ทั้งฮานอยและโฮจิมินห์ต่างก็มีอพาร์ตเมนต์ระดับกลางไม่เพียงพอ

ตามรายงานล่าสุดของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ระบุว่าอุปทานที่อยู่อาศัยทั้งหมดในปี 2566 จะสูงถึงประมาณ 55,329 รายการ ซึ่งเพิ่มขึ้นประมาณ 14% เมื่อเทียบกับจำนวนผลิตภัณฑ์ทั้งหมดที่นำเสนอในปี 2565 แต่ยังคงเพิ่มขึ้นเพียง 32% เมื่อเทียบกับปี 2561

ที่น่าสังเกตคือสัดส่วนของแหล่งที่อยู่อาศัยราคาประหยัดก็ค่อยๆ ขาดความสมดุลเมื่อผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดมีปริมาณน้อย เมื่อคำนวณจากอุปทานรวม พบว่ากลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดลดลงอย่างมีนัยสำคัญจาก 30% ในปี 2562 เหลือ 6% ในปี 2566

อุปทานในตลาดสูงสุดในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ระดับกลาง คิดเป็น 40% รองลงมาคืออพาร์ตเมนต์แนวราบ ที่ดินเปล่า (24%) และอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์ (22%) โดยอพาร์ตเมนต์ระดับซูเปอร์ลักชัวรีและราคาประหยัดคิดเป็นสัดส่วนที่เท่ากันที่ 5% โดยอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดราคาต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตร.ม. มีจำหน่ายเฉพาะในตลาดต่างจังหวัดหรือโครงการบ้านจัดสรรเท่านั้น

ทั้งนี้ อพาร์ตเมนต์ระดับกลางราคา 40-50 ล้านดอง/ตร.ม. เริ่มขาดแคลนใน ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดแรก ราคาอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยใน ฮานอย อยู่ที่ 51.7 ล้านดอง/ตร.ม. และในโฮจิมินห์ซิตี้อยู่ที่ 71 ล้านดอง/ตร.ม. อุปทานใหม่มีการบันทึกเฉพาะในจังหวัดใกล้เคียงที่มีจำนวนสินค้าแบบ "ทีละชิ้น"

ทั้งฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ต่างก็ขาดแคลนทรัพยากรในภาคกลาง ภาพที่ 1 — อุปทานและธุรกรรมที่อยู่อาศัย ปี 2565-2566

ระดับราคาอพาร์ตเมนต์ในตลาดแรกลดลงได้ยากเนื่องจากต้นทุนปัจจัยการผลิต (ดัชนีที่อยู่อาศัยและราคาวัสดุก่อสร้างเพิ่มขึ้นประมาณ 6% ในแต่ละปี) อัตราเงินเฟ้อ และอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น แม้ว่าจำนวนโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ที่ได้รับอนุมัติใหม่จะหายากขึ้นเรื่อยๆ แต่พื้นที่ในใจกลางเมืองกลับเหลืออยู่ไม่มากนัก

แม้ว่าราคาขายจะไม่ลดลง แต่ผู้ซื้อบ้านยังคงได้รับประโยชน์จากนโยบายสิทธิพิเศษที่ไม่เคยมีมาก่อนในการแข่งขันของนักลงทุน ผู้ซื้อสามารถผ่อนชำระได้ รับอัตราดอกเบี้ยพิเศษ และระยะเวลาปลอดหนี้เงินต้นที่ยาวนานขึ้น 2-3 เท่าจากปีก่อนๆ

รายงานฉบับนี้ยังแสดงให้เห็นว่าอุปทานไม่น่าจะเพิ่มขึ้นในระยะสั้น เนื่องจากจำนวนโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ที่ได้รับใบอนุญาตใหม่มีจำนวนน้อยมากและมีแนวโน้มลดลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและระดับกลาง สาเหตุคือปัญหาคอขวดทางกฎหมายทำให้หน่วยงานบริหารจัดการของรัฐมีความระมัดระวังมากขึ้นในการอนุมัติโครงการ ปัญหาทางกฎหมายทำให้ธุรกิจต่างๆ ประสบปัญหาในการหาช่องทางการขาย และไม่มีทรัพยากรเพียงพอที่จะชำระหนี้และพัฒนาโครงการใหม่ๆ

ทั้งฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ต่างก็ขาดแคลนทรัพยากรในการสนับสนุนพื้นที่ใจกลางเมือง ภาพที่ 2 — อพาร์ทเมนต์ระดับกลางยังมีจำนวนน้อยในเมืองใหญ่เช่นกัน

ในตลาดรอง นักลงทุนเริ่มใช้ประโยชน์จากอัตราดอกเบี้ยพิเศษเพื่อมองหาสินค้าที่มีศักยภาพ ธุรกรรมรองมีการเคลื่อนไหวมากขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มอพาร์ตเมนต์และที่ดิน ตลาดเริ่มมีแรงกระตุ้นในบางพื้นที่ โดยบางพื้นที่ถูกดันราคาขึ้นหลายครั้งภายใน 1 เดือน

จากการคาดการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 VARS เชื่อว่ากลไกและนโยบายสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 20 ฉบับที่ออกมาในปี 2566 จะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ การวางผังเมืองโดยรวมของหลายจังหวัดที่ได้รับอนุมัติจะช่วยเปิดช่องว่างทางกฎหมายบางส่วน และสร้างเงื่อนไขให้โครงการที่ติดขัดในประเด็นทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องมีโอกาสได้รับการอนุมัติ

นอกจากนี้ การดำเนินโครงการลงทุนภาครัฐ โดยเฉพาะโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งในบางพื้นที่และบางภูมิภาค จะนำไปสู่การพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ ขณะเดียวกัน อัตราการขยายตัวของเมืองก็กำลังเพิ่มสูงขึ้น ดังนั้น VARS เชื่อว่าความถี่ในการเปิดขายโครงการใหม่ในปี 2567 จะมีความสม่ำเสมอและหนาแน่นมากขึ้น

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บิ่ญเซืองจะกลายเป็นจุดสว่างในภาคใต้ ด้วยสินค้าใหม่ประมาณ 10,000 รายการ ซึ่งเปิดตัวสู่ตลาดเป็นครั้งแรก ส่วนนครโฮจิมินห์จะมีสินค้าใหม่ประมาณ 5,000 รายการ ไม่รวมสินค้าคงเหลือ หากกระบวนการทางกฎหมายเสร็จสิ้นตามกำหนดเวลา โครงการจะไม่หยุดชะงักเนื่องจากปัญหาทางการเงินของนักลงทุน คาดว่าตลาดฮานอยจะมีอพาร์ตเมนต์และสินค้าแนวราบประมาณ 15,000 รายการ

แหล่งที่มา