ทั้งฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ต่างก็มีอพาร์ตเมนต์ระดับกลางไม่เพียงพอ

รายงานล่าสุดของสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ระบุว่าอุปทานที่อยู่อาศัยทั้งหมดในปี 2566 จะอยู่ที่ประมาณ 55,329 รายการ เพิ่มขึ้นประมาณ 14% เมื่อเทียบกับจำนวนผลิตภัณฑ์ทั้งหมดที่นำเสนอในปี 2565 แต่ยังคงเพิ่มขึ้นเพียง 32% เมื่อเทียบกับปี 2561

ที่น่ากล่าวถึงก็คือ อัตราส่วนแหล่งที่มาก็ค่อยๆ กลายเป็นไม่สมดุลมากขึ้นเรื่อยๆ เมื่อผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดมีปริมาณไม่เพียงพอ เมื่อคำนวณจากอุปทานทั้งหมด กลุ่มผลิตภัณฑ์ราคาประหยัดลดลงอย่างมีนัยสำคัญจาก 30% ในปี 2019 เหลือ 6% ในปี 2023

อุปทานในตลาดบันทึกระดับสูงที่สุดในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ระดับกลาง คิดเป็น 40% รองลงมาคือผลิตภัณฑ์แนวราบ ที่ดินเปล่า (24%) และอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์ (22%) โดยอพาร์ตเมนต์ระดับซูเปอร์ลักชัวรีและราคาประหยัดคิดเป็นสัดส่วนที่เท่ากันที่ 5% โดยเฉพาะอพาร์ทเมนต์ราคาไม่แพงที่มีราคาต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตร.ม. มีจำหน่ายเฉพาะในตลาดต่างจังหวัดหรือโครงการบ้านพักอาศัยสังคมเท่านั้น

ที่น่ากล่าวถึงก็คือ อพาร์ทเมนท์ระดับกลางราคา 40-50 ล้านดอง/ตร.ม. เริ่มขาดแคลนในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้เช่นกัน โดยเฉพาะในตลาดหลัก ราคาอพาร์ทเมนท์เฉลี่ยในฮานอยอยู่ที่ 51.7 ล้านดองต่อตารางเมตร และในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 71 ล้านดองต่อตารางเมตร มีการบันทึกอุปทานใหม่เฉพาะในจังหวัดใกล้เคียงโดยมีปริมาณผลิตภัณฑ์แบบ "ลดลงทีละหยด"

ทั้งกรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์กำลังเผชิญกับปัญหาขาดแคลนที่อยู่อาศัยในภาคกลาง รูปภาพ 1 — อุปทานและธุรกรรมที่อยู่อาศัย ปี 2565-2566

ระดับราคาอพาร์ตเมนท์ในตลาดหลักจะลดลงได้ยากเนื่องจากต้นทุนปัจจัยการผลิต (ดัชนีที่อยู่อาศัยและราคาวัสดุก่อสร้างเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 6 ในแต่ละปี) อัตราเงินเฟ้อ และอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น ในขณะที่จำนวนโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่ได้รับอนุมัติใหม่มีจำนวนน้อยลงเรื่อยๆ แต่กองทุนที่ดินในพื้นที่ส่วนกลางก็เหลือไม่มากเช่นกัน

แม้ว่าราคาที่ขอไว้จะไม่ลดลง แต่ผู้ซื้อบ้านยังคงได้รับประโยชน์จากนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษที่ไม่เคยมีมาก่อนในการแข่งขันนโยบายของนักลงทุน ผู้ซื้อสามารถผ่อนชำระได้ อัตราดอกเบี้ยพิเศษ และระยะปลอดเงินต้นนานขึ้น 2-3 เท่าจากปีก่อนๆ

รายงานฉบับนี้ยังแสดงให้เห็นอีกว่าอุปทานมีแนวโน้มที่จะไม่เพิ่มขึ้นในระยะสั้น เนื่องจากจำนวนโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่ได้รับใบอนุญาตใหม่มีจำนวนน้อยมากและมีแนวโน้มลดลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มราคาประหยัดและระดับกลาง สาเหตุคือข้อจำกัดทางกฎหมายทำให้หน่วยงานบริหารของรัฐระมัดระวังมากขึ้นในการอนุมัติโครงการ ปัญหาทางกฎหมายทำให้ธุรกิจประสบความยากลำบากในการหาช่องทางจำหน่าย โดยไม่มีทรัพยากรในการชำระหนี้และพัฒนาโครงการใหม่ๆ

ทั้งฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ต่างก็ขาดแคลนทรัพยากรในการรองรับพื้นที่ใจกลางเมือง ภาพที่ 2 — ในเมืองใหญ่ๆ ก็มีอพาร์ทเมนต์ระดับกลางไม่เพียงพอเช่นกัน

ในตลาดรอง นักลงทุนเริ่มใช้ประโยชน์จากแรงจูงใจด้านอัตราดอกเบี้ยเพื่อค้นหาผลิตภัณฑ์ที่มีศักยภาพ ธุรกรรมรองมีการเคลื่อนไหวเพิ่มมากขึ้นโดยเฉพาะในกลุ่มอพาร์ทเมนท์และที่ดิน ตลาดเริ่มมีการบันทึกพื้นที่ไข้เฉพาะบางพื้นที่ โดยบางพื้นที่มีราคาปรับขึ้นหลายครั้งใน 1 เดือน

จากการคาดการณ์สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 VARS เชื่อว่ากลไกและนโยบายสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 20 รายการที่ออกในปี 2566 จะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ การวางแผนทั่วไปของหลายจังหวัดที่ได้รับอนุมัติแล้ว จะช่วยเปิดข้อกฎหมายบางประการ ซึ่งจะสร้างเงื่อนไขให้โครงการที่ติดขัดด้วยประเด็นกฎหมายที่เกี่ยวข้องมีโอกาสได้รับการอนุมัติ

นอกจากนี้การดำเนินโครงการลงทุนภาครัฐโดยเฉพาะโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งในบางท้องถิ่นและภูมิภาคจะนำไปสู่การพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย ขณะเดียวกันอัตราการขยายตัวเป็นเมืองก็เพิ่มขึ้น ดังนั้น VARS เชื่อว่าความถี่ในการเปิดตัวอุปทานใหม่ในปี 2024 จะสม่ำเสมอและหนาแน่นมากขึ้น

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บิ่ญเซืองจะกลายเป็นจุดสว่างในภาคใต้โดยมีผลิตภัณฑ์ใหม่ประมาณ 10,000 รายการเปิดตัวสู่ตลาดเป็นครั้งแรก นครโฮจิมินห์จะมีผลิตภัณฑ์ใหม่ประมาณ 5,000 รายการ โดยไม่รวมผลิตภัณฑ์ในคลัง หากกระบวนการทางกฎหมายเสร็จสิ้นตามกำหนดเวลาและโครงการไม่ถูกระงับเนื่องจากปัญหาทางการเงินของผู้ลงทุน คาดว่าตลาดฮานอยจะได้รับอพาร์ทเมนต์และผลิตภัณฑ์แนวราบประมาณ 15,000 ยูนิต

แหล่งที่มา