็นทางเลือกสุดท้าย

ผู้แทนรัฐสภา กวนมินห์ เกือง หัวหน้าคณะผู้แทนรัฐสภาจังหวัดด่งนาย

ในความเป็นจริงข้อตกลงเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินในการดำเนินโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมได้ช่วยให้ดำเนินโครงการได้อย่างรวดเร็ว ส่งเสริมประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน และหลีกเลี่ยงข้อร้องเรียนที่เกี่ยวข้องกับการเคลียร์พื้นที่ การชดเชย การสนับสนุน การตั้งถิ่นฐานใหม่ โดยอาศัยความสมัครใจ จึงได้รับฉันทามติจากประชาชน ขณะเดียวกัน รัฐยังมีรายได้จากงบประมาณผ่านการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการแปลงการใช้ที่ดินอีกด้วย

อย่างไรก็ตาม ตามบทบัญญัติแห่งข้อ 27 ข้อ 1 ข. ว่า “ในกรณีนำที่ดินไปใช้เพื่อดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเพื่อการพาณิชย์ อนุญาตให้ตกลงรับสิทธิใช้ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยหรือที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินอื่นนอกจากที่ดินสำหรับอยู่อาศัยได้”

ดังนั้น หากขอบเขตโครงการไม่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัย "อย่างน้อย 1 ตร.ม." ก็จะไม่สามารถทำข้อตกลงใดๆ ได้ และจะก่อให้เกิดผลตามมาต่างๆ มากมาย

“ดังนั้น ผมคิดว่าควรมีการกำหนดกฎเกณฑ์แยกกรณีที่ดินที่ไม่ถือเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย โดยให้เหมาะสมกับการวางผังเมืองทุกประเภท ตรงตามเงื่อนไขการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน และเงื่อนไขอื่นๆ ในการดำเนินโครงการ กฎเกณฑ์ดังกล่าวก็จะช่วยให้สามารถดำเนินการตามข้อตกลงได้” “ด้วยวิธีนี้ อุปสรรคและข้อบกพร่องต่างๆ จะถูกกำจัดออกไป” นายเกือง กล่าว

นอกจากนี้ นายเกืองยังได้เสนอให้ศึกษาและอนุญาตให้ดำเนินการตามข้อตกลงที่ดินเกษตรกรรมเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ด้วย

จำกัดการร้องเรียนเกี่ยวกับมูลค่าการชดเชย - การสนับสนุน

พร้อมกันนี้มีการเสนอให้ศึกษาการประยุกต์ใช้แนวทาง “เป็นกลาง” ในการถางที่ดินเพื่อดำเนินโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม

นายเกือง กล่าวว่า การตกลงโดยสมัครใจเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินระหว่างวิสาหกิจและผู้ใช้ที่ดินจะช่วยให้การดำเนินโครงการดำเนินไปอย่างรวดเร็ว ส่งเสริมประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน และหลีกเลี่ยงการร้องเรียน จึงมีข้อดีที่ชัดเจน

อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริงแล้ว มีธุรกิจเพียงไม่กี่แห่งเท่านั้นที่สามารถเจรจาเรื่องพื้นที่ได้ 100% เนื่องจากมักมีกรณีที่ผู้ใช้ที่ดินส่วนน้อยไม่ให้ความร่วมมือกับผู้ลงทุนโครงการ โดยเฉพาะกรณีที่ผู้ใช้ที่ดินรู้ว่าตำแหน่งที่ตั้งของแปลงที่ดินไม่สามารถแยกจากขอบเขตโครงการได้ และจะเรียกร้องราคาที่สูงเกินควร แม้จะสูงกว่าราคาตลาดหลายเท่าก็ตาม

เมื่อถึงเวลาดังกล่าว ผู้ลงทุนจะต้องยอมรับราคาที่สูงเกินควรเพื่อที่จะสามารถดำเนินโครงการได้ ส่งผลให้ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้น เกิดความยากลำบากในการชดเชย การสนับสนุนการย้ายถิ่นฐาน หรือข้อตกลงสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับโครงการอื่นๆ ในพื้นที่

ในกรณีที่ผู้ลงทุนไม่ยอมรับราคาที่สูงเกินไป จะทำให้เกิดความแออัดในการพัฒนาโครงการและสิ้นเปลืองทรัพยากรที่ดินส่วนใหญ่ในพื้นที่ที่ตกลงใช้สิทธิการใช้ที่ดินไว้

ดังนั้นนักลงทุนส่วนใหญ่จึงต้องการให้รัฐทวงคืนที่ดินเพื่อดำเนินโครงการต่างๆ แต่การทวงคืนที่ดินมักก่อให้เกิดการฟ้องร้อง โดยเฉพาะการฟ้องร้องเกี่ยวกับมูลค่าการชดเชย

“ดังนั้น ผมคิดว่าจำเป็นที่จะต้องศึกษาและดำเนินการตามวิธีการที่ “เป็นกลาง” ที่ส่งเสริมข้อดีและลดข้อเสียของทั้งสองวิธีข้างต้น โดยสนับสนุนข้อตกลงเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินในการดำเนินโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม”

ในกรณีที่นักลงทุนตกลงกันได้ในพื้นที่ 80% แล้วมีปัญหาในการเจรจาเพราะผู้ใช้ที่ดินส่วนที่เหลือส่วนน้อยเรียกร้องราคาที่ไม่สมเหตุสมผล รัฐบาลจะสนับสนุนการกู้คืนที่ดินในพื้นที่ 20% ที่เหลือ” นายเกืองวิเคราะห์

การจัดซื้อที่ดินมักก่อให้เกิดการร้องเรียน โดยเฉพาะการร้องเรียนเกี่ยวกับมูลค่าการชดเชย

หัวหน้าคณะผู้แทนจังหวัดด่งนายกล่าวว่า ร่างดังกล่าวยังระบุถึงวิธีการกำหนดราคาที่ดินตามหลักการตลาดและการคำนวณราคาที่ดินเฉพาะกรณีที่รัฐเรียกคืนที่ดิน ดังนั้นจึงสามารถอ้างอิงราคาต่อหน่วยที่นักลงทุนตกลงกันไว้สำหรับพื้นที่อื่นๆ ที่จะนำมาใช้กับกรณีการเรียกคืนที่ดินได้ นอกจากนี้ ยังจำกัดการร้องเรียนเรื่องค่าชดเชยและค่าสนับสนุน เพื่อให้แน่ใจว่ามีการคุ้มครองสิทธิของผู้ที่ถูกเวนคืนที่ดิน

จึงจะช่วยแก้ไขปัญหาโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมที่ดำเนินการผ่านข้อตกลงสิทธิการใช้ที่ดินซึ่งผู้ใช้ที่ดินส่วนน้อยเรียกร้องค่าข้อตกลงที่สูงเกินไป ทำให้เกิดความแออัดในการพัฒนาโครงการ

ในส่วนของวิธีการประเมินราคาที่ดิน นายเกือง กล่าวว่า ร่างดังกล่าวกำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดินไว้เพียง 4 วิธีเท่านั้น และได้ยกเลิกวิธีการประเมินราคาส่วนเกินไปแล้ว แต่ในทางปฏิบัติ วิธีการส่วนเกินถูกนำมาใช้กันอย่างแพร่หลายในการกำหนดราคาที่ดินสำหรับแปลงที่ดินขนาดใหญ่ โครงการลงทุนก่อสร้างแบบผสมผสาน ที่เชื่อมโยงกับจุดประสงค์การใช้งานที่แตกต่างกัน เช่น ที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม บริการ สำนักงาน โรงแรม เป็นต้น

“แล้วคำถามก็คือ วิธีการประเมินมูลค่าที่ดินที่เหลือจะสามารถทำหน้าที่เป็นวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินส่วนเกินได้หรือไม่” เขาสงสัย

เขากล่าวว่าวิธีการประเมินมูลค่าจะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับประเภทของอสังหาริมทรัพย์ ตัวอย่างเช่น: สำหรับแปลงที่ดินขนาดใหญ่ที่มีการใช้งานหลากหลาย การใช้การเปรียบเทียบเป็นเรื่องยากมากและไม่สามารถทำได้ เพราะไม่มีข้อมูลของทรัพย์สินที่สามารถเปรียบเทียบได้ที่มีขนาด วัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน และเกณฑ์การวางแผนที่คล้ายคลึงกัน

สำหรับวิธีการหารายได้นั้น ใช้กับโครงการที่ดำเนินการแล้ว ดำเนินการแล้ว และสร้างกระแสเงินสดทางธุรกิจประจำปี เมื่อใช้วิธีค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ปัญหาคือคุณภาพของข้อมูลราคาที่ดินที่รวบรวมเป็นรายปี (เพื่อสร้างรายการราคาประจำปี) และความจำเป็นในการระบุปัจจัยที่ค้างอยู่ในแง่ของการวางแผนและโครงสร้างการใช้ที่ดินของแปลงที่ดินที่จะประเมินมูลค่า

“แทนที่จะละทิ้งวิธีการส่วนเกินเนื่องจากปัจจัยสมมติฐาน จำเป็นต้องพัฒนาข้อกำหนดและมาตรฐานที่เฉพาะเจาะจงยิ่งขึ้นเกี่ยวกับพารามิเตอร์ที่ใช้ในการคำนวณเพื่อประสานและรวมการดำเนินการกำหนดราคาที่ดิน เพื่อส่งเสริมข้อดีเมื่อใช้วิธีการนี้กับบางกรณีที่จำเป็นต้องกำหนดราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจง” นายเกืองเสนอ แนะ

แหล่งที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/ly-do-rat-it-doanh-nghiep-co-the-thoa-thuan-duoc-100-dien-tich-dat-a613523.html