ราคาอพาร์ตเมนท์ในฮานอยยังคงเพิ่มขึ้น ไม่มีอพาร์ตเมนท์ราคาถูกลง ทำให้นายหน้าที่ดินไม่สามารถขึ้นราคาในนครโฮจิมินห์ได้

อพาร์ทเมนต์หรูหราส่วนเกิน การขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงสำหรับคนส่วนใหญ่ การประเมินผลกระทบของรายการราคาที่ดินใหม่ในนครโฮจิมินห์ ขั้นตอนการซื้อและขายอพาร์ทเมนต์ในปี 2567... คือข่าวสารอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

อสังหาฯ ล่าสุด: ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ ไม่มีกลุ่มอพาร์ตเมนต์ที่มีราคาเหมาะสมกับรายได้ของคนส่วนใหญ่อีกต่อไป (ภาพ: ไหอัน)

ราคาอสังหาฯพุ่งสูง

คณะตรวจสอบของสภานิติบัญญัติแห่งชาติเพิ่งส่งรายงานผลการติดตาม "การดำเนินนโยบายและกฎหมายการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม ตั้งแต่ปี 2558 ถึงสิ้นปี 2566" ให้แก่คณะผู้แทน

เมื่อมองย้อนกลับไปในช่วงปี 2558-2564 ตลาดมีการพัฒนาอย่างเข้มแข็งและเข้มแข็ง มีอุปทานล้นเหลือ และมีอสังหาริมทรัพย์ประเภทใหม่ๆ มากมาย เช่น อพาร์ทเมนต์สำหรับนักท่องเที่ยว (คอนโดเทล) วิลล่ารีสอร์ท... อย่างไรก็ตาม ทีมกำกับดูแลประเมินว่า "มีข้อบกพร่อง" ในโครงสร้างผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่ไม่สมเหตุสมผล ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ โดยเน้นไปที่กลุ่มระดับไฮเอนด์ เป้าหมายด้านการลงทุนทางการเงิน และมีผลิตภัณฑ์เพียงไม่กี่รายการที่เหมาะกับรายได้ของคนส่วนใหญ่

ในช่วงปี 2565-2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มลดลง และการดำเนินธุรกิจต้องเผชิญกับความยากลำบากหลายประการ เนื่องมาจากข้อบกพร่องและข้อจำกัดที่เกิดขึ้นในช่วงปี 2558-2564 ที่เผชิญภายใต้แรงกดดันจากการระบาดของโควิด-19 ขณะนี้อุปทานมีจำกัดมากกว่าช่วงก่อนมาก ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นเมื่อเทียบกับการเติบโตของรายได้ของคนส่วนใหญ่

ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ไม่มีกลุ่มอพาร์ทเมนท์ที่มีราคาเหมาะสมกับรายได้ของคนส่วนใหญ่อีกต่อไป

สถิติแสดงให้เห็นถึงช่องว่างที่เพิ่มมากขึ้นในโครงสร้างของผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ ตามรายงานของคณะกรรมการประชาชนฮานอย ระบุว่ากลุ่มอพาร์ตเมนต์ระดับกลางและระดับไฮเอนด์มีสัดส่วนมากที่สุด ในปี 2022 ราคาอพาร์ทเมนต์เพิ่มขึ้นสูงมาก ปริมาณธุรกรรมต่ำ คิดเป็นเพียงประมาณ 10% ของผลิตภัณฑ์ที่เสนอในตลาด ราคาบ้านแต่ละหลังยังคงอยู่สูงและแทบไม่มีการทำธุรกรรมใดๆ

ในนครโฮจิมินห์ การทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างรวดเร็ว ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างควบคุมไม่ได้ และมีความไม่สมดุลระหว่างราคาและมูลค่า ตามรายงานของสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ ตั้งแต่ปี 2564 เป็นต้นไป จะไม่มีกลุ่มอพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพง (ราคาต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตร.ม.) ในเมืองอีกต่อไป

ในขณะเดียวกัน โครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยจำนวนมากกำลังประสบปัญหา ล่าช้าในการดำเนินการ และหยุดชะงัก ส่งผลให้เกิดการสิ้นเปลืองที่ดินและเงินทุนที่ธุรกิจต่างๆ ได้ลงทุนในโครงการเป็นจำนวนมาก ซึ่งจะทำให้ผู้ลงทุนเกิดความยากลำบากและต้นทุนเพิ่มมากขึ้น ส่งผลให้ราคาสินค้าเพิ่มสูงขึ้น

รายงานของคณะผู้แทนกำกับดูแลยังได้ชี้ให้เห็นถึงความไม่เพียงพอเมื่อตลาดมีผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์มากเกินไป พื้นที่ขนาดใหญ่ ราคาสูง แต่ขาดผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยทางสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัดที่เหมาะกับความต้องการของคนส่วนใหญ่ นอกจากนี้ราคาบ้านพักอาศัยสังคมโดยเฉลี่ยยังสูงเกินไปเมื่อเทียบกับรายได้ของผู้รับประโยชน์

นอกจากนี้ การเบิกจ่ายล่าช้าของโครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยทางสังคม ที่อยู่อาศัยสำหรับคนงาน การปรับปรุงและสร้างใหม่อพาร์ตเมนต์เก่าจากแพ็คเกจสินเชื่อ 120,000 พันล้านดอง เงื่อนไขและขั้นตอนที่ซับซ้อน อัตราดอกเบี้ยที่สูง และความไม่มีประสิทธิภาพในการดึงดูดและสนับสนุนนักลงทุนและผู้ซื้อบ้านพักอาศัยทางสังคมให้เข้าถึงแพ็คเกจสินเชื่อนี้ ล้วนเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการพัฒนาบ้านพักอาศัยทางสังคม

จากความเป็นจริงดังกล่าว คณะผู้กำกับดูแลขอแนะนำว่าหนึ่งในภารกิจที่จำเป็นต้องดำเนินการทันทีคือการเสนอแนวทางแก้ไขที่เฉพาะเจาะจงเพื่อนำโครงการลงทุนสร้างอพาร์ทเมนต์บ้านพักอาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในสวนอุตสาหกรรมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิตในช่วงปี 2564-2573 ไปปฏิบัติอย่างมีประสิทธิภาพ โดยต้องมั่นใจว่ามีความก้าวหน้า มีคุณภาพ และเหมาะสมกับความต้องการ สภาพการทำงานและความเป็นอยู่ของผู้รับประโยชน์

ในระยะยาว คณะผู้แทนกำกับดูแลแนะนำให้ดำเนินการวิจัยให้เสร็จสิ้นโดยเร็ว การเสนอแก้ไข ปรับปรุง และประกาศใช้กฎหมายภาษีใหม่ โดยมีบทบัญญัติเกี่ยวกับอัตราภาษีที่สูงขึ้นสำหรับผู้ที่ใช้ที่ดินเป็นบริเวณกว้าง มีบ้านหลายหลัง ใช้ที่ดินช้า หรือปล่อยที่ดินรกร้าง โดยต้องแน่ใจว่ามีความสอดคล้องกับเนื้อหาที่เป็นนวัตกรรมของกฎหมายที่ดิน ปรับปรุงประสิทธิภาพการจัดการและการใช้ที่ดิน บรรลุเป้าหมายในการกระจายรายได้ และระดมแหล่งรายได้ที่สมเหตุสมผลและมั่นคงสำหรับงบประมาณแผ่นดิน โดยอ้างอิงจากแนวปฏิบัติระหว่างประเทศ และสอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจและสังคมของเวียดนาม

ราคาอพาร์ตเมนท์ในฮานอยยังคงพุ่งแตะระดับสูงสุดใหม่

ตามข้อมูลออนไลน์จาก Batdongsan.com.vn อพาร์ทเมนต์ในฮานอยมีราคาสูงสุดอย่างต่อเนื่องตลอดระยะเวลาสั้นๆ ณ ต้นปี 2561 ราคาขายอพาร์ทเมนท์ในฮานอยและโฮจิมินห์อยู่ที่ 27 ล้านดองต่อตรม. และ 31 ล้านดองต่อตรม. ตามลำดับ อย่างไรก็ตาม หลังจากผ่านไป 6 ปี ภายในปี 2024 ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในฮานอยจะเพิ่มขึ้นถึง 70% ขณะที่ราคาอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์จะเพิ่มขึ้นน้อยลง โดยจะแตะระดับ 55%

ข้อมูลจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนามยังยืนยันถึงการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยอีกด้วย ทั้งนี้ ดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยในปี 2023 เพิ่มขึ้นประมาณ 38 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับปี 2019 ในขณะเดียวกัน ดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ในโฮจิมินห์ซิตี้เพิ่มขึ้นเพียงประมาณ 16 เปอร์เซ็นต์เท่านั้น ในความเป็นจริงแล้วราคาอพาร์ตเมนท์ยังคงปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง และมีแนวโน้มปรับขึ้นสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงไม่นานมานี้ โดยมีการปรับขึ้นเฉลี่ย 100-200 ล้านดองต่อเดือน

จากสถานการณ์ดังกล่าว คุณ Dinh Minh Tuan กรรมการผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn ประจำภาคใต้ ให้ความเห็นว่า สำหรับตลาดอพาร์ตเมนต์ อัตราการเติบโตเฉลี่ยของโครงการจะผันผวนอยู่ที่ 8-12% ถือเป็นการเพิ่มขึ้นในทางบวก หากอัตราการเพิ่มราคาสูงกว่าค่าเฉลี่ย ตลาดก็แสดงสัญญาณของความไม่สามารถยั่งยืนได้

ในส่วนของตลาดอพาร์ทเมนท์ในฮานอย นายตวน กล่าวว่า ในช่วงที่ผ่านมาราคาอพาร์ทเมนท์ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง แม้ในช่วงเวลาสั้นๆ ราคาจะยังพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องก็ตาม ดังนั้น เมื่อถึงจุดหนึ่ง บางทีในอีก 2-3 ปีข้างหน้า ราคาอพาร์ทเม้นท์ในฮานอยอาจจะไม่เพิ่มขึ้น แต่หากเพิ่มขึ้นก็จะค่อย ๆ เพิ่มขึ้นอย่างช้า ๆ อยู่ที่ประมาณ 5-6% เท่านั้น

ป้องกัน “นายหน้าที่ดิน” ใช้ประโยชน์จากรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วเพื่อ “ทำให้ราคาพุ่งสูง”

เกี่ยวกับรายการราคาที่ดินปรับปรุงที่ออกเมื่อเร็ว ๆ นี้โดยคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์และบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 31 ตุลาคมถึง 31 ธันวาคม 2568 ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ได้แสดงความเห็นเกี่ยวกับผลกระทบ

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เมือง (HoREA) เปิดเผยว่า รายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วนี้จัดทำขึ้นโดยปฏิบัติตามหลักการกำหนดราคาตามราคาตลาด หน่วยงานร่างได้รับความคิดเห็นมากมายจากชุมชนธุรกิจและผู้เชี่ยวชาญ

เมื่อเทียบกับร่างที่เผยแพร่เพื่อขอความเห็นเมื่อปลายเดือนกรกฎาคม ประธาน HoREA กล่าวว่ารายการราคาที่ดินที่ออกใหม่ได้รับการปรับและเปลี่ยนแปลง "อย่างสมเหตุสมผล" ในทิศทางบวก

เช่น ในเขตอำเภอฮอกมอน ตามร่างประกาศฯ ราคาที่ดินในบางพื้นที่เพิ่มขึ้น 50.7 เท่า เมื่อเทียบกับประกาศราคาที่ดินปี 2563 แต่เมื่อปรับประกาศราคาที่ดินแล้ว ระดับนี้เพิ่มขึ้นเพียงเกือบ 40 เท่าเท่านั้น

สำหรับผลกระทบที่เกิดขึ้น นายโจว กล่าวว่า รายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วนี้ จะช่วยให้เกิดความยุติธรรมระหว่างผู้ที่ชำระภาระผูกพันทางการเงินแล้วในช่วง 10 เดือนแรกของปีนี้ เมื่อเปรียบเทียบกับกรณีที่เกิดขึ้นตั้งแต่วันที่ 31 ตุลาคมเป็นต้นไป

“รายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วยังไม่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เนื่องจากโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ในปัจจุบันกำหนดราคาโดยใช้วิธีส่วนเกิน” แต่เมื่อเวลาผ่านไปสักระยะ เมื่อนักลงทุนได้รับโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อทำโครงการ ผู้คนก็จะต้องการราคาที่สูงขึ้นกว่าเดิม ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้น” นายชอว์กล่าว

ประธาน HoREA เสนอให้หน่วยงานของรัฐดำเนินมาตรการควบคุมกิจกรรมของ “นักเก็งกำไร นายหน้าที่ดิน และธุรกิจที่ไม่ซื่อสัตย์” เนื่องจากกลุ่มบุคคลเหล่านี้สามารถใช้ประโยชน์จากรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วเพื่อเก็งกำไรและ “เพิ่มราคา” ได้

ขั้นตอนการซื้อ-ขายห้องชุด ปี 2567

ตามมาตรา 160 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 การซื้อขายบ้านต้องเป็นไปตามเงื่อนไข 6 ประการ ดังต่อไปนี้

โดยเฉพาะ (1) มีใบรับรองตามที่กฎหมายกำหนด

(2) ไม่อยู่ในกรณีมีข้อพิพาท ข้อร้องเรียน หรือคดีความเกี่ยวกับสิทธิความเป็นเจ้าของตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการระงับข้อพิพาท ข้อร้องเรียน และการกล่าวโทษ

(3) ภายในระยะเวลาถือครองกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย กรณีถือครองที่อยู่อาศัยแบบมีกำหนดระยะเวลาจำกัด

(4) ไม่ยึดถือเพื่อบังคับตามคำพิพากษาหรือบังคับตามคำสั่งทางปกครองที่มีผลใช้บังคับทางกฎหมายจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ หรือ ไม่ยึดถือการใช้มาตรการฉุกเฉินชั่วคราวหรือมาตรการป้องกันตามคำสั่งของศาลหรือหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่

(5) ไม่ถือเป็นกรณีที่ได้มีการตัดสินใจเรียกคืนที่ดินหรือมีการแจ้งการรื้อถอนหรือรื้อถอนที่อยู่อาศัยโดยหน่วยงานที่มีอำนาจ

(6) เงื่อนไขตามที่กำหนดในข้อ (2) และ (3) ไม่ใช้กับการซื้อและเช่าซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต

หมายเหตุ : การทำธุรกรรมที่พักอาศัยต่อไปนี้ไม่ต้องใช้ใบรับรองการอยู่อาศัย: การซื้อและการขายที่พักอาศัยในอนาคต; การขายที่อยู่อาศัยในกรณียุบเลิกหรือล้มละลาย; จัดกิจกรรมรับบริจาคบ้านแห่งความกตัญญู บ้านแห่งความรัก บ้านแห่งความสามัคคี

การซื้อขายบ้านพักอาศัยที่มีอยู่ของนักลงทุนในโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัย ในกรณีต่อไปนี้ บ้านที่เป็นทรัพย์สินของรัฐ บ้านพักสังคม บ้านพักสำหรับกองกำลังทหารของประชาชน บ้านพักเพื่อการจัดสรรใหม่ซึ่งมิใช่ทรัพย์สินของรัฐ รับมรดกบ้าน

เอกสารที่พิสูจน์เงื่อนไขการอยู่อาศัยเพื่อการเข้าร่วมธุรกรรมตามที่ระบุไว้ในข้อนี้ต้องเป็นไปตามข้อกำหนดของภาครัฐ

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vua-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html