ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงผิดปกติเนื่องมาจากผู้คนจำนวนมากซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อออมเงิน

ฟองสบู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ของผู้ถือผลประโยชน์

เช้าวันที่ 28 ตุลาคม ผู้แทน Ta Van Ha (คณะผู้แทน Quang Nam) ให้ความเห็นที่ห้องประชุมเกี่ยวกับรายงานของคณะผู้แทนกำกับดูแลและร่างมติของสภานิติบัญญัติแห่งชาติเกี่ยวกับผลการกำกับดูแลตามหัวข้อเรื่อง "การบังคับใช้นโยบายและกฎหมายเกี่ยวกับการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมตั้งแต่ปี 2558 ถึงสิ้นปี 2566" โดยระบุว่าความเป็นจริงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ราคาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วและสูง นอกเหนือจากปัญหาเชิงสถาบันและนโยบายแล้ว ยังมีสัญญาณของการผูกขาด การจัดการ และการพุ่งขึ้นของราคา ซึ่งสร้างฟองสบู่ด้านอสังหาริมทรัพย์โดยกลุ่มผลประโยชน์

คณะผู้แทนกวางนามกล่าวว่า "จำเป็นต้องประเมินปัญหาอย่างใกล้ชิดและแม่นยำ จากนั้นจึงชี้ให้เห็นแนวทางแก้ไขที่เจาะจงและพื้นฐาน" ร่างมติได้พิจารณาถึงข้อจำกัด แต่ส่วนใหญ่เป็นเพียงข้อจำกัดด้านนโยบายและกฎหมาย แต่ยังคงมีปัจจัยผิดปกติ คือ มีการขึ้นราคากะทันหัน 2-3 เท่า ไม่เหมาะสมกับความเป็นจริงโดยทั่วไปและความต้องการของประชาชน

ผู้แทน ตา วัน ฮา (คณะผู้แทนกวางนาม) ภาพ : รัฐสภา

คุณฮา กล่าวว่าวิธีแก้ปัญหาอย่างหนึ่งในการลดราคาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดคือ พันธบัตรอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบันพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์มีอัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 12-15% บวกค่าธรรมเนียมการออกอีกประมาณ 3% ดังนั้น เป้าหมายของการออกพันธบัตรด้านอสังหาริมทรัพย์ หนี้คงค้างของภาคส่วนนี้เมื่อครบกำหนดจึงอยู่ภายใต้แรงกดดันอย่างมาก หากไม่มีการควบคุมที่เข้มงวดในการฟื้นฟูและพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ การออกพันธบัตรก็จะไม่มีประสิทธิผล การต้องจ่ายดอกเบี้ยสูงเป็นเวลาประมาณ 3 ปี ถือเป็นภาระแก่รัฐและประชาชน ถึงขั้นทำให้มีความเสี่ยงที่จะเกิดหนี้เสียเพิ่มขึ้นหรืออาจถึงขั้นล้มละลายได้

“ดังนั้นตลาดอสังหาฯ จึงไม่สามารถชะลอตัวลงในเวลาอันใกล้นี้ และผู้คนจะไม่มีโอกาสเข้าถึงตลาดได้ ดังนั้นจึงจำเป็นต้องค้นคว้าหาแนวทางแก้ไขและดำเนินการตรวจสอบ ตรวจตรา และทบทวนรากฐานเพื่อฟื้นฟูและพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ไปในทิศทางที่ดีและเหมาะสม” ผู้แทน Ta Van Ha แนะนำ

ผู้แทน Hoang Van Cuong ผู้แทนจากฮานอย

ผู้แทน Hoang Van Cuong (คณะผู้แทนฮานอย) กล่าวชื่นชมรายงานของคณะผู้แทนกำกับดูแลเรื่อง "การบังคับใช้นโยบายและกฎหมายเกี่ยวกับการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมตั้งแต่ปี 2558 ถึงสิ้นปี 2566" โดยกล่าวว่าจำเป็นต้องสร้างกลไกในการจัดการตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ

ตามที่ผู้แทน Hoang Van Cuong กล่าว ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงผิดปกตินั้นเป็นผลมาจากผู้คนจำนวนมากที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อออม ส่งผลให้เงินสดที่ไหลเข้าสู่อสังหาริมทรัพย์เพิ่มมากขึ้น ไม่ได้ไหลเข้าสู่การผลิตและธุรกิจ อุปทานอสังหาริมทรัพย์มีน้อยลงเรื่อยๆ นอกจากนี้ กลไกของตลาด เช่น นายหน้าและผู้ดำเนินการประมูล ก็พยายามดันราคาขึ้นเพื่อทำกำไรเช่นกัน

“สิ่งที่โดดเด่นก็คือราคาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองใหญ่ๆ มีราคาสูงมากและเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เกินกว่าระดับการชำระเงินของคนส่วนใหญ่ที่ต้องการที่อยู่อาศัย ขณะที่รายได้จากอสังหาริมทรัพย์ก็ต่ำเมื่อเทียบกับต้นทุนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์” นายเกวงกล่าวแสดงความคิดเห็น

การขจัด “คอขวด” ของสถาบัน

จากการศึกษารายงานการติดตาม ผู้แทน Dang Bich Ngoc (คณะผู้แทน Hoa Binh) เน้นย้ำว่าเพื่อให้สามารถขจัดอุปสรรคทางสถาบันอย่างทันท่วงทีและจัดการโครงการที่มีปัญหาทางกฎหมายอย่างทั่วถึง จึงได้มีการออกนโยบายและกฎหมายเกี่ยวกับการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์หลายฉบับ ซึ่งมีส่วนช่วยสร้างกรอบทางกฎหมายสำหรับการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยทางสังคม

ผู้แทน Dang Bich Ngoc กล่าวว่า รายงานยังระบุด้วยว่าทุนสนับสนุนงบประมาณของรัฐสำหรับโครงการสินเชื่อพิเศษเพื่อที่อยู่อาศัยทางสังคมยังคงอยู่ในระดับต่ำ และกระบวนการและขั้นตอนการให้สินเชื่อผ่านธนาคารนโยบายสังคมยังคงมีความซับซ้อนและทับซ้อนกัน วงเงินกู้สูงสุดสำหรับผู้รับประโยชน์จากนโยบายสังคมมีต่ำ ไม่เหมาะสมกับสภาพเศรษฐกิจและสังคม...

ผู้แทน ดัง บิ๊ค ง็อก (คณะผู้แทนสันติภาพ) ภาพ : รัฐสภา

ด้วยข้อบกพร่องเหล่านี้ ผู้แทน Dang Bich Ngoc กล่าวว่า การกำกับดูแลสูงสุดของสภานิติบัญญัติแห่งชาติในการบังคับใช้นโยบายและกฎหมายเกี่ยวกับการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมนั้นมีความจำเป็นและทันท่วงทีอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในการชี้ให้เห็นถึง "คอขวด" ทางสถาบันที่เกิดขึ้นและจำเป็นต้องได้รับการกำจัดในช่วงเวลาข้างหน้า

ดังนั้น ผู้แทนจึงเสนอให้รัฐบาลทบทวนข้อบกพร่องและข้อจำกัดของนโยบายและกฎหมายในการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมอย่างละเอียดถี่ถ้วนต่อไป

“นอกจากปัญหาและข้อบกพร่องด้านนโยบายและกฎหมายทั้ง 22 ประการที่เหลืออยู่หลังจากมีการประกาศใช้กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2566 และกฎหมายที่ดินปี 2567 แล้ว ยังจำเป็นต้องทบทวน ค้นคว้า และเสนอแนวทางแก้ไขอย่างทันท่วงทีและทันท่วงที เพื่อขจัดอุปสรรคด้านสถาบันอย่างรวดเร็ว แก้ไขปัญหาอย่างเหมาะสม และจัดการโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เผชิญความยากลำบาก ปัญหาทางกฎหมาย และความซบเซาอันเนื่องมาจากกระบวนการบังคับใช้ที่ยาวนานและการเปลี่ยนแปลงกฎหมายมากมายตลอดเวลา เพื่อให้สอดคล้องกับข้อกำหนดในการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยในสังคมอย่างยั่งยืน” นางสาวง็อกเสนอแนะ

ในเวลาเดียวกัน ตามที่ผู้แทนของคณะผู้แทน Hoa Binh กล่าวไว้ ความไม่เพียงพอของสถาบันและการทับซ้อนที่ระบุไว้ในรายงานการติดตามถือเป็นพื้นฐานที่สำคัญอย่างยิ่งสำหรับหน่วยงานร่างที่จะปรับปรุง วิจัย และแก้ไขร่างกฎหมายตั้งแต่สมัยประชุมนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกฎหมายว่าด้วยการวางผังเมืองและชนบทและกฎหมายว่าด้วยการลงทุนสาธารณะ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ควรศึกษาแนวทางบังคับใช้เพื่อส่งเสริมการกระจายอำนาจและการมอบอำนาจให้ท้องถิ่น เพื่อเพิ่มบทบาท ความคิดริเริ่ม และความรับผิดชอบขององค์การบริหารส่วนท้องถิ่นให้สอดคล้องกับศักยภาพและเชื่อมโยงกับการจัดสรรทรัพยากร

นอกจากนี้ ผู้แทน Duong Khac Mai (คณะผู้แทน Dak Nong) ยังแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับการดำเนินการตามกลุ่มโซลูชันสถาบันอย่างมีประสิทธิผลอย่างต่อเนื่อง โดยกล่าวว่า นโยบายและกฎหมายเกี่ยวกับการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมยังไม่ทันต่อการพัฒนาอย่างรวดเร็วของตลาด กฎระเบียบบางประการไม่สอดคล้องและสอดคล้องกันระหว่างกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และกฎระเบียบที่เกี่ยวข้อง เช่น กฎหมายว่าด้วยที่ดิน ที่อยู่อาศัย ฯลฯ

นอกจากนี้หน้าที่รับผิดชอบในการบริหารจัดการของรัฐในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังขาดและไม่ชัดเจน ส่งผลกระทบต่อประสิทธิภาพในการบริหารจัดการ การปฏิบัติในการประกาศราคาโอนที่ดินต่ำกว่าราคาจริงเพื่อหลีกเลี่ยงภาษียังคงเป็นเรื่องปกติ กฎระเบียบว่าด้วยเงื่อนไขผู้ได้รับสิทธิ์ประโยชน์จากนโยบายบ้านพักอาศัยสังคมและขั้นตอนการลงทุนที่ดินเพื่อพัฒนาบ้านพักอาศัยสังคมยังมีข้อบกพร่อง...

ผู้แทนกลุ่ม Duong Khac Mai (คณะผู้แทนกลุ่ม Dak Nong) ภาพ : รัฐสภา

ตามที่ผู้แทนกล่าวไว้ สาเหตุของข้อบกพร่องและข้อจำกัดเหล่านี้เป็นผลมาจากการพยากรณ์สถานการณ์ตลาดที่ไม่ครบถ้วน และความสามารถในการประเมินและวิเคราะห์กฎหมายข้อบังคับของเจ้าหน้าที่ที่ปรึกษา โครงสร้างอสังหาฯ ไม่เหมาะสม ไม่มีการกำหนดกฎเกณฑ์ที่ชัดเจนเกี่ยวกับอัตราส่วนที่ดินสำหรับสร้างบ้านพักอาศัยสังคมและอพาร์ทเมนท์หรู การดำเนินการติดตาม การประกาศราคาเมื่อทำการรับรองเอกสาร และราคาธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริงเป็นเรื่องยากมาก

จากความเป็นจริงดังกล่าวข้างต้น ผู้แทน Duong Khac Mai แนะนำว่า: "จำเป็นต้องดำเนินการนำกลุ่มโซลูชันสถาบันอย่างมีประสิทธิผลต่อไปในอนาคต" ดำเนินการตรวจสอบ แก้ไข และปรับปรุงกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ฯลฯ อย่างต่อเนื่อง จัดทำระบบข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นสาธารณะและเข้าถึงได้ เพื่อให้ประชาชนเข้าใจราคาที่ดินได้ชัดเจน เพื่อจำกัดการเก็งกำไรและภาวะเงินเฟ้อ พร้อมกันนี้ ผู้แทนได้เสนอให้มอบหมายให้กระทรวงก่อสร้างให้คำปรึกษาด้านการประกาศใช้กลไกและนโยบายในการบริหารจัดการนักลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยอย่างเคร่งครัด พร้อมกันนี้ ประสานงานประเมินและทบทวนปัญหาและอุปสรรคในการดำเนินนโยบายสินเชื่อพิเศษเพื่อที่อยู่อาศัยสังคม

ที่มา: https://vov.vn/chinh-tri/gia-bat-dong-san-cao-bat-thuong-do-nguoi-mua-bat-dong-san-de-tich-luy-tang-cao-post1131459.vov