ป้องกันภาวะเงินเฟ้อราคาที่อยู่อาศัยและที่ดินอย่างทันท่วงที

ในบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหลายพื้นที่ที่ยังคงดิ้นรนอยู่ที่ราคาต่ำสุด การเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของราคาอพาร์ทเมนท์และที่ดินในฮานอยและจังหวัดและเมืองทางภาคเหนือบางแห่งเมื่อเร็วๆ นี้ สร้างความประหลาดใจให้กับนักลงทุน อย่างไรก็ตาม เมื่อผู้ชนะการประมูลที่ดินมูลค่ากว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตรในThanh Oai (ฮานอย) ยกเลิกเงินมัดจำ หลายคนจึงรู้ว่าเป็นกลอุบายของนักเก็งกำไร

ควบคุมการซื้อและขายต่อหลายครั้ง

ในเอกสารที่ส่งถึงหน่วยงานท้องถิ่นเมื่อสัปดาห์ที่แล้ว กระทรวงก่อสร้างระบุว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไม่นานมานี้พัฒนาไปในวิถีที่ไม่ยั่งยืนและมีความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นมากมาย ที่น่าสังเกตคือนักลงทุนและนายหน้าบางรายปล่อยข่าวลือ ซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ และรบกวนข้อมูลเพื่อผลักดันราคาอสังหาริมทรัพย์ให้สูงขึ้นเพื่อผลประโยชน์ส่วนตัว

เอกสารของกระทรวงกล่าวถึงการประมูลที่ดินที่ก่อให้เกิดความวุ่นวายในความคิดเห็นของประชาชนในเขตชานเมืองฮานอย ตามที่หน่วยงานนี้ระบุ ราคาที่ได้รับรางวัลสูงเป็นประวัติการณ์ ซึ่งสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า ส่งผลกระทบต่อการพัฒนาทางเศรษฐกิจและสังคม และการพัฒนาที่ดีของตลาดอสังหาริมทรัพย์

เพื่อป้องกันสถานการณ์ดังที่กล่าวมา กระทรวงก่อสร้างจึงได้ขอให้คณะกรรมการประชาชนของจังหวัดและเมืองที่อยู่ภายใต้การบริหารจัดการส่วนกลางเน้นการดำเนินการหลายๆ ภารกิจ ซึ่งรวมถึงการตรวจสอบและทบทวนกิจกรรมทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขององค์กร ผู้ลงทุน ผู้ค้า และนายหน้าในท้องถิ่น นอกจากนี้ ทางการยังต้องควบคุมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อยู่บ่อยครั้ง โดยเฉพาะในพื้นที่ โครงการ หรืออาคารชุดที่มีการขึ้นราคาผิดปกติ ตรวจสอบ พิจารณา และดำเนินมาตรการเพื่อแก้ไขการกระทำอันเกิดจากการขึ้นราคา การควบคุมราคา การเก็งกำไร และจัดการกับการละเมิดกฎหมายที่ดิน กฎหมายการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

ทันทีที่กระทรวงก่อสร้างออกหนังสือเตือน คณะกรรมการประชาชนจังหวัดคานห์ฮัวได้ออกหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการฉบับที่ 9648 มอบหมายให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องตรวจสอบการจัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินในพื้นที่เพื่อให้มั่นใจว่าเป็นไปตามกฎหมาย มีการประชาสัมพันธ์ และมีความโปร่งใส ตรวจพบและจัดการการละเมิดกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินอย่างทันท่วงทีและเข้มงวด โดยเฉพาะการสมคบคิดเพื่อปั่นราคา การเพิ่มราคาเพื่อสร้างตลาดที่ไม่ดีต่อสุขภาพ และการกระทำที่ไม่ตรงกับความเป็นจริงเพื่อแสวงหากำไรเกินควร...

นายทรานฮวา นาม รองประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดคานห์ฮวา กล่าวว่า เพื่อรักษาเสถียรภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่น ท้องถิ่นจะส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมต่อไป ดำเนินโครงการ "การลงทุนในการก่อสร้างอพาร์ทเมนต์ที่อยู่อาศัยทางสังคมสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในเขตอุตสาหกรรมอย่างน้อยหนึ่งล้านแห่งในช่วงปี 2564-2573" และดำเนินโครงการ "สินเชื่อ 120,000 พันล้านดอง" ได้อย่างมีประสิทธิผล

ในขณะเดียวกัน นายเล ก๊วก ทาน รองอธิบดีกรมการคลังจังหวัดคั๊ญฮหว่า กล่าวว่า ในปี 2568 จังหวัดจะประมูลบ้านและที่ดิน 41 หลัง ที่ดินเหล่านี้เป็นที่ดินที่บริหารจัดการโดยกองทุนเพื่อการลงทุนเพื่อการพัฒนาและแผนกบริหารจัดการเมืองของเมืองนิญฮวา เพื่อสร้างรายได้และเสริมทรัพยากรเพื่อการพัฒนา

นอกจากนี้ จังหวัดคั๊งหว่ายังมุ่งเน้นการจัดทำแผนผังเขตพื้นที่ (มาตราส่วน 1/2,000) ให้แล้วเสร็จใน 3 พื้นที่สำคัญ ได้แก่ เขตเศรษฐกิจ Van Phong (ส่วนหนึ่งของเขต Van Ninh และเมือง Ninh Hoa) เมือง Nha Trang และเขตเมืองใหม่ Cam Lam เมื่อการวางแผนใหม่เสร็จสมบูรณ์แล้ว ก็สามารถดำเนินการประมูลโครงการใหม่ๆ ได้

มีบริการนายหน้าหลายแห่งที่ขายที่ดินในราคาประมูลในเขตชานเมืองของฮานอย ภาพ: THUY LINH

เพิ่มเงินฝากและค่าปรับหนัก

จากมุมมองของผู้ที่อยู่ในวงการ นายเล ดินห์ จุง กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ที่ปรึกษาและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ SGO Homes (ฮานอย) กล่าวว่า เพื่อป้องกันพฤติกรรมเก็งกำไรและ "ราคาพุ่งสูง" รัฐบาลจำเป็นต้องกำหนดกรอบราคาที่ดินที่เหมาะสมใหม่ ซึ่งปัจจุบันกรอบราคาที่ดินประมูลต่ำกว่าราคาตลาด

พร้อมกันนั้น ให้เพิ่มระดับเงินฝากให้สูงขึ้นอีกสัก 10-20% ของมูลค่าที่ดินที่ประมูล เพื่อลดการเก็งกำไรและการขึ้นราคาของผู้ลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับบุคคลที่ชนะการประมูลที่ดินแต่ไม่ได้ซื้อ นายจุง แนะนำให้ลดคะแนนเครดิตของพวกเขาหรือป้องกันไม่ให้พวกเขาเข้าร่วมการประมูลที่ดินอื่นๆ “การบริหารราคาและวิธีการประมูลเป็นสิ่งจำเป็น” นายจุงเน้นย้ำ

ตามที่ ดร. Chau Hoang Than หัวหน้าภาควิชากฎหมายปกครอง คณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัย Can Tho กล่าวว่า เพื่อให้กิจกรรมการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินมีประสิทธิภาพสูงสุด การตัดสินใจนำที่ดินขึ้นประมูลจำเป็นต้องได้รับการดำเนินการอย่างเป็นเอกภาพโดยคณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัด และจำเป็นต้องทบทวนและกำหนดปริมาณและที่ตั้งของแปลงที่ดินและแปลงที่ดิน จะต้องสร้างแผนการประมูลที่เหมาะสม หลีกเลี่ยงการ "หยด" จนทำให้เกิดการขาดแคลน มีความจำเป็นต้องตรวจสอบ จัดเรียง และเผยแพร่รายชื่อที่ดินและแปลงแปลงเพื่อการประมูลที่มีประสิทธิผล โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การประมูลต้องหลีกเลี่ยงสินค้าคงคลังส่วนเกินเมื่อมีการประกาศเป็นจำนวนมาก

“เราไม่สามารถสรุปอย่างรีบร้อนว่าผลการประมูลจะสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า เช่น การประมูลที่ดินในเขตฮว่ายดึ๊ก ฮานอย ซึ่งไม่แน่นอน แต่ราคาในพื้นที่นั้นพุ่งสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ส่วนการตั้งราคาเริ่มต้นไว้ต่ำเกินไปอาจไม่สะท้อนราคาตลาดที่แท้จริงในช่วงเวลาของการประมูล” ดร. Chau Hoang Than กล่าว

จากมุมมองทางกฎหมาย ทนายความ Nguyen Phuong Lien จากสำนักงานกฎหมาย SENLAW แนะนำว่าเพื่อป้องกันภาวะราคาพุ่งสูงและความไม่แน่นอนของตลาด จำเป็นต้องกำหนดราคาเริ่มต้นที่สอดคล้องกับราคาตลาด เนื่องจากราคาเริ่มต้นเป็นพื้นฐานในการคำนวณเงินมัดจำ หากผู้ชนะการประมูลไม่ชำระเงินหรือไม่ชำระเงินเต็มจำนวนตามราคาที่ชนะการประมูล เงินมัดจำจะไม่สามารถคืนได้

ตามที่ทนายเหลียนกล่าวไว้ ถึงแม้พระราชกฤษฎีกา 10/2023/ND-CP จะกำหนดให้เพิ่มเงินมัดจำในการเข้าร่วมประมูลที่ดินเป็น 20% ของมูลค่าแปลงที่ดิน แต่พื้นที่ดินนั้นจะคำนวณตามราคาเริ่มต้นในการประมูล (สูงกว่าเดิม 4 เท่า) แต่เนื่องจากราคาเริ่มต้นนั้นต่ำ จึงไม่มีผลบังคับใช้ “หากเราคงราคาเริ่มต้นไว้ให้ต่ำ เราจะต้องเพิ่มอัตราเงินฝากให้สูงกว่า 20% ในปัจจุบัน เนื่องจากผู้เข้าร่วมการประมูลจะต้องพร้อมทางการเงิน”

นอกจากนี้ แนวทางแก้ไขอีกประการหนึ่ง คือ การเพิ่มค่าปรับทางปกครองสำหรับการไม่ลงนามในสัญญาซื้อขายทรัพย์สินที่ประมูล (ละทิ้งการวางเงินมัดจำ) ในปัจจุบัน พฤติกรรมดังกล่าวมีโทษปรับเพียง 7 ล้านถึง 10 ล้านดองสำหรับบุคคลธรรมดา (ตามข้อ c วรรค 1 มาตรา 23 พระราชกฤษฎีกา 82/2020/ND-CP)” - นางสาวเลียนเสนอ

ในขณะเดียวกัน ดร. โฮ กว๊อก ตวน อาจารย์และผู้อำนวยการหลักสูตรฝึกอบรมปริญญาโทสาขาการเงินและการบัญชี มหาวิทยาลัยบริสตอล สหราชอาณาจักร อ้างอิงประสบการณ์ระดับนานาชาติที่แสดงให้เห็นว่าเครื่องมือเดียวที่จะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความมั่นคงได้ก็คือการจัดเก็บภาษีที่เหมาะสม โดยยึดหลักการที่ว่ากำไรจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะเท่ากับกำไรจากการซื้อขายสินค้าและการให้บริการเท่านั้น จากนั้นก็สามารถป้องกันการขึ้นราคาหรือราคาเสมือนได้

จุดซื้อขายที่ดินตรงแปลงที่ดินประมูลในเขตชานเมืองฮานอย ภาพ: THUY LINH

ไข้แผ่นดินไม่น่าจะเกิดขึ้น

นายบุ้ย มินห์ ทาน เลขาธิการคณะกรรมการพรรคเมืองเบนกั๊ต จังหวัดบิ่ญเซือง กล่าวว่า เมื่อเร็ว ๆ นี้ เกิดปรากฏการณ์ "ไข้ที่ดิน" ในพื้นที่ โดยส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ตามริมแม่น้ำไซง่อน เช่น แขวงอันเตย เขตอันเดียน เขตราชบัป... และพื้นที่ตามถนนวงแหวนหมายเลข 4 ซึ่งเห็นได้จากจำนวนคนที่เดินทางมาทำธุรกรรมที่สำนักงานรับรองเอกสารที่พลุกพล่าน ขณะที่รายรับงบประมาณจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินก็เพิ่มขึ้นอย่างชัดเจนกว่าช่วงเวลาเดียวกัน

อย่างไรก็ตาม นายทานห์ กล่าวว่า ต้องขอบคุณกฎหมายที่ดินฉบับใหม่ ทำให้การเก็งกำไรและภาวะเงินเฟ้อลดลงอย่างชัดเจน นอกจากนี้ ท้องถิ่นยังมีการบริหารจัดการผังการใช้ที่ดินและการแบ่งเขตการใช้พื้นที่อย่างเคร่งครัด รวมถึงเผยแพร่ข้อมูลผังเมืองและโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจนให้กับประชาชนอย่างต่อเนื่อง...

นายเหงียน ฮู เหงีย กรรมการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดบิ่ญเซือง ยังได้ยอมรับด้วยว่า หากอสังหาริมทรัพย์ “กลับมาคึกคัก” อีกครั้ง การเก็งกำไรและภาวะเงินเฟ้อจะไม่ระบาดเหมือนอย่างเคย ด้วยเหตุผลสำคัญสองประการ คือ กฎหมายที่ดินฉบับใหม่ทำให้ราคาที่ดินในแต่ละพื้นที่เข้มงวดมากขึ้น จึงจะจำกัดแนวทางการ “ซื้อที่ดินราคา 1 หมื่นล้านดอง แต่ต้องจ่ายภาษี 100 ล้านดอง” ประการที่สอง การประเมินที่ดินเพื่อกู้ยืมจากธนาคารมีความเข้มงวดมากขึ้น

ก่อนหน้านี้ ธนาคารจะจัดตั้งหน่วยงานประเมินราคาของตนเอง และบางครั้งมูลค่าที่แท้จริงของที่ดินอาจต่ำกว่าที่ธนาคารประเมินราคากำหนดไว้ ปัจจุบันมีหน่วยงานประเมินราคาอิสระ แม้จะไม่ใช่หน่วยงานที่แน่นอน แต่จะเข้มงวดยิ่งขึ้นกว่าเดิม

ประชาสัมพันธ์โครงการที่ไม่มีสิทธิ์ซื้อขาย

ในจังหวัดบิ่ญถ่วน เพื่อป้องกันการเก็งกำไรราคาเมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัว กรมก่อสร้างจึงได้เผยแพร่รายชื่อโครงการอสังหาริมทรัพย์ 33 โครงการที่ยังไม่เข้าเงื่อนไขการดำเนินธุรกิจ ได้แก่ โครงการที่อยู่อาศัยและเขตเมือง 17 โครงการ และโครงการท่องเที่ยวเชิงรีสอร์ท 16 โครงการ ซึ่งไม่มีโครงการใดเลยที่ไม่เข้าเงื่อนไขการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมาย โครงการเหล่านี้ส่วนใหญ่มีทำเลที่ตั้ง “ดินแดนทองคำ” ในเมืองฟานเทียตและเขตและเมืองใกล้เคียง

ก่อนหน้านี้ โครงการทั้ง 33 โครงการนี้ถูก "วิพากษ์วิจารณ์" โดยทางจังหวัด เนื่องจากนักลงทุนและผู้จำหน่ายโครงการอสังหาริมทรัพย์บางโครงการในจังหวัดบิ่ญถ่วนลงโฆษณาและโอนอสังหาริมทรัพย์โดยใช้สถานที่ถือครอง จอง และจดทะเบียนเพื่อเรียกเก็บเงินจากผู้ซื้อ แม้ว่าแบบฟอร์มเหล่านี้จะไม่ได้มีการควบคุมในกฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

ที่มา: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm