การแทรกแซงอย่างทันท่วงทีเพื่อป้องกันภาวะเงินเฟ้อของราคาที่อยู่อาศัยและที่ดิน

ในขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหลายพื้นที่ยังคงซบเซา การที่ราคาอพาร์ตเมนต์และที่ดินใน ฮานอย และบางจังหวัดและเมืองทางภาคเหนือพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วเมื่อเร็วๆ นี้ ทำให้นักลงทุนประหลาดใจ อย่างไรก็ตาม ข้อเท็จจริงที่ว่าผู้ชนะการประมูลที่ดินแปลงหนึ่งในราคามากกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตรในแทงห์โอไอ (ฮานอย) ยอมเสียเงินมัดจำ ทำให้หลายคนตระหนักว่านี่เป็นกลยุทธ์ที่นักเก็งกำไรใช้เพื่อปั่นราคาให้สูงขึ้น

ควบคุมธุรกรรมการขายต่อหลายรายการ

ในเอกสารที่ส่งไปยังหน่วยงานท้องถิ่นเมื่อสัปดาห์ที่แล้ว กระทรวงการก่อสร้าง ระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมามีการพัฒนาไปในทิศทางที่ไม่ยั่งยืนและมีปัจจัยเสี่ยงหลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งปรากฏการณ์ที่นักลงทุนและนายหน้าบางรายปล่อยข่าวลือ ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อย่างไม่เลือกหน้า และสร้างความสับสนวุ่นวายทางข้อมูลเพื่อผลักดันราคาอสังหาริมทรัพย์ให้สูงขึ้นเพื่อผลประโยชน์ของตนเอง

เอกสารของกระทรวงกล่าวถึงการประมูลที่ดินที่เป็นข้อถกเถียงในชานเมืองฮานอย ตามที่หน่วยงานระบุ การเสนอราคาประมูลที่สูงเป็นประวัติการณ์ ซึ่งสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า ส่งผลกระทบในเชิงลบต่อการพัฒนา ทางเศรษฐกิจ และสังคม และการเติบโตอย่างยั่งยืนของตลาดอสังหาริมทรัพย์

เพื่อป้องกันสถานการณ์ดังกล่าว กระทรวงการก่อสร้างได้ขอให้คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดและเมืองที่อยู่ภายใต้การปกครองส่วนกลาง มุ่งเน้นการดำเนินการหลายประการ ซึ่งรวมถึงการตรวจสอบและทบทวนกิจกรรมทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของวิสาหกิจ นักลงทุน ตลาดหลักทรัพย์ และนายหน้าในพื้นที่ นอกจากนี้ หน่วยงานที่เกี่ยวข้องจำเป็นต้องควบคุมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ซ้ำซ้อน โดยเฉพาะในพื้นที่ โครงการ และอาคารชุดที่มีราคาเพิ่มขึ้นผิดปกติ ดำเนินการตรวจสอบและสอบสวน และดำเนินมาตรการแก้ไขการปั่นราคา การเก็งกำไร และการละเมิดกฎหมายที่ดิน กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

ทันทีหลังจากกระทรวงการก่อสร้างออกหนังสือเตือน คณะกรรมการประชาชนจังหวัดคั้ญฮวาได้ออกหนังสือราชการเลขที่ 9648 สั่งการให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องทบทวนการจัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินในพื้นที่ เพื่อให้แน่ใจว่าเป็นไปตามกฎหมาย โปร่งใส และเปิดเผย ตรวจสอบและดำเนินการอย่างเข้มงวดกับกรณีการละเมิดกฎหมายในการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการสมรู้ร่วมคิดเพื่อปั่นราคาในตลาดที่ไม่เป็นธรรมและบิดเบือนความเป็นจริงเพื่อผลประโยชน์ส่วนตัว...

นายเจิ่น ฮวา นาม รองประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดคั้ญฮวา กล่าวว่า เพื่อรักษาเสถียรภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่น จังหวัดจะยังคงส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอย่างต่อเนื่อง ดำเนินโครงการ "ลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอย่างน้อยหนึ่งล้านยูนิตสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในนิคมอุตสาหกรรมในช่วงปี 2021-2030" อย่างมีประสิทธิภาพ และดำเนินโครงการ "สินเชื่อ 120,000 ล้านดอง" อย่างมีประสิทธิภาพเช่นกัน

ในขณะเดียวกัน นายเล กว็อก ทันห์ รองผู้อำนวยการกรมการคลังจังหวัดคั้ญฮวา กล่าวว่า ในปี 2025 จังหวัดจะทำการประมูลขายทรัพย์สิน (บ้านและที่ดิน) จำนวน 41 รายการ ซึ่งเป็นที่ดินที่อยู่ภายใต้การบริหารจัดการของกองทุนเพื่อการลงทุนและการพัฒนา และกรมการจัดการเมืองของเมืองนิงฮวา โดยมีเป้าหมายเพื่อสร้างรายได้และเสริมทรัพยากรสำหรับการพัฒนา

นอกจากนี้ จังหวัด Khánh Hòa ยังให้ความสำคัญกับการจัดทำแผนผังเขตพื้นที่ (มาตราส่วน 1/2,000) ให้แล้วเสร็จใน 3 พื้นที่สำคัญเชิงยุทธศาสตร์ ได้แก่ เขตเศรษฐกิจ Van Phong (ส่วนหนึ่งของอำเภอ Van Ninh และเมือง Ninh Hòa) เมือง Nha Trang และเขตเมืองใหม่ Cam Lam เมื่อแผนงานเสร็จสมบูรณ์แล้ว การประมูลและประกวดราคาโครงการใหม่ก็จะสามารถดำเนินการต่อไปได้

ในเขตชานเมืองฮานอย มีบริการนายหน้าจำนวนมากที่ขายที่ดินที่ประมูลได้ในราคาสูงเกินจริง ภาพ: ทุย ลินห์

เพิ่มวงเงินฝากและกำหนดบทลงโทษที่รุนแรง

จากมุมมองของภาคอุตสาหกรรม นายเลอ ดินห์ ชุง กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท เอสจีโอ โฮมส์ เรียลเอสเตท คอนซัลติ้ง แอนด์ ดีเวลลอปเมนต์ จำกัด (ฮานอย) เชื่อว่า เพื่อป้องกันการเก็งกำไรและการปั่นราคา รัฐจำเป็นต้องกำหนดกรอบราคาที่ดินที่เหมาะสมใหม่ เนื่องจากกรอบราคาที่ดินประมูลในปัจจุบันต่ำกว่าราคาตลาด

นอกจากนี้ การเพิ่มเงินมัดจำเป็น 10%-20% ของราคาที่ดินที่นำออกประมูล จะช่วยลดการเก็งกำไรและการปั่นราคาโดยนักลงทุนได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นายชุงแนะนำว่า บุคคลที่ชนะการประมูลที่ดินแต่ไม่ซื้อที่ดิน ควรถูกลดอันดับเครดิตหรือถูกห้ามไม่ให้เข้าร่วมการประมูลที่ดินอื่น ๆ “การจัดการราคาและวิธีการประมูลเป็นสิ่งสำคัญ” นายชุงเน้นย้ำ

ดร. เชา ฮว่าง ธาน หัวหน้าภาควิชากฎหมายปกครอง คณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยเกิ่นโถ กล่าวว่า เพื่อให้การประมูลสิทธิการใช้ที่ดินมีประสิทธิภาพสูงสุด การตัดสินใจนำที่ดินออกประมูลจะต้องกระทำอย่างเป็นเอกภาพโดยคณะกรรมการประชาชนจังหวัด จำเป็นต้องทบทวนและกำหนดจำนวนและที่ตั้งของแปลงที่ดิน และจัดทำแผนการประมูลที่เหมาะสม หลีกเลี่ยงวิธีการประมูลแบบกระจัดกระจายที่ทำให้เกิดการขาดแคลน ควรมีการทบทวน จัดระเบียบ และเผยแพร่รายชื่อแปลงที่ดินที่จะนำมาประมูลอย่างมีประสิทธิภาพ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กระบวนการประมูลควรหลีกเลี่ยงการมีที่ดินล้นตลาดเมื่อประกาศประมูลพร้อมกันทั้งหมด

ดร.เจา ฮว่าง ธาน กล่าวว่า "ยังเร็วเกินไปที่จะสรุปว่าข้อเท็จจริงที่ว่าราคาประมูลที่ชนะสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่าตัว เช่นในกรณีการประมูลที่ดินในเขตห้วยเดือก กรุงฮานอย บ่งชี้ถึงความไม่เสถียร แต่เห็นได้ชัดว่ามีการปั่นราคาในพื้นที่นั้น นอกจากนี้ การตั้งราคาเริ่มต้นที่ต่ำเกินไปอาจไม่สะท้อนราคาตลาดที่แท้จริงในขณะที่มีการประมูล"

จากมุมมองทางกฎหมาย ทนายความเหงียน ฟอง เลียน จากสำนักงานกฎหมาย SENLAW แนะนำว่า เพื่อป้องกันการปั่นราคาและความไม่เสถียรของตลาด ควรมีการกำหนดราคาเริ่มต้นที่สอดคล้องกับมูลค่าตลาด เนื่องจากราคาเริ่มต้นจะใช้เป็นพื้นฐานในการคำนวณเงินมัดจำ และผู้ชนะการประมูลจะไม่ได้รับเงินมัดจำคืนหากไม่ชำระเงินหรือชำระเงินไม่ครบจำนวน

ตามคำกล่าวของทนายความเหลียน แม้ว่าพระราชกฤษฎีกา 10/2023/ND-CP จะกำหนดให้เพิ่มเงินมัดจำสำหรับการเข้าร่วมประมูลที่ดินเป็น 20% ของมูลค่าที่ดินหรือพื้นที่โดยอิงจากราคาเริ่มต้นการประมูล (สูงกว่าเดิมถึงสี่เท่า) แต่ก็ยังไม่มีประสิทธิภาพเนื่องจากราคาเริ่มต้นยังคงต่ำอยู่ “หากเรายังคงราคาเริ่มต้นไว้ต่ำ เราต้องเพิ่มอัตราเงินมัดจำให้สูงกว่า 20% ในปัจจุบัน เพราะผู้เข้าร่วมประมูลต้องเตรียมพร้อมด้านการเงินเป็นอย่างดี”

“นอกจากนี้ อีกวิธีหนึ่งคือการเพิ่มค่าปรับทางปกครองสำหรับการกระทำที่ไม่ลงนามในสัญญาซื้อขายทรัพย์สินที่นำออกประมูล (การละทิ้งเงินมัดจำ) ปัจจุบัน การกระทำดังกล่าวมีโทษปรับเพียง 7 ล้านถึง 10 ล้านดงสำหรับบุคคลทั่วไป (ตามข้อ ค วรรค 1 มาตรา 23 แห่งพระราชกฤษฎีกา 82/2020/ND-CP)” นางสาวเลียนเสนอแนะ

ในขณะเดียวกัน ดร. โฮ กว็อก ตวน อาจารย์และผู้อำนวยการหลักสูตรปริญญาโทสาขาการเงินและการบัญชี มหาวิทยาลัยบริสตอล สหราชอาณาจักร ได้ยกตัวอย่างประสบการณ์จากต่างประเทศที่แสดงให้เห็นว่า เครื่องมือเดียวที่จะรักษาเสถียรภาพในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ คือ การกำหนดภาษีที่เหมาะสมโดยยึดหลักการที่ว่า กำไรจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ควรเท่ากับกำไรจากธุรกิจสินค้าและบริการ ซึ่งจะช่วยป้องกันภาวะเงินเฟ้อหรือความผันผวนของราคาที่ไม่เป็นธรรมได้

จุดจำหน่ายที่ดินจัดสรรตั้งอยู่ใจกลางพื้นที่ประมูลที่ดินชานเมืองฮานอย ภาพ: ถุย ลินห์

โอกาสที่จะเกิดการพุ่งขึ้นอย่างรุนแรงของราคาที่ดินนั้นมีน้อยมาก

นายบุย มินห์ ทันห์ เลขาธิการคณะกรรมการพรรคเมืองเบ็นแคท จังหวัดบิ่ญเดือง กล่าวว่า เมื่อเร็วๆ นี้เกิดภาวะ "คลั่งที่ดิน" ในพื้นที่ โดยส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ตามแนวแม่น้ำไซง่อน ในเขตต่างๆ เช่น อันเตย์ อันเดียน ราชบับ และพื้นที่ตามแนวถนนวงแหวนรอบที่ 4 เห็นได้จากจำนวนผู้คนที่มาทำธุรกรรมที่สำนักงานรับรองเอกสารอย่างคึกคัก และรายได้จากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินก็เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว

อย่างไรก็ตาม นายธันห์เชื่อว่าด้วยกฎหมายที่ดินฉบับใหม่ การเก็งกำไรและการปั่นราคาลดลงอย่างมาก นอกจากนี้ ทางท้องถิ่นยังบริหารจัดการการวางแผนการใช้ที่ดินและการแบ่งเขตการใช้ประโยชน์อย่างเข้มงวด รวมถึงเผยแพร่ข้อมูลเกี่ยวกับการวางแผนและโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจนแก่ประชาชนอย่างแข็งขัน

นายเหงียน หู เหงีย กรรมการผู้จัดการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดบิ่ญเดือง ยอมรับว่า หากตลาดอสังหาริมทรัพย์เฟื่องฟูอีกครั้ง การเก็งกำไรและการปั่นราคาจะไม่รุนแรงเท่าที่ผ่านมา เนื่องจากสองเหตุผลสำคัญ คือ ประการแรก กฎหมายที่ดินฉบับใหม่ได้ควบคุมราคาที่ดินในแต่ละพื้นที่ให้เข้มงวดขึ้น จึงจำกัดกรณี "ซื้อที่ดินราคา 10,000 ล้านดง แต่แจ้งภาษีเพียง 100,000 ล้านดง" และประการที่สอง กระบวนการประเมินราคาที่ดินเพื่อขอสินเชื่อจากธนาคารมีความเข้มงวดมากขึ้น

ก่อนหน้านี้ ธนาคารมักตั้งหน่วยประเมินราคาของตนเอง ซึ่งบางครั้งส่งผลให้มูลค่าที่แท้จริงของที่ดินต่ำกว่าราคาประเมินของธนาคาร ปัจจุบัน ด้วยหน่วยประเมินราคาอิสระ แม้ว่าจะไม่สมบูรณ์แบบ แต่กระบวนการก็เข้มงวดกว่าเดิมมาก

เปิดเผยโครงการที่ไม่เข้าเกณฑ์การซื้อขายต่อสาธารณะ

ในจังหวัดบิ่ญถวน เพื่อป้องกันการเก็งกำไรและการปั่นราคาในขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังฟื้นตัว กรมการก่อสร้างได้เปิดเผยรายชื่อโครงการอสังหาริมทรัพย์ 33 โครงการที่ยังไม่เป็นไปตามเงื่อนไขสำหรับการทำธุรกรรม ซึ่งรวมถึงโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยและเมือง 17 โครงการ และโครงการท่องเที่ยวและรีสอร์ท 16 โครงการ ที่ไม่มีโครงการใดตรงตามข้อกำหนดสำหรับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ตามที่ระบุไว้ในระเบียบ โครงการส่วนใหญ่เหล่านี้ตั้งอยู่บนที่ดินทำเลดีในเมืองฟานเถียตและอำเภอและเมืองใกล้เคียง

ก่อนหน้านี้ โครงการทั้ง 33 โครงการนี้เคยถูกทางจังหวัดตักเตือนมาแล้ว เนื่องจากนักลงทุนและผู้จัดจำหน่ายโครงการอสังหาริมทรัพย์บางแห่งในจังหวัดบิ่ญถวนใช้วิธีการขายและโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ เช่น การจอง การสำรอง และการจดทะเบียน เพื่อเก็บเงินจากผู้ซื้อ ซึ่งวิธีการเหล่านี้ไม่ได้อยู่ภายใต้การควบคุมของกฎหมายว่าด้วยการเคหะ กฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง

ที่มา: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm