ปัญหาทางกฎหมายที่ดิน

รายงานสรุปประเด็นคำถามและคำตอบที่ส่งถึงคณะผู้แทนโดยนายบุ่ย วัน เกวง เลขาธิการรัฐสภา ประเมินเมื่อเร็ว ๆ นี้ว่ารัฐบาลได้ดำเนินการหลายอย่างและออกเอกสารหลายฉบับเพื่อขจัดปัญหาสำหรับตลาดนี้ เช่น โทรเลขและเอกสารที่เรียกร้องให้นายกรัฐมนตรีขอให้กระทรวงและท้องถิ่นปรับโครงสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ตลาดดังกล่าวรวมถึงตลาดที่อยู่อาศัย ยังคงเผชิญกับความยากลำบากและอุปสรรคในเรื่องขั้นตอนทางกฎหมาย กองทุนที่ดิน และทุนการลงทุน

ไม่ผ่านการอนุมัติเนื่องจากขาด “ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย”

ขั้นตอนการบริหารจัดการการลงทุนบางอย่างยุ่งยากและเป็นอุปสรรค ส่วนตลาดยังคงเบี่ยงเบน และทุนสินเชื่อที่ลงทุนในตลาดนี้ยังมีความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นได้มากมาย เนื่องจากความยากลำบาก ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องหยุดการลงทุนและก่อสร้างโครงการ และยังก่อให้เกิดความลำบากแก่ผู้รับเหมา ซัพพลายเออร์วัสดุ และอุตสาหกรรมอื่นๆ อีกมากมายอีกด้วย “ปัญหาทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน เช่น การกำหนดราคาที่ดิน ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน การเคลียร์พื้นที่ หรือข้อกำหนดในการคัดเลือกนักลงทุนที่ทับซ้อนกับข้อกำหนดเกี่ยวกับการลงทุน การประมูล ที่ดิน... ถือเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการฟื้นตัวและพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัย” - การประเมินของหน่วยงานประเมิน

ในนครโฮจิมินห์ นอกเหนือจากโครงการอสังหาริมทรัพย์กว่า 100 โครงการที่ประสบปัญหาซึ่งได้รับการศึกษาวิจัยและอยู่ระหว่างการแก้ไขแล้ว ล่าสุด กรมการวางแผนและการลงทุนยังได้รายงานต่อคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์เกี่ยวกับการดำเนินการอนุมัติการลงทุนสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่อีกด้วย

ทั้งนี้ จากเอกสารโครงการที่ขออนุมัตินโยบายการลงทุนที่หน่วยงานนี้ดูแลอยู่ จำนวน 117 โครงการ มีโครงการที่ไม่เข้าเงื่อนไขเป็นผู้ลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ (NƠTM) จำนวน 62 โครงการ เนื่องจากไม่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัย หรือไม่ได้รับโอนที่ดินสำหรับอยู่อาศัยทั้งหมดตามบทบัญญัติของ พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557

ดังนั้น กรมการวางแผนและการลงทุนจึงแนะนำว่าคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ไม่ควรอนุมัตินโยบายการลงทุน เนื่องจากไม่เป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายการลงทุนและกฎหมายที่อยู่อาศัย ส่งผลให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เกิดความวิตกกังวล เพราะอาจส่งผลให้กระบวนการดำเนินโครงการเกิดการติดขัดได้

การขจัดอุปสรรคทางกฎหมายจะช่วยให้โครงการอสังหาริมทรัพย์ดำเนินไปได้อย่างราบรื่น ส่งเสริมการพัฒนาตลาด ภาพ: HOANG TRIEU

ตามที่อาจารย์เหงียน นัท ข่านห์ อาจารย์คณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์และนิติศาสตร์ (VNU-HCM) กล่าว จากมุมมองทางกฎหมาย การไม่อนุมัตินโยบายการลงทุนของโครงการทั้ง 62 โครงการนี้ ถือเป็นสิ่งที่เหมาะสมอย่างยิ่ง อย่างไรก็ตาม จากมุมมองทางเศรษฐกิจและการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ เรื่องนี้มีหลายประเด็นที่ไม่เหมาะสมนัก

เนื่องจากการจะดำเนินโครงการชนบทใหม่ได้นั้น วิสาหกิจจะต้องมีกองทุนที่ดินที่มากพอ แต่ในความเป็นจริง จำนวนโครงการที่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัย 100 เปอร์เซ็นต์ หรือที่ดินสำหรับอยู่อาศัยบางส่วนมีสัดส่วนไม่เกิน 5 เปอร์เซ็นต์ของจำนวนโครงการชนบทใหม่ทั้งหมดในตลาด

ดังนั้นกฎระเบียบการใช้ที่ดินที่เข้มงวดข้างต้นจึงทำให้เกิดความยากลำบากมากมายเมื่อบริษัทต่างๆ เสนอที่จะสร้างโครงการพื้นที่ชนบทใหม่ หากเราไม่พบวิธีการแก้ไขปัญหา เงินหลายแสนล้านดองที่ลงทุนในโครงการต่างๆ เหล่านี้ก็อาจจะ “ติดขัด” ส่งผลให้สูญเสียเงินลงทุน และไม่สามารถแก้ไขปัญหาด้านอุปทานที่อยู่อาศัยได้อีกด้วย

เพื่อแก้ไขโครงการดังกล่าวข้างต้น อาจารย์เหงียน นัท คานห์ กล่าวว่า จำเป็นต้องมีโซลูชั่นด้านกฎหมายและการบริหารจัดการ จากมุมมองทางกฎหมาย รัฐสภาจำเป็นต้องศึกษาและแก้ไขกฎหมายเกี่ยวกับแบบฟอร์มการใช้ที่ดินโดยเร็วเพื่อดำเนินการโครงการ NƠTM ในกฎหมายที่อยู่อาศัย โดยไม่จำกัดรูปแบบการใช้ที่ดินสำหรับโครงการแทนที่จะจำกัดเฉพาะที่ดินสำหรับอยู่อาศัยเท่านั้นเหมือนในปัจจุบัน แต่ต้องให้สอดคล้องกับการวางผังการใช้ที่ดินและการวางแผนการก่อสร้างในท้องถิ่น

“จากมุมมองการบริหารจัดการ ในอนาคตอันใกล้นี้ คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์สามารถสนับสนุนนักลงทุนในโครงการทั้ง 62 โครงการนี้ได้โดยการจัดการประมูลโครงการโดยใช้ที่ดินเพื่อคัดเลือกนักลงทุนที่ตรงตามเงื่อนไขในการดำเนินโครงการ NƠTM (เมื่อชนะการประมูล รัฐจะจัดสรรหรือให้เช่าที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ NƠTM) หรือเปลี่ยนจุดประสงค์จากโครงการ NƠTM มาเป็นโครงการบ้านพักอาศัยสังคม เพื่อไม่ให้ถูกผูกมัดด้วยรูปแบบการใช้ที่ดิน” - อาจารย์ข่านห์แสดงความคิดเห็น

มีกฎระเบียบหลายประการที่จำเป็นต้องมีการแก้ไข

ในเอกสารราชการเรื่อง “เสนอแก้ไขข้อ b วรรค 1 ข้อ a วรรค 4 และข้อ 6 มาตรา 128 ของร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) เพื่อสร้างเงื่อนไขให้ผู้ประกอบการและนักลงทุนเจรจาเรื่องการได้รับสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับประเภทที่ดินที่เหมาะสมสำหรับการวางแผนการดำเนินโครงการ NƠTM” ที่ส่งถึงรัฐสภา นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ เสนอให้แก้ไขข้อ b วรรค 1 ข้อ a วรรค 4 และข้อ 6 มาตรา 128 ของร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) เพื่อสร้างเงื่อนไขให้ผู้ประกอบการและนักลงทุนเจรจาเรื่องการได้รับสิทธิการใช้ที่ดินหรือการมีสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับประเภทที่ดินหรือการมีสิทธิการใช้ที่ดินที่เหมาะสมสำหรับการวางแผนการใช้ประโยชน์ที่ดิน การวางผังเมือง การวางแผนการก่อสร้าง เพื่อดำเนินโครงการ NƠTM

นายโจวยังชี้ด้วยว่าระเบียบข้อบังคับในข้อ ข วรรค 1 มาตรา 128 ของร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) อนุญาตให้มีข้อตกลงเกี่ยวกับการรับสิทธิใช้ที่ดินที่อยู่อาศัยเท่านั้น หรือต้องมีสิทธิใช้ที่ดินที่อยู่อาศัย หรือที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินอื่น ๆ จึงมีเนื้อหาที่แคบกว่าระเบียบข้อบังคับปัจจุบันในกฎหมายที่ดินปี 2556 จึงไม่สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อนักลงทุนในการเข้าถึงที่ดิน ไม่รับรองสิทธิและผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมายและชอบธรรมของผู้ใช้ที่ดิน

นายโจว กล่าวว่า หากกฎระเบียบนี้ได้รับการผ่าน ในอีก 10 ปีข้างหน้า นักลงทุนจะไม่ได้รับอนุญาตให้ "ตกลงรับสิทธิใช้ที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินอื่น ๆ" เพื่อดำเนินโครงการพัฒนาชนบทใหม่ ดังนั้น จะไม่มีกรณีที่นักลงทุนรายใดเข้าเงื่อนไข "มีสิทธิใช้ที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินอื่น ๆ" ตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 128 วรรค 6 ของร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข)

เกี่ยวกับปัญหาที่อยู่อาศัยในอนาคต ในระหว่างการประชุมเชิงปฏิบัติการเพื่อให้ความเห็นเกี่ยวกับร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) ที่จัดขึ้นโดยคณะกรรมการเศรษฐกิจของรัฐสภาและกระทรวงก่อสร้างเมื่อเร็วๆ นี้ นายบุ่ย ซวน เกวง รองประธานคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ กล่าวว่าเมื่อเร็วๆ นี้ ในเมืองโฮจิมินห์ เมื่อพิจารณาถึงการสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับธุรกิจและโครงการก่อสร้างในอนาคต มีปัญหาต่างๆ เกิดขึ้นมากมาย ดังนั้น หน่วยงานที่มีอำนาจจะต้องมีเอกสารรับรองโครงการที่จะมีสิทธิ์ขายที่อยู่อาศัยในอนาคต ซึ่งจะก่อให้เกิดผลกระทบมากมาย โดยเฉพาะการออกหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อ NƠTM เมื่ออ้างอิงตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน

นายบุย ซวน เกวง กล่าวว่า มาตรา 25 วรรค 2 แห่งร่างกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) กำหนดเงื่อนไขให้บ้านเรือนและงานก่อสร้างที่จะจัดตั้งขึ้นในอนาคตต้องมีเอกสารการใช้ที่ดินประเภทใดประเภทหนึ่งต่อไปนี้ (ใบตัดสินใจจัดสรรที่ดิน, สัญญาเช่าที่ดิน, สัญญาเช่าที่ดิน, ใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน, ใบรับรองกรรมสิทธิ์บ้านและสิทธิการใช้ที่ดิน, ใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน, กรรมสิทธิ์บ้านและทรัพย์สินอื่นที่ติดอยู่กับที่ดิน...)

ในขณะเดียวกัน ตามกฎหมายที่ดินฉบับปัจจุบัน ผู้ใช้ที่ดินจะได้รับอนุญาตให้โอน เช่า เช่าช่วง บริจาค จำนอง และสมทบทุนสิทธิการใช้ที่ดินได้เมื่อพวกเขามีใบรับรอง

ในกรณีที่ผู้ใช้ที่ดินได้รับอนุญาตให้ชะลอการชำระหนี้หรือได้รับอนุญาตให้มีหนี้อยู่ ผู้ใช้ที่ดินจะต้องชำระหนี้ให้เสร็จสิ้นก่อนจึงจะใช้สิทธิได้ กล่าวคือ ในกรณีที่ผู้ลงทุนได้รับการจัดสรรที่ดินแต่ไม่ชำระหนี้เกี่ยวกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินให้เสร็จสิ้น ผู้ใช้ที่ดินไม่สามารถใช้สิทธิตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดินได้ รวมถึงสิทธิในการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน

ดังนั้น คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จึงขอแนะนำให้คณะกรรมการจัดทำร่างศึกษาและปรับปรุงเนื้อหาเกี่ยวกับเงื่อนไขที่ดินสำหรับขั้นตอนการอนุมัติโครงการที่อยู่อาศัยและก่อสร้างในอนาคตที่จะนำไปดำเนินกิจการ เนื่องจาก “ผู้ลงทุนได้ชำระภาระผูกพันทางการเงินครบถ้วนแล้ว และมีใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน” เพื่อจำกัดปัญหาทางกฎหมายที่จะเกิดขึ้นในขั้นตอนต่อไปโดยเฉพาะเรื่องการออกใบรับรองให้กับประชาชน

อนุญาตให้ปรับแผนหลังการโอน

นายบุ่ย ซวน เกวง รองประธานคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำหนดว่า หลักการในการโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ คือ การโอนโครงการทั้งหมดหรือบางส่วนต้องให้แน่ใจว่าวัตถุประสงค์และการวางแผนของโครงการจะไม่เปลี่ยนแปลง ซึ่งเป็นสิ่งที่ “ไม่เอื้ออำนวย” เพราะนักลงทุนจำนวนมากจำเป็นต้องปรับการวางแผนเพื่อให้โครงการดีขึ้นหลังจากได้รับโครงการแล้ว นายบุ้ย ซวน เกวง กล่าวว่า การปรับปรุงโครงการดังกล่าวมีจุดมุ่งหมายเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพของโครงการ และประเด็นสำคัญสุดท้ายคือการเพิ่มค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดิน และปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการวางผังเมือง ผู้ลงทุนจะต้องปรับตัวตามกฎระเบียบและต้องรับภาระทางการเงินเพิ่มเติม คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์เสนอให้แก้ไขกฎระเบียบนี้เพื่อหลีกเลี่ยงความขัดแย้งกับบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการวางผังเมืองในระหว่างขั้นตอนการดำเนินการ มิฉะนั้น จะส่งผลกระทบต่อขั้นตอนการดำเนินการหลังจากได้รับการถ่ายโอนโครงการ

สัมมนา “ขจัดอุปสรรคทางกฎหมายด้านอสังหาฯ”

วันที่ 9 พฤศจิกายน หนังสือพิมพ์งุ้ยเหล่าดอง จัดสัมมนาหัวข้อ “แก้ข้อกฎหมายอุปสรรคด้านอสังหาฯ” เพื่อรับฟังและรับฟังความเห็นของแขกรับเชิญ เพื่อหาแนวทางแก้ไขเพื่อขจัดคอขวด เปิดทางให้ตลาดอสังหาฯ เดินหน้า ส่งเสริมการเติบโตทางเศรษฐกิจที่มั่นคงและยั่งยืน...

(*) ดูหนังสือพิมพ์ลาวดอง ฉบับวันที่ 8 พฤศจิกายน

ที่มา: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm