ตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ ยังไม่มีสัญญาณการ "ละลาย" มากนัก

เมื่อเข้าสู่ปีใหม่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐฯ ยังคงประสบปัญหาเดิมๆ เช่น อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัยที่สูง อุปทานที่อยู่อาศัยมีน้อย และความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยที่ลดลงเรื่อยๆ

ตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ ยังไม่มีสัญญาณ "การละลาย" มากนัก - ภาพ: REUTERS

สัญญาณบวกแต่ยังไม่เพียงพอ

ภายในสิ้นปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐฯ แสดงสัญญาณการปรับปรุงดีขึ้นบ้าง จำนวนบ้านที่รอการขายเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงสี่เดือนที่สิ้นสุดในเดือนพฤศจิกายน พ.ศ. 2567 นำมาซึ่งความหวังว่าตลาดจะฟื้นตัวขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป หลังจากที่หยุดชะงักมานานสองปี

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ ผู้ซื้อบ้านกำลังปรับความคาดหวังของตนเองอย่างค่อยเป็นค่อยไป และไม่รอให้อัตราดอกเบี้ยลดลงอย่างรวดเร็วเพื่อจะซื้อบ้านอีกต่อไป ในบางภูมิภาค โดยเฉพาะภาคใต้ ซึ่งมีอุปทานที่อยู่อาศัยอุดมสมบูรณ์กว่าและโอกาสในการจ้างงานมีมากมายกว่า จำนวนบ้านที่รอการขายเพิ่มขึ้น 5.2% ในเดือนพฤศจิกายน 2567

Lawrence Yun หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ (NAR) กล่าวว่า "อัตราดอกเบี้ยเงินกู้จำนองยังคงอยู่สูงกว่า 6 เปอร์เซ็นต์ในช่วง 24 เดือนที่ผ่านมา" ผู้ซื้อไม่คาดหวังว่าอัตราดอกเบี้ยจะลดลงอย่างรวดเร็วในอนาคตอันใกล้อีกต่อไป

ในช่วงฤดูร้อนของปี 2024 อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลดลงเล็กน้อยก่อนที่ธนาคารกลางสหรัฐจะปรับลดอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงเป็นครั้งแรกในรอบสี่ปี อย่างไรก็ตาม อัตราดอกเบี้ยเงินกู้จำนองยังคงอยู่ในระดับสูงสุดในรอบหลายทศวรรษ โดยอยู่ใกล้ 7% ในช่วงสิ้นปี ส่งผลให้จำนวนใบสมัครสินเชื่อจำนองลดลงเกือบ 22% ภายในสิ้นเดือนธันวาคม

Robert Reffkin ซีอีโอของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ Compass บอกกับ CNBC ว่า "เราไม่คาดหวังว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะลดลงเหลือ 5% ภายในปี 2568 หรือแม้กระทั่งปีถัดไป" อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มคงอยู่ที่ประมาณ 6% ในอีกสองปีข้างหน้า

แรงกดดันจากนโยบายและเศรษฐศาสตร์มหภาค

ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจที่กว้างขึ้นยังส่งผลต่อตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะความเสี่ยงด้านเงินเฟ้อจากวาระเศรษฐกิจของประธานาธิบดีคนใหม่โดนัลด์ ทรัมป์ นักเศรษฐศาสตร์กังวลว่าภาษี ภาษีศุลกากร และข้อจำกัดด้านการย้ายถิ่นฐานอาจผลักดันให้ราคาสินค้าอุปโภคบริโภคสูงขึ้น

ผู้รับเหมาก่อสร้างระบุว่า แผนการของนายทรัมป์ในการเนรเทศผู้อพยพที่ไม่มีเอกสารเป็นจำนวนมาก อาจทำให้แรงงานของสหรัฐฯ ลดลง เนื่องจากสหรัฐฯ ต้องพึ่งพาผู้อพยพเป็นอย่างมาก ส่งผลให้การก่อสร้างล่าช้า และราคาบ้านก็สูงขึ้น

อย่างไรก็ตาม บางคนยังคงสงสัยว่ารัฐบาลใหม่จะสามารถดำเนินมาตรการที่เข้มงวดเหล่านี้ได้หรือไม่

ในขณะเดียวกัน ตลาดพันธบัตรก็ได้กำหนดราคาไว้ในความไม่แน่นอนของนโยบาย และเนื่องจากอัตราจำนองถูกกำหนดขึ้นโดยอิงตามผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี ผู้ซื้อบ้านที่รอให้อัตราดอกเบี้ยลดลงอย่างรวดเร็วอาจจะต้องผิดหวัง

อัตราดอกเบี้ยที่สูงส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยอยู่ในระดับที่แย่ที่สุดในรอบหลายทศวรรษ สำหรับครอบครัวที่มีรายได้ปานกลาง ความสามารถในการซื้อของได้ลดลงสู่ระดับต่ำสุดนับตั้งแต่ พ.ศ. 2549 ธนาคารกลางแอตแลนตา กล่าว

การวิเคราะห์ของ NBC News ในเดือนตุลาคม 2024 พบว่าผู้ซื้อบ้านใหม่ประมาณหนึ่งในสี่ที่มีรายได้เฉลี่ย ซึ่งเป็นสองเท่าของรายได้เมื่อทศวรรษที่แล้ว มีภาระทางการเงินจากการใช้จ่ายเกินตัว

“ราคาบ้านและอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องทำให้เกิดสภาพแวดล้อมที่ยากลำบากสำหรับทั้งผู้ซื้อบ้านครั้งแรกและผู้ที่ต้องการอัพเกรดบ้าน” บริษัทข้อมูล CoreLogic กล่าว เจ้าของบ้านที่มีอยู่หลายรายที่กู้ยืมด้วยอัตราดอกเบี้ยต่ำนั้น “ติดขัด” ส่งผลให้ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยเลวร้ายลง

ความหวังเล็กๆ น้อยๆ สำหรับปี 2025

อย่างไรก็ตาม CoreLogic กล่าวว่าบ้านใหม่บางส่วนกำลังเข้าสู่ตลาดในพื้นที่ที่มีความต้องการสูง เช่น ฟลอริดาและเท็กซัส สิ่งนี้ถือเป็น “แสงแห่งความหวังเล็กๆ” สำหรับตลาดที่มีความสมดุลมากขึ้นในปี 2568

ตามที่นักวิเคราะห์คาดการณ์ไว้ ในอีก 5 ปีข้างหน้า ผลกระทบจากการระบาดของโควิด-19 จะค่อยๆ เปลี่ยนไปเป็นผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นจากการบริหารของประธานาธิบดีโดนัลด์ ทรัมป์

นอกจากนี้การขยายตัวของปัญญาประดิษฐ์ (AI) ไปสู่สาขาอื่นๆ และการล่มสลายของระเบียบสากลตามกฎเกณฑ์ที่เน้นไปที่กระแสการค้าโลกอย่างค่อยเป็นค่อยไป จะส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้วยเช่นกัน

อย่างไรก็ตาม ปัจจัยเหล่านี้ไม่มีผลกระทบหนักเท่ากับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จำนอง หากอัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ค่อนข้างสูง การทำธุรกรรมจะต้องพึ่งพาการย้ายถิ่นฐานของครัวเรือนเนื่องจากการเปลี่ยนงาน สภาวะทางการเงิน หรือการเปลี่ยนแปลงทางประชากรศาสตร์มากขึ้น

หากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สามารถลดลงได้อย่างรวดเร็ว ความต้องการที่ถูกเก็บกักมาตลอดไม่กี่ปีที่ผ่านมาก็อาจได้รับการปลดปล่อย และปริมาณอาจกลับมาอยู่ในระดับก่อนเกิดโรคระบาด

ที่มา: https://tuoitre.vn/chua-co-nhieu-dau-hieu-tan-bang-tren-thi-truong-nha-o-my-20250104002329238.htm