อพาร์ทเมนท์ในฮานอยหายากน้อยกว่าแต่ทำไมราคายังสูงลิ่วอยู่?

(แดน ตรี) - ตามความเห็นของผู้เชี่ยวชาญ พบว่าค่าใช้จ่ายด้านภาษีที่ดิน การก่อสร้าง การลงทุน ฯลฯ ในปัจจุบันเพิ่มสูงขึ้น ทำให้ราคาคอนโดมิเนียมลดลงได้ยาก ในขณะเดียวกันนักลงทุนคาดหวังผลกำไรที่สูงขึ้นเนื่องจากต้นทุนการลงทุนที่สูง

ราคาอพาร์ทเม้นท์ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

จากข้อมูลของหน่วยงานวิจัยตลาด พบว่าในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมา มีอุปทานอพาร์ทเมนท์ที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ในฮานอยทั้งหมดมากกว่า 19,000 ยูนิต ซึ่งเกินกว่าอุปทานรวมตลอดทั้งปี 2023 ด้วยอุปทานที่มากมายนี้ ปีนี้จะสามารถยุติวงจรการขาดแคลนอุปทานที่อยู่อาศัยในฮานอยในช่วง 4 ปีที่ผ่านมาได้ คาดว่าปีนี้ทั้งประเทศจะมีอพาร์ทเมนต์เกือบ 30,000 ยูนิต

แม้ว่าอุปทานอพาร์ตเมนต์จะเพิ่มขึ้น แต่ระดับราคาขายในฮานอยยังคงบันทึกแนวโน้มเพิ่มขึ้นทั้งในตลาดหลักและตลาดรอง ในตลาดหลักทรัพย์หลัก ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 64 ล้านดองต่อตารางเมตร (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่มและค่าบำรุงรักษา) ต่ำกว่าในนครโฮจิมินห์ร้อยละ 3

ในตลาดรอง ราคาขายเฉลี่ยยังคงเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า โดยอยู่ที่ 46 ล้านดอง/ตร.ม. (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่มและค่าบำรุงรักษา) เพิ่มขึ้น 5.5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และเกือบ 26% เมื่อเทียบกับปีก่อน การเพิ่มขึ้นของราคารองไม่มีทีท่าว่าจะหยุดลง และขณะนี้ห่างจากราคาอพาร์ตเมนต์รองในนครโฮจิมินห์เพียง 2 ล้านดองต่อตารางเมตรเท่านั้น

อพาร์ทเมนต์หลายแห่งมีราคาขายเพิ่มขึ้นหลายร้อยล้านดองภายในเวลาเพียงเดือนเดียว (ภาพประกอบ: Duong Tam)

ตามการสำรวจของผู้สื่อข่าว Dan Tri พบว่าในช่วงเดือนที่ผ่านมาราคาอพาร์ทเมนท์ในฮานอยยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและไม่มีทีท่าว่าจะลดลง

โดยเฉพาะบ้าน 2 ห้องนอนขนาด 64 ตร.ม. ในโครงการ Vinhomes Smart City ที่มีโฆษณาขายในช่วงกลางเดือนกันยายนในราคาประมาณ 4.2 พันล้านดอง ปัจจุบันบ้านหลังเดียวกันถูกขายในราคาตั้งแต่ 4.5 พันล้านดอง ถึง 4.7 พันล้านดอง

หรือที่โครงการ Thang Long Number One ซึ่งเป็นอพาร์ทเมนท์ 2 ห้องนอนขนาด 87 ตร.ม. ที่มีโฆษณาขายเมื่อปลายเดือนกันยายนด้วยราคา 5.7 พันล้านดอง อย่างไรก็ตาม จนถึงปัจจุบันราคาอพาร์ทเม้นท์แห่งนี้ได้ปรับเพิ่มขึ้นเป็น 6 พันล้านดองแล้ว

นายเหงียน วัน เหงียน (จากนามดิ่ญ) จำเป็นต้องซื้อบ้าน โดยกล่าวว่าในช่วง 3 เดือนที่ผ่านมา ครอบครัวของเขาได้ดูอพาร์ทเมนท์หลายแห่งในเขตนามตูเลียมและฮาดงอย่างต่อเนื่อง ด้วยงบประมาณราว 3 พันล้านดอง คุณงู วางแผนจะซื้อห้องชุดขนาดประมาณ 65-70 ตารางเมตร ออกแบบเป็น 2 ห้องนอน

“ยิ่งดูก็ยิ่งพบว่าเจ้าของบ้านเสนอราคาสูงขึ้น เช่น บ้านหลังหนึ่งพื้นที่ 68 ตารางเมตร ในเขตมีดิญ (นามตูเลียม ฮานอย) เคยประกาศขายเมื่อเดือนสิงหาคมในราคาประมาณ 3,300 ล้านดอง แต่เจ้าของบ้านเสนอขายบ้านหลังเดียวกันในราคา 3,700 ล้านดอง” เขากล่าว

เพราะเหตุใดราคาคอนโดจึงลดลงได้ยาก?

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ Tran Quang Trung กล่าวว่าหลายคนยังคงรอให้ราคาอพาร์ตเมนต์ลดลง แต่การรอเช่นนั้นดูเหมือนจะเป็นไปไม่ได้ เนื่องจากปัจจัยนำเข้าทั้งหมดของบริษัทพัฒนาโครงการ เช่น ค่าภาษีที่ดินตามบัญชีราคาใหม่ ค่าก่อสร้าง เงินลงทุนออกแบบผลิตภัณฑ์... ล้วนเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

ในบริบทที่ที่ดินมีน้อยลงเรื่อยๆ การจะเป็นเจ้าของทำเลที่สวยงาม โดยเฉพาะใจกลางเมือง ธุรกิจต่างๆ จำเป็นต้องใช้เงินเป็นจำนวนมาก เมื่อราคาที่ดินสูง นักลงทุนจะสูญเสียเงินแน่นอนหากผลิตสินค้าต้นทุนต่ำ ด้วยทำเลที่ตั้งที่สวยงาม ผู้พัฒนาโครงการจึงต้องสร้างผลิตภัณฑ์ที่คู่ควรกับทำเลที่ตั้งนั้น เพื่อให้ไม่มีราคาถูก

โครงการอพาร์ทเมนท์ในฮานอย (ภาพ: Duong Tam)

นางสาวเหงียน ฮว่าย อัน ผู้อำนวยการอาวุโส ซีบีอาร์อี เวียดนาม กล่าวว่า โครงการที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในบริเวณเมืองที่มีราคาสูง นอกจากนี้ราคาขายยังอยู่ในระดับสูงเป็นส่วนหนึ่งเนื่องจากมีความต้องการลงทุนจำนวนมาก กระแสเงินสดยังคงไหลเข้าสู่ผลิตภัณฑ์ที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงในใจกลางเมือง จึงยังคงรักษาสภาพคล่องทางการตลาดให้เป็นไปในเชิงบวก

ในการเปิดตัวผลิตภัณฑ์ใหม่ นักลงทุนจะคำนวณความสัมพันธ์ของราคาขายกับพื้นที่อย่างรอบคอบ ดังนั้น อาคารใหม่จึงไม่น่าจะมีราคาที่ต่ำกว่าเฟสก่อนหน้าหรือโครงการโดยรอบ ทั้งนี้เพื่อให้มั่นใจถึงผลกำไรที่คาดหวังของผู้ลงทุนภายใต้บริบทของต้นทุนวัตถุดิบที่เพิ่มขึ้น

ตามข้อมูลจาก TS. นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) เปิดเผยว่าในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาอุปทานอพาร์ทเมนท์ในฮานอยเพิ่มขึ้น แต่ยังไม่สามารถตอบสนองความต้องการของประชาชนได้ นอกจากนี้ อุปทานใหม่ส่วนใหญ่ยังคงเสร็จสมบูรณ์ด้วยมาตรฐานสูง โดยมีการลงทุนและต้นทุนที่ดินที่สูง

ด้วยต้นทุนการลงทุนที่สูงในปัจจุบัน นักลงทุนก็คาดหวังผลกำไรที่สูงกว่าเดิมด้วยเช่นกัน ดังนั้นระดับราคาห้องชุดหลักจึงลดลงได้ยากมาก ราคาอพาร์ตเมนท์ที่สูงในตลาดหลักทรัพย์ส่งผลให้ราคาในตลาดรองเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว

นายหว่อง ดุย ดุง รองอธิบดีกรมที่อยู่อาศัยและการจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ (กระทรวงก่อสร้าง) เปิดเผยถึงสาเหตุที่อุปทานอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นแต่ราคาไม่ลดลง โดยในงานแถลงข่าวเมื่อไม่นานนี้ กระทรวงก่อสร้าง นายหว่อง ดุย ดุง รองอธิบดีกรมที่อยู่อาศัยและการจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ (กระทรวงก่อสร้าง) กล่าวว่า อุปทานอสังหาริมทรัพย์เป็นเพียงเหตุผลหนึ่งที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในบางพื้นที่และบางท้องถิ่นปรับตัวสูงขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

ตามที่เขากล่าว การเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นผลมาจากการผันผวนของต้นทุนที่ดินเมื่อเร็วๆ นี้ รวมทั้งผลกระทบจากการใช้ตารางและวิธีการคำนวณราคาที่ดินแบบใหม่ นอกจากนี้ยังมีปรากฏการณ์ที่นักลงทุนจำนวนมากรวมตัวกันจัดตั้งสมาคมหรือกลุ่มเพื่อเข้าร่วมการประมูล จ่ายราคาที่ดินสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่าตัว แล้วสามารถ “สละเงินมัดจำ” ได้หลังจากชนะการประมูลที่ดิน โดยมีจุดมุ่งหมายเพื่อกำหนดระดับราคาเสมือนในพื้นที่เพื่อทำกำไร...

“การประมูลสิทธิการใช้ที่ดินที่มีผู้เสนอราคาสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า จะส่งผลให้ระดับราคาที่ดิน ราคาอสังหาฯ และราคาที่อยู่อาศัยในบริเวณใกล้เคียงสูงขึ้น ขณะเดียวกันยังทำให้ต้นทุนการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ส่งผลให้ธุรกิจประสบปัญหา อุปทานลดลง และกระทบต่อตลาดอสังหาฯ ในทางลบ” พล.ต.อ.มงคล กล่าว

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-o-ha-noi-bot-khan-hiem-nhung-gia-rao-ban-van-cao-chot-vot-do-dau-20241024155319977.htm