ที่ดินThanh Oai หลังการประมูลถูกขายออกไปด้วยเงินส่วนต่างกว่าพันล้านด่อง: 'ไข้' นี้เกิดขึ้นจริงหรือเป็นเพียงจินตนาการ?

เมื่อสิ้นสุดการประมูลที่ดินในเขตThanh Oai เมื่อวันที่ 16 พฤศจิกายน ราคาที่ชนะสูงสุดอยู่ที่ 90 ล้านดอง/ตรม. สูงกว่าราคาเริ่มต้น 17 เท่า และราคาต่ำสุดอยู่ที่มากกว่า 45 ล้านดอง/ตรม. สูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 8 เท่า

ที่น่าสังเกตคือ ทันทีหลังจากประกาศผลการประมูล ที่ดินหลายแปลงก็ถูกนำออกขายทันที โดยราคาแตกต่างกันตั้งแต่หลายแสนไปจนถึงพันล้านดองต่อแปลง โดยเฉพาะแปลงมุม 112 เนื้อที่ 157.1 ตรว. ขายส่วนต่างถึง 1 พันล้านดอง นอกจากนี้ยังมีที่ดินอื่นๆ อีกหลายแปลงที่มีการโฆษณาไว้ว่ามีส่วนต่างตั้งแต่ 100 - 200 ล้านดอง/แปลง ถึง 800 ล้านดอง/แปลง

ตามการวิจัยของผู้สื่อข่าว Thanh Oai เป็นเขตชานเมือง โดยราคาที่ดินขายเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 25 - 40 ล้านดองต่อตารางเมตร ขึ้นอยู่กับที่ตั้งและสิ่งอำนวยความสะดวก ดังนั้น เมื่อพิจารณาจากผลการประมูลดังกล่าว ราคาต่ำสุดจึงยังสูงกว่าราคาโฆษณาทั่วไปอยู่ 13.3 – 81.2% ราคาที่ชนะสูงที่สุดจะสูงกว่า 2 – 3 เท่า

ตามเครื่องมือประวัติราคาของแพลตฟอร์มเทคโนโลยี PropertyGuru Vietnam ราคาขายทั่วไปของที่ดินในตำบลโด่ง อำเภอทานห์โอย ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2024 อยู่ที่ 36 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร ในช่วงปีที่ผ่านมาราคาที่ดินที่นี่เพิ่มขึ้นมากกว่า 63.6%

ราคาที่ดินขายในตำบลใกล้เคียงของโดดงอยู่ในช่วง 31 ล้านถึง 41 ล้านดอง/ตร.ม. ในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ดังนั้น ราคาที่ดินที่ประมูลในเซสชันล่าสุดจึงสูงกว่าราคาทั่วไป 1-3 เท่า

ราคาขายทั่วไปในตำบลโดดงอยู่ที่ประมาณ 36 ล้านดองต่อตรม. (ภาพหน้าจอ)

จากการสำรวจพบว่าที่ดินบางแปลงทำเลสวยๆ ริมทางหลวงหมายเลข 1A ห่างจากทะเลสาบฮว่านเกี๋ยม 14 กม. ขายได้เพียง 70 - 80 ล้านดองต่อตรม. เท่านั้น ขณะเดียวกัน ที่ตั้งที่ดิน 25 แปลงที่ประมูลไปเมื่อวันที่ 16 พฤศจิกายน ในเขตThanh Oai อยู่ห่างจากใจกลางเมือง ฮานอย ประมาณ 30 กม. จุดที่น่าดึงดูดของที่ดินแปลงนี้ตามที่นายหน้าบอกคือตั้งอยู่ใกล้กับ Cienco5 และ QL21B

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญ ด้านเศรษฐกิจ Nguyen Tri Hieu เปิดเผยว่า ข้อเท็จจริงที่ว่าที่ดินหลายแปลงแม้จะชนะการประมูลในราคาที่สูงกว่าราคาตลาด แต่ยังคงมีการโฆษณาขายในราคาสูงกว่านั้น ถือเป็นกลอุบายของนักเก็งกำไรและนายหน้าที่ "โก่งราคา" ขึ้นเพื่อสร้างความรู้สึกว่ามูลค่าที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ราคา 90 ล้านดอง/ตรม. คือราคาในอนาคต บางทีในอีก 5 ปีข้างหน้า เมื่อโครงสร้างพื้นฐานและการวางแผนได้รับการดำเนินการตามกำหนดเวลา มันคงจะสมเหตุสมผล

ดังนั้น นายเฮี๊ยว กล่าวว่า จำเป็นต้องเพิ่มการวางมัดจำในการประมูลที่ดิน เพื่อกรองการเก็งกำไร และขยายระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อหลีกเลี่ยงการ “เล่นเซิร์ฟ” สิ่งเหล่านี้สามารถช่วยให้ผู้คนที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงเข้าถึงกองทุนที่ดินของรัฐที่ "สะอาด" ได้อย่างง่ายดายในมูลค่าที่แท้จริง

สมาคมนายหน้าค้าที่ดินเวียดนาม (VARS) ยังได้ชี้ให้เห็นถึงเหตุผลหลายประการที่ทำให้ราคาที่ดินประมูลในบางพื้นที่สูงผิดปกติ เช่น ราคาเริ่มต้นที่ต่ำ ความต้องการตลาดสูง และบางพื้นที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้ว ซึ่งทำให้มีความคาดหวังที่สูงสำหรับนักลงทุน...

นอกจากนี้ยังมีการกระทำที่จ่ายราคาสูงแล้ววางเงินมัดจำ รวมถึงยอมเสี่ยงด้วย โดยทำการประมูลเพื่อให้ราคาที่ชนะถูกต้องตามกฎหมาย โดยมีจุดประสงค์เพื่อปรับราคาให้สูงขึ้น สร้างระดับราคาเสมือนเป็นพื้นฐานในการดันราคาที่ดินที่เกี่ยวข้องให้สูงขึ้นเพื่อทำกำไร

แผนผังแม่บทการแบ่งแปลงที่ดินที่ขายทอดตลาด บ้านวันกวน ตำบลโดดง

นายฟาม ดึ๊ก ตวน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อีซี เรียลเอสเตท เปิดเผยว่า ขณะนี้ราคาที่ดินแบบเดิมก็ยังใช้ได้ แต่แทบจะ “ไร้ประโยชน์” ดังนั้น หากทางการไม่เข้ามาแทรกแซงและดำเนินการอย่างเด็ดขาด การประมูลที่ดินเหล่านี้จะกลายเป็น "สนามเด็กเล่นของนายหน้า" แทน อาชีพใหม่ที่อาจเกิดขึ้น คือ อาชีพ “ประมูลที่ดิน”

นายเหงียน เดอะ เดียป สมาชิกคณะกรรมการบริหารสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNREA) ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน ยืนยันว่าที่ดินที่นำมาประมูลยังคงเป็นกลุ่มตลาดที่คึกคักและน่าดึงดูดในช่วงเดือนสุดท้ายของปี 2567 และต่อเนื่องไปจนถึงปี 2568 ในความเป็นจริง ความน่าดึงดูดใจของที่ดินที่นำมาประมูลสามารถคงอยู่ได้ไปจนกระทั่งสิ้นสุดวงจรอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากอุปทานมีน้อยลงเรื่อยๆ และยังอยู่ในช่วงที่มีการขยายตัวของเมืองและความต้องการการลงทุนสูง จึงอาจก่อให้เกิดการระเบิดได้

แต่คุณ Diep ยังตั้งข้อสังเกตอีกว่า "ยิ่งกำไรสูงเท่าไร ความเสี่ยงก็ยิ่งมากขึ้นเท่านั้น" ในการตัดสินใจเข้าร่วมประมูล นักลงทุนควรพิจารณาปัจจัยต่างๆ เช่น การวางแผน การใช้งาน โครงสร้างพื้นฐานทางสังคม โครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค ศักยภาพในการพัฒนา... ของพื้นที่ หลีกเลี่ยงโอกาสการใส่ทุนที่ไม่สามารถถอนออกมาได้

ก่อนหน้านี้เมื่อวันที่ 10 ส.ค. อำเภอThanh Oai ได้จัดการประมูลที่ดินจำนวน 68 แปลง ในพื้นที่ Ngo Ba หมู่บ้านThanh Thanh ตำบลThanh Cao ที่ดินมุมที่มีราคาชนะสูงที่สุดอยู่ที่เกือบ 100.5 ล้านดอง/ตรม. สูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 8 เท่า โดยทั่วไปแล้วที่ดินจะมีราคาที่ชนะตั้งแต่ 63 ล้านดอง/ตรม. ถึง 80 ล้านดอง/ตรม. ซึ่งสูงกว่าราคาเริ่มต้น 5 ถึง 6.4 เท่า

อย่างไรก็ตาม ต่อมามีที่ดินจำนวน 55 แปลงที่ถูกทิ้งร้าง รวมถึงที่ดินที่มีราคาสูงที่สุดกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตร ในจำนวน 13 ล็อตที่ชำระเต็มจำนวน ล็อตที่มีราคาสูงสุดคือ 55 ล้านดองต่อตารางเมตร

เจา อันห์

แหล่งที่มา