กฎหมายเปิดแล้ว คนเวียดนามโพ้นทะเลต้องเตรียมตัวอย่างไรหากต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม?

อาคารพาณิชย์สูงระฟ้าที่กำลังก่อสร้างบนถนนเหงียนฮู่โถ่ เขตนาเบ นครโฮจิมินห์ – ภาพโดย: TU TRUNG

กฎหมายที่ดินและกฎหมายที่อยู่อาศัยระบุว่าเงื่อนไขที่ชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ (ชาวเวียดนามโพ้นทะเล) ที่จะรับ บริจาค หรือโอนอสังหาริมทรัพย์ได้ก็คือต้องสามารถเข้าสู่เวียดนามได้ เพื่อดำเนินการตามขั้นตอนเหล่านี้ ชาวเวียดนามโพ้นทะเลจะต้องมีเอกสารประจำตัวที่เกี่ยวข้องทั้งหมด เช่น เอกสารที่พิสูจน์สัญชาติเวียดนาม แหล่งกำเนิดของเวียดนาม เป็นต้น

กฎหมายที่ดิน: ชาวเวียดนามโพ้นทะเลมีสิทธิเท่าเทียมกับพลเมืองในประเทศ

กฎหมายที่ดินปี 2024 ระบุว่าผู้ใช้ที่ดินที่มีคนเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศต้องเป็นพลเมืองเวียดนามและบุคคลเชื้อสายเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ คนสองกลุ่มนี้มีสิทธิในการใช้ที่ดินและการเป็นเจ้าของบ้านที่แตกต่างกันในเวียดนาม

ด้วยเหตุนี้ ชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศจึงถือเป็นพลเมืองเวียดนาม (กล่าวคือ บุคคลที่ยังมีสัญชาติเวียดนามอยู่) และมีสิทธิใช้สิทธิและภาระผูกพันทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับที่ดินในฐานะบุคคลในประเทศ (มาตรา 4 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567) สิทธิเหล่านี้ได้แก่ สิทธิที่จะได้รับการจัดสรรที่ดินโดยรัฐ สิทธิการเช่าที่ดิน สิทธิการใช้ที่ดินที่ได้รับการรับรอง สิทธิการได้รับใบรับรอง สิทธิการได้รับสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิการเช่าช่วงที่ดิน การแปลงสภาพ การโอน การเช่า การเช่าช่วง การสืบทอด การบริจาค การจำนอง และการบริจาคทุนโดยใช้สิทธิการใช้ที่ดิน

ด้วยเหตุนี้ ชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศโดยมีสัญชาติเวียดนามจึงสามารถซื้อบ้านและที่ดินได้โดยตรงเช่นเดียวกับพลเมืองเวียดนามในประเทศ แทนที่จะถูกจำกัดสิทธิบางประการตามที่กำหนดไว้ในกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 กฎหมายดังกล่าวยังได้รวมคำทั่วไปของคำว่า "บุคคล" ไว้สำหรับทั้งบุคคลในประเทศและคนเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศซึ่งเป็นพลเมืองเวียดนาม ดังนั้น สิทธิและหน้าที่ของบุคคลที่ใช้ที่ดิน ทั้งบุคคลในบ้านและคนเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศที่เป็นพลเมืองเวียดนาม จึงเท่าเทียมกัน

มาตรา 3 แห่งพระราชกฤษฎีกา 95/2024 ซึ่งกำหนดกฎหมายที่อยู่อาศัย กำหนดประเภทของเอกสารที่พิสูจน์ว่าบุคคลได้รับอนุญาตให้เป็นเจ้าของบ้านในเวียดนาม โดยระบุว่าพลเมืองเวียดนามต้องมีบัตรประจำตัว หนังสือเดินทางเวียดนาม หรือเอกสารอื่น ๆ ที่พิสูจน์สัญชาติเวียดนาม เพื่อเป็นเจ้าของบ้าน ชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศซึ่งเป็นพลเมืองเวียดนาม จะต้องมีหนังสือเดินทางเวียดนามที่ถูกต้องพร้อมตราประทับเข้าประเทศเวียดนามในขณะที่สร้างบ้าน

ในการรับรองสัญญาซื้อขายบ้านและสัญญาโอนสิทธิการใช้ที่ดินที่องค์กรรับรองเอกสารและจดทะเบียนการเปลี่ยนแปลงชื่อที่สาขาสำนักงานทะเบียนที่ดิน ชาวเวียดนามโพ้นทะเลที่เป็นพลเมืองเวียดนามจะต้องมีเอกสารที่พิสูจน์ว่าตนมีสัญชาติเวียดนามและมีสิทธิ์เป็นเจ้าของบ้านตามข้างต้น

ขยายสิทธิให้กับชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ

มาตรา 44 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 บัญญัติว่า “ชาวเวียดนามโพ้นทะเลที่ได้รับอนุญาตให้เข้าสู่ประเทศเวียดนาม จะสามารถเป็นเจ้าของบ้านที่ติดสิทธิการใช้ที่ดินในเวียดนาม และมีสิทธิการใช้ที่ดินโดยการโอนสิทธิการใช้ที่ดินในโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัย”

ในการดำเนินการเพื่อเป็นเจ้าของบ้านในเวียดนาม บุคคลเชื้อสายเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศต้องมีหนังสือเดินทางต่างประเทศหรือเอกสารการเดินทางระหว่างประเทศที่ถูกต้องตามกฎหมายว่าด้วยการเข้าและออก และเอกสารยืนยันเชื้อสายเวียดนามตามกฎหมายว่าด้วยสัญชาติ หน่วยงานที่ออกเอกสารรับรองถิ่นกำเนิดชาวเวียดนามคือกรมยุติธรรมหรือหน่วยงานตัวแทนทางการทูตของเวียดนามที่บุคคลเชื้อสายเวียดนามอาศัยอยู่ ณ เวลาที่ยื่นใบสมัคร หรือคณะกรรมการของรัฐสำหรับชาวเวียดนามโพ้นทะเลภายใต้กระทรวงการต่างประเทศ

เพื่อพิสูจน์สิทธิ์ในการเป็นเจ้าของบ้าน ชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศจะต้องมีหนังสือเดินทางที่ถูกต้องพร้อมตราประทับเข้าประเทศเวียดนาม หรือเอกสารการเดินทางระหว่างประเทศพร้อมตราประทับเข้าประเทศเวียดนาม ณ เวลาที่ลงนามธุรกรรมการซื้อที่อยู่อาศัย เมื่อตรงตามเงื่อนไขทั้งหมดข้างต้น ชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศก็มีสิทธิ์ในบ้านและที่ดินตามกฎหมาย

โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังก่อสร้างในเขต 7 นครโฮจิมินห์ – ภาพโดย: Q. DINH

ขั้นตอนมีอะไรบ้าง?

ตามที่พันตรี Tran Duy Hien รองผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลประชากรแห่งชาติ (กรมตำรวจบริหารเพื่อความสงบเรียบร้อย - C06 กระทรวงความมั่นคงสาธารณะ) ได้กล่าวไว้ โดยหลักการแล้ว ชาวเวียดนามโพ้นทะเลที่ต้องการสมัครทำบัตรประจำตัวจะต้องยังคงมีหรือยังคงมีสัญชาติเวียดนามอยู่ และต้องกำหนดสถานที่พำนักอาศัยด้วย

ขณะนี้ กระทรวงความมั่นคงสาธารณะกำลังเสนอปรับแก้ พ.ร.ก. 62 เรื่อง การยืนยันสถานที่อยู่อาศัยของพลเมือง (เพื่อแยกแยะระหว่างถิ่นที่อยู่ถาวร ถิ่นที่อยู่ชั่วคราว และถิ่นที่อยู่ปัจจุบัน) จากนั้นเจ้าหน้าที่จะมีขั้นตอนการลงทะเบียนที่อยู่ปัจจุบันเพื่อพิมพ์ข้อมูลลงในบัตรประชาชนและออกบัตรประชาชนให้กับชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ต่างประเทศ

ทนายความ Tran Thi Thanh Lam จากสมาคมทนายความฮานอย กล่าวว่า ในส่วนของชาวเวียดนามโพ้นทะเล หรือที่เรียกกันทั่วไปว่าชาวเวียดนามโพ้นทะเล จะมีกลุ่มบุคคลสองกลุ่มที่ได้รับการรับรองโดยกฎหมายที่ดินปี 2024 ให้ได้รับใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินเมื่อมีสิทธิ์ คือ “คนเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศคือพลเมืองเวียดนาม” และ “คนเชื้อสายเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ” อย่างไรก็ตาม เพื่อพิสูจน์ว่าคุณมีเชื้อสายเวียดนาม คุณต้องมีเอกสารส่วนตัว ซึ่งอาจเป็นบัตรประจำตัวประชาชน กฎหมายสัญชาติเวียดนามยังกำหนดด้วยว่าบุคคลที่มีสัญชาติเวียดนามคือพลเมืองเวียดนาม

ภายใต้มาตรา 19 ของกฎหมายว่าด้วยการระบุตัวตนปี 2023 ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2024 กำหนดให้บุคคลที่ได้รับบัตรประจำตัวต้องเป็นพลเมืองเวียดนาม ดังนั้น หากชาวเวียดนามโพ้นทะเลยังคงถือสัญชาติเวียดนาม และมีอายุ 14 ปีหรือมากกว่านั้น ก็จะมีสิทธิ์ได้รับบัตรประจำตัว กรณีที่ชาวเวียดนามโพ้นทะเลยังมีสัญชาติเวียดนามและอายุต่ำกว่า 14 ปี และมีความจำเป็น พวกเขาก็ยังคงต้องได้รับบัตรประจำตัว

ขั้นตอนการออกบัตรประจำตัวประชาชน กำหนดไว้ในมาตรา 21 แห่งพระราชกฤษฎีกา 70 อันเป็นกฎหมายว่าด้วยบัตรประจำตัวประชาชน ดังต่อไปนี้

ประชาชนเดินทางมาที่หน่วยงานจัดการข้อมูลประจำตัว (หน่วยงานจัดการข้อมูลประจำตัวของอำเภอ, เทศมณฑล, เมือง, ตำรวจนครบาล... ที่ประชาชนอาศัยอยู่ หรือหน่วยงานจัดการข้อมูลประจำตัวของกระทรวงความมั่นคงสาธารณะ) เพื่อขอออก แลกเปลี่ยน หรือออกบัตรประจำตัวใหม่ โดยให้ข้อมูลต่างๆ เช่น นามสกุล ชื่อกลาง และชื่อเกิด หมายเลขประจำตัว สถานที่พำนัก เพื่อให้ผู้รับตรวจสอบและเปรียบเทียบข้อมูลในฐานข้อมูลประชากรแห่งชาติ

– กรณีข้อมูลประชาชนในระบบฐานข้อมูลประชากรแห่งชาติไม่พบหรือข้อมูลไม่ถูกต้อง ผู้รับบัตรต้องดำเนินการแก้ไขข้อมูลให้ถูกต้องตามระเบียบ ก่อนทำการขอออกบัตร เปลี่ยนแปลงหรือออกบัตรใหม่

– กรณีที่ข้อมูลของพลเมืองถูกต้อง ผู้ขอรับคำขอออกบัตร แลกเปลี่ยนหรือออกบัตรใหม่ จะต้องดำเนินการดึงข้อมูลเกี่ยวกับพลเมืองออกจากฐานข้อมูลประชากรแห่งชาติ เมื่อพิจารณาแล้วว่าข้อมูลของผู้ขอออก แลกเปลี่ยนหรือออกใหม่บัตรประชาชนถูกต้องแล้ว ผู้ขอดังกล่าวต้องดำเนินการออกบัตรประชาชนตามบทบัญญัติในมาตรา 23 แห่งพระราชบัญญัติบัตรประจำตัวประชาชน

ขั้นตอนการออกบัตรประชาชนผ่านระบบพอร์ทัลบริการประชาชนแห่งชาติ พอร์ทัลบริการประชาชนของกระทรวงความมั่นคงสาธารณะ และการสมัครบัตรประจำตัวประชาชน ประชาชนเลือกขั้นตอนและตรวจสอบข้อมูลของตนที่ถูกนำไปใช้ประโยชน์ในฐานข้อมูลประชากรแห่งชาติ หากข้อมูลถูกต้องให้จดทะเบียนหน่วยงานจัดการเวลาและตัวตนเพื่อดำเนินการตามขั้นตอนต่อไป ระบบจะยืนยันและส่งต่อคำร้องของพลเมืองไปยังหน่วยงานจัดการข้อมูลประจำตัวที่พลเมืองร้องขอเพื่อออก เปลี่ยนแปลงหรือออกบัตรประจำตัวใหม่โดยอัตโนมัติ

ประชาชนเดินทางมาที่สำนักงานจัดการข้อมูลประจำตัวตามวันและสถานที่ที่ลงทะเบียนไว้ เพื่อดำเนินการออก แลกเปลี่ยน และออกบัตรประจำตัวใหม่ ตามขั้นตอนและคำสั่งที่กำหนดเช่นเดียวกับการออกบัตรประจำตัวที่สำนักงานจัดการข้อมูลประจำตัว

เอกสารที่ต้องใช้ในการออกหนังสือรับรองถิ่นกำเนิดประเทศเวียดนาม

ตามมาตรา 33 ของพระราชกฤษฎีกา 16/2020/ND-CP วรรคที่ 1 การสมัครขอหนังสือรับรองแหล่งกำเนิดของเวียดนามประกอบด้วย: แบบฟอร์มการสมัครตามแบบฟอร์มที่กำหนด พร้อมรูปถ่ายขนาด 4×6 จำนวน 2 รูป ที่ถ่ายไว้ภายใน 6 เดือนที่ผ่านมา และสำเนาเอกสารดังต่อไปนี้:

– เอกสารส่วนตัว (บัตรประจำตัวประชาชน บัตรประจำตัวประชาชน ใบอนุญาตมีถิ่นที่อยู่ บัตรผู้พำนักชั่วคราว หนังสือเดินทาง เอกสารการเดินทางระหว่างประเทศ หรือเอกสารประจำตัวที่มีรูปถ่ายซึ่งออกโดยหน่วยงานที่มีอำนาจ)

– เอกสารที่ได้ออกให้ครั้งก่อน เพื่อพิสูจน์ว่าบุคคลดังกล่าวเคยมีสัญชาติเวียดนาม หรือ เอกสารที่พิสูจน์ว่าขณะเกิดบุคคลดังกล่าวมีบิดาหรือมารดาหรือปู่ย่าตายายที่เคยมีสัญชาติเวียดนามมาก่อน

– กรณีไม่มีเอกสาร ดังกล่าวข้างต้น ให้ยื่นสำเนาเอกสารแสดงตน สัญชาติ และทะเบียนบ้าน ที่ออกโดยรัฐบาลเก่าภาคใต้ ก่อนวันที่ 30 เมษายน 2518 ได้ตามกรณี เอกสารที่ออกโดยรัฐบาลเก่าในกรุงฮานอยจากปี พ.ศ. 2454 ถึง พ.ศ. 2499 จดหมายค้ำประกันจากสมาคมชาวเวียดนามโพ้นทะเลที่บุคคลนั้นอาศัยอยู่ ซึ่งยืนยันว่าบุคคลนั้นมีเชื้อสายเวียดนาม จดหมายค้ำประกันจากพลเมืองเวียดนามยืนยันว่าบุคคลดังกล่าวมีเชื้อสายเวียดนาม เอกสารที่ออกโดยหน่วยงานต่างประเทศที่มีอำนาจซึ่งระบุสัญชาติเวียดนามหรือสัญชาติต้นทางของเวียดนาม

– ระยะเวลาออกหนังสือรับรอง : ภายใน 5 วันทำการ นับจากวันที่รับใบสมัคร หน่วยงานที่รับใบสมัครจะรับผิดชอบตรวจสอบข้อมูลในใบสมัคร เปรียบเทียบกับฐานข้อมูลและเอกสารที่เกี่ยวข้องกับสัญชาติ เพื่อตัดสินใจว่าจะออกหนังสือรับรองแหล่งกำเนิดเวียดนามหรือไม่ หากไม่มีหลักฐานในการออกหนังสือรับรองข้างต้นให้แจ้งให้ผู้สมัครทราบ

มีปัญหาในการพิสูจน์ตัวตน

นาย NTH เป็นชาวเวียดนามโพ้นทะเลที่เดินทางมาสหรัฐอเมริกาเมื่อยังเป็นเด็กและมีสัญชาติอเมริกัน เมื่อไม่นานนี้ นาย เอช กลับมายังบ้านเกิดของเขาที่เมืองตานเอวียน (บิ่ญเซือง) เพื่อรับบ้านและที่ดินเป็นของขวัญจากพ่อแม่ของเขา นาย H. ยังมีใบสูติบัตรซึ่งพิสูจน์ได้ว่าเขายังมีสัญชาติเวียดนามอยู่

อย่างไรก็ตาม ปัญหาเกิดขึ้นเมื่อเขาไปรับรองสัญญาของขวัญ และพบว่าชื่อของเขาในหนังสือเดินทางกับใบสูติบัตรของเขาไม่ตรงกัน สาเหตุคือชื่ออเมริกันของเขาไม่เหมือนกับชื่อบนสูติบัตรของเขา นาย H. ได้รับคำสั่งจากทนายความให้ดำเนินการตามขั้นตอนเพื่อพิสูจน์และยืนยันว่านาย H. ในใบสูติบัตรและหนังสือเดินทางเป็นบุคคลเดียวกัน มิฉะนั้น จะไม่สามารถดำเนินการตามขั้นตอนที่เกี่ยวข้องได้

นาย H. ได้ไปที่หน่วยงานจัดการสถานะพลเรือนในพื้นที่เพื่อดำเนินการตามขั้นตอนการยืนยันข้อมูลส่วนบุคคล แต่เจ้าหน้าที่ก็ดูเหมือนจะสับสนเช่นกัน ผู้รู้จักที่มีความรู้แนะนำคุณ H. ให้ติดต่อสถานกงสุลสหรัฐฯ หรือหน่วยงานจัดการสถานะพลเรือนเพื่อดำเนินการยืนยันข้างต้น

ในกรณีของนางสาว LTT ซึ่งเป็นชาวเวียดนามโพ้นทะเล ก็มีปัญหาเกี่ยวกับเอกสารส่วนบุคคลด้วย เดิมที นางสาวที มีทะเบียนบ้านอยู่ในเขตที่ 1 (โฮจิมินห์ซิตี้) แต่เมื่อเธอแต่งงาน ทะเบียนบ้านของเธอก็ถูกย้ายไปที่เขตที่ 3 หลังจากนั้น เธอและสามีจึงอพยพไปยังสหรัฐอเมริกาและได้รับสัญชาติอเมริกัน ขณะที่อาศัยอยู่ในสหรัฐอเมริกา เธอและสามีได้หย่าร้างกัน ล่าสุดนางสาวทีกลับมาเวียดนามและต้องการขายที่ดินส่วนหนึ่งที่ซื้อไว้ก่อนหน้านี้เพื่อไปซื้อที่อื่น

ติดต่อสำนักงานรับรองเอกสารเพื่อสอบถามเกี่ยวกับขั้นตอน และได้รับคำแนะนำจากที่ปรึกษาว่า เนื่องจากหน่วยงานจัดการสถานะทางแพ่งในเวียดนามยังคงบันทึกว่าเธอแต่งงานแล้ว ดังนั้น นางสาวทีจึงควรมีการยืนยันสถานะสมรสของเธอ หากเธอต้องการขายที่ดินเพียงอย่างเดียว โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นางสาวที จะต้องนำคำพิพากษาของหน่วยงานที่มีอำนาจในประเทศสหรัฐฯ เกี่ยวกับการหย่าร้างมาดำเนินการรับรองทางกฎหมายทางกงสุล

“นอกจากนี้ หากฉันต้องการเป็นเจ้าของบ้านในเวียดนาม ฉันต้องมีบัตรประจำตัวประชาชน หนังสือเดินทาง หรือเอกสารอื่นๆ ที่พิสูจน์สัญชาติเวียดนาม แม้ว่าฉันจะมีเพียงบัตรประจำตัวประชาชนใบเก่า แต่ฉันได้รับคำสั่งให้เปลี่ยนเป็นบัตรประจำตัวประชาชน…” นางสาวที กล่าว

Tuoitre.vn

ที่มา: https://tuoitre.vn/luat-da-mo-kieu-bao-muon-mua-nha-dat-o-viet-nam-can-chuan-bi-gi-20240825085231873.htm