ราคาประมูลที่ดินที่สูงลิ่วตามมาด้วยการยกเลิกเงินมัดจำกำลังกลายเป็นเรื่อง "ธรรมดา"

(CLO) การประมูลที่ดินที่มีสัญญาณความผิดปกติทั้งในด้านราคาชนะประมูลและจำนวนใบสมัครจดทะเบียนยังคงดำเนินต่อไป เพราะยังคงมีจิตวิทยาการเก็งกำไรและความคาดหวังว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้น

ก่อนหน้านี้ในเดือนสิงหาคม ความคิดเห็นของประชาชนถูกกระตุ้นอย่างต่อเนื่องจากการประมูลที่ดินในเขตชานเมืองของฮานอย เช่น Thanh Oai และ Hoai Duc โดยมียอดการจดทะเบียนจำนวนมาก ใช้เวลาประมูลนาน และราคาเสนอที่ชนะพุ่งสูง ซึ่งสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายสิบเท่า การพัฒนาและผลลัพธ์นี้ยังคงเกิดขึ้นในการประมูลที่ดินเมื่อเร็วๆ นี้ในจังหวัดห่าดงและเทืองติน

ทั้งนี้ เมื่อวันที่ 19 ตุลาคมที่ผ่านมา อำเภอห่าดองได้ประมูลที่ดินสำเร็จจำนวน 27 แปลง ในเขตฟู้ลือง เอียนเงีย และเดืองน้อย ที่น่าสังเกตคือ หลังจากผ่านไป 14 รอบ ลูกค้าที่มีราคาชนะสูงที่สุดจะถูกกำหนดให้ได้สูงถึง 262 ล้านดองต่อตารางเมตร สูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 8 เท่า ราคาที่ถูกชนะต่ำที่สุดยังสูงกว่า 5.8 เท่า แตะที่ 133 ล้านดองต่อตารางเมตร

การประมูลที่ดินที่ฮาดงเกิดขึ้นเมื่อวันที่ 19 ตุลาคม (ภาพ: VV)

เมื่อวันที่ 22 ตุลาคม ที่ผ่านมา ณ เมืองเทิง หลังจากการประมูลที่ดุเดือดเป็นเวลา 16 ชั่วโมง ที่ดินที่อยู่อาศัย 19/40 แปลงที่เป็นของโครงการโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคของที่ดินที่ประมูลในตำบลวานเดียม เขตเทิง กรุงฮานอย ก็ถูกประมูลประสบความสำเร็จเช่นกัน โดยมีราคาชนะการประมูลสูงที่สุดที่ 52,864 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร ราคาต่ำสุด 24,384 ล้าน VND/m2 โดยราคาเริ่มต้น 3,864 ล้าน VND/m2 มีแปลงที่ดินจำนวน 21 แปลงที่ไม่ผ่านการประมูล เนื่องจากผู้เข้าร่วมการประมูลฝ่าฝืนกฎข้อบังคับ

ราคาประมูลที่ดินที่สูงลิ่วตามมาด้วยการยกเลิกเงินมัดจำกลายเป็นเรื่อง 'ธรรมดา'

สมาคมนายหน้าค้าที่ดินเวียดนาม (VAR) กล่าวว่า แม้จะมีหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเข้ามาเกี่ยวข้อง แต่สุดท้ายการประมูลก็ยังคงไม่เปลี่ยนแปลง และแม้แต่ราคาที่ดินที่ประมูลได้ก็ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

อันดับแรกเกี่ยวกับราคาเริ่มต้น ราคาเริ่มต้นยังถือว่าต่ำมาก ต่ำกว่าราคาตลาดมาก ซึ่งกำหนดโดยปฏิบัติตามกฎเกณฑ์ปัจจุบันอย่างครบถ้วน โดยคำนวณจากการคูณค่าสัมประสิทธิ์ K ด้วยบัญชีราคาที่ดินของเมือง

“คณะกรรมการประชาชนในพื้นที่ยังคงยึดถือตามรายการราคาที่ดินฉบับเก่าของปี 2020 ซึ่งมีผลบังคับใช้จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2025 ราคาเริ่มต้นจะเปลี่ยนแปลงก็ต่อเมื่อฮานอยออกรายการราคาที่ดินฉบับใหม่” VAR กล่าว

ประการที่สอง ราคาที่ดินจากการประมูลยังคงเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องมาจากความต้องการอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะสินค้าที่มีการรับประกันทางกฎหมายและมีศักยภาพในการเติบโตที่ชัดเจน เช่น ที่ดินที่นำมาประมูล มีสูงมาก

ในความเป็นจริง ในพื้นที่เช่น ฮ่วยดึ๊ก หรือ ห่าดง ศักยภาพในการพัฒนาเมืองควบคู่ไปกับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานสร้างความคาดหวังที่สูงสำหรับนักลงทุน นักลงทุนหลายรายยินดีที่จะจ่ายราคาสูงเพื่อเป็นเจ้าของผลิตภัณฑ์ที่มีปริมาณจำกัดเหล่านี้ แม้ว่าราคาอาจเกินมูลค่าที่แท้จริงของที่ดินมากก็ตาม

นอกจากนี้ ด้วยการคาดหวังว่ามูลค่าที่ดินจะมีการปรับเพิ่มขึ้นในอนาคต ผู้ซื้ออาจยอมรับราคาที่สูงกว่าการประเมินปกติมาก

โดยเฉพาะอย่างยิ่งการปรับขึ้นราคาที่สูงขึ้นนั้นเป็นผลมาจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยที่กำลังเติบโตอย่าง "ร้อนแรง" โดยมีอุปทานที่จำกัด โดยราคาหลักยังคงสร้างระดับสูงใหม่อย่างต่อเนื่องควบคู่ไปกับความคาดหวังเกี่ยวกับการขยายตัวของเมืองและโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจร

เหตุผลสำคัญอีกประการหนึ่งที่ทำให้ราคาประมูลสูงคือ พฤติกรรมการจ่ายราคาที่สูงกว่าแล้วสละเงินมัดจำ ไม่จ่ายราคาประมูลที่ชนะ แม้จะไม่คำนึงถึงความเสี่ยงก็ตาม ปฏิบัติตามภาระผูกพันในการประมูลเพื่อทำให้ราคาที่ชนะถูกต้องตามกฎหมายด้วยจุดประสงค์เพื่อ "เพิ่มราคา" สร้างระดับราคา "เสมือน" เป็นพื้นฐานในการผลักดันราคาที่ดินที่เกี่ยวข้องให้สูงขึ้นเพื่อทำกำไร

แม้ว่าทางการจะเข้ามาตรวจสอบแล้วก็ตาม แต่การกระทำดังกล่าวก็เพื่อให้มั่นใจถึงความโปร่งใสและความถูกต้องตามกฎหมายของกระบวนการประมูล และเป็นการยากที่จะแทรกแซงราคาตลาด

ราคาประมูลที่ดินที่สูงลิ่วและการยกเลิกเงินมัดจำกำลังกลายเป็นเรื่อง "ธรรมดา" (ภาพ : สท.)

เนื่องจากในระบบเศรษฐกิจตลาด ฝ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องในการทำธุรกรรมซื้อขายจะยึดหลักความเต็มใจของผู้ซื้อและผู้ขาย พวกเขาสามารถละทิ้งการฝากเงินได้อย่างสิ้นเชิงโดยไม่ต้องมีหลักฐาน และไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ที่พวกเขาจะขึ้นราคาเมื่อสินค้าใดๆ ในตลาดขาดแคลน

“การติดป้ายพฤติกรรมเหล่านี้ในปัจจุบันว่าเป็นการเก็งกำไรและการขึ้นราคาก็ขึ้นอยู่กับอารมณ์เช่นกัน เวียดนามไม่มีเอกสารทางกฎหมายที่กำหนดให้พฤติกรรมนี้เป็นพื้นฐานในการจัดการกับมัน” VAR กล่าว

นอกจากนี้ ภายใต้กฎระเบียบปัจจุบัน บุคคลที่ชนะการประมูลแต่ไม่ชำระเงินเต็มจำนวนภายใน 120 วัน จะต้องรับโทษ “เล็กน้อย” โดยลงโทษเพียงการยกเลิกผลการประมูลและสูญเสียเงินมัดจำ ซึ่งถือว่าน้อยมากเนื่องจากราคาเริ่มต้นที่ต่ำ

กฎหมายการประมูลทรัพย์สินฉบับแก้ไขได้ทำให้กฎระเบียบสำหรับผู้ชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินมีความเข้มงวดยิ่งขึ้น แต่กฎระเบียบเหล่านี้จะไม่มีผลบังคับใช้จนกว่าจะถึงวันที่ 1 มกราคม 2025 อย่างไรก็ตาม แม้ว่ากฎระเบียบใหม่จะมีผลบังคับใช้แล้วก็ตาม ด้วยสถานการณ์อุปทาน-อุปสงค์ในปัจจุบันและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยที่ร้อนแรง ความเป็นไปได้ที่ราคาจะทำลายสถิติใหม่ในงานประมูลครั้งต่อไปมีสูงมาก และจะค่อยๆ กลายเป็น "เหตุการณ์ประจำวันในเขตนี้" เพราะจิตวิทยาการเก็งกำไรยังคงมีอยู่และความคาดหวังต่อการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงได้รับการรักษาไว้

จำเป็นต้องมีมาตรการที่เข้มแข็งมากขึ้น

เพื่อให้แน่ใจว่ากระบวนการประมูลมีความยุติธรรมและโปร่งใส ลดการเก็งกำไรและการพุ่งสูงขึ้นของราคา VARS จึงเสนอคำแนะนำหลายประการ

ประการแรก ผู้จัดงานประมูลต้องตรวจสอบอย่างใกล้ชิดและให้แน่ใจว่ากระบวนการและขั้นตอนการประมูลทั้งหมดสอดคล้องกับกฎหมายในปัจจุบัน

ประการที่สอง หน่วยงานบริหารของรัฐต้องติดตาม "ความเคลื่อนไหว" ของการประมูลทุกครั้งอย่างใกล้ชิดต่อไป เพื่อจะได้ดำเนินมาตรการแก้ไขอย่างทันท่วงทีเมื่อตรวจพบสัญญาณของ "ความไม่มั่นคง"

พร้อมกันนี้ ให้พิจารณาปรับปรุงกลไก นโยบาย และระเบียบปฏิบัติที่เกี่ยวข้องกับกิจกรรมนี้ให้เข้มงวดยิ่งขึ้นโดยเร็ว เพื่อชี้นำให้กิจกรรมนี้ดำเนินไปในทิศทางที่ถูกต้องโดยเร็ว

โดยเฉพาะอย่างยิ่งควรพิจารณาเพิ่มโทษสำหรับการละทิ้งการฝากเงินให้สูงขึ้น ดังนั้นการเพิ่ม "การพิจารณา" ระหว่าง "กำไรและขาดทุน" ของบุคคลที่เข้าร่วมการประมูล จึงจำกัด "แนวโน้มการเก็งกำไร" ผ่านกิจกรรมการประมูลไปได้บ้าง

ประการที่สาม รัฐต้องใช้มาตรการที่เข้มแข็งมากขึ้นต่อกรณีที่ผู้ชนะการประมูลถูกขายออกไปในช่วงเวลาสั้นๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง สิ่งที่สำคัญที่สุดตามข้อมูลของ VARS ยังคงอยู่ที่คอขวดของอุปทานที่อยู่อาศัย

จำเป็นต้องมีมาตรการเชิงบวกและปฏิบัติได้ในระยะเริ่มต้นเพื่อ "ปลดล็อก" อุปทานที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งการตรวจสอบและแก้ไขโครงการที่ติดขัดด้วยปัญหาทางกฎหมายถือเป็นวิธีที่เร็วที่สุดในการช่วยปั๊มอุปทานเข้าสู่ตลาดมากขึ้น

VAR เน้นย้ำว่า "เมื่ออุปทานค่อยๆ ตอบสนองกับอุปสงค์ ตลาดจะปรับตัวโดยอัตโนมัติ และราคาโดยทั่วไป รวมถึงราคาประมูลโดยเฉพาะ จะใกล้เคียงกับมูลค่าที่แท้จริงของทรัพย์สินมากขึ้น"

ที่มา: https://www.congluan.vn/dau-gia-dat-cao-chot-vot-xong-huy-coc-dang-tro-thanh-chuyen-thuong-ngay-o-huyen-post318672.html