การฟื้นฟูการท่องเที่ยวสามารถ 'กอบกู้' อสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทได้หรือไม่?

อุตสาหกรรม การท่องเที่ยว ฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง

ตามข้อมูลจากสำนักงานการท่องเที่ยวแห่งชาติ หลังจาก 9 เดือนแรกของปี 2023 นักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางมาเยือนเวียดนามมีจำนวน 8.9 ล้านคน เพิ่มขึ้น 4.7 เท่าจากช่วงเดียวกันของปี 2022 หลังจากบรรลุเป้าหมายดังกล่าวได้สำเร็จ ล่าสุด กระทรวงวัฒนธรรม กีฬา และการท่องเที่ยวได้เสนอให้ปรับเป้าหมายจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางมาเยือนเวียดนามในปี 2023 เป็น 13 ล้านคน เพิ่มขึ้นประมาณ 156% เมื่อเทียบกับแผนที่กำหนดไว้เมื่อต้นปี

เกาหลีใต้ยังคงเป็นตลาดชั้นนำที่ส่งนักท่องเที่ยวมายังเวียดนาม โดยมีจำนวน 2,584,840 ราย ตามมาด้วยจีน โดยมีจำนวน 1,122,572 ราย ท้องถิ่นบางแห่งที่มีรายได้จากบริการด้านการท่องเที่ยวในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2566 เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ได้แก่ ดานัง ซึ่งเพิ่มขึ้น 139.9% กว๋างนิญ เพิ่มขึ้น 98.8% นครโฮจิมินห์ เพิ่มขึ้น 91.3% ฮานอย เพิ่มขึ้น 67.4% ไฮฟองเพิ่มขึ้น 50.9% เมืองกานโธเพิ่มขึ้น 39.6%

ส่วนจำนวนนักท่องเที่ยวภายในประเทศยังสูงถึง 93.5% ของเป้าหมายทั้งปี และคาดว่าจะถึงและเกินเป้าหมาย 102 ล้านคนตั้งแต่นี้ไปจนถึงสิ้นปี ขณะเดียวกันการท่องเที่ยวเวียดนามยังได้รับการยกย่องจากชุมชนนานาชาติอย่างต่อเนื่องเมื่อได้รับเลือกเป็น “จุดหมายปลายทางชั้นนำของเอเชีย” เป็นครั้งที่ 5 และคว้ารางวัล “จุดหมายปลายทางธรรมชาติชั้นนำของเอเชีย” เป็นครั้งที่ 2 ติดต่อกัน

เพื่อส่งเสริมตลาดการท่องเที่ยวอย่างต่อเนื่อง จึงมีการจัดกิจกรรมและเทศกาลในจังหวัดและเมืองท่องเที่ยวต่างๆ อย่างต่อเนื่องตั้งแต่ต้นปีจนถึงสิ้นปี 2566 จึงดึงดูดนักท่องเที่ยวต่างชาติให้มาเยือนจุดหมายปลายทางท่องเที่ยวสำคัญในเวียดนาม เช่น นาตรัง ฟูก๊วก ดานัง เป็นต้น มากขึ้น

ฟื้นฟูการท่องเที่ยว รีสอร์ท อสังหาฯ ภาพที่ 1 ได้หรือไม่? — อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา แม้ว่าจะยังไม่กลับสู่ระดับก่อนเกิดโรคระบาดก็ตาม

จากสัญญาณเชิงบวกดังกล่าว นักลงทุนจำนวนมากจึงคาดหวังว่าอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ทจะได้รับการพัฒนาอีกครั้ง อย่างไรก็ตาม จากรายงานล่าสุดของ Savills ระบุว่าการฟื้นตัวของกิจกรรมธุรกิจโรงแรมในเวียดนามยังคงไม่สม่ำเสมอ อัตราการเข้าพักของโรงแรมและราคาห้องพักโดยเฉลี่ยในนครโฮจิมินห์ค่อยๆ ฟื้นตัวกลับสู่ระดับก่อนเกิดโรคระบาด ในขณะเดียวกัน ตลาดรีสอร์ท เช่น นาตรัง-กามรานห์ ดานัง และฟูก๊วก ยังคงเผชิญกับความท้าทายมากมายในการปรับปรุงความจุของห้องพัก

ในช่วงเก้าเดือนแรกของปี 2566 ตลาดนักท่องเที่ยวชาวเอเชียยังคงลดลง 33% เมื่อเทียบกับระดับก่อนเกิดโรคระบาด อุปทานส่วนเกินในบางจุดหมายปลายทางท่ามกลางการฟื้นตัวอย่างช้าๆ ของตลาดการท่องเที่ยวระหว่างประเทศหลักๆ เช่น จีนและรัสเซีย ส่งผลให้กระบวนการฟื้นตัวของอุตสาหกรรมรีสอร์ทมีความกดดันมากขึ้น

นายเมาโร กัสปารอตติ ผู้อำนวยการของ Savills Hotels กล่าวว่า “ปัญหาไม่ได้อยู่ที่การพัฒนาที่มากเกินไปในบางจุดหมายปลายทางเท่านั้น แต่เกิดจากการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ไม่เหมาะสมกับสภาพตลาด การเติบโตของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว โดยเฉพาะความต้องการจากต่างประเทศก่อนเกิดโรคระบาด ส่งเสริมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สำหรับรีสอร์ทโดยทั่วไปและโรงแรมโดยเฉพาะ อย่างไรก็ตาม นักลงทุนบางรายแห่เข้ามาในตลาดโดยไม่ได้ศึกษาวิจัยอย่างละเอียดถี่ถ้วนในระหว่างกระบวนการวางแผน ทำให้เกิดช่องว่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์ในจุดหมายปลายทางบางแห่ง...”

ตลาดอสังหาฯ รีสอร์ทยังคงเคลื่อนไหวในทิศทางขาลง

ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ททำให้ผลกำไรจากบางโครงการลดลงอย่างมีนัยสำคัญในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา นอกจากนี้ยังส่งผลให้ความเชื่อมั่นในตลาดยังไม่ฟื้นคืน ทำให้สภาพคล่องไม่สามารถปรับปรุงได้

ในขณะเดียวกัน อุปทานในตลาดนี้ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แม้จะมีสินค้าคงคลังจำนวนมาก ตามรายงานของสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ด้านการท่องเที่ยวและรีสอร์ทประมาณ 16 โครงการทั่วประเทศที่เปิดขาย โดยมีผลิตภัณฑ์ประมาณ 970 รายการเข้าสู่ตลาด ซึ่งเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าจากไตรมาสก่อนหน้า อุปทานส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ในภาคกลางและภาคใต้

นอกจากนี้สภาพคล่องในตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทยังต่ำอีกด้วย ส่งผลให้มีอัตราการดูดซับเพียง 1/10 ของช่วงเวลาเดียวกันในปี 2565 ที่แตะ 23% หรือคิดเป็น 225 ธุรกรรม ด้วยปริมาณสินค้าคงคลังที่มี โดยเฉพาะวิลล่ารีสอร์ทที่มีราคาสูง ยากต่อการระบายออก ตลาดจึงยังคงอยู่ในภาวะทรงตัว ไม่มีการผันผวนมากนักในช่วงที่ผ่านมา

ฟื้นฟูการท่องเที่ยว รีสอร์ท กอบกู้ อสังหาฯ ภาพที่ 2 ได้หรือไม่? — อสังหาฯรีสอร์ทยังไม่สามารถฟื้นความเชื่อมั่นจากนักลงทุนได้

VARS ยังคาดการณ์อีกว่าในช่วงเวลาข้างหน้า การทำธุรกรรมจะดีขึ้น แต่ปริมาณจะไม่มากนัก และจะมีความแตกต่างกันระหว่างกลุ่มผลิตภัณฑ์ คาดว่าธุรกรรมคอนโดเทลจะมีการเติบโตสูงสุด เนื่องจากอุปทานหลักของกลุ่มนี้กลับมาแล้ว หลังจากหายไปจากตลาดเป็นเวลานาน

เมื่อพูดถึงแนวทางแก้ไขสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ท นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธาน VARS กล่าวว่า ในระยะสั้น จำเป็นต้องเร่งและลดความล่าช้าของกฎระเบียบในการรับรองสิทธิและผลประโยชน์ของนักลงทุนรายย่อยเมื่อเข้าร่วมลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ท เพื่อสร้างความสบายใจให้กับนักลงทุน ในระยะยาว ปัญหาทางกฎหมายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ทที่กำหนดไว้ในกฎหมายจำเป็นต้องได้รับการรวมเป็นหนึ่งและประกาศใช้ในเร็วๆ นี้

“ตลาดจะเปิดกว้างขึ้นเมื่อกฎหมายมีความชัดเจน สอดคล้อง และชัดเจน เพื่อรับรองสิทธิและผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมายของผู้เข้าร่วมทั้งหมด โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท จำนวนเงินทุนที่ผู้พัฒนาและนักลงทุนใช้จ่ายเมื่อเข้าร่วมในตลาดนี้มักจะมากกว่าตลาดอื่นๆ” ผู้เชี่ยวชาญรายนี้กล่าว

แหล่งที่มา