ฮานอยมีรายการราคาที่ดินใหม่ ราคาบ้าน ราคาอสังหาฯ จะเพิ่มขึ้นฉับพลันหรือไม่?

(CLO) ความเห็นบางส่วนระบุว่า การใช้รายการราคาที่ดินใหม่ของฮานอย อาจส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยยังคงเพิ่มขึ้นในอนาคต

เมื่อวานนี้ (20 ธันวาคม) คณะกรรมการประชาชนฮานอยประกาศรายการราคาที่ดินใหม่ ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ทันทีจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2568

ตามบัญชีราคาที่ดินใหม่ ราคาที่ดินในฮานอยสูงกว่าบัญชีราคาที่ดินฉบับก่อนที่ออกในปี 2562 ถึง 3.7 เท่า โดยราคาที่ดินที่สูงที่สุดเป็นของถนนบางสายในเขตฮว่านเกี๋ยม ซึ่งสูงถึง 695.3 ล้านดองต่อตารางเมตร

ความเห็นบางส่วนระบุว่า การใช้รายการราคาที่ดินใหม่ของฮานอยอาจส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยยังคงเพิ่มขึ้นในอนาคต

จากรายงานที่ส่งถึงหน่วยงานราชการในเดือนกันยายน 2567 กระทรวงก่อสร้าง ระบุว่า การใช้บัญชีราคาที่ดินใหม่จะมีปฏิกิริยาลูกโซ่ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 15-20% เมื่อเทียบกับก่อนหน้า

ความเห็นบางส่วนระบุว่า การใช้รายการราคาที่ดินใหม่ของฮานอยอาจส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยยังคงเพิ่มขึ้นในอนาคต (ภาพ: MIA)

จากข้อมูลของกระทรวงก่อสร้าง พบว่าค่าใช้จ่ายหลักที่กระทบต่อราคาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ค่าใช้จ่าย 7 ประการ ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าชดเชยการเคลียร์พื้นที่ ต้นทุนการก่อสร้างโครงการ (ที่พักอาศัย, อสังหาริมทรัพย์); ภาษี ค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง…

ดังนั้นรายการราคาที่ดินใหม่ที่ใกล้เคียงกับราคาตลาดจะทำให้ต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน เช่น ค่าเคลียร์พื้นที่ ค่าชดเชยการคืนที่ดิน ภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน เพิ่มขึ้น... ในขณะที่ต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินมักคิดเป็นสัดส่วนที่มากของต้นทุนทั้งหมดของโครงการที่อยู่อาศัย โดยอยู่ที่ 7-20% สำหรับโครงการอพาร์ตเมนต์สูง และ 25-50% สำหรับโครงการวิลล่าและทาวน์เฮาส์

ราคาของแต่ละโครงการจะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับที่ตั้งและเงื่อนไขโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคที่เอื้ออำนวย ต้นทุนการชดเชยสินทรัพย์บนที่ดินโดยปกติคิดเป็นสัดส่วนที่ไม่สำคัญ เพียงประมาณ 2% ของต้นทุนการลงทุนก่อสร้าง

ขณะเดียวกัน ตามประกาศของกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมฮานอย บัญชีราคาที่ดินยังเป็นพื้นฐานสำหรับการคำนวณราคาเริ่มต้นในการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเมื่อรัฐจัดสรรหรือให้เช่าที่ดินอีกด้วย ดังนั้นการปรับราคาจึงเป็นเรื่องเร่งด่วนเพื่อให้แน่ใจว่าจะมีรายได้จากการประมูลที่ดิน

เพื่อตอบสนองต่อความกังวลว่ารายการราคาที่ดินที่แก้ไขใหม่ซึ่งสูงกว่าเดิมมากจะส่งผลให้มีการเพิ่มภาษีและค่าธรรมเนียมที่ดิน กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมของฮานอยจึงอธิบายว่ารายการราคาใหม่นี้จะช่วยลดส่วนต่าง ทำให้ราคาที่ดินในเมืองหลวงใกล้เคียงกับตลาดมากขึ้น

สิ่งนี้ช่วยสร้างนโยบายที่สอดคล้องกันในการบริหารจัดการที่ดินและประสานผลประโยชน์ของรัฐ ผู้ใช้ และผู้ที่ต้องการที่ดินในการดำเนินโครงการ ด้วยเหตุนี้รายรับงบประมาณจึงเพิ่มขึ้นผ่านการบังคับใช้ภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับที่ดินของบุคคลและธุรกิจ

ในกรณีที่ภาษีและค่าธรรมเนียมที่ดินสูงและไม่เหมาะสมกับรายได้ของประชาชน กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมฮานอยเชื่อว่าจำเป็นต้องศึกษาการลดอัตราภาษีและค่าธรรมเนียม ไม่ใช่การลดราคาที่ดิน

“รายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วไม่มีผลต่อการชดเชยและการสนับสนุนการเคลียร์พื้นที่เมื่อรัฐเรียกร้องคืนที่ดิน ในทางกลับกัน รายการราคาที่ดินดังกล่าวส่งผลดีต่อการเคลียร์พื้นที่ ดึงดูดการลงทุนและพัฒนาทุน นอกจากนี้ สิทธิของผู้คนที่ถูกเวนคืนที่ดินยังได้รับการรับประกันที่ดีขึ้นอีกด้วย ซึ่งช่วยกระตุ้นให้ผู้คนปฏิบัติตามนโยบายการเคลียร์พื้นที่” กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมฮานอยกล่าว

นายเหงียน ทานห์ ตวน ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวของหนังสือพิมพ์นักข่าวและความคิดเห็นสาธารณะว่า ราคาที่ดินในฮานอยเพิ่มขึ้น 3.7 เท่าจากก่อนหน้านี้ ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อราคาที่อยู่อาศัยในฮานอย

สำหรับบ้านที่อยู่ทำเลที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะที่ดินทำเลทองใกล้ทะเลสาบฮว่านเกี๋ยม จะไม่ได้รับผลกระทบมากนัก

“เพราะการซื้อขายบ้านโดยทั่วไปจะไม่มีใครคำนวณจากราคาที่ดิน แต่จะคำนวณตามราคาตลาดแทน เช่น บ้านที่อยู่ติดถนนสายหางงั่ง หางดาว หรือดินห์เตียนฮวง ใกล้ทะเลสาบฮว่านเกี๋ยม มีราคาตามราคาตลาดอยู่ที่ 900 - 1,100 ล้านดอง/ตรม. ในขณะที่ราคาที่ดินใหม่อยู่ที่เกือบ 700 ล้านดอง/ตรม.” นายตวน กล่าว

สำหรับโครงการจะมี 2 กรณี ในกรณีแรก ที่ดินของโครงการได้รับการชดเชยและเคลียร์แล้ว ดังนั้น การที่ฮานอยประกาศรายการราคาที่ดินใหม่จึงไม่มีผลกระทบมากนัก อย่างไรก็ตาม นายตวน กังวลว่านักลงทุนบางส่วนจะใช้เหตุผลนี้ในการคำนวณราคาห้องชุดใหม่หลังจากเปิดขายแล้ว

ในกรณีที่สอง ที่ดินอยู่ระหว่างการชดเชย การประกาศรายการราคาที่ดินใหม่ของฮานอย อาจส่งผลให้ราคาอพาร์ทเมนท์เพิ่มขึ้นในอนาคตอันใกล้ อย่างไรก็ตามกรณีส่วนใหญ่เกิดขึ้นในเขตชานเมืองซึ่งค่อนข้างไกลจากใจกลางเมือง

ที่มา: https://www.congluan.vn/ha-noi-co-bang-gia-dat-moi-gia-nha-gia-bat-dong-san-se-tang-manh-post326806.html