อสังหาฯ เวียดนามดึงดูดนักลงทุนต่างชาติ เซอร์ไพรส์ราคาอพาร์ตเมนท์ในโฮจิมินห์ สิทธิของเจ้าของบ้าน

เงินทุน FDI ที่ไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว การสำรวจราคาอพาร์ตเมนต์ของบางโครงการในนครโฮจิมินห์ กฎเกณฑ์เกี่ยวกับสิทธิการเป็นเจ้าของบ้าน... คือข่าวสารอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

เงินทุน FDI มีบทบาทสำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในการแก้ไขปัญหาอุปทานและสร้างมาตรฐานตลาด (ภาพ : ลินห์ อัน)

กระแสเงินลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) เข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

ตามข้อมูลล่าสุดของสำนักงานสถิติแห่งชาติ เมื่อวันที่ 31 สิงหาคม การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศที่จดทะเบียนทั้งหมดในเวียดนามอยู่ที่ 20.52 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ เพิ่มขึ้นมากกว่า 8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยเฉพาะภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีสัดส่วนเกือบ 20% ของทุนจดทะเบียนใหม่ทั้งหมด สูงขึ้น 5.1 เท่าจากช่วงเดียวกัน หากรวมทุนจดทะเบียนใหม่และทุนจดทะเบียนปรับแล้ว ทุนจดทะเบียนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในกิจกรรมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่า 2.55 พันล้านเหรียญสหรัฐฯ เพิ่มขึ้น 3.7 เท่าจากช่วงเดียวกัน และคิดเป็นเกือบ 14.4% ของทุนจดทะเบียนใหม่และทุนเพิ่มขึ้นทั้งหมด

นายเหงียน กว๊อก อันห์ รองกรรมการผู้จัดการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่าเงินทุน FDI มีบทบาทสำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในการเคลียร์อุปทานและสร้างมาตรฐานตลาดด้วยเกณฑ์ที่เข้มงวดของเงินทุนต่างชาติในด้านกฎหมาย การวางแผน และวิธีการพัฒนาผลิตภัณฑ์ กลุ่มธุรกิจบางกลุ่มเช่น อสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม สำนักงาน ที่อยู่อาศัย รีสอร์ท ซึ่งเป็นประเภทที่นักลงทุนต่างชาติสนใจ จะได้รับผลกระทบโดยตรงจากแหล่งเงินทุนเหล่านี้

นาย Quoc Anh กล่าวว่า กฎหมาย 3 ฉบับที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ กฎหมายที่อยู่อาศัย 2023 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 2023 และกฎหมายที่ดิน 2024 มีผลบังคับใช้เป็นทางการแล้ว โดยสร้างช่องทางที่ชัดเจนสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ควบคู่ไปกับการพัฒนาเศรษฐกิจที่มั่นคงและการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานที่แข็งแกร่ง ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามน่าดึงดูดใจในสายตาของนักลงทุนต่างชาติ นักลงทุนต่างชาติมีความเชื่อมั่นและทุ่มเงินเข้าสู่เวียดนามมากขึ้นเนื่องจากได้รับการสนับสนุนจากแผนกกฎหมาย

นายทรอย กริฟฟิธส์ รองกรรมการผู้จัดการบริษัท Savills Vietnam กล่าวว่ากลุ่มธุรกิจบางกลุ่ม เช่น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีก รีสอร์ท สำนักงาน และที่อยู่อาศัย มีการพัฒนาไปในทิศทางบวก โดยได้รับปัจจัยสนับสนุนจากเงินทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI)

โดยเฉพาะในด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีก ศูนย์การค้า AEON Mall ยังคงเดินหน้าขยายพื้นที่ต่อไปด้วยการเปิดตัวศูนย์การค้า AEON Mall Hue (พื้นที่ 8.6 เฮกตาร์) ในเดือนกันยายน นอกจากนี้ หน่วยงานดังกล่าวยังได้ซื้อที่ดินขนาด 10.5 เฮกตาร์ใน Thanh Hoa เพื่อสร้างศูนย์การค้าที่ใหญ่ที่สุดในภูมิภาคภาคกลาง และได้อนุมัติแผนแม่บท 1/500 สำหรับโครงการศูนย์การค้า AEON Mall Bien Hoa (พื้นที่ 12 เฮกตาร์) แล้ว นอกจากนี้ Becamex IDC ยังได้เริ่มโครงการพื้นที่เชิงพาณิชย์ขนาด 7 เฮกตาร์ในตัวเมืองใหม่บิ่ญเซืองอีกด้วย

ในภาคอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ท นักท่องเที่ยวต่างชาติกำลังกลับมายังเวียดนาม โดยมีผู้มาเยือนมากกว่า 11.4 ล้านคนในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2567 เพิ่มขึ้น 45.8% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า และสูงกว่าปี 2562 1% คาดว่าภายในปี 2571 โครงการโรงแรม 191 แห่งจะมีห้องพักรวมประมาณ 49,800 ห้อง 75% ของอุปทานใหม่นี้เป็นของกลุ่มระดับกลางถึงระดับไฮเอนด์ โดย 70% เป็นแบรนด์ของเครือโรงแรมหรูระดับสากล ส่งผลให้เวียดนามเป็นตลาดสำคัญในภูมิภาค

ในตลาดที่อยู่อาศัย Cosmos Initia, TT Capital และ Koterasu Group เปิดตัวโครงการ TT AVIO ในจังหวัดบิ่ญเซือง โดยมีอพาร์ทเมนต์ราคาประหยัดเกือบ 2,000 ยูนิต Vinhomes ได้เปิดตัวโครงการ Vinhomes Global Gate บนพื้นที่ 385 เฮกตาร์ในกรุงฮานอย ซึ่งรวมถึงอพาร์ทเมนต์ชั้นต่ำมากกว่า 4,100 ยูนิต และอพาร์ทเมนต์ชั้นสูง 12,600 ยูนิต...

ในตลาดสำนักงาน จะมีพื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้นประมาณ 35,000 ตารางเมตรในนครโฮจิมินห์ในช่วงครึ่งหลังของปี 2567 จากโครงการเกรด B และ C จำนวน 3 โครงการ ได้แก่ Thaisquare The Merit, Vinatex Building และ CMC Tower B ในกรุงฮานอย โครงการเกรด A จำนวน 2 โครงการ ได้แก่ Taisei Ha Noi Office Tower และ Heritage West Lake จะเพิ่มพื้นที่อีก 46,000 ตารางเมตรภายในสิ้นปีนี้

นายทรอย กริฟฟิธส์ กล่าวว่า ไม่ใช่เรื่องยากที่จะเห็นว่าโครงการที่มีการมีส่วนร่วมของเงินทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) เป็นหลักประกันถึงความโปร่งใสและความชัดเจนทางกฎหมาย สำหรับนักลงทุนต่างชาตินี่ถือเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม

ราคาขายอพาร์ทเม้นท์ใกล้แตะ 500 ล้านดอง/ตรม.

ตามรายงานตลาดที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์และพื้นที่โดยรอบในเดือนตุลาคม พ.ศ. 2567 โดย DKRA Group พบว่าอุปทานอพาร์ทเมนท์ลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน โดยส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในนครโฮจิมินห์และบิ่ญเซือง

ความต้องการของตลาดแสดงสัญญาณการฟื้นตัว ส่วนใหญ่มาจากโครงการใหม่ที่เปิดตัวขายในเดือนนี้ในบิ่ญเซืองและลองอัน

ข้อมูลจาก DKRA Group แสดงให้เห็นว่าราคาขายหลักของอพาร์ตเมนต์ยังคงอยู่ในระดับสูงเนื่องจากแรงกดดันด้านต้นทุนปัจจัยการผลิต ราคาขายของโครงการบางส่วนในจังหวัดที่ติดกับนครโฮจิมินห์มีการปรับเพิ่มขึ้น 3-8% เมื่อเทียบกับตะกร้าผลิตภัณฑ์ที่ขายไปเมื่อ 3-6 เดือนก่อน

สำหรับตลาดรอง ราคาขายและสภาพคล่องยังคงฟื้นตัว โดยธุรกรรมมุ่งเน้นไปที่โครงการที่มีหนังสือสีชมพูแล้วหรืออยู่ระหว่างเตรียมส่งมอบบ้าน

สำหรับราคาขายของคอนโดมิเนียมหลัก ตามข้อมูลของกลุ่ม DKRA ในเมืองโฮจิมินห์ ราคาจะอยู่ระหว่าง 30 - 493 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร จังหวัดบิ่ญเซือง อยู่ระหว่าง 26 - 59 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร จังหวัดบ่าเรีย-หวุงเต่า อยู่ระหว่าง 35 - 61 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร จังหวัดด่งนาย อยู่ระหว่าง 33 - 41 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร จังหวัดลองอัน อยู่ระหว่าง 21 - 29 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร

จากการวิเคราะห์การเข้าถึงที่อยู่อาศัย ผู้เชี่ยวชาญของ Savills Vietnam ระบุว่า ในช่วงปี 2562 - 2566 ราคาที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นเฉลี่ยร้อยละ 3 ต่อปี เท่ากับการเพิ่มขึ้นของรายได้ส่วนบุคคล ช่องว่างระหว่างราคาบ้านและรายได้ที่เพิ่มมากขึ้นทำให้ผู้คนเป็นเจ้าของบ้านได้ยากขึ้น

ทุกปี ผู้มีรายได้ปานกลางและครัวเรือนที่มีคนหนุ่มสาวในนครโฮจิมินห์ต้องการอพาร์ตเมนต์ประมาณ 50,000 แห่ง อย่างไรก็ตามอุปทานยังคงไม่เพียงพอ

จากการสำรวจพบว่าโครงการอพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์ที่เปิดขายในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มไฮเอนด์และตั้งอยู่ในพื้นที่ทางตะวันออกของไซง่อน ตัวอย่างเช่น โครงการ Eaton Park เฟสต่อไปในเมือง Thu Duc กำลังได้รับการเสนอขายโดย Gamuda Land ในราคาเฉลี่ย 140 ล้านดองต่อตารางเมตร

Masterise Home เพิ่งเปิดตัวอาคารอพาร์ทเมนท์ 2 อาคารในโครงการ Masteri Grand View โดยมีราคาเริ่มต้นที่ 100 ล้านดอง/ตร.ม. นี่คือโครงการอาคารสูงแห่งแรกของเขตเมืองใหม่โกลบอลซิตี้ ที่ชื่อว่า Thu Duc City

ที่ Vinhomes Grand Park Urban Area ใน Thu Duc City เฟสต่อไปของโครงการ The Opus One ก็เปิดขายในราคาประมาณ 100 ล้านดองต่อตรม. หลังจากสร้างชั้นใต้ดินครบ 5 ชั้นแล้ว โครงการ King Crown Infinity กำลังจะเปิดตัวตะกร้าผลิตภัณฑ์ถัดไป โดยมีราคาตั้งแต่ 100 - 125 ล้านดอง/ตรม.

ตามแผนงานในโครงการเมืองสีเขียว เมืองจะจัดสรรที่ดินจำนวน 67,216.8 ตารางเมตรเพื่อสร้างโรงเรียนและสถานที่สาธารณะเพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ (ที่มา : หนังสือพิมพ์ XD)

บริษัท Vingroup ได้รับการส่งมอบที่ดินกว่า 127.4 เฮกตาร์เพื่อสร้างโครงการเมืองสีเขียว

คณะกรรมการประชาชนฮานอยเพิ่งมีมติส่งมอบที่ดินกว่า 127.4 เฮกตาร์ (ระยะที่ 1) ในเขตเทศบาล Tân Hoi, Lien Trung, Tan Lap, Lien Ha ในเขต Dan Phuong ซึ่งได้ดำเนินการเคลียร์พื้นที่เรียบร้อยแล้ว ให้กับ Vingroup Corporation - JSC เพื่อดำเนินโครงการพื้นที่ฟังก์ชั่นเมือง - เมืองสีเขียว

ตามมติหมายเลข 6011/QD-UBND ลงวันที่ 18 พฤศจิกายน พ.ศ. 2567 ของคณะกรรมการประชาชนฮานอย จากพื้นที่ทั้งหมดกว่า 127.4 เฮกตาร์ที่ได้รับการจัดสรรในระยะแรก มีที่ดินที่อยู่อาศัย 409,786.6 ตารางเมตร โดยมีรูปแบบการใช้ที่ดินเป็นการจัดสรรที่ดินของรัฐพร้อมการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

พื้นที่ที่จะส่งมอบครั้งนี้ประกอบด้วยที่ดินที่อยู่อาศัยเพื่อสร้างบ้านชั้นต่ำ จำนวน 296,011.7 ตารางเมตร; ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยขนาด 113,774.9 ตร.ม. เพื่อสร้างอาคารสูง เพื่อวัตถุประสงค์ต่างๆ เช่น บริการทางการค้า สำนักงาน โรงแรม อพาร์ทเม้นท์...

ตามแผนงานในโครงการเมืองสีเขียว เมืองจะจัดสรรที่ดินจำนวน 67,216.8 ตารางเมตรเพื่อสร้างโรงเรียนและสถานที่สาธารณะเพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ รูปแบบการใช้ประโยชน์ที่ดิน คือ รัฐเช่าที่ดินและเก็บค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวตลอดระยะเวลาการเช่า ระยะเวลาการเช่าที่ดิน 50 ปี. โครงการจะก่อสร้างโรงเรียนมัธยมต้น โรงเรียนประถมศึกษา และโรงเรียนอนุบาล การก่อสร้างศูนย์บริการเชิงพาณิชย์ ตลาด...; การบริหารจัดการเมือง กิจกรรมชุมชน; ศูนย์การแพทย์; บ้านวัฒนธรรม กิจกรรมชุมชน

เมืองยังกำหนดพื้นที่สำหรับปลูกต้นไม้และจราจรจำนวน 702,065.7 ตารางเมตร โดยรัฐจัดสรรพื้นที่ดังกล่าวโดยไม่เก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ที่ดิน 17,470.7 ตร.ม. สำหรับก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค ประกอบด้วย พื้นที่บำบัดน้ำเสีย พื้นที่ถ่ายโอนขยะมูลฝอย พื้นที่โครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคที่วางแผนไว้ โรงงานน้ำ สถานีสูบน้ำ ที่ดินเหนือดินโครงการขนาด 11,939.4 ตร.ม. สำหรับทำสนามหญ้า ถนนภายใน งานโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค และปลูกต้นไม้เพื่อใช้ร่วมกัน

บริษัท วินกรุ๊ป คอร์ปอเรชั่น - JSC มีหน้าที่รับผิดชอบในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค การบำรุงรักษาและซ่อมแซมโครงการหลังจากการลงทุนก่อสร้าง และส่งมอบให้หน่วยงานท้องถิ่นเพื่อบริหารจัดการและใช้งานส่วนกลางของเมือง

ที่น่าสังเกตคือ ในโครงการนี้ เมืองได้สงวนพื้นที่ 8,945.6 ตารางเมตรในแปลงที่มีสัญลักษณ์ตั้งแต่ C-TT5.1 ถึง C-TT5.7 ไว้สำหรับพื้นที่จัดสรรที่อยู่อาศัย บริษัท Vingroup Corporation - JSC มีหน้าที่รับผิดชอบในการลงทุนก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานแบบซิงโครนัส และเมื่อแล้วเสร็จจะส่งต่อให้กับเขต รูปแบบการใช้ที่ดิน คือ รัฐจัดสรรที่ดินโดยไม่เก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

สิทธิของเจ้าของบ้าน

มาตรา 10 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 กำหนดสิทธิของเจ้าของบ้านและผู้ใช้บ้านไว้ดังต่อไปนี้

1. เจ้าของบ้านที่เป็นองค์กรในประเทศ บุคคลธรรมดา และคนเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ มีสิทธิ์ดังต่อไปนี้:

ก) มีสิทธิที่จะได้รับความคุ้มครองในบ้านภายใต้กรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย

ข) การใช้ที่อยู่อาศัยเพื่อการอยู่อาศัยและวัตถุประสงค์อื่นใดที่กฎหมายไม่ได้ห้ามไว้

ค) ได้รับหนังสืออนุญาตให้มีบ้านเป็นกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายว่าด้วยกรรมสิทธิ์ที่ดินตามกฎหมายนี้และกฎหมายว่าด้วยที่ดิน

ข) การขาย เช่าซื้อ บริจาค แลกเปลี่ยน การรับมรดก การจำนอง และการเพิ่มทุนด้วยที่อยู่อาศัย ตามบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัตินี้ กฎหมายว่าด้วยที่ดิน และบทบัญญัติแห่งกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้อง การโอนสัญญาซื้อขายบ้าน สัญญาเช่า เงินกู้ ที่พักชั่วคราว การอนุญาตให้บริหารจัดการบ้าน และสิทธิอื่นใด ตามที่กฎหมายกำหนด ในกรณีที่มอบหรือรับมรดกบ้านให้กับบุคคลที่ไม่มีสิทธิ์เป็นเจ้าของบ้านในเวียดนาม บุคคลดังกล่าวจะมีสิทธิ์ได้รับเฉพาะมูลค่าของบ้านหลังนั้นเท่านั้น

ในกรณีที่กฎหมายที่ดินมีบทบัญญัติอื่น ๆ เกี่ยวกับสิทธิของเจ้าของบ้านที่เกี่ยวข้องกับสิทธิการใช้ที่ดินซึ่งเป็นชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ บทบัญญัติดังกล่าวจะนำไปใช้

ง) แบ่งงานสาธารณูปโภคภายในเขตที่อยู่อาศัยนั้นให้เป็นไปตามบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัตินี้และบทบัญญัติแห่งกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้อง

กรณีเป็นเจ้าของอาคารชุด มีสิทธิร่วมเป็นเจ้าของและใช้ทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุด และงานสาธารณูปโภคส่วนกลางของอาคารชุดนั้น เว้นแต่เป็นงานที่สร้างขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์ทางการค้า หรือต้องส่งมอบให้ทางราชการตามบทบัญญัติของกฎหมาย หรือตามข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาเช่าซื้อบ้าน

ข) บำรุงรักษา ซ่อมแซม รื้อถอน และสร้างใหม่บ้านเรือนให้เป็นไปตามบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัตินี้และกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง

ก) ได้รับความคุ้มครองตามเงื่อนไขกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ตามมาตรา ๗ แห่งพระราชบัญญัตินี้

ข) ร้องเรียน กล่าวหา และฟ้องร้องดำเนินคดีเกี่ยวกับการละเมิดสิทธิความเป็นเจ้าของโดยชอบธรรมของตนและการกระทำอื่น ๆ ที่ละเมิดกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย

i) สิทธิอื่น ๆ ตามที่กฎหมายกำหนด

2. เจ้าของบ้านที่เป็นองค์กรหรือบุคคลต่างประเทศมีสิทธิตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 20 แห่งพระราชบัญญัตินี้

3. ผู้ใช้บ้านพักอาศัยซึ่งมิใช่เจ้าของบ้านมีสิทธิใช้สิทธิในการบริหารจัดการและใช้งานบ้านตามข้อตกลงกับเจ้าของบ้าน

ดังนั้นเจ้าของบ้านจึงมีสิทธิตามที่กำหนดไว้ข้างต้น

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-dia-oc-viet-nam-hut-von-nha-dau-tu-ngoai-bat-ngo-ve-gia-can-ho-tai-tphcm-quyen-cua-chu-so-huu-nha-o-294775.html