ราคาอพาร์ทเม้นท์ฮานอย 'เต้นรำ' การสำรวจโครงการทั่วไป เสร็จสิ้นการโอนโครงการ ‘ซูเปอร์’ ในนครโฮจิมินห์

ราคาอพาร์ตเมนท์ในฮานอยมีแต่จะเพิ่มขึ้น ไม่ลดลง Bitexco เสร็จสิ้นการขายหุ้นจากนิติบุคคลของผู้ลงทุนโครงการ "ซูเปอร์" วิธีคำนวณเงินเมื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย... คือข่าวสารอสังหาฯ ล่าสุด

นับตั้งแต่ต้นปี ตลาดอพาร์ทเมนท์ในฮานอยมี "ช่วงเงียบ" เพียงครั้งเดียวในเดือนเมษายนและพฤษภาคม ในขณะที่ช่วงอื่นๆ ของปี ราคาจะมีแนวโน้มสูงขึ้น (ภาพ : ลินห์ อัน)

ราคาอพาร์ทเม้นท์ในฮานอยยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

การสำรวจล่าสุดจาก Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่าราคาอพาร์ทเมนท์ในฮานอยยังคงเพิ่มขึ้นในช่วงหลายเดือนสุดท้ายของปี ดังนั้นตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบัน ตลาดอพาร์ทเมนท์ในฮานอยมี “ช่วงเงียบ” เพียงครั้งเดียวในเดือนเมษายนและพฤษภาคม ส่วนช่วงที่เหลือของปีราคาขายมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น

โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ในเขตถั่นซวน ในโครงการ Imperial Plaza เมื่อเดือนสิงหาคม 2567 มีราคาขายอยู่ที่ 5.2-5.3 พันล้านดอง/ยูนิต แต่ปัจจุบันราคาขายได้ปรับเพิ่มขึ้นเป็น 5.4-5.5 พันล้านดอง/ยูนิตแล้ว ในช่วงเวลาเดียวกัน ราคาห้องชุด 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำในโครงการริเวร่าพาร์ค ก็เพิ่มขึ้นจาก 5.5-5.6 พันล้านดอง/ห้องชุด เป็น 5.7-5.9 พันล้านดอง/ห้องชุด คอนโดมิเนียม 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำในโครงการ Goldseason ก็มีราคาเพิ่มขึ้นจาก 5,400-5,500 ล้านดองต่อยูนิต เป็น 5,600-5,800 ล้านดองต่อยูนิต

ในเขต Nam Tu Liem ซึ่งเป็นอพาร์ทเมนต์ 2 ห้องนอน 1 ห้องน้ำในโครงการ Vinhomes Smart City ในเดือนสิงหาคม ราคาของอพาร์ทเมนต์ประเภทนี้เคยเสนอขายอยู่ที่ 3,500-3,600 ล้านดอง/อพาร์ทเมนต์ แต่ในปัจจุบันราคาได้เพิ่มขึ้นเล็กน้อยเป็น 3,700-3,800 ล้านดอง/อพาร์ทเมนต์ ในโครงการโกลเด้นพาเลซ ราคาขายพื้นที่ 85 ตร.ม. ในเดือนสิงหาคม ยังคงได้รับความนิยมอยู่ที่ 4.7-4.8 พันล้านดอง/ยูนิต แต่ปัจจุบันราคาเสนอขายอยู่ที่เกิน 5 พันล้านดอง/ยูนิตแล้ว ในช่วงเวลาเดียวกัน ราคาห้องชุด 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำในอาคารชุดมนซิตี้ เพิ่มขึ้นจากราคากลาง 4,100-4,200 ล้านบาท/ห้อง เป็น 4,300-4,500 ล้านบาท/ห้อง ในโครงการ Sudico My Dinh อพาร์ทเมนต์ขนาด 57 ตร.ม. ก็เพิ่มขึ้นเล็กน้อยเช่นกัน จาก 3.6-3.7 พันล้านดองต่ออพาร์ทเมนต์ เป็น 3.8 พันล้านดองต่ออพาร์ทเมนต์

ในเขตCau Giay มีอพาร์ตเมนท์ A10 Nam Trung Yen 2 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ พื้นที่ 66 ตร.ม. ราคาที่ขอขายยังคงเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ จาก 4.6-4.7 พันล้านดอง/อพาร์ตเมนท์ เป็น 4.8-5.2 พันล้านดอง/อพาร์ตเมนท์ โครงการ A14 Nam Trung Yen อาคาร B10 และ A6 Nam Trung Yen ยังมีราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 100-200 ล้านดอง/ยูนิตในช่วง 2 เดือนที่ผ่านมา โครงการโฮมซิตี้ คอนโดมิเนียมแบบ 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ยังคงมีราคาปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจาก 4.8-5.1 พันล้านดอง/ยูนิต เป็น 5.2-5.5 พันล้านดอง/ยูนิต นอกจากนี้ โครงการ 219 Central Field Trung Kinh ยังได้รับการเพิ่มขึ้นประมาณ 300 ล้านดองในช่วง 2 เดือนที่ผ่านมาอีกด้วย

นางสาวเหงียน ฮว่าย อัน ผู้อำนวยการอาวุโส สาขาซีบีอาร์อี เวียดนาม ในฮานอย กล่าวว่า ในช่วงข้างหน้านี้ ราคาขายอพาร์ทเมนท์ในฮานอยจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง สาเหตุก็คือ ในไตรมาสสุดท้ายของปี 2567 คาดการณ์ว่าอุปทานใหม่จะเพิ่มขึ้นเป็นกว่า 10,000 ยูนิต ส่งผลให้จำนวนอพาร์ตเมนต์เปิดขายใหม่ในปี 2567 อยู่ที่เกือบ 30,000 ยูนิต เกือบ 3 เท่าของจำนวนอพาร์ตเมนต์ที่เปิดขายในปี 2566 และเป็นอุปทานสูงสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา คาดว่าอุปทานส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มระดับไฮเอนด์

ในขณะเดียวกันจะมีโครงการหรูอีกหลายโครงการเปิดตัวขายในช่วงปลายปี ส่งผลให้ราคาหลักในไตรมาสสุดท้ายของปีปรับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ ราคาสินค้ารองจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในบริบทของอุปทานขั้นต้นที่มีมากมาย แต่จะเพิ่มขึ้นอย่างมีเสถียรภาพมากขึ้น

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า ราคาขายหลักของอพาร์ตเมนต์ในฮานอยจะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไป เพราะถึงแม้ว่าอุปทานจะเพิ่มขึ้นแล้วก็ตาม แต่การตอบสนองความต้องการยังคงเป็นเรื่องยาก เนื่องจากอุปทานใหม่จำนวนมากยังคงเสร็จสมบูรณ์ด้วยมาตรฐานสูง โดยมีต้นทุนการลงทุนโดยเฉพาะต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับที่ดินที่เพิ่มขึ้น นั่นคือเหตุผลว่าทำไมจึงยากมากที่จะลดระดับราคาหลัก การเพิ่มขึ้นของราคาหลักส่งผลให้ราคาขายอพาร์ทเมนท์ในฮานอยในตลาดรองเพิ่มขึ้นด้วย

ประมูลที่ดินฮานอย บางพื้นที่ประมูลถึงเที่ยงคืน บางพื้นที่หยุดเพื่อพิจารณา

หลังจากการประมูลที่ดินในฮานอยดึ๊กกินเวลานานเกือบ 20 ชั่วโมง ตั้งแต่เช้าวันที่ 19 สิงหาคม จนถึงเช้ามืดวันที่ 20 สิงหาคม ผ่าน 9 รอบ (โดยมีรอบบังคับ 6 รอบ) ฮานอยก็ยังคงบันทึกการประมูลต่อเนื่องไปจนถึงเที่ยงคืนและเช้ามืด

ล่าสุดการประมูลที่ดิน 27 แปลง ในเขตฮาดง (ฮานอย) ดำเนินไปจนถึงเวลา 23.00 น. ของวันที่ 19 ตุลาคม โดยปิดการประมูลหลังจากผ่านไป 14 ชั่วโมง ด้วยการประมูลทั้งหมด 14 รอบ ราคาที่ชนะสูงสุดในการประมูลครั้งนี้อยู่ที่ 262 ล้านดองต่อตารางเมตร สูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 8 เท่า แปลงที่เหลือมีราคาประมูลตั้งแต่ 140-160 ล้านดอง/ตรม.

เมื่อวันที่ 13 ตุลาคม หลังจากผ่านไปเกือบ 20 ชั่วโมง ด้วย 12 รอบ จนถึงเวลาเกือบ 02.00 น. ของวันที่ 14 ตุลาคม ที่ดินจำนวน 54 แปลงในตำบลเยนซอน อำเภอก๊วกโอย ก็ถูกประมูลขายสำเร็จเช่นกัน ราคาสูงสุดอยู่ที่เกือบ 55 ล้านดอง/ตรม. สูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 4.4 เท่า ระดับการชนะที่ต่ำที่สุดอยู่ที่เกือบ 45 ล้านดอง สูงกว่าระดับเริ่มต้นถึง 3.6 เท่า การประมูลมีลูกค้าเกือบ 300 รายและมีโปรไฟล์ผู้เข้าร่วมมากกว่า 1,000 รายการ

อย่างไรก็ตามภายหลังการประมูลดังกล่าว คณะกรรมการประชาชนอำเภอก๊วกโอยได้ออกประกาศยุติการประมูลที่ดินจำนวน 39 แปลงในตำบลเตินฟู เพื่อทบทวน ปรับปรุง และปรับแผนการประมูลให้เป็นไปตามระเบียบข้อบังคับ

ผู้ที่ซื้อแอปพลิเคชันและจ่ายเงินมัดจำแล้วจะได้รับการคืนเงิน ทางการยังไม่ได้กำหนดระยะเวลาในการจัดการประมูลใหม่

ตามแผนระบุว่าทางอำเภอจะจัดการประมูลที่ดินจำนวน 39 แปลงในหมู่บ้านเยนกวน ตำบลเติ่นฟู ในช่วงปลายเดือนนี้ ที่ดินแปลงนี้มีพื้นที่ 78-114 ตร.ม. โดยราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 4.7 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งเทียบเท่ากับเงินมัดจำแปลงละ 73-108 ล้านดอง

ก่อนหน้านี้ ท้องที่หลายแห่งในกรุงฮานอยก็ได้เลื่อนแผนการจัดการประมูลบางพื้นที่ออกไป เช่น ฮ่วยดึ๊ก ทันโอย ดานฟอง... หลังจากที่หน่วยงานจัดการได้ยื่นคำร้องขอให้แก้ไขงานประมูลที่ดิน

การประมูลในเขตรอบนอก เช่น ถั่นโอย ฮหว่ายดึ๊ก... ถูกระงับชั่วคราวเมื่อราคาที่ชนะการประมูลสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า โดยราคาสูงสุดอยู่ที่มากกว่า 100 ล้านดองต่อตรม. (สูงกว่าราคาเริ่มต้น 18 เท่า) ทำให้เกิดความคึกคักในตลาด

ที่น่าสังเกตคือ จากที่ดินที่ประมูลทั้งหมด 68 แปลงในเขตThanh Oai มีผู้ลงทุนเพียง 13 รายเท่านั้นที่ยอมจ่ายเงิน แม้ว่าจะผ่านกำหนดเวลาการชำระเงินแล้วก็ตาม ที่ดินเหล่านี้มีราคาที่ชนะเพียง 51.6-55 ล้าน/ตรม.เท่านั้น ที่ดินที่เหลืออีก 55 แปลงซึ่งมีราคาชนะตั้งแต่ 80 ล้านถึงกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตร ต่างก็ถูกริบเงินมัดจำและไม่ชำระเงิน

เสร็จสิ้นการโอนโครงการ “ซุปเปอร์”

ในส่วนของโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับ 6 ดาว The Spirit of Saigon เขต 1 นครโฮจิมินห์ (หรือที่รู้จักในชื่อโครงการจัตุรัสเบนถัน "สุดยอด") ตามข้อมูลที่อัปเดต บริษัท ไบเท็กซ์โก กรุ๊ป จำกัด (Bitexco Group) ได้ดำเนินการขายหุ้นจากนิติบุคคลของผู้ลงทุนเรียบร้อยแล้ว

นักลงทุนโครงการซุปเปอร์สแควร์เบนถัน คือ บริษัท ไซง่อน กลอรี จำกัด (Saigon Glory) ซึ่งเป็นบริษัทในเครือของ Bitexco Group ซึ่งถือหุ้นอยู่ 100% พันธมิตรที่รับการโอนการลงทุนทั้งหมดของ Bitexco Group ที่ Saigon Glory คือบริษัท Phuong Dong Hanoi Real Estate Company Limited (บริษัท Phuong Dong Hanoi)

บริษัท Phuong Dong Hanoi มีสำนักงานใหญ่อยู่ที่ชั้น 10 ของอาคาร Pacific Place เลขที่ 83B Ly Thuong Kiet เขต Hoan Kiem ฮานอย ตัวแทนทางกฎหมายคือ นางสาว Tran Thi Minh Hieu (อาศัยอยู่ในฮานอย)

หลังจากเข้าซื้อกิจการจาก Bitexco Group เมื่อวันที่ 2 ตุลาคม บริษัท Hanoi Oriental ได้มอบอำนาจให้บุคคล 3 คนเป็นตัวแทนในการเป็นเจ้าของเงินลงทุน 7,000 พันล้านดองที่ Saigon Glory

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นายทราน ทันห์ ตู (พำนักอยู่ในกรุงฮานอย) และนายเหงียน อันห์ ดึ๊ก (พำนักอยู่ในจังหวัดบิ่ญเซือง) เป็นเจ้าของทุนบริจาคคนละ 2,100 พันล้านดอง นางสาวทราน ทิ มินห์ ฮิ่ว เพียงคนเดียวก็เป็นเจ้าของทุนบริจาคจำนวน 2,800 พันล้านบาท

หลังจากไม่มีการดำเนินการใดๆ เพื่อนำโครงการซูเปอร์สแควร์เบนถันมาดำเนินการเป็นเวลาหลายปี ขณะนี้ Bitexco Group ก็ได้โอนโครงการดังกล่าวให้กับบริษัทอื่นเรียบร้อยแล้ว

ลำด่องปรับราคาที่ดิน

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดลัมดงเพิ่งออกคำสั่งปรับรายการราคาประเภทที่ดินในช่วงปี 2563-2567 การปรับเปลี่ยนนี้ทำขึ้นตามพระราชกฤษฎีกา 102/2024 ของรัฐบาลว่าด้วยการบังคับใช้มาตราต่างๆ ของกฎหมายที่ดินปี 2024

ตามมติดังกล่าว คณะกรรมการประชาชนจังหวัดลัมดงได้ปรับรายการราคาประเภทที่ดินในเมืองดาลัด เมืองบาวล็อค และอีก 10 เขต รายการราคาปรับปรุงอย่างเป็นทางการจะมีผลใช้ตั้งแต่วันที่ 17 ตุลาคม ถึง 31 ธันวาคม พ.ศ. 2568

สำหรับบันทึกที่เกิดขึ้นก่อนวันออกคำตัดสินข้างต้น แต่ยังไม่ได้กำหนดภาระผูกพันทางการเงิน คณะกรรมการประชาชนจังหวัดลัมดง แผนก สาขา และท้องถิ่น จะใช้รายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วเป็นฐาน

ในเมืองดาลัต ราคาที่ดินเพื่อการเกษตรสูงสุดอยู่ที่ 1.2 ล้านดองต่อตรม. ต่ำสุดอยู่ที่ 125,000 ดองต่อตรม. ราคาที่ดินในชนบทที่สูงที่สุดคือ 4.83 ล้านดองต่อตรม. และราคาที่ดินในเมืองที่สูงที่สุดคือ 72.8 ล้านดองต่อตรม.

ราคาที่ดินที่สูงที่สุดคือที่ดินที่ตั้งอยู่บริเวณพื้นที่หว่าบิ่ญ (รวมสถานีขนส่งภายในตัวเมือง) และถนนเหงียนถิมินห์ไค วอร์ดที่ 1

ในเมืองบ๋าวล็อค ราคาที่ดินเพื่อการเกษตรอยู่ที่ 94,000-546,000 ดองต่อตร.ม. ราคาที่ดินชนบทสูงสุดอยู่ที่ 9.6 ล้านดองต่อตารางเมตร ในขณะเดียวกันราคาที่ดินในเมืองบาวล็อคที่สูงที่สุดคือ 35.1 ล้านดองต่อตารางเมตร ราคาที่แสดงนี้สำหรับที่ดินบนถนนเลฮ่องฟอง (จากฮ่องบังถึงตรันฟู) แขวงที่ 1

หากเปรียบเทียบกับร่างที่เผยแพร่เพื่อขอความเห็นเมื่อปลายเดือนสิงหาคม พ.ศ. 2567 รายการราคาที่ดินที่เพิ่งออกโดยคณะกรรมการประชาชนจังหวัดลัมดงก็ไม่มีความแตกต่างกันมากนัก

วิธีคำนวณเงินเมื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัย

ในวรรค 1 มาตรา 8 แห่งพระราชกฤษฎีกา 103/2024/ND-CP เกี่ยวกับการควบคุมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน (มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2024) กำหนดว่าเมื่อหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจออกคำตัดสินให้ครัวเรือนและบุคคลเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้เป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจะถูกคำนวณดังนี้

ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเป็นที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัย เท่ากับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินประเภทที่ดินหลังเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ลบด้วยค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดินประเภทที่ดินก่อนเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน (ถ้ามี) ในนั้น:

อัตราค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินประเภทที่ดินภายหลังการแปลงสภาพ ให้คำนวณดังนี้ อัตราค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินประเภทที่ดินภายหลังการแปลงสภาพวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน เท่ากับจำนวนเนื้อที่สำหรับคิดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินภายหลังการแปลงสภาพวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินตามที่กำหนดในมาตรา ๔ แห่งพระราชกฤษฎีกานี้ คูณด้วยราคาที่ดินสำหรับคิดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตามที่กำหนดในมาตรา ๕ วรรค ๑ แห่งพระราชกฤษฎีกานี้

ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินประเภทที่ดินก่อนเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน (ต่อไปนี้เรียกว่าค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินก่อนเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน) ให้คำนวณตามบทบัญญัติในวรรค ๒ และวรรค ๓ แห่งมาตราข้อนี้)

กรณีค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินประเภทที่ดินภายหลังเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินมีค่าน้อยกว่าหรือเท่ากับราคาที่ดินก่อนเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจะเป็นศูนย์ (=0)

ดังนั้นการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินสำหรับครัวเรือนและบุคคลเมื่อหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจออกคำสั่งอนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยนั้นต้องควบคุมดังที่กล่าวข้างต้น

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-nhay-mua-khao-sat-nhung-du-an-dien-hinh-hoan-tat-thuong-vu-sang-tay-sieu-du-an-o-tphcm-290906.html