ราคาอพาร์ตเมนท์จากเก่าไปใหม่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้เกิดพื้นที่ใหม่ นครโฮจิมินห์กำหนดกฎเกณฑ์พื้นที่ขั้นต่ำสำหรับการแบ่งที่ดิน

ราคาอพาร์ตเมนท์ปรับเพิ่มสูงอย่างรวดเร็ว ในพื้นที่เพิ่มขึ้นถึง 40% ต่อไตรมาส ฮานอย ได้ปรับแผนการใช้ที่ดินสำหรับโครงการบางโครงการใน Quoc Oai ขั้นตอนการแปลงพื้นที่เพาะปลูกเป็นที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัย... คือข่าวอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

Bất động sản mới nhất: Chung cư từ cũ đến mới liên tục tăng giá, thiết lập mặt bằng mới, TPHCM quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa

ความไม่เพียงพอในโครงสร้างของผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ ยังคงเป็นข้อจำกัดสำคัญของตลาดในปัจจุบัน และยังเป็นสาเหตุประการหนึ่งที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาอีกด้วย (ภาพประกอบ - ภาพ : ลินห์ อัน)

ราคาห้องชุดจากเก่าไปใหม่ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

จากการประเมินมูลค่าอพาร์ตเมนต์ในฮานอย กระทรวงก่อสร้างระบุว่าราคายังคงเพิ่มขึ้นทั้งในโครงการใหม่และโครงการเก่า ณ ปัจจุบัน ตลาดได้กำหนดระดับราคาโครงการใหม่ โดยเพิ่มขึ้นประมาณ 4-6% ต่อไตรมาส และ 22-25% ต่อปี โดยเฉพาะบางพื้นที่เพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 35-40 ขึ้นอยู่กับพื้นที่ เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

จากการสำรวจโครงการบางแห่ง เช่น Lumi Prestige (เขต Nam Tu Liem) มีราคาตั้งแต่ 69 ล้านดอง/ตรม., คอนโดมิเนียมในโครงการ Khai Son City (เขต Long Bien) มีราคาตั้งแต่ 50-68 ล้านดอง/ตรม., โครงการบนถนน Nguyen Tuan (เขต Thanh Xuan) มีราคาอยู่ที่ประมาณ 75-97.2 ล้านดอง/ตรม....

ไม่เพียงแต่ในฮานอยเท่านั้น แต่จากการสังเคราะห์ยังแสดงให้เห็นว่าในไตรมาสที่ 3 ราคาอสังหาริมทรัพย์ในบางพื้นที่ยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในฮานอย นครโฮจิมินห์ และเมืองใหญ่ๆ

“ปรากฏการณ์ราคาปรับขึ้นเป็นลักษณะเฉพาะบางพื้นที่ บางประเภท บางกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้ราคาทั่วไปปรับขึ้น” กระทรวงก่อสร้าง กล่าว

กระทรวงก่อสร้างชี้ผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดมีไม่เพียงพอต่อความต้องการของตลาด ในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัด (ราคาขายต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตรม.) แทบไม่มีการซื้อขายหรือสินค้าใดๆ เลย

อพาร์ทเมนท์ระดับกลาง (25 ล้านดอง/ตร.ม. ถึงต่ำกว่า 50 ล้านดอง/ตร.ม.) ยังคงมีสัดส่วนการทำธุรกรรมและอุปทานที่สูงในตลาด ส่วนที่เหลือเป็นอพาร์ทเมนท์ระดับหรูหราและซูเปอร์ลักชัวรี (ราคาสูงกว่า 50 ล้านดอง/ตรม.)

กระทรวงก่อสร้างได้อธิบายถึงการขาดแคลนที่อยู่อาศัยเพื่อตอบสนองความต้องการของประชาชนส่วนใหญ่ ผู้มีรายได้น้อยและปานกลางในเขตเมือง โดยเฉพาะกรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์ ว่ามีหลายสาเหตุ

โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับความยุ่งยากและอุปสรรคในกระบวนการทางกฎหมาย โดยเฉพาะการกำหนดราคาที่ดิน การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน การเคลียร์พื้นที่ และการจัดสรรที่ดิน

นอกจากนี้ โครงการต่างๆ มากมายที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างหรืออยู่ระหว่างดำเนินการในช่วงไม่นานมานี้ต้องถูกระงับชั่วคราว ล่าช้า และส่งผลให้ความคืบหน้าในการก่อสร้างล่าช้าไปด้วย

หน่วยงานจัดการประเมินว่า กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 ได้ประกาศใช้และมีผลใช้บังคับ ความยากลำบากในสถาบันและข้อบังคับทางกฎหมาย (ที่ดิน ที่อยู่อาศัย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สินเชื่อ...) สำหรับธุรกิจได้รับการแก้ไขโดยพื้นฐานแล้ว และอุปทานอสังหาริมทรัพย์ก็แสดงให้เห็นถึงการปรับปรุงดีขึ้น อย่างไรก็ตาม ยังมีข้อจำกัดบางประการ เพราะต้องใช้เวลาสักระยะหนึ่งกว่าที่กลไก นโยบาย และกฎหมายใหม่ๆ จะนำไปปฏิบัติได้อย่างมีประสิทธิผลและ “มีผลบังคับใช้”

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์หลายรายชี้ให้เห็นว่าปัญหาของอุปทานที่เพิ่มขึ้นอยู่ที่กลุ่มราคาที่เอื้อมถึงและสมเหตุสมผล ในความเป็นจริง ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา แม้ว่าอุปทานอพาร์ทเมนท์จะเพิ่มขึ้น แต่ระดับราคาขายในฮานอยยังคงบันทึกแนวโน้มเพิ่มขึ้นทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง

ตามข้อมูลของ Savills Vietnam ในเมืองใหญ่ๆ เช่น นครโฮจิมินห์และฮานอย ตลาดที่อยู่อาศัยกำลังขาดแคลนอุปทานราคาไม่แพง เนื่องจากส่วนแบ่งทางการตลาดของกลุ่มนี้ลดลงจาก 60% ในปี 2559 เหลือเพียง 35% ในปี 2567 โดยอพาร์ตเมนต์พื้นฐานราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองหายไปหมด

ผู้นำบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งในฮานอยกล่าวว่า โครงการต่างๆ ที่ดำเนินการอยู่ในตลาดส่วนใหญ่เป็นโครงการระดับกลางและระดับไฮเอนด์ เมื่อความต้องการสูงกว่าอุปทาน ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็จะเพิ่มขึ้น ไม่ใช่เรื่องแปลกที่ราคาขายจะถูกดันให้สูงกว่ามูลค่าที่แท้จริง

ตามที่คนๆ นี้กล่าวไว้ เมื่อไม่มีอุปทานที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมและราคาไม่แพง ปัญหาตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่สามารถแก้ไขได้

ปรับแผนการใช้ที่ดินสำหรับโครงการบางโครงการใน Quoc Oai ฮานอย

คณะกรรมการประชาชนนครฮานอยเพิ่งออกคำสั่งหมายเลข 5682/QD-UBND เกี่ยวกับการปรับและเพิ่มเติมแผนการใช้ที่ดินปี 2024 ของเขต Quoc Oai

ด้วยเหตุนี้ การปรับปรุงและเสริมรายชื่อแผนการใช้ที่ดินปี 2024 ของเขต Quoc Oai จึงได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการประชาชนของเมืองแล้วในมติเลขที่ 418/QD-UBND ลงวันที่ 22 มกราคม 2024 มติเลขที่ 2015/QD-UBND ลงวันที่ 16 เมษายน 2024 มติเลขที่ 3848/QD-UBND ลงวันที่ 25 กรกฎาคม 2024

โดยเฉพาะการปรับปรุงและเพิ่มเติม (ชื่อสถานที่ พื้นที่) โครงการที่ระบุไว้ในมติ 418/QD-UBND ลงวันที่ 22 มกราคม 2024 มติเลขที่ 2015/QD-UBND ลงวันที่ 19 เมษายน 2024 มติเลขที่ 3848/QD-UBND ลงวันที่ 25 กรกฎาคม 2024 มี 1 โครงการ

เสริมแผนการใช้ที่ดินอำเภอก๊วกโอย ปี 2567 ด้วยโครงการ 9 โครงการ ได้แก่ โครงการก่อสร้างเส้นทางจราจรในบริเวณใกล้โรงพยาบาลแม่และเด็กกลาง อาคาร 2 โรงพยาบาลเด็กแห่งชาติ สาขา 2; โครงการก่อสร้างศูนย์วัฒนธรรม ต.ง็อกเลียบ ง็อกมีโรงเรียนอนุบาล สร้างบ้านวัฒนธรรม บ้านภูหาง ตำบลเติ่นฟู การก่อสร้างสายส่งไฟฟ้า 220 กิโลโวลต์เพื่อจ่ายไฟฟ้าไปยังสถานีหม้อแปลงไฟฟ้า 220/110 กิโลโวลต์ Hoa Lac และสายส่งไฟฟ้าขาออก 110 กิโลโวลต์ ศูนย์กระจายเสียง; การก่อสร้างคลังสำรองเพื่อการจำหน่ายทั่วไป คลังสำรองปิโตรเลียมภาคเหนือ และขบวนรถที่ 1 ของกรมอุปกรณ์และโลจิสติกส์ ขยายสถานีหม้อแปลงไฟ 500 กิโลโวลต์ ฮานอยตะวันตก เพื่อรองรับการติดตั้งช่องจ่ายไฟ 220 กิโลโวลต์ จำนวน 6 ช่อง เทศบาลด่งกวาง โรงเรียนประถมศึกษาฟองกาช มีพื้นที่รวม 74.18 ไร่

ปรับจำนวนโครงการและพื้นที่ตามมติที่ 3848/QD-UBND ลงวันที่ 25 กรกฎาคม 2567 เป็น 148 โครงการ พื้นที่รวม 1,151.27 ไร่

นครโฮจิมินห์ออกกฎระเบียบใหม่เกี่ยวกับพื้นที่ขั้นต่ำในการแบ่งที่ดิน

เมื่อวันที่ 31 ตุลาคม คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้ออกคำสั่งหมายเลข 100/2024 กำหนดเงื่อนไขการแบ่งที่ดิน การรวมที่ดิน และพื้นที่ขั้นต่ำที่ได้รับอนุญาตให้แบ่งที่ดินสำหรับที่ดินแต่ละประเภทในพื้นที่

การตัดสินใจนี้ใช้แทนการตัดสินใจหมายเลข 60/2017 เกี่ยวกับพื้นที่ขั้นต่ำที่ได้รับอนุญาตให้แบ่งที่ดิน

สำหรับพื้นที่ขั้นต่ำในการแบ่งที่ดิน ตามกฎหมายใหม่ ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยในพื้นที่ดังกล่าวจะถูกแบ่งออกเป็น 3 ส่วน โดยมีพื้นที่ขั้นต่ำที่สอดคล้องกันคือ 36 ตรม. 50 ตรม. และ 80 ตรม.

โดยเฉพาะพื้นที่ 1 ประกอบด้วยเขต 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Go Vap, Binh Thanh, Phu Nhuan, Tan Binh และ Tan Phu เนื้อที่ขั้นต่ำในการแบ่งแปลงที่ดินในเขตเหล่านี้คือ 36 ตารางเมตร ความกว้างหน้าที่ดินและความลึกของแปลงที่ดินต้องไม่น้อยกว่า 3 เมตร

เขตที่ 2 ประกอบด้วยเขต 7, 12, บิ่ญเติน, เมืองทูดึ๊ก และเมืองต่าง ๆ ในเขต พื้นที่ขั้นต่ำที่สามารถแบ่งได้ในสถานที่เหล่านี้คือ 50 ตารางเมตร โดยกำหนดความกว้างหน้าที่ดินและความลึกแปลงที่ดินไม่น้อยกว่า 4ม.

โซน 3 รวมถึงเมืองที่ไม่รวมเขตบิ่ญจัน, กู๋จี, ฮอกมอน, นาเบ และเกิ่นเส่อ พื้นที่ขั้นต่ำที่สามารถแบ่งได้ในสถานที่เหล่านี้คือ 80 ตารางเมตร ความกว้างหน้าที่ดินและความลึกต้องไม่น้อยกว่า 5ม.

ในส่วนของที่ดินเพื่อการเกษตร นครโฮจิมินห์กำหนดพื้นที่ขั้นต่ำที่ได้รับอนุญาตให้แบ่งย่อยที่ดินเพื่อปลูกพืชผลประจำปีและที่ดินเพื่อการเกษตรอื่นๆ คือ 500 ตารางเมตร

ทั้งนี้ พื้นที่ขั้นต่ำสำหรับการปลูกพืชยืนต้น การเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำ การผลิตเกลือ และการเลี้ยงปศุสัตว์แบบเข้มข้น คือ 1,000 ตารางเมตร

หากเปรียบเทียบกับการตัดสินใจครั้งเก่า พื้นที่ขั้นต่ำของที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินเพื่อการเกษตรที่สามารถแบ่งเป็นแปลงต่างๆ ในนครโฮจิมินห์ยังคงไม่เปลี่ยนแปลง

ประเด็นใหม่ของกฎหมายแบ่งที่ดินคือไม่มีกฎหมายเกี่ยวกับเงื่อนไขผังเมืองและเงื่อนไขการก่อสร้างเหมือนอย่างเดิมอีกต่อไป

โดยเฉพาะที่ดินที่มีการแบ่งหรือรวมจะต้องเป็นไปตามข้อกำหนดต่อไปนี้: ต้องมีเส้นทาง การเชื่อมต่อกับถนนที่มีอยู่ การจัดหาน้ำประปาและการระบายน้ำและความต้องการที่จำเป็นอื่น ๆ ในลักษณะที่สมเหตุสมผล

หากผู้ใช้ที่ดินจองส่วนหนึ่งของแปลงที่ดินสำหรับอยู่อาศัยหรือแปลงที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินอื่นในแปลงเดียวกันเพื่อใช้ทำทางเดิน เมื่อแบ่งหรือรวมแปลงที่ดินดังกล่าวแล้ว ไม่ต้องเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินที่ใช้ทำทางเดิน

กรณีผู้ใช้ที่ดินจองแปลงที่ดินส่วนหนึ่งไว้เป็นทางเดิน ทางดังกล่าวจะต้องตกลงกันระหว่างคู่สัญญาและหน่วยงานปกครองท้องถิ่นจะพิจารณาอนุมัติตามสถานการณ์จริงก่อนจะแยกหรือรวมแปลงที่ดิน

ส่วนพื้นที่ดินที่กำหนดให้เป็นทางเดิน ใช้กับแปลงที่ดินหลายแปลง จะแปลงเป็นแบบใช้ประโยชน์ร่วมกันในหนังสือรับรอง

ขั้นตอนการแปลงที่ดินทำกินเป็นที่ดินอยู่อาศัย

เมื่อประชาชนเปลี่ยนที่ดินทำกินเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัยต้องเตรียมเอกสารเพื่อยื่นต่อหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจตามบทบัญญัติในมาตรา 227 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ.2567

เมื่อใดที่ดินทำกินจะสามารถแปลงเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยได้?

ภายใต้มาตรา 116 และข้อ b วรรค 1 มาตรา 121 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ผู้ใช้ที่ดินจะสามารถเปลี่ยนที่ดินเพื่อการเกษตรเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยได้เฉพาะเมื่อได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจเท่านั้น กล่าวอีกนัยหนึ่งจะต้องมีการตัดสินใจให้มีการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินตามกฎหมาย

การที่จะมีการตัดสินใจอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินโดยหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ จำเป็นต้องยึดถือผังการใช้ที่ดินระดับอำเภอหรือผังเมืองทั่วไปหรือผังเมืองแบ่งเขตตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการวางผังเมืองที่หน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่อนุมัติ

ขั้นตอนการแปลงที่ดินอุดมสมบูรณ์เป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย

ตามมาตรา 227 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ.2567 ขั้นตอนการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินมีดังนี้:

ขั้นตอนที่ 1. ยื่นคำขอเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ที่ดินตามกฎหมาย

ขั้นตอนที่ 2. เจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจตรวจสอบเงื่อนไขการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ที่ดิน กรณีไม่รับเอกสาร ผู้ใช้ที่ดินต้องจัดทำเอกสารเพิ่มเติมและส่งให้หน่วยงานจัดการที่ดินอีกครั้ง

ขั้นตอนที่ 3 หลังจากยื่นใบสมัครครบถ้วนแล้ว หน่วยงานจัดการที่ดินที่มีอำนาจหน้าที่จะจัดทำเอกสารและส่งให้คณะกรรมการประชาชนระดับอำเภอเพื่อออกคำสั่งอนุมัติการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน

ขั้นตอนที่ 4 ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตามที่กำหนด เว้นแต่ในกรณีที่ได้รับการยกเว้น

ขั้นตอนที่ 5. โอนไฟล์ไปยังสำนักงาน/สาขาสำนักงานที่ดิน เพื่อดำเนินการจดทะเบียน ออกสมุดทะเบียน ปรับปรุงแก้ไขฐานข้อมูลที่ดิน บันทึกทะเบียน และส่งคืนสมุดทะเบียนให้แก่ผู้ใช้ที่ดิน

กรณีทั้งการโอนสิทธิการใช้ที่ดินและเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ขั้นตอนการจดทะเบียนโอนสิทธิการใช้ที่ดินจะดำเนินการพร้อมกันกับขั้นตอนการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินตามกฎหมาย

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-tu-cu-den-moi-lien-tuc-tang-gia-thiet-lap-mat-bang-moi-tphcm-quy-dinh-ve-dien-iich-toi-thieu-duoc-tach-thua-292238.html