ราคาอพาร์ทเม้นท์ในฮานอยเพิ่มขึ้นไม่หยุด กฎหมายใหม่จะ "ควบคุม" ราคาที่อยู่อาศัยหรือไม่?

ราคาอพาร์ตเมนท์ในฮานอยยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องโดยไม่มีทีท่าว่าจะสิ้นสุด

ตามรายงานของ Savills Vietnam ในช่วงครึ่งแรกของปี 2024 กลุ่มที่อยู่อาศัยในฮานอยยังคงเป็นจุดที่ร้อนแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ กลุ่มอพาร์ตเมนต์มีความสนใจเพิ่มขึ้นอย่างมาก ส่งผลให้ราคาผลิตภัณฑ์ในตลาดรองเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว

นางสาวโด ทิ ทู ฮัง ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายที่ปรึกษาและวิจัย บริษัท ซาวิลส์ ฮานอย กล่าวว่า “จากรายงานระบุว่าราคาคอนโดมิเนียมในตลาดรองในฮานอยปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 25% ในช่วงครึ่งปีที่ผ่านมา โดยแม้แต่คอนโดมิเนียมระดับ B และ C ก็มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นสูงขึ้น โดยอยู่ในช่วง 27-29% เช่นกัน”

ราคาอพาร์ตเมนท์ในฮานอยเพิ่มขึ้นโดยไม่มีกฎหมายใหม่ ราคาบ้านจะเพิ่มขึ้น ภาพที่ 1 — ราคาอพาร์ตเมนต์ในตลาดรองในฮานอยเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 25% ในช่วงหกเดือนที่ผ่านมา โดยกลุ่ม B และ C มีการบันทึกการปรับเพิ่มขึ้นสูงยิ่งขึ้นที่ 27% ถึง 29% (ภาพ : สท.)

ในขณะเดียวกันในตลาดหลักทรัพย์ครั้งแรกราคาอพาร์ตเมนท์ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ปี 2020 ราคาหลักเฉลี่ยเพิ่มขึ้นร้อยละ 18 ต่อปี ในขณะที่ราคารองเพิ่มขึ้นร้อยละ 14 ต่อปี ภายในกลางปี 2567 ราคาหลักของกลุ่มอพาร์ตเมนต์จะสูงถึง 65 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 10% ต่อไตรมาส และ 24% ต่อปี

นางสาวฮัง กล่าวว่า อุปทานที่มีจำกัดและความไม่สมดุลของสินค้าเป็นสาเหตุหลักที่ทำให้ราคาขายของกลุ่มอพาร์ตเมนต์พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

นอกจากนี้ นางฮั่ง ยังระบุอีกว่า ในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 อุปทานใหม่ลดลงร้อยละ 34 ต่อไตรมาส และร้อยละ 25 ต่อปี โดยมีอุปทานใหม่อยู่ที่ 2,697 ยูนิต อุปทานขั้นต้นอยู่ที่ 10,317 หน่วย ลดลงร้อยละ 20 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และร้อยละ 49 เมื่อเทียบกับปีก่อน

ธุรกรรมอพาร์ตเมนต์ส่วนใหญ่ที่บันทึกไว้ในช่วง 6 เดือนแรกของปีอยู่ในกลุ่มอพาร์ตเมนต์คลาส B คลาส B คิดเป็น 96% จากยอดจำหน่ายทั้งหมด 5,085 หน่วย กลุ่มธุรกิจนี้ให้บริการคุณภาพที่ตอบสนองความต้องการในการใช้ชีวิตประจำวัน ช่วยให้ผู้ซื้อสามารถรักษาสมดุลระหว่างต้นทุนการซื้อบ้านและคุณภาพชีวิตได้

ราคาบ้านจะเย็นลงไหม?

นางฮัง เผยว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในฮานอยคาดว่าจะเข้าสู่ “วัฏจักรใหม่” เนื่องจากกฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม เป็นต้นไป

นางฮังได้วิเคราะห์ว่า เมื่อกฎหมายมีผลบังคับใช้ในเร็วๆ นี้ ปัญหาทางตลาดหลายๆ อย่างจะได้รับการแก้ไข และผลกระทบจะเกิดขึ้นอย่างรวดเร็วมากยิ่งขึ้น อย่างไรก็ตาม ควรสังเกตว่าแม้ว่ากฎหมายจะมีผลบังคับใช้ในเร็วๆ นี้ แต่ก็จะต้องใช้เวลาในการแก้ไขปัญหาข้อจำกัดด้านอุปทาน เนื่องจากปัจจุบันโครงการต่างๆ กำลังรอเอกสารแนวทางอยู่

ปัจจุบันราคาที่อยู่อาศัยอยู่ในระดับสูง ส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนและสภาพคล่องในตลาดเป็นอย่างมาก ขณะที่แนวปฏิบัติต่างๆ ทยอยออกอย่างครบถ้วนแล้ว คาดว่าราคาจะมีเสถียรภาพมากขึ้นและเกิดความแน่นอนต่อผลประโยชน์ของประชาชนมากขึ้น เช่น เงื่อนไขและกฎเกณฑ์การขายสินค้าที่จะจัดทำขึ้นในอนาคต

โครงการที่ยังไม่ได้รับการอนุมัติจะมีพื้นฐานสำหรับการแก้ไข และปัญหาอื่นๆ อีกมากมายก็สามารถแก้ไขได้ รวมถึงการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน การเช่าที่ดิน และการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม...

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญของ Savills กล่าว การที่กฎหมายนี้ผ่านโดยเร็วจะช่วยสนับสนุนตลาดได้ในระยะเริ่มต้น โดยจะส่งผลดีต่อจิตวิทยาของผู้ซื้อและนักลงทุน อีกทั้งยังช่วยให้พวกเขามีความมั่นใจมากขึ้นในการตัดสินใจและแผนธุรกิจและแผนพัฒนาในอนาคตอันใกล้นี้

โดยทั่วไป กฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะกำหนดว่าผู้ลงทุนจะสามารถเก็บเงินมัดจำได้ไม่เกิน 5% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ทั้งนี้ ให้เก็บเงินมัดจำได้เฉพาะกรณีที่บ้านเรือนและงานก่อสร้างได้ผ่านเงื่อนไขการประกอบกิจการครบถ้วนตามบทบัญญัติของพ.ร.บ.การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2566 เท่านั้น

“สิ่งนี้จะช่วยปกป้องผู้ซื้อจากความเสี่ยงของการจัดสรรเงินทุนก่อนที่จะดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายที่จำเป็น ทำให้ผู้ซื้อมีเวลาเตรียมการเงินมากขึ้น ขณะเดียวกัน กฎระเบียบนี้ยังช่วยสร้างความเชื่อมั่นในการทำธุรกรรมให้กับตลาดมากขึ้น” นางฮังเน้นย้ำ

นอกจากนี้ ในระยะข้างหน้านี้ ด้วยที่ดิน โครงการ และอุปทานที่มีอยู่อย่างจำกัดในใจกลางเมือง แนวโน้มการย้ายเข้าชานเมืองจะยังคงเกิดขึ้นอย่างรุนแรงต่อไป ส่งผลกระทบต่อกลุ่มที่อยู่อาศัย

สำหรับอพาร์ทเมนท์ ความต้องการส่วนใหญ่มาจากกลุ่มรายได้ปานกลาง กลุ่มนี้มีราคาที่จับต้องได้ คือ ผลิตภัณฑ์ราคาไม่เกิน 3 พันล้านดอง ในขณะที่ตลาดฮานอยไม่มีตัวเลือกมากนักสำหรับช่วงราคานี้ ดังนั้นผู้ซื้อจึงได้พิจารณาโครงการที่ตั้งอยู่ในเขตชานเมือง เช่น นามตูเลียม ฮาดง และเกียลัม ที่ให้อุปทานมากถึง 93% ของกลุ่มนี้

จากการประเมินแนวโน้มนี้ นางสาวฮังอธิบายว่า ในบริบทนี้ เมืองจำเป็นต้องลงทุนในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานรอบๆ พื้นที่ เพื่อลดภาระของใจกลางเมือง และเพื่อกระจายประชากรไปยังเขตนอกเมือง ในปัจจุบันมีเขตเมืองใหม่ๆ ในพื้นที่ห่างไกลจากใจกลางเมืองที่มีการลงทุนระบบสาธารณูปโภคแบบซิงโครนัสและมีคุณภาพ และมีการทำธุรกรรมเพิ่มมากขึ้น ทำให้ผู้คนเปิดใจในการย้ายเข้ามาในพื้นที่เหล่านี้มากขึ้น

“ความต้องการยังมาจากผู้คนที่สามารถทำงานจากระยะไกล ไม่จำเป็นต้องเดินทางมากนัก แต่ยังคงสามารถใช้ระบบสาธารณูปโภคต่างๆ พร้อมกันและมีโครงสร้างพื้นฐานด้านภูมิทัศน์ที่ดีได้” นางสาวฮังกล่าวเสริม

ที่มา: https://www.congluan.vn/gia-can-ho-ha-noi-tang-chua-co-diem-dung-luat-moi-se-ghim-cuong-gia-nha-post307401.html