HoREA เสนอโซลูชั่นมากมายสำหรับการปรับปรุงและสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ใหม่

การรับรองผู้ลงทุนโครงการผ่านข้อตกลงโอนสิทธิการใช้ที่ดินในการดำเนินโครงการ

ล่าสุดสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ได้ส่งเอกสารแสดงความเห็นเกี่ยวกับร่างพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยการปรับปรุงและสร้างใหม่อาคารอพาร์ตเมนต์ (ร่างพระราชกฤษฎีกา) ให้แก่นายกรัฐมนตรีและกระทรวงก่อสร้าง

อสังหาฯ - HoREA เสนอโซลูชั่นมากมายสำหรับการปรับปรุงและสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ใหม่ — จึงจำเป็นต้องเพิ่มบทบัญญัติ “การให้การยอมรับผู้ลงทุนโครงการโดยผ่านข้อตกลงในการโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ” ในกรณีนี้ ผู้ลงทุนจะได้รับการอนุมัตินโยบายการลงทุนตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย

นายเล ฮวง ชาว ประธาน HoREA ระบุว่ามาตรา 15 ของร่างพระราชกฤษฎีการะบุเพียงว่า “การคัดเลือกนักลงทุนโครงการผ่านข้อตกลงในการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ” เท่านั้น แต่ไม่ได้ระบุถึงการยอมรับนักลงทุนโครงการผ่านข้อตกลงในการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการสำหรับนักลงทุน “ที่ได้ซื้อหรือรับโอนห้องชุดทั้งหมดและพื้นที่อื่น ๆ ในอาคารห้องชุดที่เกี่ยวข้องกับสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อก่อสร้างอาคารห้องชุด” ดังนั้นจึงควรเพิ่มมาตรา 15 ของร่างพระราชกฤษฎีกา

นายโจวอ้างถึงกรณีที่บริษัท P ตกลงซื้อคืนอพาร์ทเมนต์ทั้งหมด 52 ยูนิตในอาคารอพาร์ทเมนต์ 4 ชั้นหลังเก่าเลขที่ 239 Cach Mang Thang Tam เขต 3 นครโฮจิมินห์ ต่อมาบริษัท P ได้ทำการรื้อถอนอาคารอพาร์ตเมนต์ดังกล่าวเพื่อดำเนินโครงการลงทุนและก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ และที่พักอาศัยเชิงพาณิชย์ระดับไฮเอนด์ในสถานที่แห่งนี้

นายโจว กล่าวว่า จำเป็นต้องเพิ่มบทบัญญัติ “การรับรองผู้ลงทุนโครงการผ่านข้อตกลงในการโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ” ในกรณีนี้ ผู้ลงทุนจะได้รับการอนุมัตินโยบายการลงทุนตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย

ดังนั้น รัฐมนตรีว่าการกระทรวงเกษตรฯ จึงเสนอให้เพิ่มมาตรา 6 (ใหม่) ลงในมาตรา 15 แห่งร่างพระราชกฤษฎีกาว่า “ในกรณีที่ผู้ลงทุนได้ซื้อหรือรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดและพื้นที่อื่นใดในอาคารชุดทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับสิทธิใช้ที่ดินในการก่อสร้างอาคารชุด เพื่อดำเนินโครงการลงทุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัย ตามผังการใช้ที่ดิน ผังการก่อสร้าง การวางผังเมือง โปรแกรมพัฒนาที่อยู่อาศัย และแผนของท้องถิ่นนั้น นโยบายการลงทุนโครงการปรับปรุงและสร้างใหม่อาคารชุดจะต้องได้รับการอนุมัติตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย”

นอกจากนี้ รมว.คมนาคม ยังได้เสนอให้แก้ไขและเพิ่มเติมมาตรา 6 วรรค 2 แห่งร่างพระราชกฤษฎีกา ที่กำหนดกำหนดเวลาในการรับความเห็นจากเจ้าของอาคาร ผู้ใช้อาคารชุด และหน่วยงานและองค์กรที่เกี่ยวข้อง เกี่ยวกับเนื้อหาของแผนการปรับปรุงและสร้างใหม่อาคารชุด ควรเป็น 50 วันทำการ ซึ่งมีความเหมาะสมมากกว่า เพราะการกำหนดระยะเวลา 30 วัน ซึ่งรวมวันอาทิตย์และวันหยุดนักขัตฤกษ์ ไม่ใช่เวลาที่เพียงพอสำหรับหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ในการรับความเห็น

นอกจากนี้ ในส่วนของระยะเวลาทำงาน HoREA เสนอให้แก้ไขและเพิ่มเติมมาตรา 16 วรรค 3 ของร่างพระราชกฤษฎีกา เนื่องจากข้อกำหนด "กำหนดเวลารับใบสมัครจดทะเบียนเป็นผู้ลงทุนตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 1 วรรคนี้คือ 30 วัน" ถือว่าไม่สมเหตุสมผล แต่ควรเป็น 35 วันทำการ จึงจะมีเวลาเพียงพอในการศึกษาใบสมัครและตัดสินใจเข้าร่วมโครงการปรับปรุงและสร้างใหม่อาคารอพาร์ตเมนต์

เสนอผู้ซื้อบ้านโครงการปรับปรุงอพาร์ทเม้นท์เก่ากู้เงินจากแพ็กเกจ 125,000 ล้านดอง

ที่น่าสังเกตคือ ในประเด็นสินเชื่อ กระทรวงการคลังได้เสนอให้เพิ่มมาตรา 27b ลงในร่างพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยการควบคุมนโยบายสินเชื่อที่ให้สิทธิพิเศษตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยสินเชื่อ

อสังหาริมทรัพย์ - HoREA เสนอโซลูชั่นมากมายในการปรับปรุงและสร้างอาคารอพาร์ทเมนท์ใหม่ (ภาพ 2) — ตามการประเมินของนายโจว แพ็คเกจสินเชื่อ 125,000 พันล้านดองนั้นเหมาะสมอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้านในโครงการปรับปรุงและสร้างใหม่อพาร์ตเมนต์ที่กู้ยืมในอัตราดอกเบี้ยสูงมาก ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 10% ต่อปี

นายโจว กล่าวว่า ปัจจุบันธนาคารแห่งรัฐยังไม่ได้ออกหนังสือเวียนที่ให้รายละเอียดและแนวทางการดำเนินการนโยบายสินเชื่อพิเศษแก่ผู้ลงทุนและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการปรับปรุงและสร้างใหม่ตึกอพาร์ตเมนต์ตามระเบียบข้อบังคับข้างต้น แต่ได้ดำเนินการเฉพาะโครงการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยทางสังคม ที่อยู่อาศัยสำหรับคนงาน และปรับปรุงและสร้างใหม่ตึกอพาร์ตเมนต์เก่า ตามมติ 33/NQ-CP ตามเอกสารแจ้งอย่างเป็นทางการฉบับที่ 2380/NHNN-TD ลงวันที่ 1 เมษายน 2566 ซึ่งเรียกกันทั่วไปว่าแพ็คเกจสินเชื่อ 125,000 พันล้านดอง

ในแพ็คเกจสินเชื่อนี้ ผู้ลงทุนและผู้ซื้อบ้านในโครงการปรับปรุงและสร้างใหม่คอนโดมิเนียมสามารถกู้ยืมได้ในอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าอัตราสินเชื่อเพื่อการพาณิชย์ปกติ 1.5-2% และอัตราดอกเบี้ยนี้จะมีการปรับทุกๆ 6 เดือน นักลงทุนในโครงการปรับปรุงและสร้างใหม่ห้องชุดมีสิทธิ์ได้รับสินเชื่อพิเศษเป็นระยะเวลา 3 ปี ในขณะที่ผู้ซื้อบ้านในโครงการปรับปรุงและสร้างใหม่ห้องชุดมีสิทธิ์ได้รับสินเชื่อพิเศษเป็นระยะเวลา 5 ปี หลังจากนั้นจะต้องกู้ยืมในอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวที่ตกลงกันไว้

ตามการประเมินของนายโจว แพ็คเกจสินเชื่อ 125,000 พันล้านดองนั้นเหมาะสมอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้านในโครงการปรับปรุงและสร้างใหม่อพาร์ตเมนต์ที่กู้ยืมในอัตราดอกเบี้ยสูงมาก ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 10% ต่อปี

แต่ในปัจจุบันเนื่องจาก “ปัญหาทางกฎหมาย” จึงไม่มีโครงการปรับปรุงหรือสร้างใหม่ (ใหม่) คอนโดมิเนียม หรือหลายโครงการไม่สามารถดำเนินการได้ ส่งผลให้ไม่มีผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยในโครงการปรับปรุงหรือสร้างใหม่ (ใหม่) คอนโดมิเนียม ดังนั้นจนถึงปัจจุบัน นักลงทุนและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการปรับปรุงหรือสร้างใหม่คอนโดมิเนียมยังไม่สามารถกู้ยืมจากแพ็กเกจสินเชื่อ 125,000 ล้านดองได้

ดังนั้น หากคณะกรรมาธิการถาวรสภานิติบัญญัติแห่งชาติและสภานิติบัญญัติแห่งชาติสามารถจัดสรรทุนงบประมาณแผ่นดินระยะกลางเพื่อดำเนินนโยบายสินเชื่อพิเศษแก่ผู้ลงทุนและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการปรับปรุงและสร้างใหม่อาคารชุด ตามที่กำหนดไว้ในข้อ d วรรค 1 มาตรา 63 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ธนาคารแห่งรัฐก็จะมีทุนงบประมาณเพื่อรองรับการรีไฟแนนซ์และการชดเชยอัตราดอกเบี้ยแก่สถาบันสินเชื่อที่ดำเนินนโยบายสินเชื่อพิเศษนี้

“ธนาคารแห่งรัฐต้องกำหนดให้ผู้ลงทุนและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการปรับปรุงและสร้างใหม่อาคารชุดสามารถกู้ยืมเงินแพ็คเกจสินเชื่อ 125,000 พันล้านดอง เป็นระยะเวลาสูงสุด 5 ปี โดยมีอัตราดอกเบี้ยคงที่ต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อการพาณิชย์ปกติ 1.5-2%” นาย Chau เสนอ

แหล่งที่มา