ประเด็นภาษีอสังหาฯ ประเด็นที่ 2 กลับมาร้อนแรงอีกแล้ว จำเป็นต้องสร้างแผนงานที่เหมาะสมเพื่อสุขภาพของตลาด

ภาษีทรัพย์สินสามารถลดราคาบ้านได้หรือไม่?

รายงานที่ส่งถึงสำนักงานรัฐบาลเกี่ยวกับเหตุผลที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้นในช่วงนี้ กระทรวงก่อสร้างระบุว่าจะศึกษาและเสนอนโยบายภาษีสำหรับผู้ที่เป็นเจ้าของและใช้บ้านและที่ดินจำนวนมาก เพื่อจำกัดการเก็งกำไรและการซื้อขายในช่วงเวลาสั้นๆ เพื่อสร้างกำไร

กระทรวงก่อสร้างเผย ปัจจัยที่มีส่วนทำให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นในช่วงนี้ ได้แก่ การ "มีส่วนร่วม" ของนักลงทุน กลุ่มนักลงทุน นักเก็งกำไร และนายหน้าอสังหาริมทรัพย์หลายกลุ่ม ส่วนการประมูลที่มีราคาชนะเกินตารางเมตรละร้อยล้านนั้น กระทรวงก่อสร้าง กล่าวว่า มีกลุ่มนักลงทุนหลายกลุ่มที่เน้นเข้าร่วมประมูลแล้วขายทำกำไรทันที นอกพื้นที่การประมูลมีนายหน้าจำนวนมากคอยฟังผลการประมูลพร้อมซื้อและขายที่ดินในราคาส่วนต่าง 200 - 500 ล้านดองต่อแปลง การซื้อขายที่ดินหลายแปลงเพื่อแสวงหากำไรโดยมิชอบนั้นเป็นเรื่องปกติและมีการจัดอย่างเป็นระบบ ทำให้ราคาที่ดินและบ้านเรือนโดยรอบเพิ่มสูงขึ้น

กลุ่มนักลงทุนและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์บางรายบิดเบือนข้อมูลตลาดเพื่อ "เพิ่มราคา" สร้างราคาเสมือน... และใช้ประโยชน์จากการขาดความรู้ของผู้คนเพื่อบิดเบือนจิตวิทยา ดึงดูดการลงทุนตามจิตวิทยาของคนหมู่มากเพื่อแสวงหากำไร

โดยปกติแล้วนักลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยจะจ่ายเงินประมาณ 3% ของราคาขายให้กับห้องซื้อขายและนายหน้าในการขายสินค้า อย่างไรก็ตาม นายหน้ามักจะเลือกเงื่อนไขตลาดที่จะเพิ่มราคาเมื่อทำการซื้อขายกับลูกค้า ทำให้ผู้ซื้อต้องจ่าย "ส่วนต่าง"

“ในช่วงที่อากาศร้อน นายหน้าหลายๆ คนก็ใช้วิธี “วางมัดจำ” เพื่อซื้อบ้านและที่ดินจากผู้ขาย จากนั้นก็ขึ้นราคา 10-15% เพื่อขายให้คนอื่น ตัวอย่างเช่น อพาร์ตเมนต์ราคา 5 พันล้านดอง นายหน้าวางมัดจำ 1 พันล้านดองเพื่อซื้อและตกลงที่จะจ่ายภายใน 1 เดือน แต่ภายใน 1 เดือนนี้ นายหน้าจะหาลูกค้ามาขายในราคาส่วนต่าง 6-7 พันล้านดอง

นอกจากนี้ นักลงทุนบางส่วนยังมีส่วนในการดันราคาที่อยู่อาศัยให้สูงขึ้นด้วยการ "ตั้งราคาขายสูง" ทำให้กำไรที่คาดหวังไว้สูงขึ้นกว่าค่าเฉลี่ยของโครงการอสังหาริมทรัพย์ ในพื้นที่ที่มีโครงการเปิดขายเพียงไม่กี่โครงการหรือแม้แต่โครงการเดียว นักลงทุนสามารถขึ้นราคาเพื่อทำกำไรได้ เนื่องจากไม่มีการแข่งขันและราคาอ้างอิง” กระทรวงก่อสร้างระบุในรายงาน

เมื่อแสดงความเห็นเกี่ยวกับปัญหานี้ Ths. นายเหงียน วัน ดิงห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า สาเหตุประการหนึ่งที่ทำให้ราคาบ้านและที่ดินพุ่งสูงขึ้นก็คือ ปรากฏการณ์ของการเก็งกำไรและการสะสมโดยมีแนวคิดว่า "ไม่มีอะไรจะดีไปกว่าการซื้อขายที่ดิน" ซึ่งได้รับการสนับสนุนจากธนาคาร นี่เป็นไฟล์ลูกค้า "VIP" ของอุตสาหกรรมการธนาคาร เนื่องจากสินเชื่อมักจะได้รับการค้ำประกันโดยบ้านและที่ดิน ซึ่งถือว่ามีมูลค่าเพิ่มขึ้นเกือบตลอดเวลาและมีความเสี่ยงน้อย ความต้องการการลงทุนของประชาชนมีความชอบธรรม แต่เมื่อปรากฏการณ์นี้เกิดขึ้นในระดับสูง ก็จะกลายเป็นการเก็งกำไรและการกักตุนบ้านและที่ดิน ก่อให้เกิดการบิดเบือนตลาด ทำให้ที่ดินถูกทิ้งไว้โดยไม่ได้รับการเพาะปลูก และสิ้นเปลืองทรัพยากร

อันนี้ครับ นายเหงียน วัน ดิงห์ กล่าวว่า การเก็บภาษีบ้านเรือนและที่ดินเป็นแนวทางแก้ไขแบบบังคับ ซึ่งกำหนดไว้ชัดเจนในมติที่ 18-NQ/TW ปี 2022 ของคณะกรรมการบริหารกลางว่าด้วยการพัฒนาอย่างต่อเนื่องและปรับปรุงสถาบันและนโยบาย ตลอดจนการปรับปรุงประสิทธิภาพและประสิทธิผลของการจัดการและการใช้ที่ดิน มติที่ 18 กำหนดภารกิจและแนวทางแก้ไข คือ “แก้ไขสถานการณ์การใช้ที่ดินอย่างสิ้นเปลือง ปล่อยให้ที่ดินรกร้าง มลพิษ และเสื่อมโทรม” “กำหนดอัตราภาษีที่สูงขึ้นสำหรับประชาชนที่ใช้ที่ดินเป็นบริเวณกว้าง มีบ้านเรือนจำนวนมาก เก็งกำไรในที่ดิน ใช้ที่ดินอย่างช้าๆ และปล่อยให้ที่ดินรกร้าง”

นายเหงียน วัน ดิงห์ กล่าวว่า ในการประมูลที่ดิน ราคาเสนอซื้อที่ชนะจะสูงกว่าราคาเริ่มต้นในช่วงที่ผ่านมาหลายสิบเท่า คนส่วนใหญ่มีมุมมองที่ไม่ค่อยแน่ใจเกี่ยวกับผลการประมูลมากกว่าที่จะดีใจที่งบประมาณของรัฐจะได้รับแหล่งรายได้เพิ่มเติมจำนวนมาก สาเหตุคือหลังจากที่ชนะการประมูลแล้ว ที่ดินแปลงต่างๆ มักจะถูกทิ้งร้าง จนหลายกรณีกลายเป็น "เมืองร้าง" "โครงการ" เหล่านี้ส่วนใหญ่มักจะมีอัตราการเข้าใช้พื้นที่ต่ำมาก แม้ว่าจะดำเนินกิจการมาหลายสิบปีแล้ว แต่ก็มีบ้านเพียงไม่กี่หลังเท่านั้นที่ถูกสร้างขึ้นและมีผู้คนย้ายเข้ามา ดังนั้น ThS. เหงียน วัน ดิงห์ กล่าวว่าการเก็บภาษีบ้านเรือนและที่ดินมีพื้นฐานทางการเมืองในมติที่ 18 ของพรรค แต่จะต้องดำเนินการอย่างสอดประสานและยุติธรรมระหว่างท้องถิ่น

ปัจจัยสำคัญประการหนึ่งคือความจำเป็นในการมีฐานข้อมูลด้านภาษี เพื่อให้แน่ใจว่าภาษีจะถูกจัดเก็บจากวิชาที่ถูกต้อง และเพื่อส่งเสริมประสิทธิภาพของนโยบายภาษี ในเวลานี้ การระบุที่ชัดเจนว่าใครเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นี้ยังไม่ชัดเจน เนื่องจากขาดฐานข้อมูลที่สมบูรณ์ และมีปรากฏการณ์ที่บุคคลอื่นนำชื่อทรัพย์สินไปใช้

อย่างไรก็ตาม นายกรัฐมนตรีได้อนุมัติโครงการ 06 เมื่อเร็วๆ นี้ เพื่อพัฒนาแอปพลิเคชันข้อมูลประชากร การระบุตัวตน และการพิสูจน์ตัวตนทางอิเล็กทรอนิกส์ เพื่อรองรับการเปลี่ยนแปลงทางดิจิทัล กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่ ยังได้กล่าวถึงการจัดตั้งฐานข้อมูลแห่งชาติเกี่ยวกับข้อมูลที่ดิน ที่อยู่อาศัย และอสังหาริมทรัพย์ด้วย หากนำไปปฏิบัติได้อย่างมีประสิทธิผล ในอนาคตอันใกล้นี้อาจสร้างระบบฐานข้อมูลที่เชื่อถือได้ได้ ซึ่งถือเป็นฐานข้อมูลสำคัญในการบังคับใช้กฎหมายภาษีอสังหาริมทรัพย์หลังจากที่ผ่านแล้ว

“ หากอสังหาริมทรัพย์ต้องเสียภาษี หากเราสามารถรวบรวมข้อมูลระบบและฐานข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อ “ระบุกรรมสิทธิ์” และดูว่าใครเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้นอย่างชัดเจน สิ่งที่ดูเหมือนเป็นไปไม่ได้ก็อาจเกิดขึ้นได้ นั่นคือราคาบ้านและที่ดินจะลดลงหรือลดลงอย่างรวดเร็ว การเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์จะหยุดลงเกือบทั้งหมด นอกจากนี้ ธนาคารจะต้องมองหาฐานลูกค้าใหม่แทนที่จะเป็นเจ้าพ่อที่ดิน”

การเก็บภาษีคือการทำให้มุมมองที่ว่า “บ้านมีไว้เพื่อการอยู่อาศัย ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไร” เป็นรูปธรรมมากขึ้น และเมื่อนั้นความฝันในการตั้งรกรากเพื่อทำงานก็จะห่างไกลออกไป” นายเหงียน วัน ดิญห์ กล่าวเน้นย้ำ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มส่งสัญญาณดีขึ้นเมื่อรัฐสภาเห็นชอบกฎหมายสำคัญ 3 ฉบับให้มีผลบังคับใช้เร็วกว่าที่คาดไว้ 6 เดือน โดยเริ่มตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 ขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์คึกคักเฉพาะในฮานอยเท่านั้น แต่พื้นที่อื่น ๆ ยังคงเงียบสงบ ในบริบทที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับความยากลำบากมากมาย และนักลงทุนยังคง "ติดอยู่" ในตลาดต่างจังหวัด ข้อเสนอล่าสุดในการเก็บภาษีบ้านหลังที่สองได้รับมุมมองที่ขัดแย้งกันจำนวนมาก

อันที่จริงการเก็บภาษีบ้านหลังที่สองไม่ใช่ข้อเสนอใหม่ แต่ได้รับการกล่าวถึงมาตั้งแต่ปี 2009 แต่ด้วยเหตุผลหลายประการ จึงไม่สามารถทำให้ถูกกฎหมายได้จนกว่าจะมีการรวมอย่างเป็นทางการในมติหมายเลข 18-NQ/TW ที่ออกในเดือนมิถุนายน 2022 โดยคณะกรรมการถาวรของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ อย่างไรก็ตาม กระบวนการพัฒนากฎเกณฑ์/นโยบายเพื่อควบคุมตลาดที่ดิน โดยเฉพาะการเก็บภาษีเพิ่มเติมสำหรับสิทธิการใช้ที่ดินและสิทธิการเป็นเจ้าของทรัพย์สินในที่ดินจากอสังหาริมทรัพย์ที่สองขึ้นไป เผชิญอุปสรรคมากมาย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ผู้เชี่ยวชาญหลายรายมีความกังวลว่าหากไม่มีการคำนวณและปรับระดับการจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์อย่างรอบคอบ อาจส่งผลเสียตามมา เช่น ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น และทำให้คนที่มีรายได้น้อยและปานกลางเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ยากขึ้น

เส้นทางไหนเหมาะกับ?

ภาษีเป็นเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพในการจัดการกับการหลีกเลี่ยงภาษีในการโอนอสังหาริมทรัพย์ การเก็งกำไร เงินเฟ้อราคา ฯลฯ อย่างไรก็ตาม การเก็บภาษีบ้านหลังที่สองต้องได้รับการคำนวณอย่างรอบคอบเพื่อให้สอดคล้องกับความเป็นจริงของตลาดและเพื่อให้แน่ใจว่าผลประโยชน์ของทุกฝ่ายมีความกลมกลืนกัน

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญหลายคนกล่าวไว้ ภาษีสามารถใช้เป็นเครื่องมือในการควบคุมราคาที่ดินที่พุ่งสูง ลดการเก็งกำไร ป้องกันการจัดการตลาด และทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์กลับมาอยู่ในมูลค่าที่แท้จริง อย่างไรก็ตาม ด้วยกลไกการจัดการข้อมูลที่ดินในปัจจุบันที่ยังไม่ชัดเจน การจัดเก็บภาษีจึงไม่ใช่เรื่องง่าย

ภาษีเป็นทางเลือกที่ดี ช่วยเพิ่มรายได้เข้างบประมาณแผ่นดิน และช่วยปรับตลาดในระยะสั้น 6-12 เดือน หรือ 1-2 ปี แต่ไม่สามารถรักษาผลกระทบในระยะยาวได้ อย่างไรก็ตาม ยังมีข้อกังวลอีกว่าการเก็บภาษีจะทำให้ราคาเพิ่มขึ้นเท่านั้น เนื่องจากราคาที่ดินจะถูกเก็บภาษีโดยผู้ขาย

ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงิน Dinh The Hien ได้ให้สัมภาษณ์กับสื่อมวลชนว่า ภาษีทรัพย์สินนั้นเข้าใจได้ง่ายๆ ว่าเป็นภาษีที่เก็บจากบุคคลที่มีทรัพย์สิน ยิ่งมีทรัพย์สินมาก ภาษีก็ยิ่งมาก สำหรับคนที่มีมาตรฐานการครองชีพปานกลาง การมีเพียงบ้านเดียวให้อาศัยก็ไม่ใช่ปัญหา

ในส่วนของคนที่มีทรัพย์สิน (อสังหาริมทรัพย์) จำนวนมาก และมีทรัพย์สินที่สร้างกำไรอย่างต่อเนื่อง การเสียภาษีมากขึ้นจึงเป็นเรื่องธรรมดา ในกรณีการกู้ยืมเพื่อการลงทุน ภาษีถือเป็นต้นทุนส่วนหนึ่งที่นักลงทุนจะต้องคำนวณ “รับกำไรและแบกรับความสูญเสีย”

เมื่อเร็วๆ นี้ สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) เสนอนโยบายภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้กับกลุ่มคนสองกลุ่ม ได้แก่ ผู้ซื้อบ้านหลังที่สองขึ้นไป และเจ้าของที่ละทิ้งโครงการ อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ สำหรับธุรกรรมที่ผู้ขายมีระยะเวลาการเป็นเจ้าของระยะสั้น

ก่อนหน้านี้ในเดือนสิงหาคม พ.ศ. 2566 ผู้มีสิทธิเลือกตั้งในนครโฮจิมินห์ยังคงเสนอให้เก็บภาษีบ้านหลังที่สองและเรียกเก็บภาษีที่สูงขึ้นสำหรับที่ดินว่างเปล่าและบ้านที่ไม่ได้สร้างมูลค่าที่ดิน กระทรวงการคลังเผยได้วิจัยและพัฒนาโครงการกฎหมายภาษีอสังหาริมทรัพย์ คาดว่าจะเพิ่มเข้าในแผนพัฒนากฎหมายและระเบียบปี 2567 และนำเสนอสภานิติบัญญัติแห่งชาติเพื่อพิจารณาความเห็นในการประชุมสมัยที่ 8 (ต.ค. 67)

คานห์ อัน

ที่มา: https://www.congluan.vn/lai-nong-chuyen-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-can-xay-dung-lo-trinh-phu-hop-voi-suc-khoe-thi-truong-post314987.html