ร้านค้าบน “แผ่นดินทอง” ของฮานอยมีผู้เช่าน้อย ราคาบ้านพุ่งสูง และแม้แต่ผู้มีรายได้สูงก็ยังซื้อของได้ยาก

กลุ่มที่มีรายได้สูงที่สุดในกรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์ก็พบว่าการซื้อบ้านเป็นเรื่องยากเช่นกัน ร้านค้าบน “ดินแดนทอง” ของฮานอยไม่มีผู้เช่าเพียงพอ แล้วโครงการบ้านพักอาศัยจะต้องขอความเห็นจากกระทรวงกลาโหมและกระทรวงความมั่นคงสาธารณะเมื่อใด... คือข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

ข่าวอสังหาฯ ล่าสุด: ช่องว่างระหว่างรายได้และราคาบ้านกำลังกว้างขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับครัวเรือนชนชั้นกลางและชนชั้นกลางระดับบน (ภาพ: อันห์ ฟอง)

รายได้สูงก็ซื้อบ้านยาก

ในรายงานที่เพิ่งเผยแพร่เมื่อเร็วๆ นี้ สมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) อ้างอิงข้อมูลจากผลการสำรวจมาตรฐานการครองชีพของประชากรปี 2566 ของสำนักงานสถิติแห่งชาติ (GSO) โดยระบุว่ากลุ่มที่มีรายได้สูงที่สุด (คิดเป็น 20% ของประชากร - กลุ่มที่ 5) มีรายได้เฉลี่ยต่อคนอยู่ที่ 14.47 ล้านดองต่อเดือนในฮานอย 13.8 ล้านดองต่อเดือนในเมืองดานัง ในโฮจิมินห์ 13.26 ล้านดอง/เดือน 13.9 ล้านดองต่อเดือนในจังหวัดด่งนาย และ 18.38 ล้านดองต่อเดือนในจังหวัดบิ่ญเซือง

ตามข้อมูลของ VARS กลุ่มนี้คาดว่าจะสามารถเป็นเจ้าของบ้านในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอยหรือโฮจิมินห์ซิตี้ โดยไม่ต้องได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล อย่างไรก็ตามในความเป็นจริงเมื่อต้องเผชิญกับปัญหาการเป็นเจ้าของบ้านในเมืองใหญ่เหล่านี้ แม้กระทั่งกลุ่มรายได้สูงที่กล่าวมาข้างต้นก็ต้องเผชิญกับอุปสรรคมากมาย

VARS คาดการณ์ว่าแต่ละครัวเรือนที่มีคนวัยทำงาน 2 คนเป็นกลุ่มที่มีรายได้สูงที่สุด โดยรายได้เฉลี่ยของกลุ่มนี้ประมาณ 30 ล้านดอง/เดือน/ครัวเรือน หรือเทียบเท่าประมาณ 360 ล้านดองต่อปี

ความสามารถในการซื้อสูงสุดหากใช้กฎทางการเงินทั่วไปก็คือค่าที่อยู่อาศัยจะต้องไม่เกิน 1/3 ของรายได้ ซึ่งเท่ากับประมาณ 6.7 ล้านดอง/เดือน หรือเทียบเท่ากับประมาณ 80 ล้านดอง/ปี

ในขณะเดียวกัน อพาร์ทเมนต์เชิงพาณิชย์แต่ละแห่งในฮานอยและโฮจิมินห์มีราคาอยู่ระหว่าง 40-70 ล้านดองต่อตารางเมตร ขึ้นอยู่กับพื้นที่และกลุ่ม ดังนั้นอพาร์ทเมนท์ที่มีพื้นที่ประมาณ 60ตรม. จะมีราคาอยู่ที่ 2.5-3.5 พันล้านดอง

หากกลุ่มรายได้สูงต้องการซื้อบ้านราคา 3,500 ล้านบาท และกู้เงินธนาคาร 70% ของมูลค่าบ้าน หรือ 2,450 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ย 8% ต่อปี เป็นเวลา 20 ปี ค่าผ่อนชำระรายเดือนจะอยู่ที่ประมาณ 25-27 ล้านดองต่อเดือน หรือเทียบเท่ากว่า 300 ล้านดองต่อปี

ดังนั้น ตามข้อมูลของ VARS ด้วยการผ่อนชำระสูงสุด 80 ล้านดอง/ปี กลุ่มคนเหล่านี้แทบจะไม่สามารถซื้อบ้านได้

เมื่ออธิบายเหตุผลที่ราคาที่อยู่อาศัยลดลงอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา VARS ระบุว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองใหญ่ ซึ่งเกินความสามารถในการชำระหนี้ของคนส่วนใหญ่อยู่แล้ว เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว เร็วกว่าอัตราการเติบโตของรายได้หลายเท่า

โดยเฉพาะภายหลังสถานการณ์การระบาดของโควิด-19 ราคาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์ในฮานอย ดานัง และโฮจิมินห์ ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยแตะระดับใหม่สูงขึ้น 30% เมื่อเทียบกับปี 2562

จากข้อมูลของกระทรวงก่อสร้าง พบว่าในไตรมาส 3 ปี 2567 ราคาคอนโดมิเนียมในฮานอยเพิ่มขึ้นทั้งในโครงการใหม่และเก่า โดยราคาโครงการใหม่เพิ่มขึ้นประมาณ 4-6% ต่อไตรมาส และ 22-25% ต่อปี

ข้อมูลจากช่อง batdongsan ระบุว่าราคาขายอพาร์ทเมนท์เฉลี่ยในปี 2564 อยู่ในช่วง 34-37 ล้านดอง/ตร.ม. ปี 2022 อยู่ในช่วง 38-40 ล้านดอง/ตร.ม. โดยปี 2566 ราคาขายอยู่ที่ 39-42 ล้านดอง/ตรม. และปี 2567 ราคาขายเฉลี่ยเพิ่มขึ้นเป็น 45-51 ล้านดอง/ตรม.

ในขณะเดียวกันรายได้ต่อหัวของคนในเมืองในปี 2566 จะเพิ่มขึ้นเพียงประมาณ 4% เมื่อเทียบกับสถิติของ GSO ในปี 2562

รายได้เฉลี่ยของกลุ่ม 5 ในฮานอยและดานังในปี 2023 จะเพิ่มขึ้นเพียง 3% และ 7% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับปี 2019 รายได้เฉลี่ยของกลุ่มนี้ในนครโฮจิมินห์กลับมีการเติบโตติดลบถึง 8%

ส่งผลให้เกิดช่องว่างระหว่างรายได้และราคาที่อยู่อาศัยกว้างขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับครัวเรือนชนชั้นกลางและชนชั้นกลางระดับสูง

อีกเหตุผลหนึ่ง ตามที่ VARS ระบุ คือการขาดแคลนอุปทานที่อยู่อาศัยที่เหมาะสม โดยมีโครงการที่อยู่อาศัยที่มีราคาต่ำกว่า 30 ล้านดอง/ตร.ม. เพียงไม่กี่โครงการ ทำให้คนส่วนใหญ่ รวมถึงกลุ่มที่ 5 ไม่มีทางเลือกที่เหมาะสม

นอกจากนี้ปัจจัยหลักประการหนึ่งที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้นก็คือพฤติกรรมเก็งกำไร หลายๆ คนซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยไม่ได้ตั้งใจที่จะใช้ ซื้อมาแล้วปล่อยทิ้งไว้โดยรอให้ราคาเพิ่มขึ้น ทำให้ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ยิ่งเลวร้ายลงไปอีก...

สถานประกอบการหลายแห่งบน “แผ่นดินทอง” ในฮานอยปิดตัวลง

ในช่วงปลายปี 2567 สถานประกอบการหลายสิบแห่งบนถนนคิมหม่า ซึ่งเคยมีราคาค่าเช่าแพงที่สุดในฮานอย ปัจจุบันปิดให้บริการและมีป้ายให้เช่า

เจ้าของบ้าน 5 ชั้นพื้นที่ใช้สอยรวม 200 ตร.ม. บนถนนคิมหม่า เผยว่า ตั้งแต่ต้นปี 2567 เป็นต้นมา แบรนด์และร้านค้ามากมายบนถนนเส้นนี้ได้ย้ายออกไปอย่างต่อเนื่อง โดยสถานที่ต่างๆ ถูกปิดและถูกทิ้งร้าง ทราบมาว่าเมื่อก่อนค่าเช่าบ้านทั้งหลังอยู่ที่เดือนละ 60 ล้านดอง ตอนนี้ลดลงเหลือเดือนละ 50 ล้านดอง แต่ผ่านไปกว่าครึ่งปีแล้วที่ไม่มีผู้เช่าเลย

เจ้าของบ้าน 5 ชั้นติดถนน 2 ด้าน บนถนนคิมหม่า กล่าวว่า นอกจากจะลดค่าเช่าแล้ว เขายังสร้างเงื่อนไขให้ลูกค้าจ่ายค่าเช่าครั้งละ 3 เดือน แทนที่จะเป็น 6 เดือนเหมือนก่อน แต่ก็ยังไม่สามารถรักษาผู้เช่าไว้ได้

ถนนกิมหม่ามีความยาวประมาณ 1.5 กม. ทุกๆ ไม่กี่หลังคาเรือนจะมีร้านค้าที่มีป้าย "ให้เช่า"

ไม่เพียงแต่สถานที่ขนาดใหญ่จะว่างเปล่า แต่สถานที่ขนาดเล็กซึ่งมีราคาค่าเช่าตั้งแต่ 15 ถึง 20 ล้านดอง/เดือน ก็ไม่มีผู้เช่าเช่นกัน

“ก่อนเกิดการระบาดของโควิด-19 ร้านค้าบนถนนคิมมาจะถูกคนอื่นเข้ามาเทคโอเวอร์ทันทีหากว่าร้านเหล่านั้นว่างเปล่า แต่ในตอนนี้ เจ้าของร้านค้าจำนวนมากไม่สามารถอยู่รอดได้ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะราคาร้านที่สูง ส่วนหนึ่งเป็นเพราะธุรกิจไม่ดี พวกเขาจึงต้องคืนร้านเหล่านั้น” เจ้าของร้านค้าแห่งหนึ่งบนถนนคิมมากล่าว

จากการเปิดเผยของชาวบ้านที่อาศัยอยู่บนถนนคิมหม่า พบว่าตั้งแต่ปลายปี 2566 เป็นต้นมา ร้านค้าหลายแห่งกลับมาเปิดทำการอีกครั้งและย้ายออกจากพื้นที่ไป สาเหตุส่วนหนึ่งเป็นผลจากผลกระทบจากการก่อสร้างสถานีรถไฟใต้ดินที่ยาวนาน รวมถึงสภาพธุรกิจที่ย่ำแย่ หรือแม้แต่การล้มละลาย

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาฯ วิเคราะห์ว่าการพัฒนาของอีคอมเมิร์ซทำให้กิจกรรมการช้อปปิ้งมีความหลากหลายและยืดหยุ่นมากขึ้น...

เขตฮวงมาย (ฮานอย) เตรียมประมูลที่ดินเกือบ 44,000 ตร.ม.

บริษัท Lac Viet Joint Stock Auction เพิ่งประกาศการประมูลสินทรัพย์ของศูนย์พัฒนากองทุนที่ดินเขต Hoang Mai

โดยเฉพาะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการลงทุนก่อสร้างบ้านแนวราบ บนที่ดินแปลงที่รหัส TT4 ในเขตเมือง Nam Ho Linh Ward Hoang Liet District เขต Hoang Mai ฮานอย (ระยะที่ 1)

ที่ดินที่ประมูลมีพื้นที่รวม 43,944ตรม. รวมถึงพื้นที่ที่อยู่อาศัย 20,061 ตร.ม. พื้นที่การจราจร 20,759 ตร.ม. และพื้นที่สีเขียวอีกกว่า 3,123 ตร.ม.

พื้นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยมี 10 โซน จำนวน 262 แปลง ความหนาแน่นของการก่อสร้างทั้งพื้นที่อยู่ที่ประมาณ 49.7% สูง 4 ชั้น

ราคาเริ่มต้นรอบที่ 1 กว่า 86 ล้านดอง/ตรม. ราคาเริ่มต้นของรอบที่ 2 เป็นต้นไปจะเท่ากับราคาเสนอสูงสุดที่ถูกต้องในรอบก่อนหน้า ราคาขั้นต่ํา 500,000 VND/ตรม.

ค่าลงทะเบียนการประมูล 4 ล้านดอง เงินฝากเพื่อเข้าร่วมประมูลกว่า 345 พันล้านดอง

รูปแบบการประมูลโดยการโหวตตรงหลายรอบในการประมูลและต้องผ่านรอบบังคับอย่างน้อย 3 รอบ วิธีการเสนอราคาแบบขึ้น

เวลาและสถานที่จำหน่ายและรับเอกสาร จนถึงวันที่ 20 ธันวาคม เวลา 17.00 น. ณ แผนกรวมศูนย์ - คณะกรรมการประชาชนเขตฮวงมาย และสำนักงานใหญ่ บริษัทประมูลหุ้นร่วม Lac Viet

การประมูลจะจัดขึ้นในวันที่ 23 ธันวาคม เวลา 14.30 น. ณ ห้องประชุมศูนย์การเมืองเขตฮวงไหม

โครงการบ้านจัดสรรจำเป็นต้องปรึกษาหารือกับกระทรวงกลาโหมและกระทรวงความมั่นคงสาธารณะเมื่อใด?

กระทรวงก่อสร้างเพิ่งส่งเอกสารตอบถึงกรมก่อสร้างจังหวัดห่าติ๋ญ เรื่องการปรึกษาหารือกับกระทรวงกลาโหมและกระทรวงความมั่นคงสาธารณะเกี่ยวกับโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยในพื้นที่ที่ต้องการการป้องกันประเทศและความมั่นคง

ด้วยเหตุนี้ กระทรวงก่อสร้างจึงได้รับหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการหมายเลข 3770/SXD-QLN ลงวันที่ 15 พฤศจิกายน 2024 จากกรมก่อสร้างจังหวัดห่าติ๋ญ ซึ่งขอคำแนะนำในการรับความคิดเห็นจากกระทรวงกลาโหมและกระทรวงความมั่นคงสาธารณะเกี่ยวกับโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยในพื้นที่ที่ต้องมีการป้องกันประเทศและความมั่นคงตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย

ภายหลังจากทำการวิจัย กระทรวงก่อสร้างได้ตอบสนองดังนี้ เรื่องการปรึกษาหารือกับกระทรวงกลาโหมและกระทรวงความมั่นคงสาธารณะเกี่ยวกับโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยในพื้นที่ที่ต้องการการป้องกันประเทศและความมั่นคง ภายใต้ พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 องค์กรและบุคคลต่างชาติสามารถซื้อ เช่าซื้อ รับของขวัญ และสืบทอดบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ในโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่ไม่ได้อยู่ในพื้นที่ที่ต้องป้องกันประเทศและความมั่นคงเท่านั้น ใน พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 มาตรา 16 วรรค 2 มาตรา 17 และวรรค 3 มาตรา 19 องค์กรและบุคคลต่างชาติสามารถซื้อ เช่าซื้อ รับของขวัญ รับมรดก และเป็นเจ้าของบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ในโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่ไม่ได้อยู่ในพื้นที่ที่ต้องป้องกันประเทศและความมั่นคงเท่านั้น

พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 95/2024/ND-CP กำหนดให้หน่วยงานที่รับผิดชอบในการประเมินและอนุมัตินโยบายการลงทุน จะต้องปรึกษาหารือกับกระทรวงกลาโหมและกระทรวงความมั่นคงสาธารณะในการพิจารณาว่าโครงการนั้นอยู่ในพื้นที่ที่ต้องใช้การป้องกันประเทศและความมั่นคงหรือไม่อยู่ในพื้นที่ที่ต้องใช้การป้องกันประเทศและความมั่นคง ทั้งนี้เพื่อพิจารณาว่าโครงการนั้นอนุญาตให้องค์กรและบุคคลต่างชาติเป็นเจ้าของบ้านหรือไม่ หรือไม่อนุญาตให้องค์กรและบุคคลต่างชาติเป็นเจ้าของบ้าน

ตามระเบียบนี้ รัฐบาลอนุญาตให้เฉพาะองค์กรและบุคคลต่างชาติซื้อ เช่าซื้อ รับของขวัญ หรือรับมรดกที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์เท่านั้น ไม่มีระเบียบใดที่อนุญาตให้รับสิทธิการใช้ที่ดินในโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัย ดังนั้น กรณีเป็นโครงการลงทุนก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานเพื่อแบ่งที่ดินเป็นแปลงๆ แล้วขายให้ประชาชนสร้างบ้านอยู่อาศัยเอง จึงไม่ต้องส่งความเห็นต่อกระทรวงกลาโหมและกระทรวงความมั่นคงสาธารณะ ตามที่กำหนดในข้อ 6 มาตรา 15 แห่งพระราชกฤษฎีกาเลขที่ 95/2024/ND-CP

เกี่ยวกับการหารือกับกระทรวงกลาโหมและกระทรวงความมั่นคงสาธารณะเกี่ยวกับโครงการลงทุนที่อยู่อาศัยสังคม ตามข้อ 4 มาตรา 6 แห่งพระราชกฤษฎีกาเลขที่ 100/2024/ND-CP ลงวันที่ 26 กรกฎาคม 2024 ของรัฐบาล สำหรับโครงการลงทุนที่อยู่อาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยสำหรับกองกำลังติดอาวุธของประชาชน หน่วยงานที่รับผิดชอบในการประเมินและอนุมัตินโยบายการลงทุนไม่จำเป็นต้องส่งการหารือกับกระทรวงกลาโหมและกระทรวงความมั่นคงสาธารณะเกี่ยวกับเนื้อหาที่กำหนดไว้ในข้อ 6 มาตรา 15 แห่งพระราชกฤษฎีกาเลขที่ 95/2024/ND-CP

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-cua-hang-dat-vang-ha-noi-e-khach-thue-gia-nha-tang-chong-mat-thu-nhap-cao-cung-kho-mua-296829.html