ทางการจีนได้ทำอะไรเพื่อรักษาอสังหาริมทรัพย์ไว้?

หลังจากเกิดวิกฤตอสังหาริมทรัพย์มากกว่า 2 ปี จีนได้ใช้มาตรการต่างๆ มากมาย ตั้งแต่ลดอัตราดอกเบี้ย ผ่อนปรนกฎระเบียบการซื้อบ้าน ไปจนถึงส่งเสริมการลงทุน

เมื่อวันที่ 8 พฤศจิกายน สำนักข่าวรอยเตอร์ อ้างแหล่งข่าวใกล้ชิดกับเรื่องดังกล่าวว่า ทางการจีนได้ขอให้บริษัทประกันภัยยักษ์ใหญ่ Ping An Insurance Group ซื้อหุ้นส่วนใหญ่ใน Country Garden ซึ่งเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์เอกชนที่ใหญ่ที่สุดในจีนที่กำลังประสบปัญหา จากแหล่งข่าวระบุว่า รัฐบาลจีนได้สั่งให้รัฐบาลมณฑลกวางตุ้ง ซึ่งเป็นที่ตั้งสำนักงานใหญ่ของทั้งสองบริษัท ทำหน้าที่เป็นคนกลางในการให้ความช่วยเหลือ Ping An ในการช่วยเหลือ Country Garden

เลือก Ping An เนื่องจากเป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่ของ Country Garden ทางการจีนต้องการให้ปัญหาสภาพคล่องของ Country Garden ได้รับการแก้ไขภายในจังหวัด

ณ สิ้นเดือนมิถุนายน Country Garden มีหนี้สิน 1.4 ล้านล้านหยวน (190,000 ล้านดอลลาร์) ปัจจุบันมีโครงการอยู่ระหว่างการก่อสร้างประมาณ 3,000 โครงการในประเทศจีน Country Garden ประสบปัญหาในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา และเกือบจะล้มละลายอยู่ตลอด

ไม่ใช่เรื่องใหม่ในประเทศจีนที่เจ้าหน้าที่จะสั่งให้บริษัทหนึ่งเข้าซื้อกิจการอีกบริษัทหนึ่ง แต่หากเหตุการณ์ดังกล่าวเกิดขึ้นจริง ก็จะเป็นการแทรกแซงที่ก้าวร้าวที่สุดครั้งหนึ่งของจีนจนถึงปัจจุบัน ในการช่วยเหลือภาคอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นหนี้สินล้นพ้นตัวและไม่มีสภาพคล่อง

แม้ว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์จีนหลายแห่ง รวมถึง China Evergrande จะผิดนัดชำระหนี้ แต่จนถึงขณะนี้ นโยบายของประเทศมุ่งเน้นไปที่การลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้และผ่อนปรนกฎระเบียบการซื้อบ้านเป็นหลัก ข่าวของผิงอันแสดงให้เห็นถึงความเต็มใจของรัฐบาลจีนที่จะมีบทบาทมากขึ้นในกระบวนการนี้

เมื่อต้นสัปดาห์นี้ บริษัท Shenzhen Metro ซึ่งเป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่ที่สุดของ China Vanke ได้ประกาศด้วยว่าได้เตรียมเงินประมาณ 10,000 ล้านหยวน (1,400 ล้านดอลลาร์) เพื่อสนับสนุนผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่เป็นอันดับสองของจีน

โครงการ Country Garden ที่เทียนจิน (ประเทศจีน) ในเดือนสิงหาคม 2566 ภาพ : รอยเตอร์ส — โครงการ Country Garden ที่เทียนจิน (ประเทศจีน) ในเดือนสิงหาคม 2566 ภาพ : *รอยเตอร์ส*

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนอยู่ในภาวะวิกฤตมาตั้งแต่ช่วงกลางปี 2021 ในเวลานั้น ธุรกิจต่างๆ มากมาย ตั้งแต่บริษัทเอกชนขนาดใหญ่ เช่น China Evergrande Group ไปจนถึงบริษัทที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล เช่น CIFI Holdings ต่างก็ประสบปัญหาเรื่องกระแสเงินสดและการชำระหนี้

เชื่อกันว่าสาเหตุมาจากนโยบาย “สามเส้นแดง” ของปักกิ่ง ที่เปิดตัวเพื่อลดความเสี่ยงในระบบโดยจำกัดความสามารถของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในการกู้ยืมเงินใหม่ นี่ถือเป็นสาเหตุหลักที่ทำให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งในประเทศนี้ล้มละลาย ในช่วงสองปีที่ผ่านมา มีบริษัทประมาณ 50 แห่งผิดนัดชำระพันธบัตรต่างประเทศ มูลค่า 100,000 ล้านดอลลาร์ ตามข้อมูลของ JPMorgan ธุรกิจที่รอดพ้นจากการล้มละลายมักจะอยู่ในสถานการณ์ที่ไม่มั่นคงและประสบปัญหาในการกู้ยืมเงินทุนใหม่

เมื่อกลางปีที่แล้วสถานการณ์เริ่มรุนแรงมากขึ้น ราคาบ้านในจีนยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง หลายโครงการต้องหยุดชะงักเพราะขาดเงินทุน คลื่นความอดทนในการจำนองกำลังแพร่กระจายไปทั่วทุกแห่ง การรณรงค์ป้องกันโควิด-19 ที่เข้มงวดของจีนยิ่งกระทบต่อความเชื่อมั่นของตลาด

ในปัจจุบันอสังหาริมทรัพย์มีส่วนสนับสนุนถึงร้อยละ 25 ของ GDP ของประเทศจีน ปัญหาของภาคส่วนดังกล่าวจึงส่งผลให้เกิดความกลัวต่อวิกฤตทางการเงินในวงกว้างมากขึ้น

ปักกิ่งจึงต้องเปลี่ยนนโยบายและหาวิธีฟื้นฟูอุตสาหกรรมนี้ ในเดือนมีนาคม 2022 รัฐบาลจีนหยุดโครงการทดลองภาษีอสังหาริมทรัพย์ พวกเขายังเรียกร้องให้สถาบันการเงินสนับสนุนอุตสาหกรรมซ้ำแล้วซ้ำเล่า

ในเดือนพฤศจิกายนปีที่แล้ว ปักกิ่งได้เปิดตัวแผน 16 ประการเพื่อช่วยเหลือตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งได้รับการเปิดเผยโดยธนาคารประชาชนจีน (PBOC) และคณะกรรมการกำกับดูแลธนาคารและประกันภัยแห่งประเทศจีน (CBIRC) เมื่อกลางเดือนนี้ แผนดังกล่าวให้คำแนะนำแก่หน่วยงานด้านการเงินทั่วประเทศ โดยมุ่งเน้นไปที่การแก้ไขวิกฤตสภาพคล่องขององค์กร และจะผ่อนปรนข้อจำกัดในการให้สินเชื่อของธนาคารเป็นการชั่วคราว

นี่ถือเป็นความพยายามอย่างเต็มที่ของจีนในการช่วยเหลือตลาด ซึ่งอดีตผู้ว่าการ Yi Gang คาดหวังว่าจะเป็นการ "ลงจอดอย่างนุ่มนวล" ไม่กี่สัปดาห์ต่อมา ธนาคารจีนหลายแห่งประกาศว่าพวกเขาจะสูบฉีดเงินหลายแสนล้านดอลลาร์เข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นความสำเร็จเบื้องต้นของแผนนี้

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ธนาคารของรัฐขนาดใหญ่ 6 แห่งของจีนมีแผนที่จะสูบเงิน 140,000 ล้านดอลลาร์เข้าสู่ตลาด ทุนดังกล่าวข้างต้นส่วนใหญ่ใช้สำหรับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จำนองสำหรับลูกค้า การควบรวมกิจการและการซื้อกิจการ การจัดหาเงินทุนสำหรับห่วงโซ่อุปทาน และการลงทุนในพันธบัตร

ในช่วงกลางปีนี้ PBOC เริ่มลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในหลายวิธี พวกเขายังได้ขยายนโยบายบางส่วนในแพ็คเกจช่วยเหลือ 16 ข้อจนถึงสิ้นปี 2567 อีกด้วย

รัฐบาลจีนยังได้อนุมัติแผนการสร้างที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงและปรับปรุงพื้นที่ที่ยังไม่ได้รับการพัฒนาจำนวนมากในเมืองใหญ่ ๆ โดยมีเป้าหมายเพื่อกระตุ้นการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ พวกเขายังผ่อนปรนกฎระเบียบบางประการ เช่น ลดอัตราดอกเบี้ยสำหรับผู้ซื้อครั้งแรกและลดเงินดาวน์สำหรับการซื้อบ้านในบางเมือง

ธนาคารยังคิดค้นวิธีการที่ไม่เคยมีมาก่อนในการส่งเสริมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เมื่อต้นปีนี้ ธนาคารบางแห่งในหนานหนิง หางโจว หนิงปัว และปักกิ่ง ได้เพิ่มเกณฑ์อายุขั้นต่ำสำหรับผู้กู้เงินสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็น 80-95 ปี นั่นหมายความว่าคนอายุ 70 ปีก็สามารถกู้ยืมเงินได้ในระยะเวลา 10-25 ปีเช่นกัน นี่เป็นเครื่องมือกระตุ้นเศรษฐกิจเนื่องจากสามารถลดภาระการชำระหนี้รายเดือนได้

ทางการท้องถิ่นยังเข้าร่วมในการกู้ภัยด้วย ในเดือนมิถุนายน พ.ศ. 2565 เมืองเหมยซานในเสฉวน ได้ประกาศให้เงินอุดหนุนสำหรับการซื้อบ้านใหม่ในปีนี้ เมืองเวินโจว ในมณฑลเจ้อเจียง อนุญาตให้ผู้ซื้อบ้านครั้งแรกชำระเฉพาะดอกเบี้ยในช่วงสามปีแรกเท่านั้น เมืองหวยหนานในมณฑลอานฮุยได้ขอให้ธนาคารเพิ่มการปล่อยสินเชื่อและลดระยะเวลาการอนุมัติสำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรก

บริษัทอสังหาริมทรัพย์เองก็เสนอแรงจูงใจมากมายเพื่อดึงดูดลูกค้าเช่นกัน ในเดือนมิถุนายน พ.ศ. 2565 บริษัท Central China Real Estate ซึ่งยอมรับการชำระเงินเป็นข้าวสาลี ได้ให้เงินช่วยเหลือแก่เกษตรกรสูงสุด 160,000 หยวน (24,000 ดอลลาร์) เพื่อชดเชยเงินดาวน์สำหรับโครงการอพาร์ตเมนต์ River Mansion ของบริษัท ในซ่างชิว เหอหนาน ไม่กี่สัปดาห์ก่อนหน้านี้ พวกเขายังเสนอที่จะรับชำระเงินเป็นกระเทียมจากผู้ที่ต้องการซื้อบ้านในโครงการอื่นในเมืองไคเฟิงอีกด้วย

ในเมืองหวู่หู มณฑลอานฮุย แทนที่จะยึดตามราคาขั้นต่ำที่รัฐบาลกำหนด Golden Scale House ซึ่งเป็นโครงการอพาร์ตเมนต์ในเขตชานเมือง กลับเสนอเงินอุดหนุนค่าซ่อมแซมสูงถึง 230,000 หยวนภายในหนึ่งเดือนหลังจากปิดดีล

อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนไม่ถือว่ามีการปรับปรุงดีขึ้นมากนัก ตัวเลขที่เผยแพร่เมื่อเดือนที่แล้วแสดงให้เห็นว่าราคาบ้านใหม่ในจีนลดลงเป็นเวลาสามเดือนติดต่อกันจนถึงเดือนกันยายน

ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ (ตามพื้นที่) ในเดือนกันยายนก็ลดลงเกือบ 20% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ลดลง 9.1% ในช่วงเก้าเดือนแรกของปี

ผู้ซื้อบ้านลังเลเพราะต้องการรอให้ราคาลดลงต่อไป ความรู้สึกนี้ทำให้สถานการณ์เลวร้ายลง เนื่องจากผู้พัฒนาจำเป็นต้องขายบ้านมากขึ้นเพื่อหาเงินสดและหลีกเลี่ยงการผิดนัดชำระหนี้

เมื่อต้นสัปดาห์นี้ กองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) ปรับเพิ่มคาดการณ์การเติบโตทางเศรษฐกิจของจีนเป็น 5.4% ในปีนี้ อย่างไรก็ตาม หน่วยงานดังกล่าวเตือนว่าเศรษฐกิจจีนยังคงเผชิญกับความเสี่ยงมากมายทั้งในภาคการเงินและอสังหาริมทรัพย์ โดยระบุว่าขณะนี้ภาคอสังหาริมทรัพย์ของประเทศ “ยังอ่อนแอมาก”

IMF เรียกร้องให้จีนปล่อยให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่สามารถฟื้นตัวได้ออกจากตลาด พวกเขากล่าวว่าการที่จีนปล่อยให้ธุรกิจที่อ่อนแอดำเนินการต่อไปได้ ส่งผลให้การฟื้นตัวของอุตสาหกรรมล่าช้าลง

ในการประชุมทางการเงินที่ฮ่องกงเมื่อต้นสัปดาห์นี้ รองผู้ว่าการธนาคารกลางแห่งฮ่องกง จาง ชิงซ่ง ก็ได้ยอมรับเช่นกันว่าภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังอยู่ในช่วงขาลง

“เราต้องควบคุมความเร็วนี้ให้เข้มงวดยิ่งขึ้น เพื่อหลีกเลี่ยงการตกต่ำอย่างรวดเร็วและผลกระทบที่ไม่คาดคิด เราได้ดำเนินนโยบายต่างๆ มากมายเพื่อรักษาเสถียรภาพให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์” เขายังเรียกร้องให้ทางการหาวิธีใหม่ๆ เพื่อรักษาการเติบโตทางเศรษฐกิจ เนื่องจาก “รูปแบบเดิมที่เน้นการลงทุนและอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่สามารถยั่งยืนได้อีกต่อไปแล้ว”

ฮาทู (ตามรายงานของรอยเตอร์, นิวยอร์กไทมส์)

ลิงค์ที่มา