แนวทางแก้ปัญหาลดราคาที่อยู่อาศัย ตอบโจทย์ผู้มีรายได้น้อย

อุปทานที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงหายไปจากตลาดในช่วงสองปีที่ผ่านมา

ตามการสำรวจของบริษัทวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปีที่ผ่านมา แม้ว่าราคาที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์จะลดลง แต่ผู้คนส่วนใหญ่ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงยังคงพบว่ายากที่จะเข้าถึงที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงที่มีราคา 25 ถึง 30 ล้านดอง/ตร.ม.

อสังหาฯ - ทางออกเพื่อลดราคาที่อยู่อาศัย ตอบโจทย์ผู้มีรายได้น้อย — กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดมีอุปทานน้อยมากและหายไปจากตลาดนครโฮจิมินห์ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา

ในปัจจุบัน อพาร์ทเมนต์ระดับกลาง (2 ห้อง) มีราคาอยู่ที่ประมาณ 2,500 ล้านดอง (35 ล้านดอง/ตร.ม.) สูงกว่ารายได้เฉลี่ยของครัวเรือนและบุคคลที่สามารถออมเงินได้ประมาณ 100 ล้านดอง/ปี ประมาณ 20 เท่า

อพาร์ทเมนท์ราคาไม่แพงประมาณ 2,000 ล้านดองหรือต่ำกว่า (25-30 ล้านดอง/ตร.ม.) และอพาร์ทเมนท์บ้านพักอาศัยสังคมมีจำนวนจำกัดมาก จึงแทบจะไม่มีเหลืออยู่ในตลาดนครโฮจิมินห์เลยในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา

คุณเล บ๋าวหลง ผู้อำนวยการฝ่ายกลยุทธ์ของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่าราคาอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และสูงเกินกว่ารายได้ของผู้คนเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะดัชนีการเพิ่มขึ้นของราคาอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์ได้เกินอัตราการเติบโตของรายได้ของประชาชนในรอบ 8 ปี ตั้งแต่ปี 2558 จนถึงปัจจุบัน โดยเพิ่มขึ้นถึง 82%

ขณะเดียวกัน ตัวเลขจากสำนักงานสถิติแห่งชาติแสดงให้เห็นว่ารายได้ของคนในเขตเมืองเพิ่มขึ้นเพียงร้อยละ 39 เท่านั้น ดังนั้นราคาบ้านในนครโฮจิมินห์จึงเกือบเท่ากับรายได้ของคน 24 ปีเลยทีเดียว

นายเล ฮู เหงีย กรรมการบริหารบริษัท เล ถัน อธิบายถึงสถานการณ์ราคาที่อยู่อาศัยที่สูงในปัจจุบันว่า รัฐบาลได้ให้ความสนใจกับสถานการณ์ดังกล่าวและหาทางแก้ไขปัญหาดังกล่าว แต่แม้ในช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ เป้าหมายดังกล่าวก็ยังคงเต็มไปด้วยความท้าทายและยังไม่บรรลุผลตามที่คาดหวัง

นายเหงีย กล่าวว่า สาเหตุที่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงมี 3 ประการ คือ ต้นทุนปัจจัยการผลิต เช่น ที่ดิน วัสดุ แรงงาน การออกแบบ การกำกับดูแล และการก่อสร้าง ล้วนแต่สูง ต้นทุนตัวแปรขาเข้า เช่น ขั้นตอนที่ยาวนาน ความถูกต้องตามกฎหมาย อัตราดอกเบี้ยที่สูง ความต้องการของผู้ขายหลัก - ผู้ลงทุน และผู้ขายรอง - ผู้ลงทุน ในการเพิ่มผลกำไรให้สูงสุด

จับมือกันลดราคาที่อยู่อาศัย

ผู้เชี่ยวชาญหลายรายเชื่อว่า การจะลดราคาอสังหาริมทรัพย์และปรับโครงสร้างกลุ่มธุรกิจใหม่ จำเป็นต้องมี "ความพยายามร่วมกัน" การรวมมุมมอง วิธีการดำเนินการ และการประสานงานเรื่องและองค์ประกอบต่างๆ มากมาย ตั้งแต่หน่วยงานบริหารของรัฐไปจนถึงบริษัทอสังหาริมทรัพย์และธนาคาร

อสังหาฯ - ทางออกในการลดราคาที่อยู่อาศัย ตอบโจทย์ความต้องการของผู้มีรายได้น้อย (รูปที่ 2) — จำเป็นต้องปรับโครงสร้างการคำนวณต้นทุนและราคาโครงการที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย

ในส่วนของหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐ ก่อนอื่น จำเป็นต้องศึกษาทางเลือกในการย่นระยะเวลาขั้นตอนและกระบวนการบริหารด้านการลงทุนและการก่อสร้าง พิจารณาตัวเลือกเพื่อสนับสนุนธุรกิจในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและการเคลียร์พื้นที่ เนื่องจากเป็นสองรายการที่คิดเป็นต้นทุนของนักลงทุนจำนวนมาก ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์

นายเล เป่าหลง ผู้อำนวยการฝ่ายกลยุทธ์ของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน เนื่องจากต้นทุนที่เกี่ยวข้องเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ไม่ว่าจะเป็นต้นทุนการจัดตั้งกองทุนที่ดิน ราคาของวัสดุก่อสร้าง ไปจนถึงการลงทุน การก่อสร้าง ต้นทุนแรงงาน ฯลฯ นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำและอัตราเงินเฟ้อที่สูงยังเป็นปัจจัยที่ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาอีกด้วย

เพื่อลดราคาที่อยู่อาศัย นายเหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า จำเป็นต้องปรับโครงสร้างส่วนต่างๆ และเพื่อให้ทำเช่นนั้นได้ จำเป็นต้องมีความร่วมมือ การสนับสนุน การรวมมุมมอง วิธีดำเนินการ และการประสานงานจากหลายฝ่าย ตั้งแต่หน่วยงานบริหารของรัฐไปจนถึงธุรกิจ ธนาคาร ฯลฯ

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เสนอให้มีการปรับโครงสร้างต้นทุนและการคำนวณราคาขายโครงการที่อยู่อาศัย

ต้นทุนหลักของโครงการที่อยู่อาศัย ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการจัดตั้งกองทุนที่ดิน ค่าก่อสร้าง ค่าใช้จ่ายทางการเงิน และค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการ

ส่วนเรื่องต้นทุนการจัดตั้งกองทุนที่ดินนั้น นายโจว ให้ความเห็นว่า จำเป็นต้องปรับเปลี่ยนวิธีการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน โดยแปลงค่าธรรมเนียมดังกล่าวให้เป็นภาษีที่จัดเก็บจาก "การเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากที่ดินเกษตรกรรม ที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตร เป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัย" โดยมีอัตราภาษีที่โปร่งใส (ซึ่งอาจอยู่ที่ประมาณร้อยละ 15-20 ของราคาที่ดินในรายการราคาที่ดิน)

วิธีนี้จะขจัดกลไกของการ "ขอ-ให้" และการคุกคาม การลดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อเทียบกับวิธีปัจจุบันจะส่งผลให้ต้นทุนที่อยู่อาศัยลดลง จึงสร้างเงื่อนไขที่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยลดลง

“ไม่จำเป็นต้องกังวลมากเกินไปหากนักลงทุนยังคงขายบ้านในราคาที่สูงเกินไป เพราะพวกเขาจะต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลเพิ่มขึ้น และโดยหลักการแล้ว ราคาจะถูกกำหนดโดยตลาด หากพวกเขาขายบ้านในราคาที่สูงเกินไป ผู้ซื้อบ้านอาจหันหลังและคว่ำบาตรพวกเขา” นายเชา กล่าว

แหล่งที่มา