การลดอัตราดอกเบี้ยเป็นทางออกสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์หรือไม่?

ในบทความที่ตีพิมพ์ใน SCMP ผู้เขียน Nicholas Spiro โต้แย้งว่าเศรษฐกิจทั้งสองประเทศของเกาหลีใต้และออสเตรเลียถือเป็นบทเรียนเตือนใจเกี่ยวกับข้อจำกัดของนโยบายการเงินในขณะที่ปัจจัยอื่นๆ ส่งผลต่อแนวโน้มของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยด้วยเช่นกัน

Cắt giảm lãi suất có phải là giải pháp cho thị trường bất động sản - Kinh nghiệm Hàn Quốc và Australia

อาคารอพาร์ทเมนต์ในเขตชานเมืองซิดนีย์ของเมโดว์แบงก์ ราคาบ้านในออสเตรเลียพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำเป็นประวัติการณ์ช่วยกระตุ้นความต้องการ แม้จะมีคำเตือนว่าการเติบโตดังกล่าวไม่ยั่งยืนก็ตาม ภาพ : บลูมเบิร์ก

ประธานธนาคารกลางสหรัฐฯ เจอโรม พาวเวลล์ ไม่ได้ทำให้ตลาดการเงินประหลาดใจเมื่อเขากล่าวสุนทรพจน์ซึ่งเป็นที่รอคอยอย่างมากในการประชุมประจำปีของธนาคารกลางสหรัฐฯ สาขาแคนซัสซิตี้ ที่เมืองแจ็คสันโฮล รัฐไวโอมิง เมื่อวันที่ 23 สิงหาคม อย่างไรก็ตาม การยืนกรานของเขาว่า “ถึงเวลาต้องปรับนโยบายแล้ว” ถือเป็นคำใบ้ที่ชัดเจนที่สุดจากธนาคารกลางที่มีอิทธิพลมากที่สุดในโลกว่าการปรับลดอัตราดอกเบี้ยกำลังจะเกิดขึ้นในไม่ช้านี้

ในขณะที่ธนาคารกลางสำคัญอื่นๆ รวมถึงธนาคารกลางยุโรปได้เริ่มปรับลดอัตราดอกเบี้ยการกู้ยืม การเปลี่ยนแปลงนโยบายของเฟดได้ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อส่วนอื่นๆ ของโลก เรื่องนี้เป็นจริงโดยเฉพาะในเอเชีย ซึ่งผลกระทบที่เกิดขึ้นมีความชัดเจนมากขึ้นเนื่องจากมีการเชื่อมโยงทางการค้าและการเงินที่ใกล้ชิดยิ่งขึ้นกับสหรัฐอเมริกา

มีการคาดเดากันอย่างกว้างขวางว่าเศรษฐกิจชั้นนำของเอเชีย นอกจากจีน จะเป็นประเทศแรกที่จะปรับลดอัตราดอกเบี้ยการกู้ยืม สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยที่ไวต่ออัตราดอกเบี้ย การเปลี่ยนแปลงในนโยบายการเงินส่งผลกระทบอย่างมากต่อความรู้สึก อย่างไรก็ตาม นั่นไม่ใช่ปัจจัยเดียวที่ส่งผลต่อประสิทธิภาพและแนวโน้มของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย ในบางเศรษฐกิจ ยังไม่ชัดเจนด้วยซ้ำว่าอัตราดอกเบี้ยสามารถหรือควรลดลงในระยะใกล้ได้หรือไม่

ตัวอย่างเช่น ในเกาหลีใต้ การคาดหวังว่าอัตราดอกเบี้ยจะถูกปรับลดในเร็วๆ นี้ ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง ราคาอพาร์ตเมนต์ในกรุงโซลพุ่งสูงขึ้นจากจุดต่ำสุดในเดือนธันวาคม พ.ศ. 2565 หลังจากภาวะตกต่ำอย่างรุนแรงที่เกิดจากการตัดสินใจของธนาคารแห่งเกาหลี (BOK) ที่จะปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเป็นระดับสูงสุดในรอบ 14 ปีที่ 3.5%

แม้ว่าอัตราเงินเฟ้อของเกาหลีใต้จะลดลงต่ำกว่าเป้าหมาย 2 เปอร์เซ็นต์ และอุปสงค์ในประเทศลดลงอย่างรวดเร็ว ซึ่งเป็นเงื่อนไขที่สมควรปรับลดอัตราดอกเบี้ย แต่การรักษาเสถียรภาพทางการเงินก็เป็นส่วนหนึ่งของภารกิจของธนาคารกลางเกาหลีใต้ สิ่งนี้ทำให้ BOK มีความอ่อนไหวอย่างมากต่ออัตราหนี้สินที่สูงของครัวเรือนในเกาหลีใต้ ซึ่งเป็นจุดอ่อนของเศรษฐกิจเอเชียตะวันออกเฉียงเหนือ

มาตรการก่อนหน้านี้ของรัฐบาลเกาหลีใต้เพื่อป้องกันวิกฤตที่อยู่อาศัยเต็มรูปแบบส่งผลให้การฟื้นตัวของการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยแข็งแกร่งเกินคาด โดยเพิ่มขึ้นเกือบ 6 เปอร์เซ็นต์เมื่อพิจารณาเป็นรายปีในไตรมาสที่แล้ว แม้ว่าจะไม่แข็งแกร่งเท่ากับช่วงบูมในปี 2020-21 แต่ก็เร็วเพียงพอที่ BOK จะชี้ให้เห็นการฟื้นตัวของมูลค่าบ้านในกรุงโซลในการประชุมนโยบายเมื่อเดือนที่แล้ว เพื่อเป็นเหตุผลที่ต้องระมัดระวังในการปรับลดอัตราดอกเบี้ย

“นี่เป็นครั้งแรกที่มีการกล่าวถึงราคาโดยเฉพาะในพื้นที่โซล” นอกจาก นี้ ยังแสดงให้เห็นอีกด้วยว่าความเสี่ยงที่ราคาบ้านจะพุ่งสูงขึ้นอีกครั้งจะทำหน้าที่เป็นข้อจำกัดในการดำเนินนโยบายการเงิน แม้ว่าอัตราเงินเฟ้อจะต่ำและการเติบโตที่อ่อนแอก็ตาม ธนาคารกลางเกาหลีใต้ (BOK) “อยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบาก” จองวู พาร์ค นักเศรษฐศาสตร์จาก Nomura ของเกาหลีใต้และไต้หวันกล่าว

เรื่องนี้ยิ่งทำให้ยากขึ้นไปอีกเนื่องจากความรับผิดชอบในการควบคุมตลาดที่อยู่อาศัยตกอยู่ที่รัฐบาล ไม่ใช่ธนาคารกลาง แม้ว่ากฎระเบียบการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยจะเข้มงวดยิ่งขึ้นและมีการดำเนินการเพื่อกระตุ้นอุปทาน แต่ผู้กำหนดนโยบายยังคงดิ้นรนเพื่อป้องกันไม่ให้ภาวะเฟื่องฟูและตกต่ำสร้างความเสียหายต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

ในทางตรงกันข้าม ในออสเตรเลีย การลดอัตราดอกเบี้ยไม่ได้อยู่ในแผนด้วยซ้ำ เมื่อต้นเดือนนี้ ธนาคารกลางออสเตรเลีย (RBA) คงต้นทุนการกู้ยืมไว้ที่ระดับสูงสุดในรอบ 12 ปี และแม้กระทั่งหารือถึงความเป็นไปได้ที่จะปรับขึ้นอีกในขณะที่อัตราเงินเฟ้อยังคงเพิ่มขึ้น

แม้ว่าจะไม่ได้เข้มงวดนโยบายอย่างเข้มงวดเท่ากับธนาคารกลางหลักอื่นๆ แต่ RBA ก็ยังคงดิ้นรนเพื่อโน้มน้าวตลาดว่า RBA จะต้านกระแสการผ่อนคลายนโยบายการเงินในปีนี้ได้ โดยจะคงอัตราดอกเบี้ยไว้ในระดับสูงต่อไปเป็นเวลานานขึ้น นักลงทุนในพันธบัตรคาดหวังว่า RBA จะเริ่มผ่อนปรนนโยบายในเดือนธันวาคม

อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่นโยบายการเงินที่เป็นแรงผลักดันตลาดที่อยู่อาศัยของประเทศ แม้ว่า RBA จะขึ้นอัตราดอกเบี้ยเมื่อปีที่แล้ว แต่ราคาบ้านกลับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วอย่างไม่คาดคิด หลังจากการลดลงอย่างรวดเร็วแต่เป็นระยะเวลาสั้นๆ “หากเป็นแค่เรื่องอัตราดอกเบี้ย ตอนนี้เราคงอยู่ในภาวะเศรษฐกิจถดถอยรุนแรงแล้ว” Tim Lawless ผู้อำนวยการวิจัยภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกของ CoreLogic กล่าว

ความผันผวนของอุปทานและอุปสงค์มีผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สินในออสเตรเลียอย่างมาก วิกฤตความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งเกิดจากการระบาดของโควิด-19 ได้เน้นย้ำให้เห็นถึงความล้มเหลวของนโยบายที่มีมายาวนานทั้งในด้านอุปทานและอุปสงค์

ในเอกสารที่ส่งถึงคณะกรรมการประชาชนว่าด้วยวิกฤตที่อยู่อาศัยเมื่อเดือนเมษายน ซอล เอสเลก จาก Corinna Economic Advisory กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัยได้รับผลกระทบหนักที่สุด นับตั้งแต่ช่วงกลางทศวรรษ 1980 เป็นต้นมา รัฐบาลกลางและรัฐบาลของรัฐให้ความสำคัญกับการกระตุ้นอุปสงค์มากกว่าการเพิ่มอุปทาน นโยบายด้านอุปสงค์กลับเอื้อประโยชน์ต่อนักลงทุนมากกว่าผู้ซื้อบ้านครั้งแรก ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการเปลี่ยนแปลงในระบบภาษี

การเป็นเจ้าของบ้านที่ลดลงอย่างรวดเร็วส่งผลให้ความต้องการบ้านเช่าเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ความสามารถในการซื้อบ้านลดลงท่ามกลางการอพยพออกสุทธิที่เพิ่มขึ้นอันเนื่องมาจากโรคระบาด กฎข้อบังคับด้านการวางผังเมืองและการแบ่งเขตที่เข้มงวดยิ่งทำให้วิกฤตเลวร้ายลงโดยขัดขวางการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่มีความหนาแน่นปานกลางในเขตชานเมืองที่น่าอยู่ใกล้ใจกลางเมือง

ต้นทุนการกู้ยืมที่ต่ำลงจะไม่ช่วยเพิ่มความสามารถในการชำระหนี้ และอาจทำให้ปัญหาร้ายแรงยิ่งขึ้น ในทางกลับกัน การปฏิรูประบบการวางแผนครั้งใหญ่ของออสเตรเลียจะช่วยแก้ไขสาเหตุเบื้องต้นของวิกฤตที่อยู่อาศัยได้เป็นอย่างดี

ในขณะที่นักลงทุนต่างเพิ่มการเดิมพันเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงในเศรษฐกิจชั้นนำของเอเชีย เกาหลีใต้และออสเตรเลียกลับเสนอเรื่องราวที่น่าตระหนักเกี่ยวกับขอบเขตของนโยบายการเงิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเกี่ยวข้องกับตลาดที่อยู่อาศัย

* Nicholas Spiro เป็นหุ้นส่วนของ Lauressa Advisory ซึ่งเป็นบริษัทที่ปรึกษาเฉพาะด้านเศรษฐศาสตร์มหภาคและอสังหาริมทรัพย์ที่มีสำนักงานใหญ่อยู่ในลอนดอน เขาเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจขั้นสูงและเศรษฐกิจเกิดใหม่ และเป็นผู้วิจารณ์บ่อยครั้งในเรื่องการพัฒนามหภาคการเมืองและการเงิน

ที่มา: https://baoquocte.vn/cat-giam-lai-suat-co-phai-la-giai-phap-cho-thi-truong-bat-dong-san-kinh-nghiem-han-quoc-va-australia-284033.html