สาเหตุที่อพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตรม. ในเมืองใหญ่ 'สูญพันธุ์' ฮานอยยกเลิก 2 การตัดสินใจที่เกี่ยวข้องกับการประมูลที่ดิน

ข้อมูลการวิจัยของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนามแสดงให้เห็นว่ากลุ่มอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัด (ราคาต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตร.ม.) หรือที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ได้ “สูญพันธุ์” ไปแล้ว (ภาพ : ลินห์ อัน)

ความต้องการที่อยู่อาศัยราคาประหยัดกำลังถูก “ละทิ้ง”

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามค่อยๆ "ร้อนแรงขึ้น" เนื่องมาจากแรงผลักดันจากนโยบายการจัดหาและสนับสนุนใหม่ของรัฐบาล อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นของอุปทาน – ซึ่งส่วนใหญ่มาจากกลุ่มระดับไฮเอนด์ – ตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของผู้คนได้เพียงส่วนเล็กน้อยเท่านั้น ขณะที่ความต้องการของผู้คนส่วนใหญ่ – ซึ่งก็คือที่อยู่อาศัยราคาประหยัด – กำลัง “ถูกละทิ้ง” ส่งผลให้ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์มีความรุนแรงเพิ่มมากขึ้น

ข้อมูลการวิจัยของสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) แสดงให้เห็นว่ากลุ่มอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัด (ราคาต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตร.ม.) หรือที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ได้ "สูญพันธุ์" ไปในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา และเป็นเรื่องยากมากหรือแทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะกลับมาเกิดขึ้นอีกครั้งในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้

โดยเฉพาะอย่างยิ่งสถิติของ VARS แสดงให้เห็นว่าในช่วงปี 2561-2566 ไม่เพียงแต่ปริมาณจะลดลงอย่างต่อเนื่อง แต่โครงสร้างของอุปทานอพาร์ตเมนต์ในเขตเมืองพิเศษสองแห่งก็ยังไม่สมดุลมากขึ้นด้วย โครงสร้างอุปทานมีแนวโน้ม "โน้มเอียง" ไปทางกลุ่มไฮเอนด์และหรูหราเพิ่มมากขึ้น

ในฮานอย ก่อนจะถึงจุดสำคัญ สัดส่วนของอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดที่เพิ่งเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้นถึง 35% ในปี 2018 ลดลงเหลือ 20% ในปี 2019 และเหลือเพียง 12% ในปี 2020 ในปี 2021 และ 2022 อุปทานของอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดในฮานอยยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยเหลือเพียงประมาณ 4% ของอุปทานอพาร์ตเมนต์ทั้งหมดที่เปิดตัวขาย

ในนครโฮจิมินห์ ตั้งแต่ปี 2018 สัดส่วนของอพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพงลดลงอย่างรวดเร็วในอัตราสองหลัก จาก 20% ในปี 2018 เหลือ 0.5% ในปี 2020 ก่อนที่จะหายไปโดยสิ้นเชิงในปี 2021

จนกระทั่งถึง 9 เดือนแรกของปี 2567 อุปทานอพาร์ทเมนท์ในฮานอยฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ แต่ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์กลับรุนแรงยิ่งขึ้นเมื่อประมาณ 80% ของอุปทานอพาร์ทเมนท์ที่เปิดขายในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 มีราคาขาย 50 ล้านดองเวียดนามต่อตร.ม. ขึ้นไป

แม้ว่าราคาจะเพิ่มขึ้นสูง แต่โครงการที่เปิดตัวใหม่หรือโครงการที่เปิดตัวใหม่ก็สามารถทำยอดขายได้ดีมาก เนื่องจากความต้องการอพาร์ทเมนท์ทั้งเพื่อการอยู่อาศัยและเพื่อการลงทุนยังคงสูงและเป็นแนวโน้มเพิ่มขึ้นอยู่เสมอ โครงการอพาร์ตเมนต์บางแห่งมีอัตราการดูดซึมสูงถึง 99% ณ เวลาที่เปิดขายอย่างเป็นทางการ

สถานการณ์ดังกล่าวทำให้ราคาห้องชุดเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องและสร้างระดับใหม่ในระดับสูงทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง ซึ่งสูงเกินกว่าอัตราความสามารถในการซื้อและอัตราการเติบโตของรายได้ของคนส่วนใหญ่

ผลการศึกษาดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ที่สะท้อนความผันผวนของราคาขายเฉลี่ยของโครงการในกลุ่มตัวอย่างจำนวน 150 โครงการที่คัดเลือกและสังเกตการณ์โดย VARS ยังแสดงให้เห็นอีกด้วยว่า ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ราคาขายเฉลี่ยของกลุ่มโครงการตัวอย่างในฮานอยอยู่ที่ประมาณ 60 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 64.0% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ปี 2562

ราคาขายเฉลี่ยของคลัสเตอร์โครงการในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นจาก 49.2 ล้านดองเวียดนาม/ตร.ม. เป็น 64.2 ล้านดองเวียดนาม/ตร.ม. ซึ่งเพิ่มขึ้น 30.6% เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงฐาน

ในเมืองดานัง ดัชนีราคาตลาดดานังแสดงให้เห็นว่าเพิ่มขึ้น 46.2% ในไตรมาสที่สาม สูงกว่านครโฮจิมินห์ โดยอุปทานใหม่มากกว่า 50% ในไตรมาสที่สามมีราคาสูงกว่า 80 ล้านดอง/ตร.ม.

ดังนั้นอาจกล่าวได้ว่าในเมืองใหญ่แม้ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยราคาถู๊กจะมีจำนวนมากแต่ก็ไม่เป็นไปตามความต้องการ แต่อุปทานของอพาร์ทเมนท์หรูหราไม่ได้ล้นเกินและตอบสนองความต้องการเพียงบางส่วนเท่านั้น

สาเหตุเกิดจากอะไร?

VARS เชื่อว่าไม่น่าจะเป็นไปได้ที่โครงการที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงจะ "ปรากฏขึ้น" ในพื้นที่ใจกลางเมืองฮานอยและโฮจิมินห์ เนื่องจากจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยที่ได้รับอนุมัติให้ลงทุนในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมานั้นสามารถ "นับได้ด้วยนิ้ว" เท่านั้น ในปี 2566 และต้นปี 2567 แทบจะไม่มีโครงการใหม่ๆ ในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดที่ดำเนินการอยู่เลย โดยโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ดำเนินการอยู่จะมุ่งเน้นไปที่กลุ่มระดับไฮเอนด์เป็นหลัก

VARS อธิบายเหตุผลว่า:

ประการแรก เหตุผลหลักที่ทำไมที่อยู่อาศัยราคาถูกลงไม่ได้รับความสนใจจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากนัก เนื่องมาจากอัตรากำไรจากกลุ่มนี้ต่ำกว่ากลุ่มระดับไฮเอนด์

เพื่อสร้างที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ผู้พัฒนาจะต้องปรับต้นทุนให้เหมาะสมตั้งแต่กองทุนที่ดิน การก่อสร้าง ไปจนถึงการดำเนินการ ในขณะเดียวกัน การคำนวณโดยผู้พัฒนาโครงการแสดงให้เห็นว่าหากมีอัตรากำไรเพียงประมาณ 15% หากเงินทุนหยุดนิ่งเป็นเวลา 1-2 ปี หรือการขายล่าช้าไป 1-2 ปี ผู้พัฒนาโครงการจะขาดทุน

นอกจากนี้ที่ดินส่วนกลางมีจำนวนน้อยลงเรื่อยๆ ทั้งในปัจจุบันและอนาคต ส่วนใหญ่อยู่ในเขตเมืองใหญ่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคต่างๆ ที่ต้องมีการลงทุน อีกทั้งต้นทุนปัจจัยการผลิต โดยเฉพาะต้นทุนที่ดิน ก็เพิ่มสูงขึ้น ทำให้ราคาไม่สามารถเอื้อมถึงได้

ประการที่สอง แม้ว่ารัฐบาลจะได้ออกนโยบายต่างๆ มากมายเพื่อส่งเสริมการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัด แต่ขั้นตอนทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับที่ดินและการวางแผนยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญ ขั้นตอนการขอใบอนุญาตที่ซับซ้อน เวลาการรอคอยที่ยาวนาน และกองทุนที่ดินสำหรับพัฒนาที่อยู่อาศัยในเมืองใหญ่ที่หายากมากขึ้น ทำให้ผู้พัฒนาโครงการต้องพิจารณาอย่างรอบคอบก่อนลงทุนในส่วนนี้

นอกจากนี้ นโยบายสนับสนุนสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อบ้านในกลุ่มนี้ยังไม่ได้รับการดำเนินการอย่างพร้อมกัน แพ็คเกจการสนับสนุนทางการเงินสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง เช่น อัตราดอกเบี้ยพิเศษและเงินกู้ ยังคงเผชิญกับความยากลำบากในการเข้าถึงและขั้นตอนที่ซับซ้อนมากมาย

สาม โครงการระดับไฮเอนด์ให้ผลกำไรสูงและขายได้ไม่ยาก เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ ทั้งที่อยู่อาศัยและเพื่อการลงทุน จากกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้สูงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ควบคู่กับการพัฒนาเศรษฐกิจและชาวต่างชาติจากกระแสการลงทุนจากต่างชาติ รวมถึงชาวเวียดนามโพ้นทะเลบนพื้นฐานของข้อตกลงทางกฎหมายใหม่ที่ให้ “ผ่อนปรน” การเป็นเจ้าของแก่กลุ่มนี้

นอกจากนี้ยังมีลูกค้าไม่น้อยที่ยินดีจ่ายเงินเพิ่มเพื่อเป็นเจ้าของผลิตภัณฑ์ระดับไฮเอนด์ที่มีจำนวนจำกัดที่สุดในโครงการ ซึ่งทำให้กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงน่าดึงดูดใจน้อยลงสำหรับผู้พัฒนาโครงการ

มอบที่ดินกว่า 12.5 ไร่ ให้กับโครงการบ้านจัดสรรในเขตเมือง ดวีเตียน

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดฮานามเพิ่งออกคำสั่งจัดสรรที่ดินจำนวน 125,012.07 ตารางเมตรให้กับบริษัท Trung Dong Construction Investment Joint Stock Company (บริษัท Trung Dong) เพื่อดำเนินโครงการก่อสร้างพื้นที่ที่อยู่อาศัยในเมืองในตัวเมืองซวีเตียน โดยเป็นที่ดินเพื่อการก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมจำนวน 11,979.28 ตารางเมตร

ตามคำสั่งดังกล่าว คณะกรรมการประชาชนจังหวัดฮานามได้มอบหมายให้บริษัท Trung Dong พื้นที่ 125,012.07 ตารางเมตร ในเขต Hoang Dong และ Tien Noi เมือง Duy Tien ดำเนินโครงการก่อสร้างพื้นที่ที่อยู่อาศัยในเขตเมือง โดยพื้นที่ 82,882.5 ตร.ม. จะใช้ในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและสังคม ได้แก่ บ้านพักสังคม (11,979.28 ตร.ม.) บ้านวัฒนธรรม โรงเรียน พื้นที่สีเขียว งานผิวน้ำและจราจร... ตามแบบผังรายละเอียดที่ได้รับอนุมัติ

ภายหลังจากการลงทุนก่อสร้างแล้ว งานโครงสร้างพื้นฐานที่นักลงทุนไม่ได้ใช้ก็จะถูกส่งมอบให้หน่วยงานท้องถิ่นและหน่วยงานเฉพาะทางเพื่อบริหารจัดการตามกฎระเบียบ

นอกจากนี้ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดฮานาม ยังได้จัดสรรที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยจำนวน 42,129.57 ตารางเมตรให้กับบริษัท Trung Dong โดยมีกำหนดการใช้ที่ดิน 50 ปีอีกด้วย ผู้รับโอนสิทธิการใช้ที่ดินและผู้ซื้อบ้านที่ติดสิทธิการใช้ที่ดินมีสิทธิใช้ที่ดินได้อย่างมั่นคงและถาวร

นอกจากนี้ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดยังได้ให้เช่าที่ดินจำนวน 10,409.48 ตารางเมตรในเขตเตี่ยนน้อยแก่บริษัท Trung Dong เพื่อวัตถุประสงค์ในการดำเนินกิจกรรมทางการค้าและการบริการ ตามกฎหมาย เป็นระยะเวลา 50 ปีอีกด้วย

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดฮานามกล่าวว่า วิธีการจัดสรรที่ดินและให้เช่าที่ดินเป็นไปโดยไม่ประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน ไม่ประมูลเพื่อคัดเลือกนักลงทุนเพื่อดำเนินโครงการโดยใช้ที่ดิน คณะกรรมการประชาชนจังหวัดฮานามร้องขอให้คณะกรรมการประชาชนเมืองซวีเตียนประสานงานกับทางการของแขวงฮว่างดงและแขวงเตียนน้อย กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เพื่อกำหนดขอบเขตและส่งมอบที่ดินให้บริษัทจุงดง พร้อมกันนั้นก็เร่งดำเนินการฟื้นฟูที่ดินและการเคลียร์พื้นที่สำหรับพื้นที่ที่เหลือภายในขอบเขตโครงการ

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดยังขอให้บริษัท Trung Dong มุ่งเน้นทรัพยากรเพื่อดำเนินโครงการอย่างรวดเร็ว ภายหลังจากงานโครงการเสร็จสิ้นแล้ว บริษัทจะต้องส่งมอบงานโครงสร้างพื้นฐานและที่ดินที่ไม่ได้ใช้ให้แก่หน่วยงานท้องถิ่น

หน่วยงานและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องจะประสานงานและให้การสนับสนุนบริษัทในการดำเนินการลงทุน ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน และดำเนินโครงการให้เป็นไปตามกฎหมายต่อไป

โครงการที่อยู่อาศัยในเมืองในตัวเมืองเตี๊ยนเป็นหนึ่งในโครงการที่สำคัญในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในเมือง ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชน และมีส่วนสนับสนุนการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมในท้องถิ่น

ฮานอย: ยกเลิก 2 การตัดสินใจที่เกี่ยวข้องกับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน

คณะกรรมการประชาชนฮานอยเพิ่งออกคำสั่งหมายเลข 67/2024/QD-UBND ยกเลิกคำสั่ง 2 ฉบับเกี่ยวกับระเบียบข้อบังคับว่าด้วยการอนุมัติราคาเริ่มต้นสำหรับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อจัดสรรที่ดินพร้อมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือเช่าที่ดินในฮานอย การตัดสินใจจะมีผลตั้งแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2024

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอยได้ยกเลิกมติฉบับที่ 19/2019/QD-UBND ลงวันที่ 15 ตุลาคม 2019 ของคณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอย ซึ่งควบคุมอำนาจในการอนุมัติราคาเริ่มต้นในการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อจัดสรรที่ดินพร้อมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือเช่าที่ดินในฮานอย

พร้อมกันนี้ เมืองยังได้ยกเลิกมติเลขที่ 07/2023/QD-UBND ลงวันที่ 21 เมษายน 2023 ของคณะกรรมการประชาชนเมืองว่าด้วยการแก้ไขมาตรา 1 ของมติเลขที่ 19/2019/QD-UBND ลงวันที่ 15 ตุลาคม 2019 เกี่ยวกับระเบียบบังคับว่าด้วยอำนาจในการอนุมัติราคาเริ่มต้นในการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อจัดสรรที่ดินพร้อมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือเช่าที่ดินในเมืองฮานอยอีกด้วย

ตามนั้น ในมติหมายเลข 07/2023/QD-UBND คณะกรรมการประชาชนฮานอยจะอนุมัติราคาเริ่มต้นสำหรับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อจัดสรรที่ดินพร้อมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หรือเช่าที่ดินด้วยการจ่ายครั้งเดียวตลอดระยะเวลาการเช่า สำหรับแปลงที่ดินหรือพื้นที่ดินที่มีมูลค่า 30,000 ล้านดองขึ้นไป

การตัดสินใจจะมีผลตั้งแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2024

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-ly-do-chung-cu-duoi-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-o-thanh-pho-lon-ha-noi-bo-2-quyet-dinh-lien-quan-dau-gia-dat-295129.html