โครงการ ‘ฟื้น’ เป็นแหล่งอุปทานสำคัญของตลาดอสังหาฯ

สวัสดีครับ หลายๆ ท่านคงสงสัยว่าทำไมราคาอสังหาริมทรัพย์จึงยังคงเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในกรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์ โดยเฉพาะเมื่อกฎหมาย 3 ฉบับเกี่ยวกับที่ดิน ที่อยู่อาศัย และอสังหาริมทรัพย์เริ่มมีผลบังคับใช้แล้ว คุณจะอธิบายปัญหานี้อย่างไร?

มีหลายสาเหตุที่แตกต่างกันที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้นอย่างน่าเวียนหัวในช่วงนี้ โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ อย่างไรก็ตาม เหตุผลที่น่าจะได้รับความเห็นพ้องกันอย่างกว้างขวางก็คือ การขาดแคลนอุปทาน และความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์และที่ดินแปลงเล็กๆ ที่มีราคาเฉลี่ยในพื้นที่ใจกลางเมือง

เหตุใดจึงมีราคาผันผวนและขาดแคลนอุปทาน ในเมื่อกฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม?

ในความเห็นของเรา เป็นเพราะว่าไม่มีโครงการบ้านจัดสรรใหม่ๆ เปิดขายมากนักหลังจากที่กฎหมายใหม่มีผลบังคับใช้ หลายๆ คนคาดหวังว่าจะมีอุปทานเพิ่มมากขึ้น แต่จำเป็นต้องประเมินอย่างเป็นกลางว่าถึงแม้กฎระเบียบใหม่จะเปิดกว้างและสมเหตุสมผลมากขึ้น แต่จะใช้ได้กับโครงการที่อยู่อาศัยที่เพิ่งดำเนินการเท่านั้น โครงการเหล่านี้จำเป็นต้องดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายให้เสร็จสิ้น และไม่สามารถเปิดขายได้ทันทีหลังจากที่กฎหมายมีผลบังคับใช้

ในทางกลับกัน โครงการบ้านจัดสรรต้องหยุดชะงักลงด้วยหลายสาเหตุ เช่น เลือกนักลงทุนผิด ไม่ปฏิบัติตามกฎหมายที่ดิน... ดังนั้นยังคงไม่มีวิธีแก้ไข โครงการเก่าจึงยังคงอยู่ในโหมด "รอ" ที่จะลบนโยบายใหม่ออก โครงการที่มี "ปัญหา" ที่ไม่ได้รับการแก้ไข ไม่ได้สร้างอุปทานเข้าสู่ตลาด

ประการที่สอง การเพิ่มขึ้นของต้นทุน "ปัจจัยการผลิต" นำไปสู่ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้น ขณะนี้ท้องถิ่นกำลังปรับบัญชีราคาที่ดินให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน เช่น นครโฮจิมินห์ได้ออกบัญชีราคาที่ดินเมื่อวันที่ 21 ตุลาคม โดยเมื่อเทียบกับบัญชีราคาที่ดินปี 2563 พบว่าหลายพื้นที่มีราคาเพิ่มขึ้นจาก 3 เท่าเป็น 11 เท่าเมื่อเทียบกับราคาเดิม เช่น ในเขตกู๋จี รายวันมีราคาสูงกว่า 2 - 11 เท่า...ราคาที่ดินที่สูงจะส่งผลให้ต้นทุนที่ดินสำหรับประชาชนสูงขึ้นตามไปด้วย (ภาษีที่ดิน ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อออกใบรับรอง ค่าธรรมเนียมการแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน...)

สำหรับภาคธุรกิจ แม้ว่าการกำหนดราคาที่ดินโครงการจะไม่ได้อิงตามบัญชีราคาที่ดิน แต่ด้วยกฎระเบียบใหม่ ทำให้ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่กำหนดสำหรับโครงการลงทุนไม่สามารถต่ำกว่าเดิมได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทที่มีต้นทุนค่าชดเชยและการเคลียร์พื้นที่เพิ่มขึ้น ผู้ที่มีที่ดินที่ถูกกู้คืนจะได้รับผลประโยชน์มากขึ้นกว่าเดิม

เหตุผลที่สาม กระแสการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง ไม่ใช่เรื่องยากที่จะยืนยันว่าผู้คนยังคงต้องการลงทุนในที่ดินเพราะให้ผลกำไรสูง บางคนคิดว่าที่ดินเป็นช่องทางที่ดีในการเก็บสินทรัพย์ นั่นเป็นเรื่องจริงสำหรับทั้งผู้ลงทุนและผู้ซื้อที่ดินในการถือครองทรัพย์สิน คำกล่าวที่ว่า “ทำงานไปตลอดชีวิต ไม่ดีเท่ากับผลกำไรที่ได้มาจากที่ดิน” ยังคงเป็นจริงอยู่จนถึงทุกวันนี้

การเก็งกำไรยังนำไปสู่กลอุบายเพื่อ "กระตุ้น" ราคาอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย การประมูลที่มีราคาสูงลิ่วและการนำเงินมัดจำไปใช้ในภายหลังได้ก่อให้เกิดความวุ่นวายเกี่ยวกับข้อมูลตลาด เช่น การประมูลที่เมือง Thanh Oai, Hoai Duc... และแม้แต่ในเมือง Ha Dong เมื่อเร็ว ๆ นี้ โดยมีราคาประมูลที่ชนะ 262 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งยังคงทำลายสถิติการประมูลครั้งก่อน ๆ ต่อไป ผลที่ตามมาจากการ "กระตุ้น" ราคาคือข้อมูลตลาดจะถูกรบกวนและผู้ซื้อก็อยู่ใน "เขาวงกต" ด้านราคา

คุณคิดว่าการปรับรายการราคาที่ดินในท้องที่ต่างๆ จะทำให้ราคาโอนอสังหาริมทรัพย์ในตลาดสูงขึ้นหรือไม่?

ในความเห็นของเรา การปรับรายการราคาที่ดินในท้องถิ่นเป็นสิ่งจำเป็น ราคาที่ดินที่ประกาศไว้เดิมไม่ได้สะท้อนมูลค่าที่แท้จริงของแปลงที่ดิน ดังนั้นการปรับปรุงและนำบัญชีราคาที่ดินมาใช้ตั้งแต่เนิ่นๆ จึงมีความจำเป็น และช่วยให้ตลาดมีความโปร่งใส มั่นคง แก้ไขปัญหาที่ค้างคาใจมานานหลายปี เช่น การคำนวณราคาชดเชยให้กับคนที่ถูกเวนคืนที่ดินจะสมเหตุสมผลมากขึ้น จำกัดสถานการณ์ของบุคคลที่ไปทวงคืนที่ดินแล้วเปลี่ยนวัตถุประสงค์ไปเก็งกำไร...

อย่างไรก็ตามการปรับขึ้นราคาที่ดินในบัญชีราคาที่ดินยังกระทบต่อกลุ่มบุคคลหลายกลุ่มโดยเฉพาะบุคคลที่จำเป็นต้องได้รับใบรับรองการใช้ที่ดิน การขอเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรในแปลงที่ดินเดียวกันกับบ้าน การชำระภาษีที่ดินเพื่อการเกษตร เป็นต้น เหล่านี้คือรายวิชาที่จะได้รับผลกระทบเชิงลบจากการปรับรายการราคาที่ดินเพราะค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจะเพิ่มขึ้น

เช่น ก่อนที่จะปรับรายการราคาที่ดิน ชาวบ้านต้องจ่ายเงิน 1 พันล้านดอง เพื่อซื้อที่ดินเพื่อการเกษตรขนาด 100 ตร.ม. เนื่องจากเปลี่ยนวัตถุประสงค์ หากราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 2.2 เท่า ต้นทุนที่ดินของประชาชนจะเพิ่มขึ้น 2.2 พันล้านดอง ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนและภาษีการใช้ที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตรก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน

ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อกลุ่มเปราะบางโดยเฉพาะผู้ที่เคยใช้ที่ดินที่ “ถูกระงับการวางผัง” เป็นเวลานานโดยไม่ได้รับใบรับรอง และปัจจุบันมีสิทธิ์ได้รับใบรับรองแล้ว โดยในบางกรณี ค่าใช้จ่ายในการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อรัฐรับรองจะสูงขึ้นเมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้

โดยรวมแล้ว เราจะเห็นว่าเมื่อมีการกำหนดรายการราคาที่ดิน ราคาที่ดินที่ระบุ (ราคาที่ดินขาเข้า) ให้ใกล้เคียงกับราคาตลาดมากขึ้น โดยทั่วไปแล้ว ราคาที่ดินเพื่อการโอน (ราคาผลผลิต) จะเพิ่มขึ้น ดังนั้น แม้ว่าอุปทานจะดีขึ้น แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์อาจยังคงพบว่ายากที่จะ "เย็นลง" ในระยะสั้น

แล้วคุณคิดว่าแนวทางแก้ไขสถานการณ์ราคาอสังหาฯ ที่พุ่งสูงฉับพลันในช่วงนี้เป็นอย่างไร?

เพื่อ “ทำให้เย็นลง” ราคาอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องมีโซลูชั่นแบบซิงโครนัสจากหน่วยงานต่างๆ มากมาย อย่างไรก็ตาม จากมุมมองทางกฎหมาย เราเชื่อว่าจำเป็นต้องมีการแก้ปัญหาทั้งในระยะสั้นและระยะยาว

ในระยะสั้น หน่วยงานที่มีอำนาจควรพิจารณาออกกลไกในการจัดการโครงการที่ถูกระงับเนื่องมาจากปัญหาทางกฎหมาย กล่าวอีกนัยหนึ่ง จำเป็นต้องมีกฎระเบียบเพื่อจัดการโครงการประเภทนี้อย่างเด็ดขาด โดยอาจอนุญาตให้ดำเนินการได้หรือยกเลิกไปเลยก็ได้ อย่าปล่อยให้โครงการ “ค้าง” เหมือนสถานการณ์ปัจจุบัน

โครงการ “ฟื้นคืนชีพ” ถือเป็นแหล่งอุปทานที่สำคัญของตลาดในระยะข้างหน้า มีโครงการที่ "ติดขัด" อยู่จำนวนมาก และหากดำเนินการโครงการเหล่านี้เพียงจำนวนเล็กน้อย ก็จะมีการเปลี่ยนแปลงในการจัดหาสู่ตลาด ในทางกลับกัน เพื่อหลีกเลี่ยงผลกระทบจากการปรับราคาที่ดิน รัฐบาลจำเป็นต้องพิจารณาออกกฎระเบียบเกี่ยวกับการยกเว้นและลดหย่อนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน รวมถึงการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินของครัวเรือนและบุคคลในเร็วๆ นี้

ในระยะยาว การพิจารณาจัดเก็บภาษีที่สูงขึ้นกับผู้ที่มีทรัพย์สินหลายแห่ง ปล่อยที่ดินรกร้าง และซื้อและขายที่ดินภายในระยะเวลาสั้นๆ ยังคงเป็นวิธีแก้ปัญหาพื้นฐาน นี่ไม่ใช่ทางออกเดียว แต่ยังเป็นหนึ่งในมาตรการสำคัญในการควบคุมตลาดอีกด้วย มีส่วนช่วยจำกัดจำนวนเงินที่ประชาชนเทลงไปในอสังหาริมทรัพย์ แน่นอนว่าการใช้กฎหมายภาษีดังกล่าวต้องอาศัยการศึกษาอย่างรอบคอบเกี่ยวกับระยะเวลาและวิธีการที่เหมาะสม

นอกจากนี้ การเปิดเผยข้อมูล การส่งเสริมดิจิทัล และการมุ่งสู่การจัดตั้งตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ ซึ่งเป็นรูปแบบหนึ่งของตลาดหลักทรัพย์ในปัจจุบัน อาจเป็นทางออกที่ยั่งยืนได้ พื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติที่ดำเนินการภายใต้รูปแบบขององค์กรบริการสาธารณะที่บริหารจัดการโดยรัฐบาล ซึ่งบูรณาการกับฐานข้อมูลระดับชาติเกี่ยวกับประชากรและที่ดิน จะช่วยควบคุมมูลค่าธุรกรรมที่แท้จริง ช่วยให้ตลาดมีความโปร่งใสและมีสุขภาพดี

ขอบคุณมาก!

ที่มา: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/du-an-duoc-hoi-sinh-la-nguon-cung-quan-trong-cho-thi-truong-bat-dong-san/20241028102534040