ความจำเป็นเร่งด่วนในการสร้างบ้านพักอาศัยสังคม - บทความสุดท้าย: การเพิ่มกลไกใหม่

ตามการคาดการณ์ของกระทรวงก่อสร้าง ความต้องการที่อยู่อาศัยในช่วงปี 2564 - 2573 ยังคงเพิ่มขึ้นโดยเฉพาะในเขตเมือง อัตราส่วนประชากรในเมืองในปัจจุบันอยู่ที่ประมาณร้อยละ 40 และจะเพิ่มขึ้นเป็นประมาณร้อยละ 45 ภายในปี 2573 ด้วยอัตราการเติบโตของประชากรและความต้องการที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน จำเป็นต้องเพิ่มที่อยู่อาศัยในเมืองประมาณ 70 ล้านตารางเมตรทุกปี

โดยเฉพาะอย่างยิ่งศักยภาพและพื้นที่ในการพัฒนากลุ่มที่อยู่อาศัยสังคมในเวียดนามยังคงมีอีกมาก อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริงแล้ว นโยบายต่างๆ ไม่ได้น่าดึงดูดเท่าไรนัก ดังนั้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จึงยังคง "เฉยเมย" ต่อกลุ่มนี้ ประชาชนและธุรกิจต่างคาดหวังให้มีการออกนโยบายใหม่ๆ ออกมาหลายฉบับเพื่อช่วยขจัดอุปสรรคด้านขั้นตอนและการเงินในการส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม

คุณเหงียน ฮวง นาม – กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท จี-โฮม:

ในปัจจุบันหากนักลงทุนต้องการสร้างบ้านพักอาศัยสังคม ธุรกิจจะต้องจัดสรรเงินกองทุนอพาร์ตเมนต์ 20% สำหรับค่าเช่า และจะได้รับอนุญาตให้ขายได้หลังจาก 5 ปีเท่านั้น ปัจจุบันการจะพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคมนั้น ธุรกิจต่างๆ ต้องมีต้นทุนสูงมาก ในขณะที่ค่าเช่าก็ไม่ควรสูงเพราะมี “กรอบ”

ราคาขายและค่าเช่าของบ้านพักอาศัยสังคมทั้งหมดจะเปิดเผยต่อสาธารณะบนพอร์ทัลกรมก่อสร้างของท้องถิ่นที่โครงการตั้งอยู่ ราคาเช่าโดยประมาณของบ้านพักอาศัยสังคมในฮานอยและโฮจิมินห์คือประมาณ 100,000 ดองต่อตารางเมตรต่อเดือน สำหรับจังหวัดอื่นๆ ราคาอยู่ที่ประมาณ 30,000 - 50,000 ดอง/ตรม/เดือน

นอกจากนี้ การจะเช่าบ้านพักสังคม ผู้เช่ายังต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขต่างๆ มากมาย อย่างน้อยก็ต้องเช่า 1 ปีด้วย นอกจากนี้ กฎระเบียบยังระบุด้วยว่า เมื่อผู้เช่าได้ใช้บริการนโยบายบ้านพักสังคมแล้ว เขา/เธอจะไม่สามารถใช้บริการนั้นซ้ำได้อีก ดังนั้นหากผู้เช่าทำการเช่าอย่างเป็นทางการเพียงแค่ 1 เดือนเท่านั้น เขา/เธอจะไม่สามารถซื้อบ้านพักสังคมได้ในอนาคต

ประเทศต่างๆ ทั่วโลกหลายแห่งได้นำรูปแบบธุรกิจการให้เช่าบ้านมาใช้อย่างประสบความสำเร็จและแพร่หลาย เนื่องจากต้นทุนเงินทุนระยะยาวมีราคาถูก ธุรกิจต่างๆ ต้องกู้ยืมเงินเพียงอัตราดอกเบี้ยประมาณ 3% เท่านั้น จึงสามารถลงทุนได้อย่างง่ายดาย และเมื่อทำการเช่าก็ยังสามารถทำกำไรได้

ขณะเดียวกัน ในเวียดนาม ธุรกิจต่างๆ ต้องเข้าถึงเงินทุนที่มีอัตราดอกเบี้ยประมาณ 12-15% และต้องมีค่าธรรมเนียมสำรองอยู่เสมอ ส่งผลให้ต้นทุนการดำเนินการเพิ่มขึ้น ด้วยกลไกทางการเงินในปัจจุบัน ไม่มีแหล่งเงินทุนเพื่อสนับสนุนธุรกิจเมื่ออัตราดอกเบี้ยและต้นทุนปัจจัยการผลิตสูงมาก

ในขณะเดียวกันอัตรากำไรของธุรกิจอยู่ที่เพียง 10% เท่านั้น โดยเฉลี่ยแล้วแต่ละปีมีกำไรเพียง 2% ต่อปีเท่านั้น สิ่งนี้ทำให้เกิดความยากลำบากในการดึงดูดธุรกิจให้มาลงทุนสร้างบ้านพักอาศัยสังคม

นางสาว ดวง ถุย ดุง – ผู้อำนวยการอาวุโส ซีบีอาร์อี เวียดนาม:

ตั้งแต่ปี 2564 เป็นต้นไป อัตราเงินลงทุนในการก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม จะใช้อัตราเงินลงทุนในการก่อสร้างบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ของกระทรวงก่อสร้างเท่ากับอัตราเงินลงทุนในการก่อสร้างบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ของกระทรวงก่อสร้าง อย่างไรก็ตาม เมื่อวันที่ 13 กรกฎาคม 2022 กระทรวงก่อสร้างได้ออกคำสั่งหมายเลข 610/QD-BXD เกี่ยวกับการประกาศอัตราเงินลงทุนก่อสร้างและราคาก่อสร้างรวมของส่วนประกอบโครงสร้างของงานในปี 2021

ด้วยเหตุนี้ กระทรวงก่อสร้างจึงได้กำหนดกรอบการจัดทำทุนเพื่อการลงทุนก่อสร้างโครงการบ้านจัดสรรในรูปแบบห้องชุด จากการตรวจสอบ พบว่าทุนลงทุนในการก่อสร้างโครงการบ้านพักอาศัยสังคมต่ำกว่าทุนลงทุนในการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์ประมาณร้อยละ 25

ทั้งนี้ โครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่จะก่อสร้างตั้งแต่ปี 2564 เป็นต้นไป จะอ้างอิงและใช้อัตราทุนลงทุนที่กระทรวงก่อสร้างออกให้ในการพัฒนาแผนราคา ดังนั้น อัตราทุนลงทุนสำหรับการก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมจะต่ำกว่าบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ แต่หากเราต้องการให้มีคุณภาพดีและเป็นพื้นที่บ้านพักอาศัยต้นแบบ อัตราการลงทุนจะต้องเพิ่มขึ้น

ในปัจจุบันไม่เพียงแต่โครงการที่อยู่อาศัยทางสังคมเท่านั้น แต่ต้นทุนการพัฒนาผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดในเวียดนามก็สูงเช่นกัน ดังนั้น ปัญหาที่ต้องแก้ไขคือ นักลงทุนจะหลีกเลี่ยงความสูญเสียและสร้างกำไรจากการดำเนินธุรกิจได้อย่างไร

ขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยในตลาดยังคงมีอยู่มาก โดยเฉพาะในกลุ่มราคาจับต้องได้หรือโดยเฉพาะบ้านพักอาศัยสังคม ดังนั้นธุรกิจต่างๆจึงควรติดตามตลาดอย่างใกล้ชิด สามารถคว้าโอกาสและเปิดตัวผลิตภัณฑ์ที่มีต้นทุนไม่แพงเกินไปได้ นอกจากนี้ ประสบการณ์ในบางประเทศทั่วโลกยังแสดงให้เห็นว่าแทนที่จะเสนอขายอพาร์ทเมนท์ให้กับผู้ซื้อ นักลงทุนกลับอนุญาตให้ผู้คนเช่าเป็นเวลา 1-3 ปี โดยมีข้อกำหนดในสัญญาเช่าอนุญาตให้ซื้อได้ ดังนั้นในช่วง 3 ปีดังกล่าว ผู้ที่ต้องการจะมีโอกาสในการสะสมและเลือกมากขึ้น

นายเล ฮวง โจว – ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์:

ตามพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100/2015/ND-CP นักลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยสังคมได้รับอนุญาตให้เพิ่มความหนาแน่นของการก่อสร้างหรือค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดินได้สูงสุดถึง 1.5 เท่าของมาตรฐานสูงสุด อย่างไรก็ตาม ในร่างพระราชกฤษฎีกาล่าสุดว่าด้วยการพัฒนาและบริหารจัดการที่อยู่อาศัยสังคม กระทรวงก่อสร้างได้ลบบทบัญญัตินี้ออกไป

ร่างพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยการพัฒนาและบริหารจัดการโครงการที่อยู่อาศัยสังคมจำเป็นต้องเพิ่มบทบัญญัติที่อนุญาตให้นักลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยสังคมสามารถปรับความหนาแน่นของการก่อสร้างหรือค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดินได้สูงสุด 1.5 เท่าเมื่อเทียบกับมาตรฐานและข้อบังคับการก่อสร้าง ทั้งนี้ เพื่อให้เกิดความเป็นไปได้และส่งเสริมให้นักลงทุนเจรจาเรื่องสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดินในการดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยสังคม

นี่ถือเป็นกลไกนโยบายหนึ่งในการดึงดูดนักลงทุนอีกด้วย ผู้ลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยสังคม ควรได้รับอนุญาตให้ปรับอัตราความหนาแน่นของการก่อสร้างหรือค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดินได้สูงสุดถึง 1.5 เท่าของมาตรฐานการก่อสร้างในปัจจุบันและข้อกำหนดที่ออกโดยหน่วยงานที่มีอำนาจในกรณีการเสนอราคาเพื่อคัดเลือกผู้ลงทุนในกรณีที่แปลงที่ดินหรือเนื้อที่ดินมีผังเมืองมาตราส่วนเพียง 1/2000 หรือในกรณีที่ผู้ลงทุนมีสิทธิใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยสังคมในปัจจุบัน

เพราะถ้าไม่มีกลไกนโยบายนี้ นักลงทุนก็จะเลือกใช้ที่ดินที่มีเพื่อดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่ง่ายกว่าและมีประสิทธิภาพมากกว่า แทนที่จะดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่ผูกมัดด้วยระเบียบข้อบังคับต่างๆ มากมาย

นอกจากนี้ ในขณะที่รัฐไม่มีกองทุนที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสาธารณะ ก็จำเป็นต้องส่งเสริมให้นักลงทุนเจรจาเรื่องสิทธิการใช้ที่ดินของตนเอง หรือมีสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยสาธารณะ

ตามรายงานของ VNA

ที่มา: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478