แนะจำกัดการกระจุกตัวสินเชื่อในโครงการบ้านหรูมากเกินไป

(CLO) ตามหลักการของ NEU ธนาคารพาณิชย์จำเป็นต้องออกเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่เหมาะสมสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ โดยจำกัดการกระจุกตัวของสินเชื่อไปที่โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์มากเกินไป

เงินทุนไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างคึกคัก

ในปัจจุบันการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ผู้ลงทุนมีทางเลือกในการระดมทุนหลายทาง โดยมีกระแสเงินทุนแบบดั้งเดิมบางส่วนไหลเข้ามา เช่น ทุนสินเชื่อ ทุนจากการออกพันธบัตรของบริษัท ทุนการลงทุนจากต่างประเทศ ทุนที่ระดมจากนักลงทุน ฯลฯ

ในช่วงปี 2565 - 2566 ช่องทางการระดมทุนหลักของตลาดทั้ง 2 ช่องทาง ได้แก่ สินเชื่อและพันธบัตรขององค์กร ประสบภาวะ “คับคั่ง” อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบัน ทุนสินเชื่อและพันธบัตรขององค์กรที่ "ไหล" เข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังแสดงให้เห็นแนวโน้มขาขึ้นอย่างแข็งแกร่ง

เงินทุนกำลัง “ไหล” เข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างแข็งแกร่ง (ภาพ : สท.)

รายงานธนาคารรัฐ ระบุว่า ณ สิ้นเดือนสิงหาคม 2567 ยอดสินเชื่อคงค้างเพิ่มขึ้น 7.15% แบงก์ชาติ คาดสินเชื่อทั้งปี 2567 โตแตะ 15%

อย่างไรก็ตาม ณ สิ้นเดือนสิงหาคม พ.ศ. 2567 ยอดคงค้างสินเชื่อจากกิจกรรมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียวสูงถึงกว่า 1,270 ล้านล้านดอง เพิ่มขึ้น 29.18% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ดังนั้น อัตราการเติบโตของสินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงสูงกว่าอัตราการเติบโตของสินเชื่อของเศรษฐกิจโดยรวมถึง 4 เท่า

ในส่วนของเงินทุนจากหุ้นกู้ของบริษัท ตามรายงานของสมาคมตลาดพันธบัตร ระบุว่า ณ วันประกาศข้อมูลวันที่ 2 สิงหาคม มีการออกหุ้นกู้ของบริษัทเอกชนรวม 33 รายการ มูลค่า 31,387 พันล้านดอง และมีการออกหุ้นกู้แก่ประชาชน 1 รายการ มูลค่า 395 พันล้านดอง ในเดือนกรกฎาคม 2567

ณ วันที่ประกาศข้อมูลวันที่ 30 สิงหาคม มีการออกพันธบัตรของบริษัทเอกชนรวม 43 ฉบับ มูลค่า 37,995 พันล้านดอง และมีการออกพันธบัตรต่อสาธารณะ 2 ฉบับ มูลค่า 11,000 พันล้านดอง ในเดือนสิงหาคม 2567

ณ วันที่ 30 กันยายน จะมีการออกพันธบัตรของบริษัทเอกชนอีก 24 ฉบับ มูลค่า 22,333 พันล้านดอง และการออกพันธบัตรต่อสาธารณะ 1 ฉบับ มูลค่า 1,467 พันล้านดอง ในเดือนกันยายน 2567 บริษัทต่างๆ ได้ซื้อคืนพันธบัตรมูลค่า 11,749 พันล้านดอง ก่อนครบกำหนด เพิ่มขึ้น 2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2566

รายงานดังกล่าววิเคราะห์ด้วยว่า พันธบัตรอสังหาริมทรัพย์ที่ออกเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในไตรมาสนี้ โดยกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ในอันดับสอง คิดเป็นประมาณ 19% คาดการณ์ว่าในช่วงที่เหลือของปี 2567 จะมีพันธบัตรที่ครบกำหนดชำระประมาณ 79,858 พันล้านดอง ซึ่งส่วนใหญ่เป็นพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์ มูลค่าประมาณ 35,137 พันล้านดอง คิดเป็น 44%

กระทรวงก่อสร้างกล่าวถึงประเด็นนี้ว่า ในไตรมาส 3 ปี 2567 การออกพันธบัตรของบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วอีกครั้ง แสดงให้เห็นว่ายังคงเป็นช่องทางระดมทุนที่สำคัญในระบบเศรษฐกิจ

นอกเหนือจากทุนสินเชื่อและพันธบัตรของบริษัทแล้ว ทุน FDI ที่ "ไหล" เข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเช่นกัน

กระทรวงก่อสร้างเชื่อว่าในปัจจุบันเวียดนามเป็นจุดหมายปลายทางการลงทุนที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) เนื่องด้วยบริบททางการเมือง การพัฒนาเศรษฐกิจที่มั่นคง และต้นทุนแรงงานที่มีการแข่งขัน

ในเวลาเดียวกัน ตามการสำรวจตลาดโดยองค์กรวิจัยหลายแห่ง กระทรวงก่อสร้างประเมินว่า: กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่มีการเติบโตโดดเด่นบางกลุ่ม ได้แก่ อพาร์ตเมนต์พร้อมบริการและอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรม และมีความต้องการที่มั่นคงเนื่องมาจากกระแสเงินทุน FDI

“เหตุผลหลักคือการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานยังมีบทบาทสำคัญในการเพิ่มความน่าดึงดูดใจให้กับกลุ่มเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์อีกด้วย เงินทุนจากต่างประเทศที่ไหลเข้ามาในเวียดนามได้ดึงดูดผู้เชี่ยวชาญจากต่างประเทศจำนวนมากให้เข้ามาทำงาน ทำให้เกิดกลุ่มลูกค้าหลักสำหรับตลาดเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์” กระทรวงก่อสร้างกล่าว

จำกัดการกระจุกตัวของสินเชื่อในโครงการอสังหาฯที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์มากเกินไป

ศาสตราจารย์ ดร. พัม ฮ่อง ชวง อธิการบดีมหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์แห่งชาติ (NEU) กล่าวว่า ในความเป็นจริงแล้ว กระแสเงินทุนที่ไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามนั้น ส่วนใหญ่มาจากช่องทางสินเชื่อ พันธบัตรขององค์กร และการระดมลูกค้า ดังนั้นเขาจึงกล่าวว่ารัฐบาลจำเป็นต้องดำเนินมาตรการต่างๆ เพื่อระดมและปลดล็อคทุนเข้าสู่ตลาด

ตามหลักการ NEU ธนาคารพาณิชย์จำเป็นต้องออกเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่เหมาะสมสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ (ภาพ : ป.ล.)

ประการแรก รัฐบาลต้องปลดล็อกแหล่งทุนจากสินเชื่อธนาคาร ตามที่ศาสตราจารย์ Pham Hong Chuong กล่าว ธนาคารพาณิชย์จำเป็นต้องออกเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่เหมาะสมสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ โดยจำกัดการกระจุกตัวของสินเชื่อไปที่โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์มากเกินไป

ในทางกลับกัน ธนาคารมุ่งเน้นทุนสินเชื่อไปที่การลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีประสิทธิภาพสูง มีการบริโภคที่ดี และตรงตามความต้องการที่แท้จริงของประชาชน

ในเวลาเดียวกัน การขยายตัวของสินเชื่อจะต้องดำเนินไปควบคู่กับการควบคุมคุณภาพสินเชื่อ การเสริมสร้างการประเมินและการกำกับดูแลการใช้สินเชื่อ การรับรองวัตถุประสงค์ที่เหมาะสม และการจำกัดหนี้เสียใหม่ที่เกิดขึ้นในภาคอสังหาริมทรัพย์

ประการที่สอง ประธาน NEU กล่าวว่าเวียดนามจำเป็นต้องพัฒนากระแสเงินทุนจากพันธบัตรด้านอสังหาริมทรัพย์

นายชวง กล่าวว่า กระทรวงการคลังจำเป็นต้องทบทวนสถานะทางการเงิน (รวมถึงทรัพย์สิน หนี้สิน และกระแสเงินสด) ของผู้ออกพันธบัตรของบริษัทต่างๆ ที่กำลังประสบปัญหาในปัจจุบัน เพื่อสนับสนุนและติดตามมาตรการในการปฏิบัติตามภาระหนี้ในอนาคต

เมื่อมีการจดทะเบียนพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ หน่วยงานบริหารและกำกับดูแลต้องเข้มงวดการติดตามและกำกับดูแลกรณีที่วิสาหกิจและกลุ่มวิสาหกิจที่เกี่ยวข้องออกพันธบัตรของบริษัทในปริมาณมาก

ประการที่สาม ดึงดูดเงินทุนการลงทุนจากต่างประเทศ สร้างช่องทางการระดมเงินทุนระยะยาวให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ด้วยเหตุนี้ เวียดนามจึงจำเป็นต้องส่งเสริมและดึงดูดทุนการลงทุนจากต่างประเทศสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ ปรับโครงสร้างแหล่งทุน และส่งเสริมการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ของโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยมีนักลงทุนต่างชาติเข้าร่วม

นอกจากนี้ นายชวง ยังกล่าวอีกว่า จำเป็นต้องส่งเสริมการพัฒนาของนักลงทุนสถาบันในตลาด โดยส่งเสริมการพัฒนาของกองทุนการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ เพื่อกระจายช่องทางการระดมทุนเข้าสู่ตลาด เพื่อลดการพึ่งพาเงินทุนที่ระดมทุนจากสถาบันสินเชื่อและตลาดตราสารหนี้ขององค์กรลงอย่างค่อยเป็นค่อยไป

ที่มา: https://www.congluan.vn/kien-nghi-han-che-tap-trung-tin-dung-qua-nhieu-vao-cac-du-an-nha-o-cao-cap-post319722.html