การคาดการณ์การพัฒนาตลาดอสังหาฯ เมื่อมีรายการราคาที่ดินใหม่

แม้ว่าช่วงการปรับราคาของแต่ละท้องถิ่นจะแตกต่างกัน แต่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะได้รับผลกระทบโดยเฉพาะธุรกิจที่ดำเนินการในด้านนี้

ข้อกำหนดในทางปฏิบัติต้องการให้รายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงใหม่ต้องสอดคล้องกับกฎหมายที่ดินปี 2567 และช่วยให้ตลาดมีความโปร่งใสมากขึ้น มุ่งเน้นความเป็นธรรมในการคำนวณราคาที่ดิน แก้ไขปัญหาให้กับผู้ที่มีที่ดินถูกเวนคืน มีส่วนช่วยเร่งความคืบหน้าในการเคลียร์พื้นที่ในโครงการต่างๆ มากมาย โดยเฉพาะโครงการสำคัญ...

อย่างไรก็ตาม หลายธุรกิจเผยว่ารู้สึกวิตกกังวลเป็นอย่างมาก ถึงขั้น “กลั้นหายใจ” รอการประกาศราคาที่ดินใหม่ เพราะคาดการณ์ว่าต้นทุนโครงการจะเพิ่มขึ้น หรือค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจะเพิ่มขึ้น ซึ่งก่อนหน้านี้ก็ “คิดตามราคาเดิมชั่วคราว” ในส่วนของผู้ซื้อบ้านยังคงมีความวิตกกังวลและลำบากใจเพราะราคาบ้านที่ปรับขึ้นเร็วเกินไปในช่วงที่ผ่านมาและอาจยังไม่หยุด...

นายเล ดินห์ จุง ผู้อำนวยการทั่วไปของ SGO Homes สมาชิกคณะทำงานวิจัยตลาดของสมาคมนายหน้าค้าที่ดินเวียดนาม (VARS) กล่าวว่า ตลาดกำลังเผชิญกับปัญหาหลายประการที่เกี่ยวข้องกับภาระทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับที่ดินของโครงการ รวมถึงค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน ภาษี ค่าธรรมเนียมและค่าบริการที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน

ตลาดอสังหาฯ บางแห่งยังไม่ฟื้นตัว การใช้ข้อมูลนำเข้าในการกำหนดราคาที่ดินในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ซึ่งอาจตรงกับช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังอยู่ในช่วง “ร้อนแรง” ถือเป็นความไม่สมเหตุสมผล และอาจทำให้เกิดการกำหนดราคาที่ดินที่ไม่สอดคล้องกับสถานการณ์จริงในปัจจุบันได้อย่างง่ายดาย

โดยเฉพาะอย่างยิ่งการละเมิดการประเมินราคาซึ่งก่อให้เกิดความสูญเสียต่องบประมาณแผ่นดินในช่วงที่ผ่านมาทำให้หลายท้องถิ่น “หลีกเลี่ยง” ความรับผิดชอบและหวาดกลัวความเสี่ยงทางกฎหมาย บ่อยครั้งที่พวกเขาเลือกที่จะอนุมัติราคาที่ดินในระดับสูงหรือเลื่อนการอนุมัติออกไปเพื่อ "ปลอดภัย"

ดังนั้น โครงการที่ได้รับการอนุมัติภาระผูกพันทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับที่ดินล่วงหน้า มักจะอยู่สูงกว่าระดับพื้นดิน ส่งผลให้ประสิทธิภาพในการดำเนินธุรกิจต่ำ และมีความเสี่ยงที่จะขาดทุนด้วยซ้ำ ในขณะเดียวกัน โครงการต่างๆ ที่ยังไม่ได้กำหนดราคาที่ดินก็หยุดชะงักและล่าช้ากว่ากำหนด - นายจุงได้หยิบยกประเด็นนี้ขึ้นมา

นายเหงียน วัน ลอย กรรมการบริษัท ดัท วัง เรียลเอสเตท จอยท์ คอมพานี ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน ได้แสดงความคิดเห็นว่า ในอดีต โครงการต่างๆ จำนวนมากมีราคาประมูลที่สูง เนื่องจากพฤติกรรมการจ่ายราคาที่สูงกว่าแล้วยอมสละเงินมัดจำ ไม่จ่ายราคาประมูลที่ชนะ และยังเต็มใจที่จะละเลยความเสี่ยงและปฏิบัติตามภาระผูกพันในการประมูลเพื่อให้ราคาที่ชนะการประมูลถูกต้องตามกฎหมายอีกด้วย จุดประสงค์คือการ “ปรับราคา” สร้างระดับราคา “เสมือน” เพื่อ “ดันราคา” ที่ดินในพื้นที่ให้สูงขึ้นเพื่อแสวงหากำไร

แม้ว่าทางการจะเข้ามาตรวจสอบแล้วก็ตาม แต่การกระทำดังกล่าวก็เพื่อให้มั่นใจถึงความโปร่งใสและความถูกต้องตามกฎหมายของกระบวนการประมูล และไม่น่าจะส่งผลกระทบต่อราคาตลาด เนื่องจากใน ระบบเศรษฐกิจ ตลาด ฝ่ายต่างๆ ที่เข้าร่วมในการทำธุรกรรมการซื้อและการขายปฏิบัติตามหลักการของข้อตกลงร่วมกัน จึงสามารถยกเลิกการฝากเงินได้โดยสมบูรณ์โดยไม่ต้องพิสูจน์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเวียดนามไม่มีเอกสารทางกฎหมายใดๆ ที่กำหนดพฤติกรรมการเก็งกำไรและการพุ่งขึ้นของราคาในปัจจุบันอย่างชัดเจนเป็นพื้นฐานในการจัดการ - นายลอยวิเคราะห์

ก่อนที่หน่วยงานท้องถิ่นจะออกรายการราคาที่ดินใหม่ ผู้เชี่ยวชาญและธุรกิจต่างๆ ควรพิจารณาระยะเวลาและคำนวณอย่างรอบคอบเพื่อหลีกเลี่ยง “ผลกระทบย้อนกลับ”

นายโง กวาง ฟุก กรรมการผู้จัดการใหญ่ กลุ่มบริษัท ฟู่ ดอง กล่าวว่า เมื่อมีการออกรายการราคาที่ดินใหม่ จะส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์มากหรือน้อย แต่แนวทางที่ดีที่สุดในการจำกัดการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ คือ รัฐบาลต้องสนับสนุนธุรกิจด้วยการย่นระยะเวลาดำเนินการทางกฎหมายสำหรับโครงการ เพิ่มอุปทานของที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ที่อยู่อาศัยสังคม... ซึ่งจะทำให้ราคาขายคงที่ นี่ถือเป็นแนวทางแก้ปัญหาที่มีประสิทธิผลในการช่วยรักษาเสถียรภาพและพัฒนาตลาดได้อย่างยั่งยืนอีกด้วย – นายฟุกหวังเช่นนั้น

จากการประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าที่ดินและอพาร์ตเมนต์จะเป็น 2 กลุ่มธุรกิจที่มีสภาพคล่องสูงและมีศักยภาพในการเติบโตของกำไรที่ดี อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญยังเตือนอีกว่า แม้ว่าการลงทุนในที่ดินจะได้รับการชื่นชมอย่างมากถึงศักยภาพ แต่การลงทุนในที่ดินก็มีความเสี่ยงเช่นกัน

ปัจจุบันราคาที่ดินในหลายพื้นที่เพิ่มขึ้นอย่างไม่มีเหตุผล ในช่วงปี 2561 - 2565 ราคาที่ดินในเขตห่าดง ( ฮานอย ) เพิ่มขึ้น 2.25 เท่า จาก 40 ล้านดอง เป็น 90 ล้านดอง/ตร.ม. และปัจจุบันสูงเกิน 100 ล้านดอง/ตร.ม. ไปแล้ว ในกรุงฮานอย ที่ดินในเขตชานเมือง เช่น ถนนวงแหวนหมายเลข 4 กำลังกลายเป็นจุดสนใจ จำนวนนักลงทุนที่มองหาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 30 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน โดยส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ ซอคซอน เมลินห์ ทันโอย ดานฟอง... นักลงทุนหลายราย "ชวน" กันซื้อเพราะคาดว่าราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นหลายเท่าเมื่อโครงสร้างพื้นฐานสร้างเสร็จ

ไม่เพียงแต่ที่ดินเท่านั้นที่คาดว่าจะ “สร้างกระแส” กลุ่มอพาร์ตเมนต์ก็ยังคงความน่าดึงดูดใจด้วยการมีราคาที่พุ่งสูงเหมือนเช่นในอดีต จากการคาดการณ์ของบริษัท วัน เฮ้าส์ซิ่ง ผู้จำหน่ายอสังหาฯ ระดับไฮเอนด์ คาดว่าอุปทานอสังหาฯ จะเพิ่มขึ้นเกือบ 3 เท่าในช่วงปี 2025-2026 เมื่อเทียบกับปี 2023 โดยคาดว่าจะมีอสังหาฯ เปิดตัวในปี 2025 ประมาณ 23,000 ยูนิต อย่างไรก็ตาม อสังหาฯ ส่วนใหญ่ยังคงอยู่ในกลุ่มราคาปานกลางและไฮเอนด์ ดังนั้น “ความกระหาย” ในการมีที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงจึงยังไม่สามารถตอบสนองได้

นายเหงียน ฮ่วย อัน กรรมการบริหาร CBR ฮานอย คาดการณ์ว่าราคาอพาร์ทเมนท์จะไม่ลดลง แต่จะเพิ่มขึ้นช้าๆ เพียงประมาณ 5-8% เท่านั้น ในบริบทของการจัดหาที่เน้นกลุ่มระดับไฮเอนด์ คนที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงและมีรายได้เฉลี่ยยังคงต้อง "ฝัน" ต่อไป ที่น่าสังเกตคือ ความไม่สมดุลระหว่างกลุ่มต่างๆ จะส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจลงทุนและสภาพคล่องในตลาด

ที่มา: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/du-bao-dien-bien-thi-truong-bat-dong-san-khi-co-bang-gia-dat-moi/20241114085004793