ราคาอพาร์ตเมนท์พุ่งสูงเกินมูลค่าที่แท้จริงมาก และคาดว่ากลุ่มนี้จะมีกำไรสูงสุดในปี 2568

ราคาอพาร์ทเม้นท์สูงเกินมูลค่าที่แท้จริง ธุรกรรมเกินกว่าจำนวนทาวน์เฮาส์ที่พักอาศัย อพาร์ทเม้นท์ในใจกลางกรุงฮานอยมีแนวโน้มที่จะทำกำไรสูงสุดในปี 2568... คือข่าวอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

ราคาขายของห้องชุดหลักยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและไม่มีทีท่าว่าจะหยุดลง ก่อให้เกิดแรงผลักดันให้รักษาระดับราคาห้องชุดรองให้อยู่ในระดับสูงเกินกว่ามูลค่าที่แท้จริงไปมาก (ภาพ : ลินห์ อัน)

3 อันดับเมืองที่มีการเติบโตสูงสุดในปี 2024

รายงานของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ได้ผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดไปแล้ว

ในปี 2024 ตลาดทั้งหมดมีการบันทึกสินค้าเสนอขายเกือบ 81,000 รายการ เพิ่มขึ้นกว่า 40% เมื่อเทียบกับปี 2023 โดยมีสินค้าใหม่เสนอขาย 65,376 รายการ เพิ่มขึ้นประมาณ 3 เท่าจากปี 2023 แต่เพิ่มขึ้นเพียงประมาณ 7% เมื่อเทียบกับปี 2018 เฉพาะในไตรมาสที่ 4 ของปี 2024 ตลาดมีการบันทึกสินค้าใหม่เสนอขาย 28,000 รายการ เพิ่มขึ้น 2 เท่าจากไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 4 เท่าจากช่วงเดียวกันในปี 2023

ปริมาณธุรกรรมในปี 2024 ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง ขณะที่อุปทานมีการปรับปรุงดีขึ้น ในปี 2024 ตลาดทั้งหมดบันทึกธุรกรรมสำเร็จมากกว่า 47,000 รายการ คิดเป็นอัตราการดูดซับ 72%

ที่น่าสังเกตคืออัตราการเพิ่มราคาที่แข็งแกร่งของกลุ่มอพาร์ตเมนต์ในหลายตลาด จากการศึกษาวิจัยของ VARS ในโครงการที่คัดเลือกมา 150 โครงการ พบว่า ณ สิ้นปี 2567 ราคาขายเฉลี่ยในฮานอยเพิ่มขึ้น 72.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่สองของปี 2562 ดานังตามมาด้วยอัตราเพิ่มขึ้น 49.9% ในขณะที่โฮจิมินห์ซิตี้มีการเพิ่มขึ้นช้าลงอยู่ที่ประมาณ 34.3%

ราคาหลักยังคงปรับขึ้นอย่างต่อเนื่องและไม่มีทีท่าว่าจะหยุดลง ทำให้เกิดแรงผลักดันและรักษาระดับราคาห้องชุดรองให้อยู่ในระดับสูง ซึ่งสูงเกินกว่ามูลค่าที่แท้จริงมาก

พร้อมกันนี้ราคาที่ดินแปลงแบ่งแปลงพร้อมเอกสารสิทธิ์ครบถ้วนก็ฟื้นตัวและเติบโตอย่างแข็งแกร่งท่ามกลางอุปทานที่ดินที่ลดลงอันเนื่องมาจากกฎระเบียบที่เข้มงวดเกี่ยวกับการแบ่งย่อยและการขายที่ดิน โดยเฉพาะแปลงที่ดินราคาถูกราคาต่ำกว่า 30 ล้านดอง/ตรม. ในเมืองที่มีโครงสร้างพื้นฐานหรือแผนพัฒนาที่พัฒนาแล้ว เป็นที่ต้องการ โดยมีราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 15 เมื่อเทียบกับช่วงสิ้นปีที่แล้ว

รายงานของ VARS ยังระบุอีกว่า นักลงทุนมักมองหาที่ดินสำหรับอยู่อาศัยในต่างจังหวัดและเมืองในเขตชานเมืองที่มีราคาสมเหตุสมผลและมีพื้นที่ให้เติบโตมากมาย เนื่องมาจากประโยชน์ของระบบโครงสร้างพื้นฐาน การวางผังเมือง... ขณะที่ราคาที่ดินสำหรับอยู่อาศัยในสองเมืองพิเศษ ได้แก่ ฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ ปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและสร้างระดับสูงใหม่ ซึ่งเกินขอบเขตการเข้าถึงของลูกค้าส่วนใหญ่

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ให้ความเห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเคลื่อนไหวไปในทิศทางบวก สภาพคล่องทางการตลาดมีแนวโน้มลดลงเล็กน้อยในกลุ่มไฮเอนด์ แต่ยังคงมีเสถียรภาพด้วยผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ความต้องการที่อยู่อาศัยจริงและมีมูลค่าสมเหตุสมผล

VARS เชื่อว่าเพื่อให้ตลาดฟื้นตัวและพัฒนาไปในทิศทางที่ปลอดภัย มีสุขภาพดีและยั่งยืน นักลงทุนจำเป็นต้องมั่นใจว่าราคาเหมาะสมกับกำลังซื้อของตลาด แทนที่จะเน้นผลกำไรในระยะสั้น

2 ส่วนที่จะน่าสนใจสำหรับนักลงทุน

นายทราน กวาง ตรัง ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาธุรกิจ วันฮอสซิ่ง กล่าวว่า จากการเปลี่ยนแปลงนโยบายมหภาค แผนการพัฒนาโครงการ และการเปิดตัวผลิตภัณฑ์ของนักลงทุน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 จะมี 2 กลุ่มที่นักลงทุนสนใจ

ประเภทแรกคือผลิตภัณฑ์ประเภทอพาร์ทเม้นท์ ซึ่งจะเป็นผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์การลงทุนกระแสเงินสด หรือการลงทุนเพื่อรอการปรับราคา อพาร์ทเมนต์เป็นกลุ่มที่มีราคาโดยรวมปานกลาง มีคนจำนวนมากสามารถเข้ามาร่วมลงทุนได้ นอกจากนี้ ความต้องการผลิตภัณฑ์อพาร์ทเมนต์ในอนาคตก็ยังคงสูงมาก เมื่อพิจารณาถึงระดับการลงทุนเดียวกัน ผลิตภัณฑ์ประเภทอพาร์ตเมนต์แสดงให้เห็นถึงคุณค่าที่เหนือกว่าเมื่อเปรียบเทียบกับทาวน์เฮาส์และผลิตภัณฑ์ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยในแง่ของผลตอบแทนจากการเช่าและอัตราการเพิ่มราคา

ตามข้อมูลของศูนย์วิจัยตลาดและข้อมูลเชิงลึกของลูกค้า OneHousing ตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2024 เป็นต้นมา อัตราส่วนธุรกรรมระหว่างอพาร์ตเมนต์และที่ดินสำหรับอยู่อาศัยในฮานอยอยู่ที่ประมาณ 40 - 60 อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่ไตรมาสที่สองของปี 2024 เป็นต้นมา ด้วยความต้องการผลิตภัณฑ์อพาร์ตเมนต์ที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ความสมดุลนี้ได้เปลี่ยนทิศทางไป โดยธุรกรรมอพาร์ตเมนต์มีมากกว่าทาวน์เฮาส์สำหรับอยู่อาศัย

กลุ่มที่ 2 ที่นักลงทุนหลายรายให้ความสนใจ คือ สินค้าประเภทโครงการแนวราบ โครงการขนาดใหญ่ หรือสินค้าที่ดินที่มีการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานดี ซึ่งสามารถจัดเป็นหน่วยที่พักอาศัยได้ ตลาดในปี 2568 จะมี "ส่วนแบ่ง" สำหรับกลุ่มนี้มากขึ้นเช่นกัน

ผู้เชี่ยวชาญแนะนำว่าในปัจจุบันนักลงทุนเมื่อเข้าร่วมในตลาดจำเป็นต้องคำนวณแหล่งเงินทุนอย่างรอบคอบโดยกำหนดการลงทุนระยะยาวตั้งแต่ 2 ถึง 3 ปีนับจากเวลาซื้อจนถึงรับมอบบ้าน หรือคุณควรซื้อเพื่อวัตถุประสงค์ในการถือครองสินทรัพย์หรือแสวงหาผลประโยชน์จากกระแสเงินสดจากการเช่า แทนที่จะเข้าร่วมในการ "เล่นเน็ต" และการลงทุนระยะสั้น เพราะนี่เป็นรูปแบบการลงทุนที่มีความเสี่ยงอย่างยิ่งและไม่ยั่งยืนสำหรับตลาด

กลุ่มไหนจะให้กำไรสูงสุดในปี 2025?

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า อพาร์ทเมนท์ในใจกลางเมืองฮานอยถือเป็นอีกหนึ่งตัวเลือกที่นักลงทุนสามารถพิจารณาได้ สายผลิตภัณฑ์นี้รวมเอาคุณลักษณะหลายประการเข้าด้วยกันซึ่งกำหนดผลกำไรจากการลงทุนเป็นอย่างมาก

ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนามกล่าวว่าในช่วงปี 2561-2566 อุปทานอพาร์ทเมนท์ในใจกลางเมืองฮานอยจะยังคงอยู่ในระดับต่ำอย่างต่อเนื่องควบคู่ไปกับการลดลงทั่วไปของอุปทานในฮานอย ภายในปี 2024 อุปทานอพาร์ทเมนท์ในฮานอยจะเริ่มเติบโตขึ้นอีกครั้ง แต่จะกระจุกตัวอยู่ในเขตชานเมืองที่ห่างไกลจากใจกลางเมืองเป็นหลัก คิดเป็นมากกว่า 90%

อุปทานอพาร์ทเมนท์ในพื้นที่ใจกลางเมืองรวมทั้งเขตฮว่านเกี๋ยม, บาดิ่ญ, ดองดา และไฮบ่าจุง ยังคงขาดแคลนมาก เบื้องต้นปี 2567 พื้นที่ส่วนกลางบันทึกรายการขายเพียง 400 รายการ โดยมีโครงการขายใหม่ 3 รายการ คิดเป็นเพียง 30% ของปี 2566 เท่านั้น

อุปทานของอพาร์ทเมนท์ในเขตใจกลางกรุงฮานอยยังคงอยู่ในระดับต่ำและขาดแคลนมากขึ้นเรื่อยๆ เนื่องมาจากกองทุนที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการลดน้อยลงเรื่อยๆ และกฎระเบียบที่เข้มงวดยิ่งขึ้นเกี่ยวกับความสูงและความหนาแน่นของการก่อสร้าง ทำให้อุปทานลดลงเรื่อยๆ โดยเฉพาะราคาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ใจกลางเมืองมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเนื่องจากมีความต้องการสูงจากการพัฒนาเศรษฐกิจและเมือง ราคาอพาร์ตเมนต์โดยเฉลี่ยใน 4 เขตใจกลางเมืองฮานอยเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าเมื่อเทียบกับต้นปี 2019 ซึ่งสูงกว่าราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ยในฮานอยโดยรวมถึง 30% โดยที่ Hai Ba Trung และ Dong Da เป็น 2 อำเภอที่มีอัตราการเพิ่มราคาดีที่สุดในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา

โครงการใหม่ที่เปิดขายในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาก็มีการปรับราคาขึ้นอย่างต่อเนื่อง ประมาณ 10% หลังจากเปิดขายในแต่ละเฟส ในปี 2567 เพียงปีเดียว จะมีโครงการอพาร์ทเมนท์หรูเปิดใหม่ใจกลางเมืองเปิดขาย โดยราคาส่วนกลางเริ่มต้นที่ 125 ล้านดอง/ตร.ม.

เซอร์วิสอพาร์ทเมนต์มีราคาอยู่ที่ประมาณ 88 ล้าน/ตร.ม. (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่มและค่าบำรุงรักษา) ราคาค่าเช่าอพาร์ทเมนต์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วสูงกว่าการเพิ่มขึ้นทั่วไปของตลาดโดยรวมเนื่องจากทั้งแนวโน้มทั่วไปและความขาดแคลน โดยคาดว่าจะเพิ่มขึ้นประมาณ 15% ในช่วงเวลาเดียวกัน

นายดิงห์ กล่าวว่า ความต้องการอพาร์ทเมนท์ รวมถึงการลงทุนและอสังหาริมทรัพย์ในใจกลางเมืองยังคงสูงอยู่เสมอ โดยเฉพาะสินค้าหรูหรา การจัดหาเบื้องต้นมีไม่มากแต่ก็ดูดซึมได้ค่อนข้างดีโดยการปล่อยแบบ "หยด"

คาดการณ์อัตราการดูดซับอุปทานใหม่เบื้องต้นในปี 2567 อยู่ที่ 50% อัตราการเข้าพักอพาร์ตเมนท์ให้เช่าจะสูงกว่า 80% เสมอ และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ธุรกรรมในพื้นที่นี้ส่วนใหญ่เกิดขึ้นในตลาดรอง เนื่องมาจากอุปทานขั้นต้นมีจำกัด

นายดิงห์เน้นย้ำว่า 4 เขตหลักในใจกลางเมือง ได้แก่ ฮว่านเกี๋ยม บาดิ๋นห์ ด่งดา และไฮบ่าจุง เป็นที่ต้องการของนักลงทุนอยู่เสมอ เนื่องด้วยทำเลที่ตั้งอันเป็นเลิศ และระบบโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมที่มีคุณภาพสูงสุดและทันสมัยที่สุดในเมืองหลวง ที่นี่ยังเป็นที่ตั้งของสำนักงานใหญ่ของธุรกิจขนาดใหญ่ บริษัทต่างๆ และสถานทูตอีกด้วย

ส่งผลให้อสังหาฯที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ดังกล่าวสามารถเข้าถึงร้านอาหาร ร้านกาแฟ ห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาลนานาชาติ และแหล่งบันเทิงต่างๆ ได้อย่างสะดวก ตอบโจทย์ความต้องการของผู้เช่าระดับไฮเอนด์ โดยเฉพาะการวางแผน 4 เขตใจกลางเมืองจนถึงปี 2030 พร้อมวิสัยทัศน์ถึงปี 2050 มุ่งสร้างพื้นที่ที่มีพื้นที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงจำนวนมากซึ่งจะสร้างสภาพแวดล้อมการใช้ชีวิตที่เหมาะสมแก่ผู้อยู่อาศัย

ที่ดินประมูลในเขตชานเมืองฮานอยราคาสูงสุดกว่า 76 ล้านดอง/ตรม.

ศูนย์พัฒนาที่ดินอำเภอ Quoc Oai ร่วมกับบริษัทประมูลหุ้นร่วมแห่งชาติหมายเลข 5 ประสบความสำเร็จในการประมูลที่ดิน 26 แปลง (พื้นที่ LK2, LK6) ที่พื้นที่ประมูลที่ดินเพื่อรับสิทธิการใช้ที่ดิน DG31/2019 หมู่บ้าน Yen Quan ตำบล Tan Phu อำเภอ Quoc Oai (ฮานอย)

ที่ดินที่ประมูลมีเนื้อที่ 73.2-101.5 ตร.ม. ราคาเริ่มต้น 4.7 ล้านดอง/ตร.ม.

หลังจากผ่านไปเกือบ 14 ชั่วโมง การประมูลที่ดิน 26 แปลงก็ประสบความสำเร็จ โดยแปลงที่มีราคาขายสูงที่สุดอยู่ที่ 76.7 ล้าน VND/m2 สูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 16 เท่า และแปลงที่มีราคาขายต่ำสุดอยู่ที่ 40.7 ล้าน VND/m2 สูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 8.6 เท่า

จำนวนเงินที่อำเภอโกว๊กโอยเก็บได้จากการประมูลครั้งนี้อยู่ที่เกือบ 133 พันล้านดอง ต่างกันกว่า 121 พันล้านดองจากราคาเริ่มต้น

ก่อนหน้านี้เมื่อเดือนพฤศจิกายน อำเภอ Quoc Oai ประสบความสำเร็จในการประมูลที่ดินหลายสิบแปลงในหมู่บ้าน Yen Quan ตำบล Tan Phu แปลงที่มีราคาขายสูงที่สุดคือ 94.7 ล้าน VND/m2 และต่ำสุดคือ 70.7 ล้าน VND/m2

ตามรายงานของคณะกรรมการประชาชนอำเภอก๊วกโอย ในปี 2567 อำเภอได้จัดการประมูลสำเร็จแล้ว 7 ครั้งใน 6 โครงการ โดยมีแปลงที่ดินจำนวน 161 แปลง พื้นที่รวมกว่า 14,920 ตร.ม. มูลค่าการประมูลที่ชนะกว่า 825.3 พันล้านดอง

ในเดือนมกราคมนี้ บริษัทประมูลหุ้นร่วมที่ 5 แห่งชาติ ร่วมกับศูนย์พัฒนาที่ดินอำเภอ Quoc Oai จะจัดการประมูลสิทธิใช้ที่ดินจำนวน 26 แปลง (พื้นที่ LK1, LK2) ซึ่งเป็นทรัพย์สินของคณะกรรมการประชาชนอำเภอ Quoc Oai ต่อไป

ที่ดินประมูลจำนวน 26 แปลง เป็นโครงการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคสำหรับพื้นที่ประมูลที่ดินสิทธิการใช้ที่ดิน ใน กทม. 31 บ้านเยนกวน ตำบลเติ่นฟู อำเภอก๊วกว้าย

เนื้อที่แปลงที่ดินตั้งแต่ 85-122ตรม. ราคาเริ่มต้น 4.7 ล้านดอง/ตรม. เทียบเท่ากับ 399.5 ล้านบาท ถึงกว่า 573 ล้านดอง/แปลง

ระยะเวลาการขายและรับเอกสารการประมูล จนถึงวันที่ 15 มกราคม เวลา 17.00 น.

รูปแบบการประมูลโดยการโหวตตรงหลายรอบในการประมูล และอย่างน้อย 6 รอบบังคับ การลงคะแนนสดหลายรอบในการประมูลจะสิ้นสุดลงเมื่อไม่มีใครเสนอราคา วิธีการเสนอราคาแบบขึ้น การประมูลจะจัดขึ้นในช่วงเช้าของวันที่ 18 มกราคม

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-chong-mat-vuot-xa-gia-tri-thuc-nhan-dinh-phan-khuc-se-mang-lai-loi-nhuan-tot-nhat-nam-2025-299638.html