ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยผ่านจุดสูงสุดแล้ว เจ้าของบ้านกำลังตัดกำไร ไม่ใช่ขาดทุน เผยโครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่มีราคาแพงที่สุด

ความคิดเห็นเกี่ยวกับ “สนามเด็กเล่น” ของนักลงทุนในปี 2568 ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยผ่านจุดสูงสุดแล้ว โครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่มีราคาแพงที่สุดในเมืองหลวง กฎเกณฑ์ในการออกหนังสือปกแดงสำหรับที่ดินที่จัดสรรให้ใช้มาหลายปียังไม่ได้รับการปฏิบัติ การวางแผน… คือ ข่าวสารอสังหาฯล่าสุด

ภายในสิ้นปี 2567 ราคาอพาร์ทเมนท์ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้จะค่อนข้างสูง การหากคุณลงทุนเช่าอพาร์ทเมนท์ในสองเมืองนี้ ราคาเช่าเมื่อเทียบกับราคาซื้อจะไม่น่าดึงดูดนัก ถึงแม้ว่าความต้องการเช่าบ้านจะสูงก็ตาม (ภาพ: เจีย ถัน)

“สนามเด็กเล่น” ของนักลงทุนในปี 2568

นายหวู่ เกือง กวีเยต กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ดาต แซน เมียน บั๊ก วิเคราะห์ว่าภายในสิ้นปี 2567 ราคาอพาร์ทเมนท์ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้จะค่อนข้างสูง การหากคุณลงทุนเช่าอพาร์ทเมนท์ในสองเมืองนี้ ราคาเช่าเมื่อเทียบกับราคาซื้อจะไม่น่าดึงดูดนัก ถึงแม้ว่าความต้องการเช่าบ้านจะสูงก็ตาม

ในขณะเดียวกันตลาดอพาร์ทเมนท์ในต่างจังหวัดก็มีราคาเช่าและซื้อที่สมเหตุสมผลมาก

นายเกว่ยตประเมินว่าที่ดินในฮานอยและโฮจิมินห์ก็มีราคาค่อนข้างแพงเช่นกัน อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินในจังหวัดดาวเทียมของทั้งสองเมืองนี้ไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนักในช่วงที่ผ่านมา โดยเพิ่มขึ้นเพียง 5-10% เท่านั้น ดังนั้นราคาจึงยังอยู่ในระดับที่สมเหตุสมผล

ดังนั้น ผู้นำจังหวัดดาดแซนเมียนบั๊กจึงเชื่อว่าที่ดินในต่างจังหวัดยังคงเป็นแหล่งลงทุนที่ดีในปี 2568

นอกจากนี้ นายเกวี๊ยต คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทในปี 2568 จะฟื้นตัวได้ดี เมื่อจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่มาเยือนเวียดนามในปี 2567 มีจำนวนมากกว่า 17 ล้านคน ตามที่เขากล่าว ตลาดอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทบางแห่งในฟูก๊วก, นาตรัง, กวางนิญ... จะมีการปรับปรุงดีขึ้น

ทาวน์เฮาส์ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ยังคงมีราคาเกณฑ์สูง ขณะที่ความต้องการเช่าไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก

“ในปี 2568 ผมไม่คาดหวังอะไรมากจากกลุ่มทาวน์เฮาส์ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ แต่ในต่างจังหวัด โดยเฉพาะที่มีนิคมอุตสาหกรรมจำนวนมาก ราคาจะไม่เพิ่มขึ้นในปี 2567 ดังนั้น จะมีการเปลี่ยนแปลงมากกว่าในเมืองใหญ่” นายเกวี๊ยตกล่าว

ในการลงทุนในปี 2568 นาย Quyet กล่าวว่า นักลงทุนควรให้ความสนใจกับปัจจัยด้านราคา ไม่ควรปล่อยให้กระแสมวลชนมามีอิทธิพล และคิดว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นเสมอ ถึงแม้ว่าราคาที่สูงจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องก็ตาม

ด้วยราคาในเมืองใหญ่ จะไม่ใช่ “สนามเด็กเล่น” สำหรับนักลงทุนอีกต่อไป แต่จะเป็น “สนามเด็กเล่น” สำหรับผู้คนที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงๆ และนักลงทุนระยะยาว หากลงทุนเล่นเซิร์ฟในเมืองใหญ่ระยะสั้นๆ อาจมีความเสี่ยงมาก

ในการลงทุน คุณต้องใส่ใจกับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่จะสร้างกระแสเงินสดที่ยั่งยืนในอนาคต ขณะเดียวกันก็จำเป็นต้องศึกษาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองอุตสาหกรรม โดยเฉพาะจังหวัดที่มีทุนการลงทุนจากต่างชาติจำนวนมาก เช่น บั๊กนิญ บั๊กซาง ไฮฟองหรือบิ่ญเซือง ลองอัน ด่งนาย... อย่างไรก็ตาม ที่สำคัญกว่านั้น “จำเป็นต้องใส่ใจประเด็นทางกฎหมาย หากคุณโลภมากและลงทุนในโครงการที่ไม่มีเอกสารทางกฎหมายเพียงพอ มันจะเป็นอันตรายมาก” นาย Quyet เตือน

ขณะเดียวกัน นายเล ดินห์ จุง กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอสจีโอ โฮมส์ เรียลเอสเตท อินเวสต์เมนท์ แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC) ให้ความเห็นว่า ในปี 2568 ราคาสินค้าประเภทอาคารสูงและอาคารสูงในเมืองใหญ่ เช่น ฮานอย จะไม่เพิ่มขึ้นมากเหมือนในอดีต ผลิตภัณฑ์รองจะไม่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมากนัก แต่จะมีเฉพาะผลิตภัณฑ์หลักเท่านั้นที่จะเพิ่มขึ้นเนื่องจากต้นทุนปัจจัยการผลิตที่เพิ่มขึ้น

“ในช่วง 2 เดือนสุดท้ายของปีที่แล้ว ตลาดแสดงสัญญาณชัดเจนถึงการชะลอตัว โดยสินค้ารอง เช่น อพาร์ตเมนต์ มีราคาขายลดลงเหลือ 200-500 ล้านดอง และบ้านชั้นต่ำก็ลดลงเช่นกัน ด้วยการลดราคาครั้งนี้ ความต้องการลงทุนในห้องชุดและบ้านชั้นต่ำก็ไม่สูงอีกต่อไป นักลงทุนมืออาชีพมักจะย้ายไปยังตลาดต่างจังหวัดที่มีโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งที่สะดวกเชื่อมต่อกับฮานอย “มีเขตอุตสาหกรรมและพื้นที่ที่มีประชากรหนาแน่น” นายจุงประเมิน

ตามที่ผู้อำนวยการทั่วไปของ SGO Homes กล่าว ที่ดินยังคงเป็นกลุ่มผลิตภัณฑ์ที่น่าดึงดูดใจนักลงทุนเป็นอย่างมาก ในระยะสั้นประมาณ 2-3 ปี ที่ดินยังคงเป็นช่องทางการลงทุนที่มีประสิทธิภาพสูงสุด

นอกจากนี้ กลุ่มคอนโดมิเนียมแบบสูงในต่างจังหวัดราคา 2,000-3,000 ล้านบาท ก็จะดึงดูดนักลงทุนเช่นกัน

อัตราการดูดซึมของโครงการที่เปิดตัวใหม่จะลดลง

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า โครงการบ้านพักอาศัยที่เปิดขายในปี 2568 จะยังคงได้รับความสนใจ มีการทำธุรกรรม และได้รับการดูดซับเป็นอย่างดี แต่ว่าอัตราการดูดซับมีแนวโน้มที่จะชะลอตัวลง กลุ่มอพาร์ตเมนท์ยังคงครองสภาพคล่องในตลาด

อย่างไรก็ตาม นายดิงห์ เผยว่า สภาพคล่องของคอนโดมิเนียมจะยังคงกระจุกตัวอยู่ในโครงการขนาดใหญ่ในเมือง ความต้องการที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะความต้องการเพื่อการลงทุน จะยังคงเปลี่ยนไปสู่เขตชานเมือง และจังหวัดและเมืองระดับ 2 และระดับ 3 ซึ่งมีราคาถูกกว่า และยังมีช่องว่างสำหรับการเติบโตในอนาคตอีกมาก

ภาพรวมตลาดแสดงให้เห็นว่า หลังจากช่วงเวลาของการเติบโตอย่าง "ร้อนแรง" อพาร์ตเมนต์ ซึ่งเป็นผลิตภัณฑ์ที่ต้องการมากที่สุดในฮานอย มีแนวโน้มมีราคาลดลงเล็กน้อยตั้งแต่ปลายปี 2567 จนถึงปัจจุบัน อำนาจซื้อชะลอตัวลงบ้างและราคาเสนอขายก็ลดลงเล็กน้อยสำหรับเจ้าของบ้านที่ต้องการขายอย่างรวดเร็ว ผู้ที่เคยลงทุนในอาคารชุดมาก่อนก็ได้ยอมรับที่จะลดดอกเบี้ยในการขายสินค้าของตนลงเนื่องจากกำไรค่อนข้างสูงหลังจากราคาอาคารชุดเพิ่มขึ้นหลายสิบเปอร์เซ็นต์แล้ว

ในปัจจุบันราคาอพาร์ทเมนท์ในฮานอยมีแนวโน้มคงเดิมหรือลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับช่วงพีค ปริมาณธุรกรรมลดลงอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับเดือนพฤศจิกายน 2024 และก่อนหน้านั้น ตามการสำรวจของ Batdongsan.com.vn ในโครงการ Vinhomes Smart City ในตลาดรอง ในเดือนพฤศจิกายน 2024 ราคาอพาร์ตเมนต์สตูดิโอโดยทั่วไปจะเสนอขายอยู่ที่ 2,000 - 2,200 ล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์ แต่ตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน ตั้งแต่เดือนธันวาคม 2567 ถึงปัจจุบัน เจ้าของบ้านบางส่วนต้องการขายด่วน โดยราคาเสนอขายจะผันผวนเพียง 1.98 - 2 พันล้านดอง/ยูนิตเท่านั้น...

ปรากฏการณ์นี้ยังได้รับการบันทึกไว้ในโครงการอื่นๆ อีกหลายโครงการด้วย อย่างไรก็ตาม นายหน้าอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่าในราคานี้ เจ้าของบ้านจะขายได้กำไร ไม่ใช่ขาดทุน

อุปทานอสังหาฯที่อยู่อาศัยในปี 2568 จะยังคงเติบโตต่อไป ประมาณ 10% เมื่อเทียบกับปี 2567 โครงการต่างๆ มากมายได้รับการแก้ไขอุปสรรคแล้วและจะได้รับการดำเนินการใหม่ในปี 2568 หลายโครงการยังมีแผนที่จะ "เปิดตัว" เพื่อรอรับโอกาสการฟื้นตัวของตลาด

คาดว่าอุปทานอสังหาริมทรัพย์จะยังคงมีสัดส่วนหลักจากเขตเมืองใหญ่ในจังหวัดและเมืองต่างๆ ในภาคเหนือของกลุ่มนักลงทุนรายใหญ่ ที่น่าสังเกตคือกลุ่มอพาร์ตเมนต์ โดยเฉพาะกลุ่มที่มีราคาตั้งแต่ 50 ล้านดองต่อตารางเมตรขึ้นไป ยังคงเป็นผู้นำตลาด

แม้ว่าอุปทานจะเติบโตขึ้น แต่ยังคงขาดแคลนเมื่อเทียบกับความต้องการ และเนื่องจากส่วนใหญ่มาจากโครงการในเมืองใหญ่ของนักลงทุนรายใหญ่ ราคาขายจึงยังคง "ตรึง" อยู่ที่ระดับสูง ในขณะเดียวกันระดับราคารองจะเติบโตช้าลงเช่นกัน โดยเพิ่มขึ้นน้อยกว่าเดิมคือ 7 – 10% เมื่อเทียบกับปี 2567

สาเหตุก็เพราะว่าราคาปัจจุบันอยู่ในระดับค่อนข้างสูง การเติบโตที่ชะลอตัวของตลาดยังเป็นผลมาจากความจริงที่ว่าผลิตภัณฑ์อพาร์ทเมนต์เก่าจำนวนมากขาดโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคซึ่งมีราคาโอนที่สูงเกินไปเมื่อเทียบกับมูลค่าที่แท้จริง

โครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่มีราคาแพงที่สุดในฮานอยคาดว่าจะมีค่าใช้จ่าย 25 ล้านดองต่อตารางเมตร

ราคาขายโดยประมาณของบ้านพักอาศัยสังคมในตำบลตานเตรียว อำเภอทานตรี (ฮานอย) อยู่ที่ 25 ล้านดองต่อตารางเมตร หากได้รับการอนุมัติ นี่จะเป็นราคาที่อยู่อาศัยสังคมที่สูงที่สุดเท่าที่เคยมีมาในฮานอย

ราคาข้างต้นเพิ่งประกาศโดยกรมก่อสร้างกรุงฮานอยหลังจากโครงการเริ่มก่อสร้างเมื่อปลายปีที่แล้ว

โครงการนี้ได้รับการลงทุนโดยกลุ่มบริษัทของ Urban Infrastructure Development Investment Corporation (UDIC), Hanoi Electricity and Water Construction and Installation Joint Stock Company (Haweicco) และ DAC Hanoi Housing Development and Construction Joint Stock Company โครงการนี้สร้างบนที่ดินแปลงที่ 1 ของเขตเมืองใหม่ห่าดิ่ญ ตำบลตานเตรียว (ชื่อทางการค้า Udic Eco Tower)

จากข้อมูลของกรมโยธาธิการคาดว่าราคาขายห้องชุดในโครงการบ้านจัดสรรนี้อยู่ที่ประมาณ 25 ล้านบาท/ตร.ม. โดยราคาหน่วยดังกล่าว อพาร์ตเมนต์ขนาด 70 ตรม. ในโครงการมีราคาอยู่ที่ประมาณ 1.75 พันล้านดอง

ราคาเช่าประมาณ 150,000 VND/ตรม./เดือน เมื่อคำนวณแล้ว ค่าเช่าโดยประมาณสำหรับอพาร์ทเมนท์ขนาด 70 ตร.ม. คือ 10.5 ล้านดองต่อเดือน

ค่าเช่าอยู่ที่ 390,000 ดอง/ตรม./เดือน คาดว่าหากเช่าอพาร์ตเมนต์ขนาด 70 ตร.ม. จะต้องจ่ายเงิน 27.3 ล้านดอง/เดือน

กรมโยธาธิการกล่าวว่า ราคาที่เป็นทางการจะมีการประกาศให้ผู้ลงทุนทราบภายหลังจากที่มีหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐประเมินราคาตามระเบียบแล้ว

คาดว่าจะเริ่มรับใบสมัครซื้อบ้านพักอาศัยสังคมของโครงการได้ในไตรมาส 4 ปี 2568

ก่อนปี 2023 ราคาขายบ้านพักอาศัยสังคมในเมืองหลวงผันผวนระหว่าง 13-17 ล้านดอง/ตร.ม. หากได้รับการอนุมัติ นี่จะเป็นราคาที่อยู่อาศัยสังคมที่สูงที่สุดเท่าที่เคยมีมาในฮานอย

ก่อนหน้านี้ กระทรวงก่อสร้างได้ตอบความเห็นประชาชนว่าราคาบ้านพักอาศัยสังคมสูงเมื่อเทียบกับรายได้ของคนงานส่วนใหญ่ โดยเฉพาะผู้มีรายได้น้อย โดยระบุว่า เพื่ออำนวยความสะดวกในขั้นตอนการกำหนดราคาบ้านพักอาศัยสังคม พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 กำหนดให้ราคาขายกำหนดโดยพิจารณาจากการคำนวณต้นทุนทั้งหมดในการคืนทุนการลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัย

ราคาเช่าซื้อกำหนดเป็นราคาขายและไม่รวมค่าบำรุงรักษาที่อยู่อาศัยที่ผู้ซื้อเช่าชำระตามบทบัญญัติของกฎหมายที่อยู่อาศัย ราคาเช่าจะขึ้นอยู่กับการตกลงระหว่างผู้ลงทุนและผู้เช่า ในกรณีที่ผู้ลงทุนใช้ราคาเสนอซื้อที่ชนะการประมูล ไม่จำเป็นที่จะต้องประเมินราคาขายหรือราคาเช่าบ้านพักอาศัยสังคมใหม่

ตามมาตรา 85 ของกระทรวงก่อสร้าง ได้กำหนดสิทธิประโยชน์แก่ผู้ลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยสังคม เช่น การยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน สิทธิประโยชน์ทางภาษีตามกฎหมายภาษี ผู้ลงทุนมีสิทธิได้รับกำไรร้อยละ 10 พื้นที่ดินที่จัดสรร หรือพื้นที่เชิงพาณิชย์ และไม่รวมในราคาบ้านพักสังคม

“กฎเกณฑ์ดังกล่าวจะช่วยส่งเสริมการลงทุนและพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคม และช่วยให้ราคาบ้านพักอาศัยสังคมอยู่ในระดับที่เหมาะสม เพื่อให้แรงงานและผู้ใช้แรงงานที่มีรายได้น้อยสามารถซื้อได้” “ซื้อบ้าน สร้างความมั่นคงให้ชีวิต” กระทรวงฯ ของการก่อสร้างเน้น.

กฎกระทรวงออกหนังสือแดงให้ที่ดินที่จัดสรรไว้ใช้หลายปีโดยไม่ได้วางแผน

ตอนที่มีการจัดสรรที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาตเมื่อปี 2539 ยังไม่มีการวางผัง แต่ในปี 2567 ถ้าไม่เป็นไปตามผังเมือง สามารถออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินได้หรือไม่

ในประเด็นนี้ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมมีความเห็นดังนี้

มาตรา 140 วรรค 2 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กรณีครัวเรือนและบุคคลใช้ที่ดินที่ได้รับการจัดสรรโดยมิชอบและที่ดินที่ใช้ตั้งแต่วันที่ 15 ตุลาคม 2536 ถึงวันที่ 1 กรกฎาคม 2547 เป็นต้นไป หากคณะกรรมการประชาชนประจำตำบลที่ดินดังกล่าว ยืนยันว่าไม่มีข้อพิพาทใดๆ และสอดคล้องกับผังการใช้ที่ดินระดับอำเภอ หรือผังทั่วไป หรือผังเขต หรือผังการก่อสร้าง หรือผังชนบท จะได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน ให้ติดไว้กับที่ดิน (เล่มแดง) ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 138 วรรค 3 และวรรค 6 แห่งพระราชบัญญัตินี้

ด้วยเหตุนี้ ที่ดินที่ใช้อยู่จะต้องเป็นไปตามประเภทผังเมืองอย่างใดอย่างหนึ่งจากห้าประเภทที่กล่าวไว้ข้างต้น จึงจะได้รับการพิจารณาให้จัดเป็นหนังสือสีแดงได้

“ตามบทบัญญัติข้างต้น ในกรณีที่ระยะเวลาการจัดสรรที่ดินไม่อยู่ในกรอบอำนาจในปี พ.ศ. ๒๕๓๙ และไม่มีผังเมือง แต่ถึงปี พ.ศ. ๒๕๖๗ ไม่เป็นไปตามผังเมือง จะไม่มีสิทธิได้รับการพิจารณาให้ การออกหนังสือแดงตามบทบัญญัติแห่งมาตรา 140 พระราชบัญญัติที่ดิน” กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมแจ้ง

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-ha-noi-qua-dinh-sot-chu-nha-dang-cat-lai-chu-khong-phai-cat- โครงการบ้านอยู่อาศัยสังคมดีเด่น-303068.html