จะทำอย่างไรเพื่อระงับภาวะ “ร้อนแรงเกินปกติ” ของตลาดอสังหาฯ?

DNVN - สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) เพิ่งเสนอวิธีแก้ปัญหาหลายประการเพื่อควบคุม "ความร้อนแรงเกินไป" ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยอิงจากบทเรียนที่ได้รับจากประเทศต่างๆ ก่อนหน้านี้

ตามข้อมูลของ VARS ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามมักเผชิญกับความท้าทายสำคัญหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นหนี้เสีย สินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์ที่มีจำนวนมาก ความยากลำบากในการระดมทุน และความเชื่อมั่นที่ลดลงของนักลงทุน ความยากลำบากเหล่านี้ไม่เพียงแต่ส่งผลโดยตรงต่อการพัฒนาตลาดเท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบอย่างกว้างขวางต่อเศรษฐกิจโดยรวมอีกด้วย

ดังนั้น โดยยึดหลักความเคารพอย่างสูงสุดต่อกฎธรรมชาติของอุปทานและอุปสงค์ จึงมีความจำเป็นอย่างยิ่งที่รัฐจะต้องเข้มงวดการกำกับดูแลตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจังเมื่อตลาดแสดง "สัญญาณของความไม่มั่นคง"

ในโลกเพื่อให้มั่นใจถึงการพัฒนาอย่างยั่งยืนและมั่นคงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลของหลายประเทศได้ใช้นโยบายสินเชื่อเป็นเครื่องมือในการควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยการเข้มงวดหรือผ่อนคลายสินเชื่อ รัฐบาลสามารถควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์ ป้องกันฟองสบู่ และรักษาเสถียรภาพของตลาดได้

นโยบายสินเชื่อถือเป็นเครื่องมือสำคัญในการกำกับดูแลตลาดอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม VARS เชื่อว่าความยืดหยุ่นในนโยบายนี้ขึ้นอยู่กับแต่ละตลาดและสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและประสบการณ์เฉพาะของแต่ละประเทศ

ในประเทศจีน เพื่อควบคุมกระแสเงินทุนเพื่อการลงทุน รัฐบาลจีนได้กำหนดข้อจำกัดมากมายเกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยใช้สินเชื่อ โดยเฉพาะสินเชื่อเพื่อการเก็งกำไร พวกเขายังควบคุมการไหลของเงินทุนต่างประเทศเพื่อป้องกันไม่ให้เงินเก็งกำไรไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ

ในประเทศสิงคโปร์ เพื่อควบคุมการเก็งกำไรและป้องกันฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลสิงคโปร์ได้เพิ่มอัตราเงินฝากขั้นต่ำเมื่อกู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังที่สองหรือสาม พร้อมกันนี้ เพื่อลดปริมาณสินเชื่อและควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลยังจำกัดระยะเวลาการกู้ยืมเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยร่วมกับนโยบายสินเชื่อที่เข้มงวดอีกด้วย

ในสหรัฐอเมริกา หลังจากวิกฤติการเงินปี 2008 ธนาคารกลางสหรัฐ (FED) ได้ลดอัตราดอกเบี้ยลงเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจและกระตุ้นความต้องการซื้อบ้าน อย่างไรก็ตาม เฟดยังกำหนดมาตรฐานการกู้ยืมที่เข้มงวดยิ่งขึ้นกับผู้กู้ โดยกำหนดให้มีประวัติเครดิตที่ดีขึ้นเพื่อป้องกันความเสี่ยงจากสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีความเสี่ยงสูง

ประสบการณ์จากประเทศอื่นแสดงให้เห็นว่านโยบายกฎหมายสินเชื่อเป็นเครื่องมือสำคัญอย่างหนึ่งที่รัฐบาลใช้ในการควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ นโยบายหลายประการที่ประเทศอื่นๆ ได้นำไปประยุกต์ใช้อย่างประสบความสำเร็จ สามารถอ้างอิง เรียนรู้ และนำไปปรับใช้ในเวียดนามได้

โดยอิงจากบทเรียนที่ได้รับจากประเทศต่างๆ ก่อนหน้านี้ เพื่อที่จะควบคุม "ความร้อนแรงเกินไป" ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ VARS เสนอแนวทางแก้ไขนโยบายสินเชื่อหลายประการเพื่อควบคุมตลาดเมื่อมีความผันผวน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง VARS เสนอให้มีการเข้มงวดนโยบายสินเชื่อสำหรับนักเก็งกำไร เพื่อลดจำนวนคนกู้ยืมเงินเพื่อเก็งกำไรหรือใช้ประโยชน์จากอัตราเลเวอเรจที่มากเกินไป สถาบันสินเชื่อสามารถปรับวงเงินกู้ได้โดยการปรับอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าทรัพย์สิน กำหนดให้ชำระเงินด้วยมูลค่าสุทธิที่สูงขึ้น หรือใช้อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นกับผู้ซื้อบ้านหลังที่สองหรือผู้ซื้อบ้านที่มีราคาสูง

รัฐบาลสามารถกำหนดกฎระเบียบเกี่ยวกับการควบคุมคุณภาพสินเชื่อ โดยกำหนดให้ธนาคารต้องรายงานรายละเอียดสินเชื่อที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น ซึ่งจะทำให้การติดตามความเสี่ยงเข้มงวดยิ่งขึ้น จัดตั้งกลไกสินเชื่อสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคม โดยให้ความสำคัญกับการจัดสรรเงินทุนสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัด เพื่อตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย

นอกจากนี้ รัฐควรมีนโยบายผ่อนปรนสินเชื่อ รวมถึงลดอัตราดอกเบี้ย และสนับสนุนสินเชื่อระยะยาวที่มีอัตราดอกเบี้ยพิเศษให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยครั้งแรก หรือกลุ่มที่ให้ความสำคัญอื่นๆ เพื่อวัตถุประสงค์ด้านความมั่นคงทางสังคม เช่น คู่แต่งงานใหม่

เพื่อนำนโยบายไปใช้ได้ “อย่างถูกต้องและแม่นยำ” VARS เชื่อว่าจำเป็นต้องสร้างระบบฐานข้อมูลที่มีขนาดใหญ่เพียงพอ แม่นยำเพียงพอ และปรับปรุงให้ทันสมัยอยู่เสมอ เพื่อให้แน่ใจว่ามีการแยกแยะที่ชัดเจนระหว่างผู้ซื้อบ้านจริง การใช้เพื่อการผลิตจริงและวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ กับนักเก็งกำไรและผู้หากำไร

“เพื่อควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ครอบคลุมมากขึ้น ควรผนวกนโยบายด้านสินเชื่อเข้ากับการใช้ภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์หรือภาษีทรัพย์สิน การใช้นโยบายด้านกฎระเบียบต้องมีความยืดหยุ่น ช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความมั่นคงและเป็นระเบียบ และลดความเสี่ยงให้เหลือน้อยที่สุด” VARS เน้นย้ำ

ฮาอันห์

ที่มา: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/lam-gi-de-kim-ham-da-tang-nong-cua-thi-truong-bat-dong-san/20240928050046687