ความคาดหวังในตลาดอสังหาฯค้าปลีกระดับไฮเอนด์ ที่ตั้ง 3 เมืองใหม่ของฮานอย กฎเกณฑ์การจัดตั้งและดำเนินการโครงการจัดสรรพื้นที่จัดสรร... คือข่าวสารอสังหาฯ ล่าสุด
 |
| อสังหาฯ ล่าสุด เผยทำเล 3 เมืองใหม่ในฮานอย (ภาพ : ลินห์ อัน) |
คาดการณ์ตลาดอสังหาฯค้าปลีกระดับไฮเอนด์เติบโตแข็งแกร่งในระยะยาว
ผู้เชี่ยวชาญจากบริษัท Savills Vietnam แจ้งว่ากระทรวงอุตสาหกรรมและการค้าคาดการณ์ว่าขนาดของอุตสาหกรรมค้าปลีกของเวียดนามจะเพิ่มขึ้นเป็น 350 พันล้านดอลลาร์สหรัฐภายในปี 2568 ซึ่งคิดเป็น 59% ของงบประมาณภายในประเทศทั้งหมด ปัจจัยดังกล่าวคาดว่าจะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ค้าปลีกระดับไฮเอนด์ในเวียดนามเข้าสู่ช่วงของการพัฒนาที่แข็งแกร่งและมีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว โดยเฉพาะในเมืองที่บริหารจัดการใจกลางเมือง
การสำรวจของ Savills Vietnam ยังแสดงให้เห็นอีกว่าโครงการห้างสรรพสินค้าและร้านค้าปลีกระดับไฮเอนด์กำลังขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยดึงดูดความสนใจจากนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ นอกจากนี้ ภาคส่วนนี้ยังคงได้รับการจัดอันดับอย่างต่อเนื่องว่าเป็นหนึ่งในภาคเศรษฐกิจที่มีพลวัตมากที่สุดของเวียดนาม โดยรักษาอัตราการเติบโตประจำปีสองหลักมาเป็นเวลาหลายทศวรรษ
ควบคู่ไปกับการพัฒนาของอุตสาหกรรมค้าปลีก เวียดนามยังกลายเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าดึงดูดสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ค้าปลีกระดับไฮเอนด์ ด้วยอัตราการเติบโตที่รวดเร็วเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ในภูมิภาค ในความเป็นจริง การเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกระดับไฮเอนด์ไม่ได้เกิดขึ้นเพียงแต่จากการเติบโตของรายได้เฉลี่ยและรายได้ที่ใช้จ่ายได้ของผู้คนเท่านั้น แต่ยังมาจากการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการจับจ่ายไปสู่ความหรูหราระดับไฮเอนด์มากขึ้นควบคู่กับการขยายตัวอย่างรวดเร็วของชนชั้นกลางและชนชั้นสูงอีกด้วย ผู้เชี่ยวชาญของ Savills ได้วิเคราะห์ไว้
การเกิดขึ้นของแบรนด์ระดับนานาชาติมากมายควบคู่ไปกับความต้องการที่เพิ่มขึ้นสำหรับการช็อปปิ้งและสัมผัสประสบการณ์บริการระดับไฮเอนด์ ได้สร้างรากฐานที่แข็งแกร่งให้กับการพัฒนาที่แข็งแกร่งของภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกระดับไฮเอนด์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปลีกระดับไฮเอนด์ในเวียดนามคาดว่าจะเติบโตอย่างแข็งแกร่งต่อไปในระยะยาว โดยค่าเช่ารายปียังคงเติบโตในระดับสองหลัก แม้จะเผชิญกับความท้าทายในระยะสั้นก็ตาม
อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญของ Savills แนะนำว่าตลาดนี้จะเผชิญกับความท้าทายบางประการในระยะสั้นเช่นกัน เนื่องจากแม้พื้นที่ค้าปลีกของเวียดนามจะเติบโตอย่างรวดเร็ว แต่พื้นที่ดังกล่าวยังคงมีขนาดเล็กในแง่ของขนาด คุณภาพ และประสบการณ์ พื้นที่ค้าปลีกทั้งหมดในเวียดนาม โดยเฉพาะห้างสรรพสินค้าระดับไฮเอนด์ ยังคงมีขนาดเล็กเมื่อเทียบกับประเทศในภูมิภาค เช่น ไทย สิงคโปร์ มาเลเซีย...
สิ่งนี้ต้องการให้เวียดนามต้องลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานอย่างต่อเนื่อง ขยายการจัดหาสถานที่ที่มีคุณภาพสูง และปรับปรุงประสบการณ์การช้อปปิ้งสำหรับผู้บริโภค เพื่อดึงดูดนักลงทุนต่างชาติให้มากขึ้นและแข่งขันกับประเทศเพื่อนบ้าน
ในบริบทที่พื้นที่ค้าปลีกระดับไฮเอนด์มีการเติบโตช้า ในขณะที่ความต้องการแบรนด์และเครื่องหมายการค้าระดับนานาชาติเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ราคาค่าเช่าพื้นที่ในใจกลางเมืองโฮจิมินห์และฮานอยก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน สร้างแรงกดดันอย่างหนักให้กับผู้ค้าปลีกระดับไฮเอนด์จำนวนมาก
นอกจากนี้ ความผันผวนของเศรษฐกิจโลก อัตราเงินเฟ้อ และต้นทุนวัตถุดิบที่เพิ่มสูงขึ้น ยังอาจส่งผลกระทบต่อศักยภาพการขยายตัวของโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกระดับไฮเอนด์อีกด้วย ตัวอย่างเช่น อัตราเงินเฟ้อที่สูงอาจลดอำนาจซื้อของผู้บริโภค ส่งผลกระทบต่อยอดขายปลีกสินค้าระดับไฮเอนด์ ในเวลาเดียวกัน ต้นทุนการก่อสร้างและการดำเนินการศูนย์การค้าระดับไฮเอนด์ก็จะเพิ่มขึ้นเช่นกัน ส่งผลให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้รับแรงกดดัน
แม้แต่ความไม่แน่นอนของตลาดการเงินระหว่างประเทศอาจทำให้ผู้ลงทุนต่างชาติระมัดระวังมากขึ้นในการขยายขนาดการลงทุนในกลุ่มระดับไฮเอนด์
เผยที่ตั้ง 3 เมืองใหม่ในฮานอย
ฮานอยกำหนดวิสัยทัศน์ในปี พ.ศ. 2588 ที่จะก่อตั้งเมืองทางภาคเหนือ โดยมีแกนหลักอยู่ที่เขตด่งอันห์ การพัฒนาเมืองในฮวาหลักและซวนมายเพื่อก่อตั้งเป็นเมืองภาคตะวันตกและการพัฒนาเมืองในฟูเซวียนและเทืองติ้นเพื่อก่อตั้งเป็นเมืองภาคใต้
เนื้อหาข้างต้นนี้ระบุโดยคณะกรรมการประชาชนฮานอยในโครงการพัฒนาเมืองฮานอยสำหรับระยะเวลาถึงปี 2035 (เรียกว่า โครงการ) ซึ่งเพิ่งส่งไปยังสภาประชาชนเมืองเพื่อพิจารณาและแสดงความคิดเห็นในการประชุมตามหัวข้อที่กำหนดจะจัดขึ้นในช่วงปลายเดือนกันยายน 2024
ด้วยเหตุนี้ โปรแกรมจึงกำหนดเป้าหมายมุ่งมั่นให้อัตราการขยายตัวเป็นเมืองของเมืองทั้งหมดถึงประมาณ 55-65% ในปี 2573 (ปัจจุบัน 49.1%) และประมาณ 60-70% ในปี 2578
ในส่วนของจำนวนอำเภอคาดว่าตัวเมืองจะมีทั้งหมด 16 อำเภอ (มี 12 อำเภอในปัจจุบัน และคาดว่าจะจัดตั้งเป็นอำเภออีก 4 อำเภอ คือ ฮหว่ายดึ๊ก ซาลัม ด่งอันห์ และทันห์ตรี คาดว่าจะจัดตั้งเป็นอำเภอ)
รายชื่อเขตที่คาดว่าจะมีการปรับเขตการบริหาร และเขตและแขวงที่คาดว่าจะจัดตั้งขึ้นใหม่ จะได้รับการดำเนินการตามโครงการและแผนการจัดหน่วยการบริหารในระดับเขตและตำบลในฮานอยในช่วงระยะเวลาถึงปี 2578 โดยให้สอดคล้องกับการวางผังเมือง การปรับผังทั่วไปของเมืองหลวง การวางผังชนบท และการวางผังเมือง ระบุหัวเรื่อง แผนงานการจัดดำเนินการให้ชัดเจน และสร้างความเห็นพ้องต้องกันของประชาชน
จำนวนเขตเมือง รายชื่อเขตเมือง เขตเมืองที่คาดว่าจะปรับเขตการปกครอง และเขตเมืองที่คาดว่าจะจัดตั้งขึ้นใหม่ ภายในเขตเมืองที่บริหารโดยส่วนกลาง ตามการจำแนกประเภทเมือง
โดยบรรลุเป้าหมายคุณภาพเมืองระดับเขตเมืองชั้นในเทียบเท่าเขตเมืองพิเศษ จำนวน 16 เขต ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยทุนเมือง การรับรองเมืองชั้น 3-ซอนไต ภายใต้เมืองหลวง
ที่น่าสังเกตคือ ในโครงการนี้ ฮานอยได้กำหนดวิสัยทัศน์การพัฒนาเมืองในช่วงเวลาจนถึงปี 2588 โดยจะส่งเสริมการลงทุนในการพัฒนาเมืองในภาคเหนืออย่างต่อเนื่องตามแผนทั่วไปในการก่อตั้งเมืองภาคเหนือ โดยมีแกนหลักอยู่ที่เขตด่งอันห์
พร้อมกันนี้ ส่งเสริมการลงทุนในการพัฒนาเมืองในจังหวัดฮว่าหลักและจังหวัดซวนมายเพื่อจัดตั้งเป็นเมืองภาคตะวันตก
พื้นที่ฟูเซวียนและเทืองติ๋นยังได้รับการลงทุนในการพัฒนาเมืองเพื่อสร้างเป็นเมืองทางตอนใต้
นอกจากนี้ ฮานอยคาดว่าความหนาแน่นของประชากรในเขตเมืองจะสูงถึง 3,000 คนต่อตารางกิโลเมตร ความหนาแน่นของประชากรในเขตใจกลางเมือง ใจกลางเมือง และเขตตัวเมือง ภายในปี 2578 จะสูงถึง 12,000 คนต่อตารางกิโลเมตร
พื้นที่ที่อยู่อาศัยเฉลี่ยต่อคนในตัวเมืองภายในปี 2578 จะอยู่ที่ประมาณ 28 ตารางเมตรต่อคน (รวมพื้นที่ที่อยู่อาศัยเพิ่มเติมที่สอดคล้องกับจำนวนประชากรที่คาดการณ์ไว้) โดยจะให้ความสำคัญกับการลงทุนในการสร้างใหม่อาคารอพาร์ตเมนต์เก่าและบ้านพักอาศัยสังคมเป็นพิเศษ
รายได้เฉลี่ยต่อหัว/ปีเมื่อเทียบกับทั้งประเทศอยู่ที่ 1.4 เท่า...
เมืองนี้ให้ความสำคัญกับการลงทุนในระบบขนส่งสาธารณะ โดยดำเนินกลยุทธ์ในการเปลี่ยนยานพาหนะส่วนบุคคลให้เป็นระบบขนส่งสาธารณะที่ปล่อยมลพิษต่ำ
นครโฮจิมินห์ใช้ราคาที่ดินปัจจุบันในการคำนวณภาษีชั่วคราว
ในช่วงบ่ายของวันที่ 21 กันยายน คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้ออกเอกสารที่ให้คำแนะนำแก่แผนก สาขา คณะกรรมการประชาชนนครทูดึ๊ก และเขตต่างๆ เกี่ยวกับการแก้ไขภาระผูกพันทางการเงินและภาษีที่เกี่ยวข้องกับที่ดินในพื้นที่
ในช่วงเวลาที่รายการราคาที่ดินไม่ได้รับการปรับเปลี่ยนตามกฎหมายที่ดินปี 2024 คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์อนุญาตให้ใช้รายการราคาที่ดินปัจจุบัน นั่นคือ รายการราคาที่ดินที่ออกเมื่อวันที่ 16 มกราคม 2020 เช่นเดิม ในการแก้ไขภาระผูกพันทางการเงินและภาษีที่ดิน โดยได้รับเอกสารตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม
คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์มอบหมายให้กรมภาษีนครประสานงานกับกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กรมการคลัง และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อแก้ไขปัญหาค้างบันทึกที่ดินที่เกิดขึ้นตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม ด้วยขั้นตอนต่างๆ เช่น การเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ และรายได้จากที่ดิน
การตัดสินใจใช้รายการราคาที่ดินปัจจุบันที่รอการปรับปรุงโดยคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ มาจากข้อเสนอของกรมสรรพากรเมื่อวันที่ 17 กันยายน และมีมติเอกฉันท์ในการประชุมของคณะกรรมการประชาชนนครในวันเดียวกัน
พร้อมกันนี้ คณะกรรมการประชาชนเมืองได้ขอความเห็นจากคณะกรรมการพรรคการเมืองตามข้อเสนอของกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เพื่อแก้ไขปัญหาข้างต้น
สถิติระหว่างวันที่ 1-30 สิงหาคม แสดงให้เห็นว่ากรมสรรพากรของนครโฮจิมินห์ได้รับบันทึกจำนวน 8,893 รายการที่เกี่ยวข้องกับขั้นตอนการที่ดินสำหรับหน่วยงานนี้ในการพิจารณาภาระผูกพันทางการเงิน
โดยมีบันทึกการโอน บริจาค และสืบทอดมรดก ที่มีภาระผูกพันทางการเงิน จำนวน 4,711 รายการ 2,229 บันทึกไม่ก่อให้เกิดภาระผูกพันทางการเงิน ใบสมัครรับใบรับรอง 1,669 ใบ; บันทึกการแปลงการใช้ที่ดินจำนวน 284 รายการ ท้องถิ่นที่มีการยื่นคำร้องจำนวนมาก ได้แก่ นครทูดึ๊ก (1,878 คำร้อง) อำเภอโฮกมอน (1,772 คำ) อำเภอกู๋จี (1,095 คำ) อำเภอเตินฟู (388 คำ)...
ตามที่กรมสรรพากร ระบุว่า เนื่องจากกฎหมายที่ดินปี 2024 และพระราชกฤษฎีกา 103/2024 ที่ควบคุมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม หน่วยงานนี้จึงประสบปัญหาในการกำหนดภาระผูกพันทางการเงินสำหรับบันทึกที่ดินเมื่อใช้รายการราคาที่ดินปี 2020
เพื่อให้มีพื้นฐานในการจัดการกับบันทึกที่ดินจำนวนมากที่ได้รับหลังวันที่ 1 สิงหาคม กรมสรรพากรได้เสนอถึงสามครั้งให้คณะกรรมการประชาชนของเมืองออกคำสั่งปรับรายการราคาที่ดินปัจจุบันและให้คำแนะนำโดยทันที
ดังนั้น เมื่อคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์อนุญาตให้ใช้รายการราคาที่ดินปัจจุบันเป็นการชั่วคราว บันทึกที่ดินที่ค้างอยู่หลายพันรายการตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมเป็นต้นไปจะได้รับการแก้ไข
กฎระเบียบการจัดตั้งและดำเนินการโครงการจัดสรรพื้นที่และเขตจัดสรรพื้นที่
มาตรา 110 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดการจัดตั้งและดำเนินการโครงการจัดสรรพื้นที่และเขตจัดสรรพื้นที่อย่างชัดเจน
ดังนั้น การจัดตั้งและดำเนินการโครงการจัดสรรพื้นที่และเขตจัดสรรพื้นที่ มีดังนี้
คณะกรรมการประชาชนจังหวัดและอำเภอมีหน้าที่รับผิดชอบในการจัดระเบียบการจัดตั้งและดำเนินการโครงการย้ายถิ่นฐานให้เป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมาย
พื้นที่จัดสรรใหม่ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขต่อไปนี้:
โครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคของพื้นที่จัดสรรใหม่จะต้องเป็นไปตามมาตรฐานชนบทใหม่สำหรับพื้นที่ชนบทและมาตรฐานเมืองสำหรับพื้นที่เมืองอย่างน้อย ได้แก่ ถนนที่เชื่อมต่อไปยังพื้นที่ใกล้เคียง แสงสว่างและไฟฟ้าในครัวเรือน ระบบประปาและการระบายน้ำ การสื่อสาร และการบำบัดสิ่งแวดล้อม
โครงสร้างพื้นฐานทางสังคมในพื้นที่จัดสรรใหม่จะต้องให้การเข้าถึงการดูแลสุขภาพ การศึกษา วัฒนธรรม กีฬา ตลาด การค้า บริการ ความบันเทิง สันทนาการ และสุสาน
เหมาะสมกับสภาพ ประเพณี และประเพณีของแต่ละภูมิภาค
สถานที่จัดสรรปันส่วนมีการเลือกตามลำดับความสำคัญดังนี้: ณ หน่วยบริหารระดับตำบลที่คืนที่ดิน
ณ หน่วยการปกครองระดับอำเภอที่เวนคืนที่ดิน กรณีไม่มีที่ดินสำหรับจัดสรร ให้ ณ หน่วยการปกครองระดับตำบลที่เวนคืนที่ดิน
ในพื้นที่อื่นที่มีเงื่อนไขเท่าเทียมกัน กรณีหน่วยงานบริหารระดับอำเภอที่เวนคืนที่ดินไม่มีที่ดินสำหรับจัดสรรจัดสรร
ให้ความสำคัญในการคัดเลือกที่ดินที่มีทำเลดีเพื่อจัดเป็นพื้นที่จัดสรรปันส่วน
หมายเหตุ : หากยังมีที่ดินเหลืออยู่ในพื้นที่จัดสรรที่ดินภายหลังการจัดสรรที่ดินจัดสรรแล้ว จะให้ความสำคัญกับบุคคลที่เข้าข่ายได้รับการจัดสรรที่ดินโดยไม่ต้องประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน ตามบทบัญญัติของพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. ๒๕๖๗ เป็นหลัก ในกรณีที่ยังมีกองทุนที่ดินอยู่ ให้จัดสรรที่ดินให้แก่บุคคลที่เข้าข่ายได้รับการจัดสรรที่ดินโดยวิธีประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน ตามบทบัญญัติของพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. ๒๕๖๗
ดังนั้น ตามหลักเกณฑ์ที่กล่าวข้างต้น ประชาชนผู้ได้รับคืนที่ดินจะได้ไปตั้งถิ่นฐานใหม่ ณ สถานที่ ดังนี้ ณ ที่ว่าการอำเภอที่รับคืนที่ดิน
ณ หน่วยการปกครองระดับอำเภอที่เวนคืนที่ดิน กรณีไม่มีที่ดินสำหรับจัดสรร ให้ ณ หน่วยการปกครองระดับตำบลที่เวนคืนที่ดิน
ในพื้นที่อื่นที่มีเงื่อนไขเท่าเทียมกัน กรณีหน่วยงานบริหารระดับอำเภอที่เวนคืนที่ดินไม่มีที่ดินสำหรับจัดสรรจัดสรร โดยเฉพาะอย่างยิ่งจะให้ความสำคัญในการเลือกที่ดินที่มีทำเลดีเพื่อจัดเป็นพื้นที่จัดสรรปันส่วน
ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-du-kien-vi-tri-3-thanh-pho-moi-o-ha-noi-tphcm-ap-dung-tam-bang-gia-dat-hien-hanh-de-tinh-thue-287421.html
การแสดงความคิดเห็น (0)