ราคาอพาร์ตเมนท์มีแต่เพิ่มไม่ลด ราคาเช่ายัง "เท่าเดิม" เงื่อนไขบังคับเวนคืนที่ดิน

คอนโดมิเนียมยังคงเป็น “จุดร้อนแรง” ของตลาด คอนโดมิเนียมเก่าเกือบ 4,000 แห่งในนครโฮจิมินห์กำลังจะได้รับการซ่อมแซม วิธีการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบใหม่ในการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน... คือข่าวอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

ในตลาดภาคเหนือ อพาร์ตเมนต์เป็นกลุ่มตลาดที่จะได้รับความสนใจในเชิงบวกในปี 2567 (ภาพ: ลินห์ อัน)

อพาร์ทเมนท์-จุดฮอตฮิตของตลาด

เมื่อเร็วๆ นี้ Batdongsan.com.vn ได้จัดงาน "ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม 2024 และ Da Nang Focus"

ในการประชุม นาย Nguyen Quoc Anh รองกรรมการผู้จัดการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่าอพาร์ตเมนต์เป็นประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่มีระดับความสนใจค่อนข้างคงที่และมีการเติบโตของราคาในตลาด

โดยเฉพาะราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ทเม้นท์ในปี 2564 อยู่ในช่วง 34-37 ล้านดอง/ตร.ม. ในปี 2022 ราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ทเม้นท์อยู่ในช่วง 38-40 ล้านดอง/ตร.ม. ในปี 2023 ราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ทเม้นท์อยู่ในช่วง 39-42 ล้านดอง/ตร.ม. ในปี 2024 ราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ทเม้นท์อยู่ในช่วง 45-51 ล้านดอง/ตร.ม.

เมื่อเทียบกับแนวโน้มราคาขายที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ราคาค่าเช่าอพาร์ตเมนต์แทบจะไม่มีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ในปี 2021 ค่าเช่าอพาร์ทเมนท์เฉลี่ยอยู่ที่ 10 ล้านดองต่อเดือน ภายในปี 2566 และ 2567 ราคาค่าเช่าอพาร์ทเมนท์เฉลี่ยจะเพิ่มขึ้นเป็น 12 ล้านดองต่อเดือน

โดยเฉพาะตลาดภาคเหนือ อพาร์ตเมนต์เป็นกลุ่มตลาดที่จะได้รับความสนใจในเชิงบวกในปี 2567 ตลาดที่มีผู้สนใจอพาร์ตเมนต์มากที่สุด ได้แก่ ฮานอยและหุ่งเอียน ซึ่งมีอัตราการเติบโต 7% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ปี 2567 รองลงมาคือไฮฟอง ซึ่งมีอัตราการเติบโต 6%

ในฮานอย โครงการอพาร์ตเมนต์ที่ได้รับความสนใจจากผู้ใช้งานมากที่สุดในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ได้แก่ Hanoi Melody Residence ซึ่งมีผู้สนใจเพิ่มขึ้น 88%, Heritage West Lake เพิ่มขึ้น 87%, Sunshine Green Iconic เพิ่มขึ้น 76%, Sunshine Golden River เพิ่มขึ้น 74% และ The Sapphire - Vinhomes Smart City เพิ่มขึ้น 58%

ในนครโฮจิมินห์ โครงการอพาร์ตเมนต์ที่ได้รับความสนใจจากผู้ใช้งานมากที่สุดในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ได้แก่ Lavida Plus ที่มียอดสนใจเพิ่มขึ้น 258%, Celesta Rise ที่มียอดสนใจเพิ่มขึ้น 198%, พื้นที่เมืองวันฟุก ที่มียอดสนใจเพิ่มขึ้น 57%, The Opera Residence ที่มียอดสนใจเพิ่มขึ้น 55%, Thu Thiem Green House ที่มียอดสนใจเพิ่มขึ้น 55% และ The Beverly Solari - Vinhomes Grand Park ที่มียอดสนใจเพิ่มขึ้น 46%

หากเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โครงการอพาร์ตเมนต์ที่มีราคาเพิ่มขึ้นดีที่สุดในตลาดฮานอย ได้แก่ Times City เพิ่มขึ้น 39%, Goldmark City เพิ่มขึ้น 38%, Vinhomes Ocean Park Gia Lam เพิ่มขึ้น 38%, Vinhomes D'Capital เพิ่มขึ้น 27% และ Vinhomes Smart City เพิ่มขึ้น 26% ในนครโฮจิมินห์ โครงการอพาร์ทเม้นท์ที่มีราคาปรับขึ้นดีที่สุดในตลาด ได้แก่ Lavida Plus ราคาปรับขึ้น 24%, The Era Town ราคาปรับขึ้น 19%, Masteri Thao Dien ราคาปรับขึ้น 18%, The Opera Residence ราคาปรับขึ้น 13% และ Empire City Thu Thiem ราคาปรับขึ้น 13%

นาย Quoc Anh เปิดเผยว่า อพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์และหรูหราค่อยๆ ครองสัดส่วนของอุปทานอพาร์ตเมนต์ในเมืองใหญ่ๆ มากขึ้น โดยเฉพาะในสามตลาดหลักของประเทศ ได้แก่ ฮานอย โฮจิมินห์ และดานัง ที่น่าสังเกตคือ อพาร์ทเมนท์หรูหราในดานังมีการเติบโตที่ดีทั้งในด้านราคาขายและระดับความสนใจ ในขณะที่ตลาดในเมืองใหญ่สองแห่งอีกแห่งคือฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ มีแนวโน้มปรับตัวลดลง

ตามข้อมูลจาก Batdongsan.com.vn ราคาของอพาร์ทเมนท์หรูในฮานอยลดลงจาก 136 ล้านดองเวียดนาม/ตร.ม. ในไตรมาสที่ 2 ปี 2024 มาเป็น 132 ล้านดองเวียดนาม/ตร.ม. ในไตรมาสที่ 3 ปี 2024 ในช่วงเวลาเดียวกัน ราคาขายอพาร์ทเมนท์หรูในนครโฮจิมินห์ก็เพิ่มขึ้นจาก 113 ล้านดองเวียดนาม/ตร.ม. เป็น 121 ล้านดองเวียดนาม/ตร.ม.

ราคาอพาร์ทเมนต์หรูหราในดานังเพิ่มขึ้นจาก 106 ล้านดองต่อตรม. เป็น 111 ล้านดองต่อตรม. ดานังยังเป็นตลาดที่มีผู้สนใจอพาร์ทเมนท์หรูหราสูงสุด โดยมีคะแนนตั้งแต่ 240 คะแนนจนถึง 260 คะแนน

ในขณะเดียวกัน นครโฮจิมินห์และฮานอยบันทึกระดับดอกเบี้ยลดลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งระดับความสนใจในอพาร์ทเมนท์หรูในฮานอยลดลงจาก 109 คะแนนเหลือ 107 คะแนน และอพาร์ทเมนท์หรูในโฮจิมินห์ลดลงจาก 50 คะแนนเหลือ 45 คะแนน

นาย Quoc Anh กล่าวว่า ชาวฮานอยกำลังมองหาอพาร์ทเมนท์หรูหราเพิ่มมากขึ้น และให้ความสนใจในพื้นที่หุ่งเอียน ดานัง และไฮฟองเป็นอย่างมาก เมื่อพิจารณาจากระดับความสนใจในกลุ่มอพาร์ตเมนต์หรูหราตามภูมิภาคของชาวฮานอย พบว่า หุ่งเอียนครองอันดับหนึ่งด้วย 44% ส่วนดานังอยู่ในอันดับสองด้วย 15% ไฮฟองอยู่อันดับที่ 3 โดยมีส่วนแบ่งการค้นหา 9% นอกจากนี้ยังเป็น 3 พื้นที่ที่มีการค้นหาอพาร์ทเมนท์หรูมากที่สุดในตลาดอีกด้วย

นอกจากนี้ ตามที่รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn กล่าว จุดเด่นในกลุ่มอพาร์ทเมนท์หรูหราคือผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่มี "แบรนด์" “Branded Residences คือโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ที่พัฒนาโดยร่วมมือกับแบรนด์ดัง โดยโครงการเหล่านี้ให้บริการและสิ่งอำนวยความสะดวกที่หรูหราพร้อมการออกแบบที่หรูหรา เหตุผลหลักที่ผู้บริโภคตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีแบรนด์ ได้แก่ บริการและสิ่งอำนวยความสะดวก (34%) ศักยภาพในการทำกำไร (25%) การบำรุงรักษาและจัดการอาคาร (23%) และการรับรู้ถึงแบรนด์ (10%)

อพาร์ทเมนท์เก่าเกือบ 4,000 แห่งในนครโฮจิมินห์กำลังจะได้รับการซ่อมแซม

คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์เพิ่งออกเอกสารมอบหมายให้หน่วยงานต่างๆ แก้ไขปัญหาและอุปสรรคในการซ่อมแซมอพาร์ทเมนท์และทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ทเมนท์ที่บริหารจัดการโดยศูนย์จัดการที่อยู่อาศัยและการตรวจสอบการก่อสร้าง กรมก่อสร้าง

ก่อนหน้านี้ เมื่อปลายเดือนกรกฎาคม คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้จัดสรรอพาร์ทเมนต์ของรัฐจำนวน 3,944 ยูนิตให้กับคณะกรรมการประชาชนของเขตต่างๆ และนครทูดึ๊ก เพื่อให้ท้องถิ่นเหล่านี้สามารถอนุมัติแผนการจัดการและใช้งานเพื่อวัตถุประสงค์ในการย้ายถิ่นฐาน

คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์กำหนดให้เขตต่างๆ และเมืองทูดึ๊กรายงานรายละเอียดเกี่ยวกับจำนวนจริงของอพาร์ทเมนท์ที่ต้องซ่อมแซม และแผนความคืบหน้าและการย้ายถิ่นฐาน ตามแผนดังกล่าว ศูนย์บริหารจัดการที่อยู่อาศัยและตรวจสอบการก่อสร้าง จะดำเนินการซ่อมแซมห้องชุดและพื้นที่ส่วนกลางในอาคารชุด

อพาร์ทเมนต์จำนวนเกือบ 4,000 ยูนิตที่กระจายอยู่ในท้องถิ่น แบ่งออกเป็น 3 กลุ่ม

โดยเฉพาะกลุ่มที่ 1 ได้แก่ ห้องชุดทั้งหมดในอาคารห้องชุดที่เป็นทรัพย์สินของรัฐที่ยังว่างอยู่และไม่ได้จัดเตรียมไว้ให้ใช้งาน กลุ่มที่ 2 ได้แก่ ห้องชุดว่างที่ยังไม่ได้จัดไว้ให้ใช้งาน ตั้งอยู่ระหว่างห้องชุดที่ได้จัดไว้ให้ใช้งานแล้ว แต่ยังไม่ได้จัดตั้งคณะกรรมการบริหารจัดการห้องชุด

สำหรับห้องชุดในสองกลุ่มข้างต้น ศูนย์บริหารจัดการที่อยู่อาศัยและตรวจสอบการก่อสร้าง จะเป็นประธานในการซ่อมแซมให้เป็นไปตามข้อเสนอของท้องถิ่น

กลุ่มที่ 3 ได้แก่ ห้องชุดว่างที่ตั้งอยู่ระหว่างห้องชุดอื่นที่จัดไว้ใช้งานและมีการจัดตั้งคณะกรรมการบริหารจัดการห้องชุดไว้แล้ว

สำหรับกลุ่มนี้ ศูนย์บริหารจัดการที่อยู่อาศัยและตรวจสอบการก่อสร้าง มีหน้าที่ซ่อมแซมอาคารชุด ประสานงานกับคณะกรรมการบริหารจัดการ และรายงานแผนงานซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดไปยังกรมก่อสร้าง

วิธีการใหม่ในการคิดภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน

ตามกฎข้อบังคับก่อนหน้านี้ รายได้ที่ต้องเสียภาษีจากการโอนสิทธิการใช้ที่ดินจะถูกกำหนดเป็นราคาโอนในแต่ละครั้ง แต่ด้วยกฎหมายใหม่ในกฎหมายที่ดินปี 2567 วิธีการคำนวณจึงเปลี่ยนไป

นี่คือเนื้อหาที่สำคัญของกฎหมายที่ดินปี 2024 เมื่อแก้ไขระเบียบเกี่ยวกับรายได้ที่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ต่อไปนี้เรียกว่า PIT) จากกิจกรรมการโอนอสังหาริมทรัพย์

ก่อนหน้านี้ รายได้ที่ต้องเสียภาษีจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ได้รับการควบคุมโดยมาตรา 14 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา พ.ศ. 2550 (แก้ไขและเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติฉบับที่ 71/2557/QH13) ซึ่งกำหนดว่ารายได้ที่ต้องเสียภาษีจากการโอนอสังหาริมทรัพย์จะถูกกำหนดเป็นราคาโอนในแต่ละครั้ง

อย่างไรก็ตาม ข้อบังคับข้างต้นได้รับการแก้ไขและเพิ่มเติมด้วยมาตรา 247 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 โดยจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม

ดังนั้นรายได้ที่ต้องเสียภาษีจากการโอนอสังหาริมทรัพย์จะถูกกำหนดเป็นราคาโอนในแต่ละครั้ง กรณีโอนสิทธิการใช้ที่ดิน รายได้ที่ต้องเสียภาษีจะคำนวณตามราคาที่ดินในตารางราคาที่ดิน

ดังนั้น พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ.2567 จึงได้เพิ่มข้อกำหนดเกี่ยวกับการกำหนดรายได้ที่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในกรณีโอนสิทธิการใช้ที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม เป็นต้นไป รายได้ที่ต้องเสียภาษีจากการโอนสิทธิการใช้ที่ดินจะถูกกำหนดตามราคาที่ดินในตารางราคาที่ดิน

ในขณะเดียวกัน รายได้ที่ต้องเสียภาษีจากการโอนอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ (ไม่ใช่สิทธิการใช้ที่ดิน) ยังคงถูกกำหนดตามราคาโอนในแต่ละครั้ง

ตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ตั้งแต่ปี 2569 คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะออกบัญชีราคาที่ดินปีละครั้งเพื่อให้ทันกับตลาด แทนที่จะออกทุก 5 ปีตามกฎข้อบังคับเดิม

ขณะนี้บัญชีราคาที่ดินที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดออกตามบทบัญญัติของพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 ในพื้นที่หลายแห่งยังคงใช้บังคับจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2568

ในนครโฮจิมินห์ เมื่อปลายเดือนตุลาคม หลังจากได้รับความคิดเห็น คำอธิบาย และการปรับเปลี่ยนที่เหมาะสมมาเกือบ 3 เดือน คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้ออกคำตัดสินใจปรับเปลี่ยนรายการราคาที่ดินประจำปี 2020 อย่างเป็นทางการ รายการราคาที่ดินนี้จะมีผลใช้ตั้งแต่วันที่ 31 ตุลาคม 2567 ถึง 31 ธันวาคม 2568

ในบัญชีราคาที่ดินที่ออกใหม่ จะมีการปรับราคาที่ดินเพื่อการเกษตร โดยนำราคาที่ดินในบัญชีราคาปี 2563 คูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์การปรับ (ค่าสัมประสิทธิ์ K) ที่สอดคล้องกับพื้นที่และทำเลแต่ละแห่ง ราคาที่ดินเพื่อการเกษตรมีการปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับราคาเดิม

สำหรับที่ดินสำหรับอยู่อาศัย หากราคาที่ดินในปี 2563 หลังจากคูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์ K เหลือเพียง 30% ของราคาตลาด รายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วจะมีประมาณ 50% ของราคาตลาด

ราคาที่ดินที่สูงที่สุดในนครโฮจิมินห์เป็นของที่ดินใน 3 ถนน ได้แก่ ถนนเหงียนเว้ ถนนด่งคอย และถนนเลเลย เขต 1 โดยมีราคาอยู่ที่ 687.2 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร เมื่อเปรียบเทียบกับราคาที่ดินปี 2563 คูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์ (567 ล้านดอง/ตร.ม.) ราคาที่ดินที่ปรับแล้วในเส้นทางข้างต้นจะเพิ่มขึ้น 120.2 ล้านดอง/ตร.ม. เทียบเท่า 21%

อย่างไรก็ตาม ตัวเลขดังกล่าวลดลงอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับร่างที่เผยแพร่เพื่อให้ความเห็นเมื่อปลายเดือนกรกฎาคม ซึ่งราคาที่ดินที่เสนอในทั้งสามเส้นทางอยู่ที่ 810 ล้านดอง/ตร.ม.

ราคาที่ดินที่ถูกที่สุดในเมืองอยู่ที่พื้นที่อยู่อาศัย Thieng Lieng อำเภอ Can Gio ที่ 2.3 ล้านดองต่อตร.ม. ในรายการราคาปี 2020 เมื่อคูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์ K ราคาที่ดินในพื้นที่นี้คือ 170,000 VND/m2 เท่านั้น หลังปรับแล้วราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 13.5 เท่า

เงื่อนไขการบังคับเวนคืนที่ดิน

เงื่อนไขการบังคับใช้การตัดสินใจคืนที่ดินมีอะไรบ้าง?

มาตรา 89 วรรค 2 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 (มีผลบังคับใช้ตั้งแต่เดือนสิงหาคม พ.ศ. 2567) กำหนดว่าการบังคับใช้การตัดสินใจคืนที่ดินจะดำเนินการเมื่อมีการปฏิบัติตามเงื่อนไขต่อไปนี้:

ก) การตัดสินใจคืนที่ดินมีผลบังคับใช้แล้ว แต่บุคคลซึ่งที่ดินถูกคืนมาไม่ปฏิบัติตามการตัดสินใจคืนที่ดิน หลังจากที่คณะกรรมการประชาชนของตำบล คณะกรรมการแนวร่วมปิตุภูมิเวียดนามของตำบลที่ที่ดินถูกคืนมา และหน่วยงานบริหารที่ดินที่มีอำนาจหน้าที่ หรือหน่วยงานหรือองค์กรที่ปฏิบัติหน้าที่ในการชดเชย ช่วยเหลือ และจัดสรรที่ดินใหม่ ได้ระดมกำลังและโน้มน้าวแล้ว

ข) การตัดสินใจบังคับใช้การตัดสินใจคืนที่ดินได้ถูกประกาศไว้เป็นสาธารณะที่สำนักงานใหญ่ของคณะกรรมการประชาชนในระดับตำบลและที่พื้นที่อยู่อาศัยส่วนกลางของเขตที่อยู่อาศัยที่คืนที่ดิน

ค) การตัดสินใจบังคับใช้การตัดสินใจคืนที่ดินได้มีผลบังคับใช้แล้ว

ง) ผู้ถูกบังคับคดีได้รับคำพิพากษาให้บังคับใช้คำพิพากษาคืนที่ดินที่มีผลใช้บังคับแล้ว

ในกรณีที่บุคคลที่ถูกบังคับคดีปฏิเสธที่จะรับคำวินิจฉัยการบังคับคดีหรือไม่อยู่ในระหว่างการมีคำวินิจฉัยการบังคับคดี คณะกรรมการประชาชนระดับตำบลจะต้องจัดทำบันทึกไว้

ดังนั้นการบังคับใช้การตัดสินใจคืนที่ดินจึงสามารถดำเนินการได้เมื่อเป็นไปตามเงื่อนไขทั้งหมดที่กำหนดไว้ข้างต้นเท่านั้น

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-chi-tang-khong-giam-gia-thu-lai-bat-dong-dieu-kien-de-cuong-che-thu-hoi-dat-293896.html