ธุรกรรมอสังหาฯโดยสัญญากู้ ผู้ซื้อเดือดร้อน! (กระทู้สุดท้าย)

ตลาดอสังหาฯผ่านช่วงร้อนแรงที่สุดแล้ว อย่างไรก็ตามการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์โดยใช้สัญญากู้ยืมยังคงมีอยู่และผลกระทบที่ไม่สามารถแก้ไขได้ในชั่วข้ามคืน ดังนั้น ก่อนที่หน่วยงานบริหารจัดการของรัฐจะเข้มงวดกฎหมายมากขึ้น ประชาชนควรพิจารณาและศึกษาเงื่อนไขของสัญญากู้ยืมเงินอย่างรอบคอบเมื่อลงนามในธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ เพื่อหลีกเลี่ยงการตกอยู่ใน “ภาวะกลืนไม่เข้าคายไม่ออก”

ธุรกรรมอสังหาฯโดยสัญญากู้ ผู้ซื้อเดือดร้อน! (บทที่ 1) - จาก “จุดฮอตสปอต” ของชั้น 584

ธุรกรรมอสังหาฯโดยสัญญากู้ ผู้ซื้อเดือดร้อน! (มาตรา ๒) – การร่วมมือหรือ “กับดัก” ในการระดมทุน

ลูกค้าควรค้นคว้าและเลือกผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่มีสถานะทางกฎหมายชัดเจนและมีนักลงทุนที่มีชื่อเสียง (ในภาพ: เขตเมือง Xuan Hung, แขวง Quang Thang, เมือง Thanh Hoa ) ภาพ: PV

“ปากกาตกไก่ก็ตาย”

กลับมาที่เรื่องของ คุณแอลดี ลูกค้าที่ซื้อที่ดินโครงการ ม.กรุงเทพ 2125 เฟส 2 คุณแอลดีเล่าว่า “หลังจาก “ตกลงซื้อ-ขาย” กับเจ้าของที่ดินแล้ว ดิฉันก็ไปดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ในสัญญากู้เงินกับทางบริษัท ก่อนเซ็นสัญญา ดิฉันไม่ได้ศึกษาข้อกฎหมายของโครงการอย่างละเอียด โดยเฉพาะข้อมูลสินค้าที่จะซื้อ (บ้านเปล่า) แต่คิดว่ากำลังซื้อที่ดินเปล่าเท่านั้น ไม่ทราบว่าขั้นตอนการทำสัญญากู้เงินมีค่าแค่ไหนในการขอสิทธิ์ซื้อสินค้า พอผู้ลงทุนแจ้งว่าต้องสร้างบ้านด่วน ดิฉันก็เลยหยิบสัญญาออกมาอ่านใหม่ ขณะเดียวกันก็ศึกษากฎหมายที่เกี่ยวข้องและพบว่าการทำธุรกรรมผ่านสัญญากู้เงินมีความเสี่ยงมาก ตอนนี้อยู่ในสถานะ “เฉยๆ” ครอบครัวของดิฉันต้องทำตามที่ผู้ลงทุนขอ”

“หากเราศึกษาข้อมูลอย่างละเอียดเกี่ยวกับเงื่อนไขการซื้อ-ขายที่อยู่อาศัยในอนาคต รวมถึงความถูกต้องตามกฎหมายของสัญญากู้เงินและขั้นตอนที่ซับซ้อนที่เกี่ยวข้อง ไม่ใช่แค่ผมเท่านั้น แต่หลายๆ คนจะไม่ซื้อที่ดินในรูปแบบนี้ แต่จะมองหาแปลงที่ดินที่มีสถานะทางกฎหมายชัดเจนเพื่อทำธุรกรรม” - นางสาวแอลดี กล่าวเพิ่มเติม

ลูกค้า LT C ที่ซื้อที่ดินแปลง MB 584 เล่าว่า “... ก่อนจะเซ็นสัญญากู้เงิน นายหน้าพาไปที่สำนักงานจัดการ บริษัท บีเอ็นบี จำกัด เพื่อ “แนะนำ” “หนังสือรอง” และสัญญาว่าเมื่อโครงการตรงตามเงื่อนไขแล้ว จะโอนหนังสือแสดงสิทธิการใช้ที่ดินให้ทันที” เนื่องจากผมไว้วางใจทั้งนักลงทุนและนายหน้า ผมจึงเซ็นสัญญากู้ยืมเพื่อ “ซื้อ” ที่ดินติดกัน 2 แปลง ตอนนี้ถ้าเราสร้างบ้าน เรากังวลว่าจะเสียทั้งวัวและโรงนา แต่หากเราไม่สร้างมัน เราก็ไม่รู้ว่าเราจะได้เงินลงทุนคืนเมื่อใด..."

นอกจากนี้ ผู้ลงทุนในโครงการพื้นที่พาณิชย์และที่อยู่อาศัยแปลง A-TM3 (ย่อว่า Site A-TM3) ในเขต Dong Huong เมือง Thanh Hoa บริษัท BNB Limited ก็มีปฏิกิริยาตอบสนองจากลูกค้าอย่างรุนแรงตั้งแต่เดือนเมษายน 2566 จนถึงปัจจุบัน ตามที่ลูกค้าจำนวนมากของ A-TM3 เปิดเผยว่านักลงทุนมีสัญญาณของความคลุมเครือเกี่ยวกับข้อมูลผลิตภัณฑ์ โดยเฉพาะการ "โฆษณา" ที่ดินเพื่อขาย แต่ "เปลี่ยนเป็น" ที่อยู่อาศัยที่ยังสร้างไม่เสร็จ พร้อมกันนี้ก็ยังบังคับให้ลูกค้าต้องจ่ายเงินจำนวนที่ไม่สมเหตุสมผลเมื่อต้องการลงทุนสร้างบ้านของตัวเองอีกด้วย

อย่างไรก็ตาม ในช่วงเวลาที่บริษัทระดมทุนในรูปแบบของสัญญาเงินกู้ ไซต์ A-TM3 ได้มีการตัดสินใจอนุมัติผลการคัดเลือกนักลงทุน และในคำตัดสินหมายเลข 3345/QD-UBND ลงวันที่ 21 สิงหาคม 2019 ของคณะกรรมการประชาชนจังหวัด มีข้อมูลที่ชัดเจนเกี่ยวกับขนาดของโครงการและผลิตภัณฑ์เป็นบ้านดิบที่มีภายนอกเสร็จสมบูรณ์ การที่ลูกค้าเซ็นสัญญาดังกล่าว "โดยไม่ได้ตั้งใจ" ก็ต้องยอมรับ เพราะแม้ว่าลูกค้าต้องการจะยุติสัญญา แต่การจะได้เงินที่ลงทุนไปคืนก็ไม่ใช่เรื่องง่าย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาและความยากลำบากทางธุรกิจในปัจจุบัน

ก่อนหน้านี้ หนังสือพิมพ์Thanh Hoa ได้รับคำร้องเพื่อขอความช่วยเหลือจากครัวเรือนจำนวนหนึ่งในอำเภอ Nong Cong และ Thieu Hoa และเมืองThanh Hoa เกี่ยวกับการ "ซื้อ" ที่ดินในรูปแบบสัญญากู้เงิน อย่างไรก็ตาม เมื่อส่งมอบที่ดินให้ “ผู้ซื้อ” ที่ดินแปลงดังกล่าวก็ถูกคนอื่นครอบครองไปแล้ว

ตามที่ทนายความ Le Thi Phuong กรรมการบริษัท Le Phuong Hoang Law Company Limited สมาคมทนายความจังหวัด Thanh Hoa กล่าว มีสัญญากู้เงินสองรูปแบบ และในทั้งสองกรณี ลูกค้าก็เสียเปรียบ

ประการแรก ในกรณีที่สัญญากู้ยืมเงินไม่มีเนื้อหาใดที่แสดงให้เห็นว่าจำนวนเงินกู้มีความเกี่ยวข้องกับมูลค่าของแปลงที่ดิน/ทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดินในโครงการของผู้กู้ สัญญากู้เงินจะไม่ผูกพันผู้กู้ (ซึ่งเป็นผู้ลงทุนโครงการด้วย) ในการโอนสิทธิการใช้ที่ดินหรือทรัพย์สินเฉพาะที่ติดอยู่กับที่ดินให้กับผู้ให้กู้ สัญญานี้เป็นเพียงสัญญากู้ยืมทางแพ่งเท่านั้น มีความเสี่ยงที่เมื่ออสังหาริมทรัพย์มีสิทธิ์โอนกรรมสิทธิ์และราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น เพื่อผลประโยชน์ของตัวผู้ลงทุนเอง ผู้ลงทุนจะไม่ทำสัญญาโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ แต่จะยอมชำระเงินต้นและดอกเบี้ย (ถ้ามี) ให้แก่ผู้ให้กู้เท่านั้น ทำให้ผู้ให้กู้สูญเสียทางการเงิน

ประการที่สอง สัญญามีเนื้อหาที่แสดงถึงความสัมพันธ์ระหว่างจำนวนเงินกู้และแปลงที่ดิน/บ้านในโครงการของผู้กู้ สัญญากู้ยืมเงินอาจเป็นกรณีการทำธุรกรรมปลอม โดยปกปิดการทำธุรกรรมจริงว่าเป็นธุรกรรมซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นในอนาคต (ขณะนี้โครงการยังไม่เข้าข่ายต้องขายตามบทบัญญัติของกฎหมาย) ในสัญญานี้ ถ้าเกิดข้อพิพาทขึ้นและฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งนำคดีขึ้นสู่ศาล มีความเสี่ยงที่ทั้งธุรกรรมปลอม (ธุรกรรมกู้เงิน) และธุรกรรมที่ซ่อนเร้น (ธุรกรรมซื้อขายอสังหาริมทรัพย์) จะถูกศาลประกาศว่าเป็นโมฆะ ผลที่ตามมาทางกฎหมายก็คือ ผู้ให้กู้ (ผู้ซื้อ) จะได้รับเพียงเงินคืนเท่านั้น แต่ไม่ได้รับอสังหาริมทรัพย์

เรียนรู้กฏหมายอย่างระมัดระวัง

อย่างไรก็ตาม อสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นในอนาคตอาจเป็นช่องทางการลงทุนที่มีความเสี่ยงมากมายหากผู้ซื้อไม่ตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการอย่างรอบคอบเพื่อให้มั่นใจว่ามีการทำธุรกรรมที่ถูกต้องตามกฎหมาย

ปัจจุบันกฎหมายมีกฎระเบียบที่เฉพาะเจาะจงมากเกี่ยวกับรูปแบบการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ นายหวู่ ทานห์ บิ่ญ รองอธิบดีกรมก่อสร้างเมืองทานห์ฮัว กล่าวว่า หลังจากที่กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีผลบังคับใช้ กรมก่อสร้างได้นำการโฆษณาชวนเชื่อและการเผยแพร่ในรูปแบบต่างๆ มากมายมาใช้กับองค์กรและบุคคลต่างๆ เพื่อให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต

ดังนั้น ตามมาตรา 55 แห่งพระราชบัญญัติอสังหาริมทรัพย์ ฉบับที่ 66/2014/QH13 จึงได้ระบุไว้ชัดเจนว่า เงื่อนไขในการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ได้แก่ ต้องมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดิน เอกสารโครงการ แบบก่อสร้างที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานที่มีอำนาจ ใบอนุญาตก่อสร้างในกรณีที่ต้องมีใบอนุญาตก่อสร้าง เอกสารการยินยอมให้ก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคที่สอดคล้องกับความคืบหน้าของโครงการ กรณีเป็นอาคารชุดหรืออาคารแบบผสมผสานที่ตั้งใจสร้างไว้เพื่ออยู่อาศัยในอนาคต ต้องมีบันทึกการยอมรับการก่อสร้างฐานรากของอาคารให้แล้วเสร็จ นอกจากนั้น ก่อนการขาย เช่า หรือซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต ผู้ลงทุนจะต้องแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรไปยังหน่วยงานบริหารจัดการที่อยู่อาศัยประจำจังหวัดว่าที่อยู่อาศัยดังกล่าวมีสิทธิ์ในการขายหรือเช่าซื้อได้

พร้อมกันนี้ มาตรา 19 พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 99/2015/ND-CP ยังกำหนดให้มีการลงนามสัญญาระดมเงินทุนเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์อีกด้วย ทั้งนี้ การลงนามสัญญาระดมเงินทุนเพื่อการลงทุนก่อสร้างอาคารที่พักอาศัยเชิงพาณิชย์ จึงสามารถดำเนินการได้เฉพาะตามแบบฟอร์มที่กำหนดไว้ในมาตรา 69 วรรค 2 วรรค 3 และวรรค 4 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย และต้องเป็นไปตามข้อกำหนดดังต่อไปนี้ บุคคลที่เข้าร่วมในโครงการระดมเงินทุน ความร่วมมือด้านการลงทุน ความร่วมมือทางธุรกิจ การร่วมทุน และการรวมตัวกัน จะแบ่งกำไร (เป็นเงินสดหรือหุ้น) ได้ตามอัตราส่วนเงินสมทบทุนที่ตกลงกันในสัญญาเท่านั้น ผู้ลงทุนจะไม่สามารถนำรูปแบบการระดมทุนตามที่กำหนดไว้ในข้อนี้ หรือรูปแบบการระดมทุนอื่นใดไปแบ่งผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัย หรือให้สิทธิ์การจดทะเบียน วางมัดจำ และการใช้สิทธิซื้อที่อยู่อาศัยก่อน หรือแบ่งสิทธิการใช้ที่ดินในโครงการให้แก่ผู้ระดมทุนได้

ลูกค้าจำนวนมากที่กำลังสร้างบ้านที่โครงการพื้นที่พาณิชย์และที่อยู่อาศัย Lot A-TM3 แขวงดงฮวง เมืองทานห์ฮวา กังวลเพราะไม่ทราบว่าผู้ลงทุนจะดำเนินการตามขั้นตอนในการออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินเมื่อใด ภาพ: PV

คุณหวู่ ทันห์ บิ่ญ แนะนำว่า “ในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ลูกค้าจำเป็นต้องเข้าใจบทบัญญัติของกฎหมายอย่างชัดเจน โดยเฉพาะเอกสารทางกฎหมายของโครงการ ความสามารถของนักลงทุน และข้อกำหนดเกี่ยวกับเงื่อนไขการซื้อและขายทุนเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยในอนาคต เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงในการเข้าไปเกี่ยวข้องกับโครงการที่สถานะทางกฎหมายยังไม่ชัดเจน”

อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง เพื่อ “หลบเลี่ยง” กฎระเบียบการบริหารของรัฐ นักลงทุนใช้ “กลอุบาย” มากมาย และส่วนใหญ่ การซื้อขายที่อยู่อาศัยในอนาคตหรือการระดมเงินทุนจะทำผ่านธุรกรรมทางแพ่งโดยใช้แนวคิดของ “สัญญากู้ยืม” “เงินฝาก” “สัญญาความร่วมมือ”... “หน่วยงานบริหารของรัฐไม่มีพื้นฐานในการจัดการธุรกรรมรูปแบบเหล่านี้” นายหวู่ ทันห์ บิ่ญ กล่าวเสริม

ด้วยความตื่นเต้นของตลาดอสังหาฯ Thanh Hoa ผลิตภัณฑ์อสังหาฯ จึงมักมีราคาแพงเท่ากับ "กุ้งสด" โครงการส่วนใหญ่ได้รับการขายและ "ผ่านมือ" ของนักลงทุนรองหลายรายเนื่องจากโครงการเหล่านั้นยัง "อยู่ในกระดาษ" อย่างไรก็ตาม จากข้อมูลของกรมการก่อสร้าง พบว่ามีเพียง 30 จาก 104 โครงการที่ได้รับการอนุมัติการลงทุนเท่านั้นที่ได้รับแจ้งจากกรมการก่อสร้างว่ามีสิทธิในการซื้อ ขาย หรือระดมทุน ซึ่งเป็นการพิสูจน์ข้อเท็จจริงว่าการซื้อขายแบบผิดกฎหมายนั้นเกิดขึ้นบ่อยครั้ง โชคดีที่ได้พบกับนักลงทุนที่มีชื่อเสียง ซึ่งได้นำเงินทุนมาใช้เพื่อจุดประสงค์ที่ถูกต้อง และรับประกันว่าลูกค้าจะได้รับผลประโยชน์ ในกรณีที่พบเจอนักลงทุน “ฉาวโฉ่” ที่ “เอา” เงินไปลงทุนในโครงการอื่น ลูกค้าที่ไม่ได้รับผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์หรือประสบปัญหาภายหลัง ย่อมส่งผลให้เกิดผลที่ตามมามากมาย

จากปัญหาที่ลูกค้ากำลังเผชิญอยู่ในปัจจุบัน โดยเฉพาะการจัดสรรที่ดินที่ทับซ้อนและความล่าช้าในการออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน ทนายความ Le Thi Phuong กรรมการบริษัท Le Phuong Hoang Law Company Limited สมาคมทนายความจังหวัด Thanh Hoa ให้คำแนะนำว่า เนื่องจากผู้ลงทุนยังไม่ได้ดำเนินการตามขั้นตอนการออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินให้กับผู้ซื้อให้เสร็จสิ้น อาจเกิดข้อพิพาทขึ้นระหว่างทั้งสองฝ่ายได้ ในกรณีที่ทั้งสองฝ่ายไม่สามารถเจรจาและประนีประนอมกันได้ ผู้ซื้อสามารถยื่นฟ้องผู้ขายในศาลเพื่อดำเนินการยุติข้อขัดแย้งได้ ในกรณีแปลงที่ดินเดียวกันซึ่งผู้ลงทุนลงนามในสัญญากู้ยืมเงินพร้อมจดทะเบียนความประสงค์ หรือแม้กระทั่งลงนามในสัญญาซื้อขายกับลูกค้าหลายราย ก็มีสัญญาณของการยักยอกทรัพย์สินโดยทุจริต ตามบทบัญญัติในมาตรา 174 แห่งประมวลกฎหมายอาญา พ.ศ. 2558 แก้ไขเพิ่มเติม พ.ศ. 2560 ลูกค้าในกรณีนี้ควรยื่นคำร้องไปยังหน่วยงานสอบสวนของตำรวจเพื่อพิจารณาและแก้ไขปัญหา

กลุ่มผู้สื่อข่าว

ที่มา: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-cuoi-hieu-ro-phap-ly-han-che-rui-ro-217460.htm