รายชื่อโครงการอพาร์ทเม้นท์ราคาสูงลิ่วในฮานอยและโฮจิมินห์ ต้องทำอย่างไรเมื่อซื้อที่ดินแล้ว 'ติดขัด' ในการวางแผน?

รายชื่อโครงการอพาร์ทเม้นท์ที่มีราคาพุ่งสูงใน ฮานอย และโฮจิมินห์ สินค้าคงคลังที่ดินในสนามกอล์ฟ สนามบิน สิ่งที่ควรทำเมื่อซื้อที่ดินที่วางแผนไว้ ที่ดินที่เป็นข้อพิพาท... คือข่าวสารอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

มุมมองโครงการอพาร์ทเมนท์ Ecolife Tay Ho ในฮานอย (ที่มา : Thu Do Invest)

โครงการอพาร์ทเม้นท์ราคาพุ่งสูงในฮานอยและโฮจิมินห์

กระทรวงก่อสร้าง เชื่อว่าเหตุผลที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้นในช่วงนี้ ส่วนใหญ่เกิดจากผลกระทบจากปัจจัยหลายประการ เช่น ต้นทุนที่ดินที่มีความผันผวนเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในบางพื้นที่ ผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดมีไม่เพียงพอต่อความต้องการของตลาด

ทั้งนี้ การปรับขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ส่งผลให้ราคาห้องชุดปรับสูงขึ้นโดยเฉพาะในบางพื้นที่ โดยราคาในพื้นที่ปรับขึ้นประมาณ 35-40% ขึ้นอยู่กับทำเล เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน ในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 จากการสำรวจและรายงานจากจังหวัดและเมืองใหญ่หลายแห่ง เช่น ฮานอย และนคร โฮจิมินห์ (HCMC) พบว่าราคาอพาร์ทเมนท์ในฮานอยยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทั้งในโครงการใหม่และเก่า ระดับราคาโครงการใหม่เพิ่มขึ้นประมาณ (4% ถึง 6%) ต่อไตรมาส และ (22% ถึง 25%) ต่อปี

ในตลาดอพาร์ทเมนต์ราคาประหยัด (ราคาขายต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตรม.) แทบไม่มีการซื้อขายหรือมีสินค้าใดๆ เลย อพาร์ตเมนท์ระดับกลาง (ราคาประมาณ 25 ล้านดองต่อตรม. ถึงต่ำกว่า 50 ล้านดองต่อตรม.) ยังคงมีสัดส่วนการซื้อขายและอุปทานสูงในตลาด ส่วนที่เหลือจะเป็นอพาร์ตเมนท์ระดับไฮเอนด์และซูเปอร์ไฮเอนด์ที่มีราคาสูงกว่า 50 ล้านดองต่อตรม.

จากการสำรวจโครงการบางส่วนในเมืองฮานอย นครโฮจิมินห์ และบางพื้นที่ ราคาขายที่เฉพาะเจาะจงมีดังนี้:

ในฮานอย: Ecolife Tay Ho ราคาขายอยู่ที่ประมาณ 72.6 ล้านดองต่อตรม. Sunshine Garden (Hai Ba Trung) 54.2 ล้านดองเวียดนามต่อตรม. Chelsea Park - Cau Giay ประมาณ 62.3 ล้านดองเวียดนามต่อตรม. โครงการ Trang An Complex - Cau Giay ประมาณ 70.8 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร สวนริมน้ำ - ถันซวน ประมาณ 56.9 ล้านดองต่อตรม. Legend Tower - ถันซวน 71.7 ล้านดองเวียดนามต่อตร.ม. Anland LakeView - ฮาดง ประมาณ 60.5 ล้าน VND/m2; Imperia Smart City - Nam Tu Liem ประมาณ 62.1 ล้านดองต่อตารางเมตร

Vinhomes Ocean Park ในเขตซูริกมีมูลค่าประมาณ 46÷55 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร ในเขต Trung Hoa, Cau Giay โครงการ Lumi Prestige มีราคาเริ่มตั้งแต่ 69 ล้านดองต่อตรม. ในเขต Tay Mo เขต Nam Tu Liem โครงการ Ninety Complex มีราคาประมาณ 60÷75 ล้านดองต่อตารางเมตร ในเขตด่งดา

โครงการ Sapphire – Vinhomes Smart City มีราคาประมาณ 47÷61 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร ในเขต Nam Tu Liem โครงการบ้านจัดสรรแบบผสมผสาน 107 Nguyen Tuan Vihacomplex มีราคาประมาณ 75÷97.2 ล้านดองเวียดนามต่อตร.ม. ในเขตThanh Xuan

โครงการบ้านพักอาศัยสูง ต้นไม้สีเขียว และลานจอดรถ บนแปลงที่ดินที่มีสัญลักษณ์ HH4, HH5, CL2, CL3, CX และ P1 ของโครงการเมือง Khai Son ในเขต Ngoc Thuy, Thuong Thanh, Long Bien มีราคาตั้งแต่ 50÷68 ล้าน VND/m2...

ในขณะเดียวกัน ในนครโฮจิมินห์ โครงการบางโครงการมีราคาขายที่เฉพาะเจาะจง เช่น The Horizon Phu My Hung ประมาณ 125.4 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร The Ascent - เขต 2 ประมาณ 64.2 ล้านดอง/ตรม. Lu Gia Plaza - เขต 11 ประมาณ 46.4 ล้าน VND/m2 อาคารโอซิมิ ทาวเวอร์ - เขตโกวาป ประมาณ 41.8 ล้านดอง/ตร.ม.

โครงการ Diamond Centery มีราคาตั้งแต่ 61÷73.3 ล้านดองต่อตรม. ในเขตอำเภอเติ่นฟู โครงการ Stown Tham Luong มีราคาตั้งแต่ 29.8÷43.5 ล้านดองต่อตรม. ในเขต 12 โครงการ Urban Green มีราคาตั้งแต่ 52÷59.7 ล้าน/ตรม. ในเมือง Thu Duc; โครงการ Glory Heights - Vinhomes Grand Park มีราคาตั้งแต่ 40÷80 ล้าน VND/m2 ในเขต 9

โครงการออโรร่า ฟูมีหุ่ง เขต 7 (ราคาตั้งแต่ 88÷90 ล้านดอง/ตร.ม.) โครงการ Beverly Solari - Vinhomes Grand Park เขต 9 มีราคาตั้งแต่ 46.83÷65.6 ล้าน VND/m2

จากการสังเคราะห์ข้อมูลจากกรมก่อสร้างท้องถิ่น 60/63 พร้อมรายงาน พบว่าจำนวนธุรกรรมห้องชุดและบ้านเดี่ยวในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 มีจำนวนธุรกรรมสำเร็จ 38,398 รายการ

ชาวบ้านหลายร้อยคนยื่นประมูลที่ดินในไฮฟอง

เมื่อวันที่ 10 พฤศจิกายน คณะกรรมการประชาชนอำเภอถวีเหงียน เมืองไฮฟอง ได้จัดการประมูลสิทธิในการใช้ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย 69 แปลงในหมู่บ้านบ๊ายจ่อง ตำบลหว่าดง ราคาเริ่มต้น 31.8-37.94 ล้าน VND/m2.

ในการประมูลได้มีการประกาศผลผู้ชนะการประมูลที่ดินจำนวน 69 แปลง พื้นที่รวม 5,898.3 ตารางเมตร

หลังจากเปิดเอกสารประกวดราคาแล้ว ราคาประมูลที่ดินที่ชนะสูงสุดคือ 47.19 ล้านดอง/ตรม. เพิ่มขึ้นร้อยละ 24 จากราคาเริ่มต้น ที่ดินแปลงนี้มีพื้นที่ 73 ตารางวา มูลค่ารวม 3.4 พันล้านดอง มีผู้ประมูลมากที่สุด เพราะอยู่ในทำเลที่สวยงาม

นอกจากนี้ ที่ดินที่ถูกรางวัลต่ำที่สุดมีราคาขายเกือบ 32.2 ล้านดองต่อตารางเมตร

ในระหว่างการประมูลมีบางกรณีที่ผู้เข้าร่วมการประมูลชนะที่ดินหลายแปลงซึ่งบางแปลงตั้งอยู่ติดกัน ที่น่าสังเกตคือในจำนวน 69 ล็อตที่นำมาประมูล มีประมาณ 15 ล็อตที่ไม่มีผู้เสนอราคา หรือจำนวนผู้เสนอราคาไม่ตรงตามเงื่อนไข

ในวันที่ 15 พฤศจิกายน ศูนย์บริการการประมูลทรัพย์สินของเมืองไฮฟองจะเปิดไฟล์การประมูลที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์เพื่อการอยู่อาศัยจำนวน 114 แปลงในหมู่บ้านบ๋ายโง่ย ตำบลหว่าดง อำเภอถวีเหงียนต่อไป

เมืองกานโธดำเนินการสำรวจที่ดินในสนามกอล์ฟและสนามบิน

รองประธานถาวรของคณะกรรมการประชาชนเมืองกานโธ นาย Duong Tan Hien เพิ่งลงนามและออก "แผนการสำรวจที่ดินและแผนที่สถานะการใช้ที่ดินในปัจจุบันในปี 2567"

ตามแผนของคณะกรรมการประชาชนเมืองกานโธ หัวข้อที่จะต้องมีการสำรวจที่ดินเป็นระยะในปี 2557 ประกอบด้วย พื้นที่ดินทุกประเภท ผู้ใช้ที่ดิน หัวข้อที่รัฐบาลมอบหมายให้บริหารจัดการ และพื้นที่ทั่วไปตามกฎข้อบังคับของกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม

ในเวลาเดียวกันในระหว่างการสำรวจที่ดินนี้ จะมีการประเมินการจัดการและการใช้ที่ดินสำหรับสนามกอล์ฟ สนามบิน ฟาร์ม ฯลฯ

คณะกรรมการประชาชนเมืองกานโธกำหนดให้เนื้อหาของรายงานการสำรวจที่ดินต้องสามารถประเมินสถานะการใช้ที่ดินในปัจจุบันตามตัวบ่งชี้การสำรวจที่ดินได้ ประเมินการดำเนินการตามแผนการใช้ที่ดิน 5 ปี ในระดับอำเภอ

พร้อมกันนี้ ให้วิเคราะห์สาเหตุของการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินในปีสำรวจที่ดิน ด้วยข้อมูลจากช่วงสำรวจที่ดิน 2 ช่วง (2562, 2567) สถานการณ์การจัดสรรที่ดิน การเช่าที่ดิน การขออนุญาตเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน แต่ยังไม่ได้ดำเนินการ; สถานการณ์ผู้ใช้ที่ดินเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินโดยสมัครใจ และเหตุผลในการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินแตกต่างกันกับบันทึกที่ดิน

คณะกรรมการประชาชนเมืองกานโธกำหนดให้รายงานการสำรวจที่ดินเฉพาะทางต้องมีการวิเคราะห์และประเมินการจัดการและการใช้พื้นที่สนามกอล์ฟโดยละเอียด สนามบิน; ดินถล่มและพื้นที่ดินตะกอน; ที่ดินที่มีแหล่งกำเนิดเป็นเกษตรกรรมและป่าไม้

จากนั้นเสนอแนวทางแก้ไขเพื่อเสริมสร้างการบริหารจัดการที่ดินและปรับปรุงประสิทธิภาพการใช้ที่ดินของวิชาเหล่านี้

สิ่งที่ต้องทำเมื่อซื้อที่ดินในผังเมืองหรือข้อพิพาท

ประชาชนควรทราบว่าต้องทำอย่างไรเมื่อซื้อที่ดินที่วางแผนไว้หรือที่ดินที่มีข้อพิพาทเพื่อปกป้องสิทธิและผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมายของตน

ตรวจสอบเนื้อหาสัญญาการโอน

กรณีที่ 1 : หากมีข้อผูกพันว่าที่ดินไม่ได้อยู่ในผังเมืองหรืออยู่ในข้อพิพาท ผู้รับโอนมีสิทธิขอให้ผู้โอนคืนเงินได้ หากผู้โอนไม่ปฏิบัติตาม เขามีสิทธิ์ฟ้องร้องเพื่อให้ปฏิบัติตามสัญญาได้

กรณีที่ 2 : หากไม่มีข้อผูกมัดว่าที่ดินไม่อยู่ในพื้นที่ผังเมือง ผู้โอนต้องยอมรับเนื้อหาที่คู่สัญญาตกลงกัน เว้นแต่ในกรณีที่พิสูจน์ได้ว่ามีการฉ้อโกง

นอกจากนี้ ในกรณีที่ดินพิพาท ผู้รับโอนมีสิทธิขอให้ผู้โอนคืนเงินได้ เนื่องจากผู้ใช้ที่ดินพิพาทไม่มีสิทธิโอนสิทธิการใช้ที่ดินของตนไปให้บุคคลอื่น (ตามมาตรา 45 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ.2567)

ประโยชน์ของการมีที่ดินในการวางแผน

การขอใบอนุญาตก่อสร้างชั่วคราว: ตามมาตรา 33 มาตรา 1 แห่งพระราชบัญญัติการก่อสร้าง พ.ศ. 2563 เมื่อพ้นกำหนด 3 ปี นับจากวันที่ประกาศแผนการใช้ที่ดินประจำปีแต่ไม่มีการตัดสินใจเพิกถอน (เรียกโดยทั่วไปว่า การวางแผนที่ถูกระงับ) ผู้ใช้ที่ดินมีสิทธิขอใบอนุญาตก่อสร้างชั่วคราวได้

สามารถโอนหรือบริจาคได้ กรณีที่ 1 : ตามมาตรา 6 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 37 กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับผังเมือง พ.ศ. 2561 จำนวนหนึ่ง หากมีการประกาศผังเมืองแต่ไม่มีแผนการใช้ที่ดินประจำปีในระดับอำเภอ ผู้ใช้ที่ดินยังสามารถโอน บริจาค จำนอง ฯลฯ ได้ หากมีคุณสมบัติ

กรณีที่ 2 : ตามมาตรา 6 วรรคหนึ่ง แห่งพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 37 กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับผังเมือง พ.ศ. 2561 จำนวนหนึ่ง ระบุว่า เมื่อมีแผนการใช้ที่ดินประจำปีในระดับอำเภอ ผู้ใช้ที่ดินในพื้นที่ต้องเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินและฟื้นฟูที่ดินตามแผนผัง และใช้สิทธิของผู้ใช้ที่ดินต่อไป แต่จะไม่อนุญาตให้สร้างบ้านใหม่ โรงงานใหม่ หรือปลูกไม้ยืนต้น (สิทธิจำกัด)

หากผู้ใช้ที่ดินมีความจำเป็นต้องปรับปรุงหรือซ่อมแซมบ้านหรืออาคารที่มีอยู่จะต้องได้รับอนุญาตจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่

ในกรณีที่หน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจอนุมัติแผนการใช้ที่ดินโดยไม่ได้ปรับปรุงแก้ไขหรือยกเลิก หรือปรับปรุงแก้ไขหรือยกเลิกแต่ไม่มีการประกาศปรับปรุงแก้ไขหรือยกเลิก ผู้ใช้ที่ดินก็จะไม่ถูกจำกัดสิทธิ (ในการปลูกสร้างบ้านใหม่ โรงงานใหม่ หรือปลูกไม้ยืนต้นใหม่)

การชดเชยที่ดินและทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน: ตามมาตรา 95 ของพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 เมื่อที่ดินอยู่ภายใต้การวางแผนและต้องกู้คืน จะมีการชดเชยที่ดินหากเป็นไปตามเงื่อนไขต่อไปนี้:

มีหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน หรือ หนังสือรับรองกรรมสิทธิ์บ้านและสิทธิการใช้ที่ดิน หรือ หนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน กรรมสิทธิ์บ้านและทรัพย์สินอื่นที่ติดมากับที่ดิน หรือ หนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน กรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน

มีการตัดสินใจเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินหรือการเช่าที่ดินหรือการตัดสินใจเกี่ยวกับการอนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่

ให้มีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่งเป็นหลักฐานในการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินตามบทบัญญัติในมาตรา 137 แห่งพระราชบัญญัตินี้

รับโอนสิทธิการใช้ที่ดินตามที่กฎหมายบัญญัติจากบุคคลผู้มีสิทธิการใช้ที่ดินถูกต้องตามกฎหมายแต่ไม่ดำเนินการจดทะเบียนที่ดินให้ครบถ้วน

ใช้ที่ดินตามที่ตกลงในสัญญาจำนองมาชำระหนี้; เอกสารรับรองผลการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน โดยผู้ชนะการประมูลได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินตามที่กฎหมายกำหนด

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-danh-sach-du-an-chung-cu-gia-cao-ngat-tai-ha-noi-va-tphcm-lam-gi-khi-mua-phai-dat-dinh-quy-hoach-293443.html