ราคาที่ดินกำลังสูงขึ้นตามการก่อสร้างทางรถไฟความเร็วสูงสายเหนือ-ใต้

หลังจากมีข่าวเกี่ยวกับการวางแผนสร้างสถานีรถไฟง็อกฮอย ซึ่งเป็นศูนย์กลางหลักของเส้นทางรถไฟความเร็วสูงเหนือ-ใต้ ราคาที่ดินในบริเวณนั้นก็พุ่งสูงขึ้นอย่างมาก นักลงทุนที่มีงบประมาณ 3-4 พันล้านดอง ยังพบว่าการซื้อที่ดินที่มีที่จอดรถอยู่ด้านหน้าติดโครงการนั้นยากลำบาก

หลังจากมีข่าวเกี่ยวกับการวางแผนสร้างสถานีรถไฟง็อกฮอย ซึ่งเป็นศูนย์กลางหลักของเส้นทางรถไฟความเร็วสูงเหนือ-ใต้ ราคาที่ดินในบริเวณนั้นก็พุ่งสูงขึ้นอย่างมาก นักลงทุนที่มีงบประมาณ 3-4 พันล้านดอง ยังพบว่าการซื้อที่ดินที่มีที่จอดรถอยู่ด้านหน้าติดโครงการนั้นยากลำบาก

การวางแผนก่อสร้างสถานีรถไฟง็อกฮอยส่งผลให้ราคาที่ดินในบริเวณนั้นพุ่งสูงขึ้นอย่างมาก ในภาพ: ภาพรวมของโครงการสถานีรถไฟง็อกฮอย

ราคาสูงกว่า 100 ล้านดอง/ตารางเมตร

นับตั้งแต่ปี 2547 แผนการลงทุนสำหรับโครงการรถไฟฟ้าใต้ดินฮานอยสาย 1 ช่วงง็อกฮอย-เยนเวียน ได้รับการอนุมัติจาก นายกรัฐมนตรี แล้ว อย่างไรก็ตาม หลังจากผ่านไปประมาณสองทศวรรษ พื้นที่ดังกล่าวยังคงนิ่งเฉย การเวนคืนที่ดินยังคงหยุดชะงัก บรรยากาศที่มืดมนเริ่มคลี่คลายลงเมื่อกระทรวงคมนาคมระบุสถานีง็อกฮอยเป็นส่วนหนึ่งของระบบรถไฟความเร็วสูงสายเหนือ-ใต้

ข้อมูลนี้ได้กระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอำเภอแทงห์ตรี ( ฮานอย ) โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตำบลง็อกฮอย ซึ่งเป็นที่ตั้งของสถานีรถไฟ ตามคำบอกเล่าของชาวบ้าน พื้นที่ดังกล่าวมีราคาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงต้นปีเนื่องจากการเก็งกำไรที่ดินอย่างบ้าคลั่งในชานเมืองฮานอยโดยทั่วไป ต่อมาเมื่อมีข้อมูลใหม่เกี่ยวกับรถไฟความเร็วสูงสายเหนือ-ใต้ ราคาที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยรอบๆ สถานที่ก่อสร้างสถานีรถไฟจึงพุ่งสูงขึ้นไปอีกระดับ

ในขณะที่ช่วงสิ้นไตรมาสแรกของปี 2024 ผู้ซื้อยังคงสามารถหาซื้อที่ดินที่มีทางเข้าออกด้วยรถยนต์ได้ในราคาประมาณ 60 ล้านดง/ตารางเมตร แต่ปัจจุบันราคาได้พุ่งสูงขึ้นเกือบ 80 ล้านดง/ตารางเมตรแล้ว สำหรับที่ดินที่ตั้งอยู่ริมถนนสายหลัก ราคาได้พุ่งสูงเกิน 110 ล้านดง/ตารางเมตรไปแล้ว

สำหรับโครงการสำคัญระดับชาติ ระยะเวลาก่อสร้างอาจยืดเยื้อออกไปหลายปี ดังนั้น หากนักลงทุนต้องกู้ยืมเงิน พวกเขาก็มีความเสี่ยงที่จะขาดทุน

"ในบริเวณรอบสถานีรถไฟง็อกฮอย ด้วยงบประมาณ 3-4 พันล้านดอง นักลงทุนหาซื้อที่ดินที่มีที่จอดรถอยู่ด้านหน้าได้ยากมาก หากเจอที่ดินแบบนั้นก็มักจะเป็นที่ดินแปลงเล็กๆ หรือมีฮวงจุ้ยไม่ดี" นายซวน ทันห์ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์กล่าว

ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยที่มีอยู่ในตลาดมีค่อนข้างจำกัด สำหรับที่ดินในทำเลดีเยี่ยมที่มีถนนเข้าถึงกว้างขวาง อัตราการขายออกนั้นวัดเป็นสัปดาห์ ในมือของ "นักเก็งกำไร" ที่มีประสบการณ์ ที่ดินเหล่านี้สามารถสร้างกำไรได้หลายร้อยล้านดองในระยะเวลาอันสั้น

“ปัจจุบัน ตำบลง็อกฮอย พร้อมด้วยตำบลใกล้เคียง เช่น ไดอัง เลียนนิงห์ หนี่เค และคั้ญฮา เป็นพื้นที่ที่สำคัญที่สุดในอำเภอแทงห์ตรี โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตำบลไดอังและเลียนนิงห์จะมีการพัฒนาอย่างแข็งแกร่งที่สุดในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า ด้วยการเพิ่มพื้นที่เมืองอีกสองแห่งในปี 2028 และ 2029” นายแทงห์กล่าว

จากข้อมูลของ CBRE ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟใต้ดินมักมีราคาสูงกว่าพื้นที่อื่นๆ โดยเฉลี่ย 10-20% ในกรณีที่เกิดวิกฤตตลาดอสังหาริมทรัพย์ โครงการที่อยู่อาศัยที่มีการเชื่อมต่อกับเส้นทางรถไฟใต้ดินได้สะดวกมีแนวโน้มที่จะฟื้นตัวได้เร็วกว่า

ควรระมัดระวังเมื่อซื้อที่ดินที่ได้รับผลกระทบจากข้อกำหนดการแบ่งเขตพื้นที่

นายเหงียน ฮู ควง ประธานสโมสรอสังหาริมทรัพย์ฮานอย (HNREA) กล่าวกับผู้สื่อข่าวจากหนังสือพิมพ์ด้านการลงทุนว่า การเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์อันเนื่องมาจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคมขนส่งนั้นเป็นปรากฏการณ์ธรรมชาติ แนวโน้มนี้เคยเกิดขึ้นมาก่อนแล้วในกรณีของถนนวงแหวนรอบที่ 4 เมื่อนักลงทุนต่างพากัน "แย่งชิง" ที่ดินรอบๆ ถนนเพื่อแสวงหาผลประโยชน์จากแผนการพัฒนา

“เป็นเรื่องปกติที่ราคาที่ดินจะสูงขึ้นก่อนที่หน่วยงานรัฐบาลจะเปิดเผยข้อมูลแผนงานอย่างเป็นทางการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีของโครงการรถไฟความเร็วสูงเหนือ-ใต้ โครงการนี้เป็นโครงการสำคัญ ดังนั้นไม่เพียงแต่นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ทุกคนต่างก็กระตือรือร้นที่จะได้รับข้อมูลเกี่ยวกับโครงการขนาดใหญ่นี้” นายกวงกล่าว

อย่างไรก็ตาม ประธาน HNREA ยังเน้นย้ำว่าผู้ซื้อจำเป็นต้องระบุขอบเขตการวางแผนของโครงการให้ชัดเจน เพื่อหลีกเลี่ยงการตกอยู่ในพื้นที่ที่ต้องมีการเวนคืนที่ดิน ซึ่งจะเป็นหนึ่งในปัจจัยชี้ขาดในการกำหนด "กำไรหรือขาดทุน" ของที่ดินแปลงนั้น นอกจากนี้ นักลงทุนต้องตรวจสอบด้วยว่าที่ดินนั้นได้รับประโยชน์จากระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคหรือสิ่งอำนวยความสะดวกด้านสวัสดิการสังคมของรัฐหรือไม่

“สามารถตรวจสอบได้จากการวางแผนอย่างละเอียด การวางแผนระดับภูมิภาค การวางแผนระดับ 1/2,000 การวางแผนระดับ 1/500... หากนักลงทุนมั่นใจว่าที่ดินแปลงนั้นไม่ได้รับผลกระทบจากข้อกำหนดด้านการวางผังเมืองใดๆ พวกเขาก็ถือว่าประสบความสำเร็จไปส่วนหนึ่งแล้ว แต่หากพวกเขาไม่แน่ใจในเรื่องนี้ ความเสี่ยงก็สูงมาก มีแม้กระทั่งกรณีที่ผู้ขายปลอมแปลงเครื่องหมายการวางผังเมืองเพื่อฉ้อโกง” นายกวงเตือน

นอกจากปัจจัยด้านการวางแผนแล้ว ผู้เชี่ยวชาญจาก HNREA ยังกล่าวอีกว่า นักลงทุนจำเป็นต้องพิจารณาถึงสถานะทางการเงินของตนเอง วัตถุประสงค์ของการใช้ที่ดิน และความกล้าหาญทางการเงินของตนเองด้วย ตามที่นายกวงกล่าว ที่ดินที่ได้รับประโยชน์จากโครงการพัฒนาเหมาะสำหรับนักลงทุนระยะกลางและระยะยาวที่ไม่พึ่งพาเงินกู้มากเกินไป

นายกวงเตือนว่า "ผู้ซื้อต้องพิจารณาความสมดุลระหว่างกำลังซื้อและความสามารถทางการเงินของตนเอง และไม่ควรถูกอารมณ์เข้ามามีอิทธิพล สำหรับโครงการสำคัญระดับชาติ ความคืบหน้าในการก่อสร้างอาจใช้เวลานานหลายปี ดังนั้น หากนักลงทุนต้องกู้ยืมเงินและไม่มั่นใจในการเก็งกำไรระยะสั้น พวกเขาจะต้องเผชิญกับความเสี่ยงที่จะขาดทุน"

ในทำนองเดียวกัน นาย Ngo Xuan Chuc นักลงทุนและกรรมการบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในฮานอย ชี้ให้เห็นว่า ในช่วงแรก ตลาดมักตอบสนองในเชิงบวกต่อข้อมูลด้านการวางแผน ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้น หลังจากนั้น ความเชื่อมั่นของตลาดจะค่อยๆ ทรงตัว ทำให้ราคาค่อยๆ ลดลง หรืออาจปรับตัวลดลงในบางพื้นที่ที่มีราคาสูงผิดปกติ

“สถานีรถไฟง็อกฮอยเป็นสถานีรถไฟที่ใหญ่ที่สุดในภาคเหนือ และพื้นที่วางแผนอาจยังมีการปรับปรุงและขยายเพิ่มเติม หากนักลงทุนซื้อที่ดินในพื้นที่วางแผนไว้ พวกเขาก็จะขาดทุนไปแล้ว แม้จะมีการใช้กรอบราคาที่ดินใหม่ การชดเชยก็จะไม่เท่ากับราคาตลาด เมื่อพิจารณาจากกรอบราคาที่ดินในปัจจุบัน การชดเชยนั้นน้อยกว่าหนึ่งในสามของมูลค่าที่แท้จริง” นายชุกกล่าวอย่างตรงไปตรงมา

ตามที่นักลงทุนรายนี้กล่าว โครงการนี้มีขนาดใหญ่มากจนไม่สามารถเคลียร์พื้นที่ให้เสร็จได้ภายในคืนเดียว ดังนั้น ระยะเวลาก่อสร้างอาจนานกว่าที่คาดไว้ ด้วยเหตุนี้ นักลงทุนที่มีเงินทุนน้อยที่ต้องการกู้ยืมจากธนาคารควรคิดอย่างรอบคอบและหลีกเลี่ยงการถูกชักจูงด้วยความกลัวที่จะพลาดโอกาส (FOMO) และการลงทุนโดยอาศัยข่าวลือ

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html