โอกาสเร่งตลาดอสังหาฯอุตสาหกรรมในจังหวัดเหงะอาน

ส่งเสริมความได้เปรียบของการ “มาช้าได้เปรียบ”

ด้วยข้อได้เปรียบของการก้าวล้ำหน้าและข้อได้เปรียบของการดึงดูดการลงทุน จนถึงปัจจุบัน ใน "หัวรถจักร" ของการพัฒนาอุตสาหกรรม เช่น นครโฮจิมินห์ ฮานอย หรือ จังหวัดบิ่ญเซือง ด่งนายทางตอนใต้ จังหวัดไหเซือง บั๊กนิญ บั๊กซางทางตอนเหนือ... พื้นที่ของสวนอุตสาหกรรม (IP) ได้รับการถมและพัฒนาอย่างมั่นคงแล้ว นั่นหมายความว่าพื้นที่เหลือสำหรับการพัฒนาอุตสาหกรรมมีไม่มากนัก ในบริบทปัจจุบันการขยายพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมไม่ใช่เรื่องง่าย และความต้องการเช่าที่ดินยังคงมีสูง ทำให้ราคาค่าเช่าที่ดินปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ธุรกิจรายหนึ่งที่เดินทางมาที่จังหวัดเหงะอานเพื่อเช่าที่ดินเพื่อประกอบธุรกิจในนิคมอุตสาหกรรมแห่งหนึ่งกล่าวว่า เนื่องจากกองทุนที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมภาคเหนือหมดลง ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ราคาค่าเช่าที่ดินจึงเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว จากประมาณ 90-100 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อปี เมื่อก่อนนี้ เพิ่มขึ้นเฉลี่ยเป็น 150 เหรียญสหรัฐ และบางครั้งสูงถึง 180 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อปี

สร้างโครงสร้างพื้นฐานโทรคมนาคมให้เสร็จสมบูรณ์ภายในเขตอุตสาหกรรม VSIP Nghe An 1 ภาพ: เหงียน ไห่

แม้ว่าศูนย์อุตสาหกรรมจะประสบปัญหาพื้นที่ไม่เพียงพอและค่าเช่าพื้นที่ก็สูงขึ้น โดยเฉพาะในจังหวัดเหงะอานและจังหวัดภาคเหนือตอนกลางโดยทั่วไป เนื่องจากยังมีพื้นที่เหลืออยู่และราคาค่าเช่าที่ไม่สูงเกินไป จึงถือเป็นตัวเลือกที่เหมาะสมสำหรับนักลงทุน โดยเฉพาะในเมืองเหงะอาน ตามข้อมูลจากธุรกิจโครงสร้างพื้นฐานในเขตอุตสาหกรรม ราคาจะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับสัญญา พื้นที่ และระยะเวลาการเช่า แต่โดยทั่วไปแล้วจะยังคงถูกกว่าในพื้นที่อุตสาหกรรมสำคัญอื่นๆ จากการสำรวจ เราทราบว่าปัจจุบันราคาค่าเช่าที่ดินใน เขตอุตสาหกรรมเหงะอาน โดยทั่วไปอยู่ที่ 48 ถึง 100 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อปี

สมาคมนักธุรกิจนครโฮจิมินห์ เปิดเผยระหว่างการเดินทางศึกษาดูงานกับจังหวัดเหงะอานว่า เมื่อเร็วๆ นี้ เนื่องจากพื้นที่และกองทุนที่ดินสำหรับการพัฒนาอุตสาหกรรมมีจำกัด แทนที่จะรับและดึงดูดโครงการทั้งหมดเหมือนแต่ก่อน ศูนย์อุตสาหกรรมขนาดใหญ่ เช่น นครโฮจิมินห์ จึงต้องเลือกเพียงการให้ความสำคัญในการดึงดูดโครงการที่มีอุปกรณ์และเทคโนโลยีที่ทันสมัย ​​และไม่สนับสนุนโครงการที่ใช้กองทุนที่ดินจำนวนมาก โดยเฉพาะโครงการที่มีเทคโนโลยีที่มีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมอย่างมาก

ข้อจำกัดของสถานที่ดังกล่าวข้างต้นยังเป็นโอกาสสำหรับสถานที่เช่น Nghe An อีกด้วย หากมีการสร้างความสัมพันธ์เชิงความร่วมมือ ท้องถิ่นต่างๆ จะสามารถแบ่งปันข้อมูล เชื่อมต่อและร่วมมือกัน และดึงดูดการลงทุนในโครงการที่เหมาะสมได้อย่างเต็มที่ ในทำนองเดียวกัน สมาคมธุรกิจฮานอยและศูนย์ส่งเสริมการลงทุน การค้า และการท่องเที่ยวฮานอยยังมีกิจกรรมการรวมตัวและการเชื่อมโยงอย่างต่อเนื่องเพื่อดึงดูดการลงทุนกับเมืองเหงะอาน

แม้ว่าราคาค่าเช่าที่ดินจะไม่ใช่ปัจจัยในการตัดสินใจลงทุนหรือไม่ แต่ในช่วงหลังนี้ จังหวัดเหงะอานได้สร้างข้อได้เปรียบทางการแข่งขันเพื่อดึงดูดการลงทุนในนิคมอุตสาหกรรมเมื่อเทียบกับจังหวัดอื่นๆ ด้วยการจัดทำรายการราคาที่ดินแยกต่างหากสำหรับนิคมอุตสาหกรรมและดึงดูดนักลงทุนโครงสร้างพื้นฐานระดับมืออาชีพ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา นับตั้งแต่มีการดึงดูด WHA, VSIP และ Hoang Thinh Dat พร้อมโครงสร้างพื้นฐานการลงทุนแบบซิงโครนัส Nghe An ได้กลายมาเป็นตัวเลือกของนักลงทุน FDI ทุกครั้งที่พวกเขาเดินทางมาเวียดนามเพื่อสำรวจและมองหาโอกาสในการลงทุน

นาย ดัง กวาง ตวน หัวหน้าฝ่ายทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม คณะกรรมการบริหารเขตเศรษฐกิจตะวันออกเฉียงใต้

ในส่วนของนักลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานของเขตอุตสาหกรรม พวกเขายังประเมินด้วยว่า การที่มีรายการราคาที่ดินใหม่สำหรับเขตอุตสาหกรรมโดยเฉพาะซึ่งมีการคำนวณที่สมเหตุสมผลมากขึ้น ทำให้บริษัทที่ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานมีความกระตือรือร้นมากขึ้นในการเจรจาราคาค่าเช่ากับนักลงทุนรอง พร้อมกันนี้ยังเป็นพื้นฐานในการพิจารณาตัดสินใจขยายการลงทุนในระยะต่อไปอีกด้วย

เมืองเหงะอานลงทุนในสะพานลอยทางรถไฟที่ถนน N2 สวนอุตสาหกรรม Tho Loc - VSIP 2 Dien Chau เพื่อดึงดูดนักลงทุนสู่ธุรกิจโครงสร้างพื้นฐาน ภาพ: เหงียน ไห่

ด้วยข้อได้เปรียบดังกล่าวและความพยายามของจังหวัดในการดึงดูดการลงทุน ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา แม้ว่าจังหวัดเหงะอานจะได้รับผลกระทบอย่างหนักจากการระบาดของโควิด-19 แต่จังหวัดเหงะอานก็ยังคงสร้างการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในการดึงดูดการลงทุน ในปี 2565 เป็นครั้งแรกที่ จังหวัดเหงะอานได้เข้าสู่ 10 อันดับแรกของพื้นที่ที่ดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) สูงสุด ในประเทศ โดยมีทุนที่ได้รับอนุมัติใหม่และปรับแล้วรวมมูลค่า 961.3 ล้านเหรียญสหรัฐ ในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2566 จังหวัดเหงะอานยังคงครองตำแหน่งผู้นำใน 14 จังหวัดและเมืองในภูมิภาคภาคกลางเหนือและภาคกลางใต้ และอยู่ในอันดับที่ 8 ของประเทศ โดยดึงดูดโครงการการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ 9 โครงการ โดยมีทุนจดทะเบียน 890 ล้านเหรียญสหรัฐ

โอกาสของอสังหาฯ อุตสาหกรรมหนองคายที่จะเติบโต?

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมในท้องถิ่นนั้นถือว่ามีความสอดคล้องและสมบูรณ์ หากรวมถึงส่วนพื้นที่ในเขตอุตสาหกรรมและคลัสเตอร์อุตสาหกรรมด้วย นิคมอุตสาหกรรมจะมีราคาค่าเช่าที่สูงกว่าและเหมาะสำหรับวิสาหกิจขนาดใหญ่ นิคมอุตสาหกรรมมีราคาค่าเช่าถูกกว่าและเหมาะสำหรับวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม ไม่ว่าจะเป็นประเภทของวิสาหกิจ การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) หรือในประเทศ

ข้อดีประการหนึ่งสำหรับธุรกิจและนักลงทุนเมื่อเข้าสู่นิคมอุตสาหกรรมหรือคลัสเตอร์อุตสาหกรรมเพื่อทำธุรกิจและการผลิตก็คือ มีโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคที่ครบครัน ซึ่งรวมถึงถนน ไฟฟ้า ระบบป้องกันอัคคีภัย ระบบบำบัดน้ำเสีย... ที่ออกแบบและลงทุนอย่างสอดประสานกัน ธุรกิจเพียงแค่ต้องติดตั้งโรงงานและสายอุปกรณ์ก็สามารถมุ่งเน้นไปที่การผลิตและธุรกิจได้แล้ว แทบจะไม่ต้องกังวลกับปัญหาอื่นๆ เลย เมื่อเกิดปัญหาขึ้น ก็จะมีนักลงทุนในธุรกิจให้เช่าโครงสร้างพื้นฐาน คณะกรรมการบริหารเขตเศรษฐกิจตะวันออกเฉียงใต้ รวมถึงแผนก สาขา และท้องถิ่นต่างๆ คอยสนับสนุน...

Quynh Luu ลงทุนเกือบ 10,000 ล้านดองเวียดนามเพื่อสร้างถนนยาวเกือบ 1 กม. เชื่อมจากทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 48B ไปยังเขตอุตสาหกรรม Quynh Chau เพื่อเชิญชวนนักลงทุนให้เข้ามาทำธุรกิจโครงสร้างพื้นฐาน ภาพ: เหงียน ไห่

อย่างไรก็ตาม ราคาค่าเช่าที่ดินที่สูงในเขตอุตสาหกรรมถือเป็นอุปสรรคสำคัญสำหรับวิสาหกิจในประเทศ โดยส่วนใหญ่เป็นวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม ดังนั้น แทนที่จะเช่าที่ดินในเขตอุตสาหกรรมเพื่อการลงทุนและธุรกิจ บริษัทในประเทศจึงมักระดมเงินทุนเพื่อจัดซื้อที่ดิน ค่าตอบแทน และการเคลียร์พื้นที่

ตัวแทนของธุรกิจที่ลงทุนในโรงงานผลิตในตำบล Nghi Lam อำเภอ Nghi Loc กล่าวว่า "การดำเนินการตามแผนนี้ ในช่วงแรก ธุรกิจจะต้องใช้จ่ายเงินจำนวนมากสำหรับค่าชดเชยและการเคลียร์พื้นที่ แต่ในระยะยาวแล้ว จะสามารถลดต้นทุนการเช่าที่ดินรายปีที่สูงได้" ในความเป็นจริงแม้ราคาค่าเช่าจะต่ำกว่านิคมอุตสาหกรรมหลักบางแห่งของประเทศ แต่ด้วยราคาในปัจจุบัน ส่วนใหญ่มีเพียงบริษัท FDI เท่านั้นที่กล้าเช่าที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมที่ VSIP, WHA หรือ Hoang Thinh Dat ลงทุน วิสาหกิจท้องถิ่นที่มีขนาดเล็กและขนาดกลางกว่าร้อยละ 95 ยังคงประสบปัญหาในการเข้าถึงสถานที่ผลิตและสถานที่ประกอบการ ส่วนผู้ประกอบการอื่น ๆ ก็ต้องเช่าพื้นที่ในเขตอุตสาหกรรมหรือกลุ่มอุตสาหกรรมขนาดเล็กที่รัฐลงทุน... ในระยะยาวอาจก่อให้เกิดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม น้ำเสีย หรือขาดแคลนไฟฟ้า

คณะกรรมการบริหารเขตเศรษฐกิจตะวันออกเฉียงใต้และนักลงทุนธุรกิจโครงสร้างพื้นฐาน VSIP ในเหงะอันประสานงานเชื่อมโยงอุปทานและอุปสงค์แรงงานเป็นประจำทุกปี ภาพ: เหงียน ไห่

ความเป็นจริงดังกล่าวข้างต้นแสดงให้เห็นว่า ในการที่จะปรับปรุงตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมให้สมบูรณ์แบบนั้น ในขณะหนึ่ง เหงะอานจำเป็นต้องดึงดูดการลงทุนในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของเขตอุตสาหกรรม เพื่อให้โครงการขนาดใหญ่สามารถเช่าที่ดินได้ และในเวลาเดียวกัน ก็ต้องวางแผนและเพิ่มกองทุนที่ดินเพื่อพัฒนาคลัสเตอร์อุตสาหกรรมขนาดเล็ก สร้างเงื่อนไขให้วิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อมสามารถเข้าถึงและเช่าที่ดินเพื่อการผลิตและการดำเนินธุรกิจได้

นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องเพิ่มความเข้มงวดในการตรวจสอบและจัดการโครงการที่ถูกระงับชั่วคราวหรือโครงการที่มีการจัดสรรที่ดินแต่ไม่ได้ใช้งานให้มีประสิทธิภาพ จำกัดสถานการณ์ “แมวอ้วนอดอยาก” เมื่อนักลงทุนเช่าที่ดินเพื่อรับสิทธิพิเศษจากรัฐแต่ไม่ได้ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานหรือเช่าที่ดินได้ราคาสิทธิพิเศษแต่ไม่ได้สร้างโรงงานเพื่อการผลิตและธุรกิจแต่เพื่อให้เช่าช่วง...

มุมหนึ่งของสวนอุตสาหกรรม Nam Cam ในเขตเศรษฐกิจ Dong Nam ภาพโดย หนังสือพิมพ์เหงะอาน

ตั้งแต่นี้ไปจนถึงปี 2568 กองทุนที่ดินสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์จังหวัดเหงะอานจะมีพื้นที่เพิ่มขึ้นอีกประมาณ 1,500 เฮกตาร์ โดย 1,200 เฮกตาร์อยู่ในเขตอุตสาหกรรม และประมาณ 300 เฮกตาร์อยู่ในกลุ่มอุตสาหกรรม ด้วยสัญญาณเชิงบวกของการดึงดูดการลงทุน โดยเฉพาะการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ ในอนาคตอันใกล้นี้ เมืองเหงะอานจะยกระดับโครงสร้างพื้นฐานการเชื่อมต่อที่สำคัญ และลงทุนอย่างแข็งขันในโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมอื่น ๆ ส่งผลให้โอกาสของตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมของเมืองเหงะอานเพิ่มมากขึ้น

นายเล เตียน ตรี หัวหน้าคณะกรรมการบริหารเขตเศรษฐกิจตะวันออกเฉียงใต้

แหล่งที่มา: https://baonghean.vn/co-hoi-tang-toc-cho-thi-truong-bat-dong-san-cong-nghiep-cua-nghe-an-post275396.html