ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยผ่านจุดสูงสุดแล้ว เจ้าของบ้านกำลังตัดกำไร ไม่ใช่ขาดทุน เผยโครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่มีราคาแพงที่สุด

ความคิดเห็นเกี่ยวกับ “สนามเด็กเล่น” ของนักลงทุนในปี 2568 ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยผ่านจุดสูงสุดแล้ว โครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่มีราคาแพงที่สุดในเมืองหลวง กฎเกณฑ์การอนุมัติหนังสือสีแดงสำหรับที่ดินที่จัดสรรให้ใช้เป็นเวลาหลายปีโดยไม่ได้มีการวางแผน... เป็นข่าวอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

ภายในสิ้นปี 2567 ราคาอพาร์ทเมนท์ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้จะค่อนข้างสูง การหากคุณลงทุนเช่าอพาร์ทเมนท์ในสองเมืองนี้ ราคาเช่าเมื่อเทียบกับราคาซื้อจะไม่น่าดึงดูดนัก ถึงแม้ว่าความต้องการเช่าบ้านจะสูงก็ตาม (ภาพ: เจีย ถัน)

“สนามเด็กเล่น” ของนักลงทุนในปี 2568

นายหวู่ เกิง กเยต กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ดาต แซน เมียน บั๊ก วิเคราะห์ว่าภายในสิ้นปี 2567 ราคาอพาร์ทเมนท์ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้จะค่อนข้างสูง การหากคุณลงทุนเช่าอพาร์ทเมนท์ในสองเมืองนี้ ราคาเช่าเมื่อเทียบกับราคาซื้อจะไม่น่าดึงดูดนัก ถึงแม้ว่าความต้องการเช่าบ้านจะสูงก็ตาม

ในขณะเดียวกันตลาดอพาร์ทเมนท์ในต่างจังหวัดก็มีราคาเช่าและซื้อที่สมเหตุสมผลมาก

นายเกว่ยตประเมินว่าที่ดินในฮานอยและโฮจิมินห์ก็มีราคาค่อนข้างแพงเช่นกัน อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินในจังหวัดดาวเทียมของทั้งสองเมืองนี้ไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนักในช่วงที่ผ่านมา โดยเพิ่มขึ้นเพียง 5-10% เท่านั้น ดังนั้นราคาจึงยังอยู่ในระดับที่สมเหตุสมผล

ดังนั้น ผู้นำจังหวัดดาดแซนเมียนบั๊กจึงเชื่อว่าที่ดินในต่างจังหวัดยังคงเป็นแหล่งลงทุนที่ดีในปี 2568

นอกจากนี้ นายเกวี๊ยต คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทในปี 2568 จะฟื้นตัวได้ดี เมื่อจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่มาเยือนเวียดนามในปี 2567 มีจำนวนมากกว่า 17 ล้านคน ตามที่เขากล่าว ตลาดอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทบางแห่งในฟูก๊วก, นาตรัง, กวางนิญ... จะมีการปรับปรุงดีขึ้น

ทาวน์เฮาส์ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ยังคงมีราคาเกณฑ์สูง ขณะที่ความต้องการเช่าไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก

“ในปี 2568 ผมไม่คาดหวังอะไรมากจากกลุ่มทาวน์เฮาส์ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ แต่ในต่างจังหวัด โดยเฉพาะที่มีนิคมอุตสาหกรรมจำนวนมาก ราคาจะไม่เพิ่มขึ้นในปี 2567 ดังนั้น จะมีการเปลี่ยนแปลงมากกว่าในเมืองใหญ่” นายเกวี๊ยตกล่าว

ในการลงทุนในปี 2568 นาย Quyet กล่าวว่า นักลงทุนควรให้ความสนใจกับปัจจัยด้านราคา ไม่ควรปล่อยให้กระแสมวลชนมามีอิทธิพล และคิดว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นเสมอ ถึงแม้ว่าราคาที่สูงจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องก็ตาม

ด้วยราคาในเมืองใหญ่ จะไม่ใช่ “สนามเด็กเล่น” สำหรับนักลงทุนอีกต่อไป แต่จะเป็น “สนามเด็กเล่น” สำหรับผู้คนที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงๆ และนักลงทุนระยะยาว หากลงทุนเล่นเซิร์ฟในเมืองใหญ่ระยะสั้นๆ อาจมีความเสี่ยงมาก

ในการลงทุน คุณต้องใส่ใจกับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่จะสร้างกระแสเงินสดที่ยั่งยืนในอนาคต ในขณะเดียวกัน จำเป็นต้องศึกษาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองอุตสาหกรรม โดยเฉพาะจังหวัดที่มีทุนต่างชาติลงทุนจำนวนมาก เช่น บั๊กนิญ บั๊กซาง ไฮฟอง หรือบิ่ญเซือง ลองอัน ด่งนาย... อย่างไรก็ตาม ที่สำคัญกว่านั้น จำเป็นต้องใส่ใจในประเด็นทางกฎหมายด้วย “หากคุณโลภในราคาถูกและลงทุนในโครงการที่ไม่มีเอกสารทางกฎหมายเพียงพอ จะเป็นอันตรายมาก” นายเควี๊ยตเตือน

ขณะเดียวกัน นายเล ดินห์ จุง กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอสจีโอ โฮมส์ เรียลเอสเตท อินเวสต์เมนท์ กรุ๊ป จำกัด ให้ความเห็นว่า ในปี 2568 ราคาสินค้าประเภทอาคารสูงและอาคารสูงในเมืองใหญ่ เช่น ฮานอย จะไม่เพิ่มขึ้นอย่างมากเหมือนเช่นในอดีต ผลิตภัณฑ์รองจะไม่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมากนัก แต่จะมีเฉพาะผลิตภัณฑ์หลักเท่านั้นที่จะเพิ่มขึ้นเนื่องจากต้นทุนปัจจัยการผลิตที่เพิ่มขึ้น

“ในช่วง 2 เดือนสุดท้ายของปีที่แล้ว ตลาดแสดงสัญญาณชัดเจนถึงการชะลอตัว โดยสินค้ารอง เช่น อพาร์ตเมนต์ มีราคาขายลดลงเหลือ 200-500 ล้านดอง และบ้านชั้นต่ำก็ลดลงเช่นกัน ด้วยการลดราคาครั้งนี้ ความต้องการลงทุนในห้องชุดและบ้านชั้นต่ำก็ไม่สูงอีกต่อไป นักลงทุนมืออาชีพมักจะย้ายไปยังตลาดต่างจังหวัดที่มีโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งที่สะดวกเชื่อมต่อกับฮานอย “มีเขตอุตสาหกรรมและพื้นที่ที่มีประชากรหนาแน่น” นายจุงประเมิน

ตามที่ผู้อำนวยการทั่วไปของ SGO Homes กล่าว ที่ดินยังคงเป็นกลุ่มผลิตภัณฑ์ที่น่าดึงดูดใจนักลงทุนเป็นอย่างมาก ในระยะสั้นประมาณ 2-3 ปี ที่ดินยังคงเป็นช่องทางการลงทุนที่มีประสิทธิภาพสูงสุด

นอกจากนี้ กลุ่มคอนโดมิเนียมแบบสูงในต่างจังหวัดราคา 2,000-3,000 ล้านบาท ก็จะดึงดูดนักลงทุนเช่นกัน

อัตราการดูดซึมของโครงการที่เปิดตัวใหม่จะลดลง

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า โครงการบ้านพักอาศัยที่เปิดขายในปี 2568 จะยังคงได้รับความสนใจ มีการทำธุรกรรม และได้รับการดูดซับเป็นอย่างดี แต่ว่าอัตราการดูดซับมีแนวโน้มที่จะชะลอตัวลง กลุ่มอพาร์ตเมนท์ยังคงครองสภาพคล่องในตลาด

อย่างไรก็ตาม นายดิงห์ เผยว่า สภาพคล่องของคอนโดมิเนียมจะยังคงกระจุกตัวอยู่ในโครงการขนาดใหญ่ในเมือง ความต้องการที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะความต้องการเพื่อการลงทุน จะยังคงเปลี่ยนไปสู่เขตชานเมือง และจังหวัดและเมืองระดับ 2 และระดับ 3 ซึ่งมีราคาถูกกว่า และยังมีช่องว่างสำหรับการเติบโตในอนาคตอีกมาก

ภาพรวมตลาดแสดงให้เห็นว่า หลังจากช่วงเวลาของการเติบโตอย่าง "ร้อนแรง" อพาร์ตเมนต์ ซึ่งเป็นผลิตภัณฑ์ที่ต้องการมากที่สุดในฮานอย มีแนวโน้มมีราคาลดลงเล็กน้อยตั้งแต่ปลายปี 2567 จนถึงปัจจุบัน อำนาจซื้อชะลอตัวลงบ้างและราคาเสนอขายก็ลดลงเล็กน้อยสำหรับเจ้าของบ้านที่ต้องการขายอย่างรวดเร็ว ผู้ที่เคยลงทุนในอาคารชุดมาก่อนก็ได้ยอมรับที่จะลดดอกเบี้ยในการขายสินค้าของตนลงเนื่องจากกำไรค่อนข้างสูงหลังจากราคาอาคารชุดเพิ่มขึ้นหลายสิบเปอร์เซ็นต์แล้ว

ในปัจจุบันราคาอพาร์ทเมนท์ในฮานอยมีแนวโน้มคงเดิมหรือลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับช่วงพีค ปริมาณธุรกรรมลดลงอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับเดือนพฤศจิกายน 2024 และก่อนหน้านั้น จากการสำรวจของ Batdongsan.com.vn ในโครงการ Vinhomes Smart City ในตลาดรอง ในเดือนพฤศจิกายน 2567 ราคาสตูดิโออพาร์ทเมนต์มักจะเสนอขายอยู่ที่ 2,000 - 2,200 ล้านดอง/อพาร์ทเมนต์ แต่ตั้งแต่เดือนธันวาคม 2567 จนถึงปัจจุบัน เจ้าของบ้านบางรายจำเป็นต้องขายอย่างเร่งด่วน โดยราคาเสนอขายจะผันผวนเพียง 1,980 - 2,000 ล้านดอง/อพาร์ทเมนต์เท่านั้น...

ปรากฏการณ์นี้ยังได้รับการบันทึกไว้ในโครงการอื่นๆ อีกหลายโครงการด้วย อย่างไรก็ตาม นายหน้าอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่าในราคานี้ เจ้าของบ้านจะขายได้กำไร ไม่ใช่ขาดทุน

อุปทานอสังหาฯที่อยู่อาศัยในปี 2568 จะยังคงเติบโตต่อไป ประมาณ 10% เมื่อเทียบกับปี 2567 โครงการต่างๆ มากมายได้รับการแก้ไขอุปสรรคแล้วและจะได้รับการดำเนินการใหม่ในปี 2568 หลายโครงการยังมีแผนที่จะ "เปิดตัว" เพื่อรอรับโอกาสการฟื้นตัวของตลาด

คาดว่าอุปทานอสังหาริมทรัพย์จะยังคงมีสัดส่วนหลักจากเขตเมืองใหญ่ในจังหวัดและเมืองต่างๆ ในภาคเหนือของกลุ่มนักลงทุนรายใหญ่ ที่น่าสังเกตคือกลุ่มอพาร์ตเมนต์ โดยเฉพาะกลุ่มที่มีราคาตั้งแต่ 50 ล้านดองต่อตารางเมตรขึ้นไป ยังคงเป็นผู้นำตลาด

แม้ว่าอุปทานจะเติบโตขึ้น แต่ยังคงขาดแคลนเมื่อเทียบกับความต้องการ และเนื่องจากส่วนใหญ่มาจากโครงการในเมืองใหญ่ของนักลงทุนรายใหญ่ ราคาขายจึงยังคง "ตรึง" อยู่ที่ระดับสูง ในขณะเดียวกันระดับราคารองจะเติบโตช้าลงเช่นกัน โดยเพิ่มขึ้นน้อยกว่าเดิมคือ 7 – 10% เมื่อเทียบกับปี 2567

สาเหตุก็เพราะว่าราคาปัจจุบันอยู่ในระดับค่อนข้างสูง การเติบโตที่ชะลอตัวของตลาดยังเป็นผลมาจากความจริงที่ว่าผลิตภัณฑ์อพาร์ทเมนต์เก่าจำนวนมากขาดโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคซึ่งมีราคาโอนที่สูงเกินไปเมื่อเทียบกับมูลค่าที่แท้จริง

โครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่มีราคาแพงที่สุดในฮานอยคาดว่าจะมีค่าใช้จ่าย 25 ล้านดองต่อตารางเมตร

ราคาขายโดยประมาณของบ้านพักอาศัยสังคมในตำบลตานเตรียว อำเภอทานตรี (ฮานอย) อยู่ที่ 25 ล้านดองต่อตารางเมตร หากได้รับการอนุมัติ นี่จะเป็นราคาที่อยู่อาศัยสังคมที่สูงที่สุดเท่าที่เคยมีมาในฮานอย

ราคาข้างต้นเพิ่งได้รับการประกาศโดยกรมก่อสร้างกรุงฮานอยหลังจากโครงการเริ่มก่อสร้างเมื่อปลายปีที่แล้ว

โครงการนี้ได้รับการลงทุนโดยกลุ่มบริษัทของ Urban Infrastructure Development Investment Corporation (UDIC), Hanoi Electricity and Water Construction and Installation Joint Stock Company (Haweicco) และ DAC Hanoi Housing Development and Construction Joint Stock Company โครงการนี้สร้างบนที่ดินแปลงที่ 1 ของเขตเมืองใหม่ห่าดิ่ญ ตำบลตานเตรียว (ชื่อทางการค้า Udic Eco Tower)

จากข้อมูลของกรมโยธาธิการคาดว่าราคาขายห้องชุดในโครงการบ้านจัดสรรนี้อยู่ที่ประมาณ 25 ล้านบาท/ตร.ม. โดยราคาหน่วยดังกล่าว อพาร์ตเมนต์ขนาด 70 ตรม. ในโครงการมีราคาอยู่ที่ประมาณ 1.75 พันล้านดอง

ราคาเช่าประมาณ 150,000 VND/ตรม./เดือน เมื่อคำนวณแล้ว ค่าเช่าโดยประมาณสำหรับอพาร์ทเมนท์ขนาด 70 ตร.ม. คือ 10.5 ล้านดองต่อเดือน

ค่าเช่าอยู่ที่ 390,000 ดอง/ตรม./เดือน คาดว่าหากเช่าอพาร์ตเมนต์ขนาด 70 ตร.ม. จะต้องจ่ายเงิน 27.3 ล้านดอง/เดือน

กรมโยธาธิการกล่าวว่า ราคาที่เป็นทางการจะมีการประกาศให้ผู้ลงทุนทราบภายหลังจากที่มีหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐประเมินราคาตามระเบียบแล้ว

คาดว่าจะเริ่มรับใบสมัครซื้อบ้านพักอาศัยสังคมของโครงการได้ในไตรมาส 4 ปี 2568

ก่อนปี 2023 ราคาขายบ้านพักอาศัยสังคมในเมืองหลวงผันผวนระหว่าง 13-17 ล้านดอง/ตร.ม. หากได้รับการอนุมัติ นี่จะเป็นราคาที่อยู่อาศัยสังคมที่สูงที่สุดเท่าที่เคยมีมาในฮานอย

ก่อนหน้านี้ กระทรวงก่อสร้างได้ตอบความเห็นของผู้มีสิทธิเลือกตั้งเกี่ยวกับราคาที่อยู่อาศัยสังคมที่สูงเมื่อเทียบกับรายได้ของคนงานส่วนใหญ่ โดยเฉพาะผู้มีรายได้น้อย โดยระบุว่าเพื่ออำนวยความสะดวกแก่ขั้นตอนการกำหนดราคาที่อยู่อาศัยสังคม กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 จึงกำหนดให้กำหนดราคาขายโดยพิจารณาจากการคำนวณต้นทุนทั้งหมดเพื่อคืนทุนการลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัย

ราคาเช่าซื้อกำหนดเป็นราคาขายและไม่รวมค่าบำรุงรักษาที่พักอาศัยที่ผู้เช่าชำระตามบทบัญญัติของกฎหมายที่อยู่อาศัย ราคาเช่าจะขึ้นอยู่กับการตกลงระหว่างผู้ลงทุนและผู้เช่า ในกรณีที่ผู้ลงทุนใช้ราคาเสนอซื้อที่ชนะการประมูล ไม่จำเป็นที่จะต้องประเมินราคาขายหรือราคาเช่าบ้านพักอาศัยสังคมใหม่

ตามที่กระทรวงก่อสร้างได้ระบุไว้ในมาตรา 85 ว่าด้วยแรงจูงใจสำหรับนักลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยสังคม เช่น การยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน แรงจูงใจทางภาษีตามกฎหมายภาษี นักลงทุนมีสิทธิได้รับผลกำไรร้อยละ 10 ได้รับการจัดสรรพื้นที่ดินหรือพื้นที่เชิงพาณิชย์ และไม่จำเป็นต้องนำส่วนนี้ไปคิดในราคาบ้านพักอาศัยสังคม

“กฎระเบียบเหล่านี้มีส่วนช่วยส่งเสริมและสนับสนุนการลงทุนและพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสังคม และทำให้ราคาที่อยู่อาศัยสังคมอยู่ในระดับปานกลาง เพื่อให้ข้าราชการ คนงาน และคนงานที่มีรายได้น้อยสามารถซื้อที่อยู่อาศัยและดำรงชีวิตได้อย่างมั่นคง” กระทรวงก่อสร้างกล่าวเน้นย้ำ

กฎกระทรวงออกหนังสือแดงให้ที่ดินที่จัดสรรไว้ใช้หลายปีโดยไม่ได้วางแผน

ตอนที่มีการจัดสรรที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาตเมื่อปี 2539 ยังไม่มีการวางผัง แต่ในปี 2567 ถ้าไม่เป็นไปตามผังเมือง สามารถออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินได้หรือไม่

ในประเด็นนี้ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมมีความเห็นดังนี้

มาตรา 140 วรรค 2 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ว่าด้วยกรณีที่ครัวเรือนและบุคคลใช้ที่ดินที่ได้รับการจัดสรรโดยไม่ได้รับอนุมัติอย่างถูกต้องและใช้ที่ดินตั้งแต่วันที่ 15 ตุลาคม พ.ศ. 2536 ถึงวันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2547 และขณะนี้ได้รับการยืนยันจากคณะกรรมการประชาชนประจำตำบลที่ดินนั้นตั้งอยู่แล้วว่าไม่มีข้อพิพาทใดๆ และให้สอดคล้องกับผังการใช้ที่ดินระดับอำเภอ หรือผังเมืองทั่วไป หรือผังเมืองรวม หรือผังการก่อสร้าง หรือผังชนบท บุคคลเหล่านี้จะได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน (หนังสือปกแดง) ตามบทบัญญัติของมาตรา 138 วรรค 3 และวรรค 6 แห่งพระราชบัญญัตินี้

ด้วยเหตุนี้ ที่ดินที่ใช้อยู่จะต้องเป็นไปตามประเภทผังเมืองอย่างใดอย่างหนึ่งจากห้าประเภทที่กล่าวไว้ข้างต้น จึงจะได้รับการพิจารณาให้จัดเป็นหนังสือสีแดงได้

“จากหลักเกณฑ์ดังกล่าวข้างต้น ในกรณีที่ระยะเวลาการจัดสรรที่ดินไม่อยู่ในกรอบอำนาจในปี พ.ศ. ๒๕๓๙ และไม่มีการวางผัง แต่ถึงปี พ.ศ. ๒๕๖๗ ไม่เป็นไปตามกรอบผัง จะไม่มีสิทธิพิจารณาออกหนังสือปกแดงตามบทบัญญัติในมาตรา ๑๔๐ แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน” กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม แจ้ง

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-ha-noi-qua-dinh-sot-chu-nha-dang-cat-lai-chu-khong-phai-cat-lo-lo-dien-du-an-nha-o-xa-hoi-dat-nhat-303068.html