ความจำเป็นเร่งด่วนในการก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม

ในคำสั่ง 34-CT/TW สำนักงานเลขาธิการประเมินว่าเป้าหมายหลายประการในการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมในยุทธศาสตร์การพัฒนาที่อยู่อาศัยแห่งชาติถึงปี 2020 และวิสัยทัศน์ถึงปี 2030 ไม่ได้รับการบรรลุผล อุปทานของบ้านพักสังคมยังมีจำกัดเมื่อเทียบกับความต้องการที่แท้จริง ขณะที่ราคาเฉลี่ยยังสูงเกินไปเมื่อเทียบกับรายได้ของผู้รับประโยชน์

นอกจากนี้การบริหารจัดการบ้านพักอาศัยของรัฐยังมีจุดอ่อนและข้อบกพร่องมากมาย สัดส่วนของกองทุนที่ดินเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยในเขตเมืองรวมถึงการสนับสนุนงบประมาณของรัฐสำหรับโครงการสินเชื่อพิเศษในกลุ่มนี้ยังอยู่ในระดับต่ำ ยังไม่ได้ระดมทรัพยากรทางสังคมเข้ามามีส่วนร่วมอย่างเข้มแข็ง...

สาเหตุต่างๆ เหล่านี้ทำให้การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสังคมไม่เป็นไปตามที่คาดหวังแม้จะมีนโยบาย "สนับสนุน" มากมายก็ตาม ซึ่งทำให้เป้าหมายที่ตั้งไว้บรรลุได้ยากมากขึ้นด้วย ความยากลำบากหลายประการกำลัง “ผูกมัด” เป้าหมาย

ความยากของการ “ผูกมัด” เป้าหมาย

นายฮวงไห่ ผู้อำนวยการกรมการเคหะและการจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ (กระทรวงก่อสร้าง) กล่าวว่า ปัจจุบันยังมีบางพื้นที่ที่ยังไม่ได้ออกแผนดำเนินการโครงการ “การลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในเขตอุตสาหกรรมอย่างน้อย 1 ล้านหน่วย ในช่วงปี 2564-2573” ความต้องการที่ดินเพื่อการลงทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมยังไม่มีการระบุชัดเจนเป็นพื้นฐานในการวางแผนและจัดสรรที่ดินให้เพียงพอต่อการพัฒนาบ้านพักอาศัยสังคม... ในขณะเดียวกัน วิสาหกิจหลายแห่งที่ลงทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมยังคงเผชิญกับความยากลำบากในการเข้าถึงที่ดิน เช่น การวางแผนการจัดสรรที่ดิน และการประชาสัมพันธ์โครงการดึงดูดการลงทุน โครงการบางส่วนได้อนุมัตินโยบายการลงทุนและคัดเลือกนักลงทุนแล้ว แต่การดำเนินการลงทุนและก่อสร้างยังไม่เป็นไปตามกำหนดเวลา...

นอกจากนี้ การเบิกจ่ายทุนสินเชื่อพิเศษ 120,000 พันล้านดอง ยังคงล่าช้าเมื่อเทียบกับที่คาดหวังและความต้องการในทางปฏิบัติ นอกจากนี้ ธนาคารพาณิชย์จำนวนไม่มากที่เข้าร่วมปล่อยสินเชื่อเพื่อสนับสนุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม - นายไห่กล่าวแสดงความคิดเห็น

ภายในปี 2567 รัฐบาลตั้งเป้าหมายสร้างบ้านพักอาศัยสังคมให้เสร็จสิ้น 130,000 หน่วยทั่วประเทศ อย่างไรก็ตาม สถิติระบุว่า ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2567 ทั้งประเทศได้สร้างโครงการบ้านพักอาศัยสังคมสำเร็จเพียง 8 โครงการเท่านั้น ไม่ได้บรรลุเป้าหมายจำนวนยูนิต 30% ของเป้าหมาย ความก้าวหน้าครั้งนี้ แสดงให้เห็นว่าเป้าหมายในการสร้างอพาร์ทเมนต์บ้านพักอาศัยสังคมให้ครบ 130,000 ยูนิตในปีนี้ ยังอยู่ห่างไกลจาก “จุดหมายปลายทาง” มาก และต้องใช้ความพยายามอย่างมากจึงจะบรรลุเป้าหมายได้

จากมุมมองของคนในพื้นที่ นาย Huynh Thanh Khiet รองอธิบดีกรมก่อสร้างนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ปัญหาใหญ่ที่สุดในขณะนี้คือการขาดเงินทุนการลงทุนจากงบประมาณ จึงไม่สามารถจัดสรรให้กับโครงการบ้านพักอาศัยของรัฐได้อย่างเต็มที่ เพื่อแก้ไขปัญหาให้กับกลุ่มผู้กำหนดนโยบาย เช่น แกนนำ ข้าราชการ พนักงานของรัฐ ฯลฯ ได้อย่างเต็มที่

ปัจจุบันนครโฮจิมินห์สามารถจัดสรรเงินทุนเพื่อดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยสังคมได้เพียงร้อยละ 10 เท่านั้น ตั้งแต่นี้ถึงปี 2568 ตามแผน จำเป็นต้องมีเงิน 37,700 พันล้านดอง อย่างไรก็ตาม เมืองนี้สามารถจัดสรรงบประมาณได้เพียง 3,770 พันล้านดองเท่านั้น ภายในปี 2573 เมืองนี้ต้องการเงินทุน 86,400 พันล้านดอง แต่สามารถจัดสรรงบประมาณได้เพียง 8,600 พันล้านดองเท่านั้น ส่วนที่เหลือสามารถนำไปใช้จากแหล่งทุนทางสังคมได้เท่านั้น

ประเภทยืดหยุ่น

มีการถกเถียงกันว่าเหตุผลประการหนึ่งที่โครงการบ้านพักอาศัยสังคมไม่ประสบความสำเร็จก็คือ เพราะโครงการนี้ขายบ้านให้กับผู้ที่ไม่มีเงินซื้อ นายเหงียน วัน ดิงห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ให้ความเห็นว่า นอกเหนือไปจากผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยสังคมสำหรับการขายและการเช่าซื้อแล้ว ปัญหาของที่อยู่อาศัยสังคมสำหรับเช่ายังต้องการนโยบายที่ส่งเสริมการพัฒนาอีกด้วย เนื่องจากบ้านพักสังคมมีเป้าหมายกลุ่มผู้มีรายได้น้อยเป็นหลัก

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญรายนี้กล่าวไว้ กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2566 ที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม ได้ยกเลิกกฎข้อบังคับที่ระบุว่านักลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยสังคมต้องสำรองพื้นที่ 20% ไว้สำหรับการเช่า นั่นหมายความว่าหากสามารถขายอพาร์ทเมนท์ได้ 100% รัฐบาลจำเป็นต้องเสริมอุปทานเช่าทางเลือก

พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ระบุเพียงว่าที่อยู่อาศัยประเภทสำหรับคนงานในสวนอุตสาหกรรมต้องมีไว้ให้เช่าโดยเฉพาะ ดังนั้น กลุ่มผู้มีรายได้น้อยซึ่งไม่ใช่คนงานในเขตอุตสาหกรรม เช่น กรรมกรและคนงานอิสระในเขตเมือง จึงแทบไม่มีโอกาสเข้าถึงที่อยู่อาศัยแบบเช่าในสังคมเลย

นาย Trinh Quang Minh หัวหน้าคณะกรรมการบริหารโครงการสถาบันสหภาพแรงงาน สมาพันธ์แรงงานเวียดนาม ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า การสร้างและการขายที่อยู่อาศัยทางสังคมเป็นเรื่องยากมาก เนื่องจากขั้นตอนต่างๆ ใช้เวลานาน และราคาขายก็สูงกว่ารายได้ของแรงงานที่มีรายได้น้อย กฎเกณฑ์ดังกล่าวไม่น่าดึงดูดใจนักลงทุนเนื่องจากมีการจำกัดกำไรไว้เพียง 10% เท่านั้น... ดังนั้นการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคมให้เช่าจะมีความสมเหตุสมผลมากขึ้น ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง เหมาะสมกับรายได้ของคนทำงาน นอกจากนี้ ความต้องการเช่าก็สูงมาก ในขณะที่อุปทานมีน้อย และราคาเช่าในตลาดก็สูงมาก

ปัจจุบัน สมาพันธ์แรงงานทั่วไปของเวียดนามได้เสนอแผนการเช่าที่อยู่อาศัยสังคม โดยมีราคาค่าเช่าที่อยู่อาศัยสังคมเท่ากับหรือต่ำกว่าราคาภายนอกตลาด ตัวอย่างทั่วไปคือโครงการให้เช่าบ้านพักสังคมนำร่องของสมาพันธ์แรงงานทั่วไปของเวียดนามในจังหวัดฮานาม ซึ่งมีผู้เช่าเต็มภายในเวลาอันสั้นทันทีที่เปิดตัว

ราคาเช่าของโครงการอยู่ที่ 1.2 - 1.4 ล้านดองต่อเดือน ในขณะที่ราคาภายนอกจะอยู่ที่ 2-3 ล้านดองต่อเดือน อย่างไรก็ตาม นายมิ่ง เปิดเผยว่า การสร้างบ้านพักอาศัยเพื่อเช่ามีอุปสรรคอยู่ 3 ประการ คือ การดึงดูดแหล่งลงทุน ทำเลที่ตั้งโครงการ และราคาค่าเช่า

จากมุมมองทางธุรกิจ คุณเล ฮู เหงีย กรรมการบริหารบริษัท เล ถัน คอนสตรัคชั่น เทรดดิ้ง วิเคราะห์ว่า หากลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยสังคม 1,000 ยูนิต ซึ่งแต่ละยูนิตมีราคาประมาณ 500 ล้านดอง ต้นทุนการลงทุนก็จะสูงถึง 500,000 ล้านดองเช่นกัน เมื่อเช่าราคา 3-3.5 ล้านดอง/เดือน จำนวน 1,000 ยูนิต นักลงทุนจะรับรายได้ 3-3.5 พันล้านดอง/เดือน หรือ 30-35 พันล้านดอง/ปี

หากนักลงทุนกู้ยืมเงินเชิงพาณิชย์ด้วยอัตราดอกเบี้ยเกิน 10-13% ต่อปี เงิน 500 พันล้านดองนี้จะต้องจ่ายดอกเบี้ย 50 พันล้านดอง และผู้ลงทุนจะต้องประสบความสูญเสียอย่างแน่นอน ขณะเดียวกัน ใน พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 การพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคมให้เช่า มีกำไรเพียง 10% เท่ากับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมขาย ภายใต้กฎระเบียบใหม่ บ้านเช่าจะไม่ได้รับการลงทุนจากรัฐในโครงสร้างพื้นฐานด้านเทคนิคและสังคมอีกต่อไป ดังนั้นจึงไม่มีนักลงทุนรายใดกล้าทำโครงการเช่าบ้านพักอาศัยสังคม - นายเหงียเน้นย้ำ

ลบออกจากนโยบาย

ในขณะที่ท้องถิ่นหลายแห่งประสบปัญหาในการดำเนินการตามนโยบายที่อยู่อาศัยสังคม แต่ในเมืองไฮฟอง การดำเนินการตามนโยบายดังกล่าวก็ประสบผลสำเร็จอย่างน่าทึ่ง จนถึงปัจจุบัน เมืองไฮฟองได้อนุมัตินโยบายและคัดเลือกนักลงทุนสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมจำนวน 31 โครงการ โดยมีขนาดรวมทั้งหมด 36,600 ยูนิต โดยมีโครงการที่เริ่มก่อสร้างแล้ว 9 โครงการ มีขนาดโครงการรวมกันประมาณ 15,000 ยูนิต โดยจากตัวเลขดังกล่าว คาดว่าจะมีการสร้างเสร็จในช่วงปี 2564 - 2568 ประมาณ 16,200 ยูนิต ซึ่งจะเกินเป้าหมายการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมที่รัฐบาลกำหนดไว้ 15,400 ยูนิต

สิ่งนี้แสดงให้เห็นว่ายังคงมีความยากลำบากอยู่แต่ต้องได้รับการแก้ไข โดยเริ่มจากนโยบาย และเรื่องราวของไฮฟองก็เป็นตัวอย่างทั่วไปเช่นกัน เพื่อให้บรรลุผลลัพธ์เชิงบวกเหล่านี้ เมืองไฮฟองได้ปฏิบัติตามกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยอย่างใกล้ชิด ด้วยเหตุนี้ คณะกรรมการพรรคการเมืองไฮฟองจึงให้ความสำคัญกับการกำกับดูแล โดยสภาประชาชนเมืองได้ผ่านมติ 5 ฉบับ และคณะกรรมการประชาชนเมืองได้ออกมติที่เกี่ยวข้อง 13 ฉบับเพื่อนำไปปฏิบัติ

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เมืองไฮฟองได้นำกลไกและนโยบายปัจจุบันมาประยุกต์ใช้อย่างยืดหยุ่นและมีประสิทธิภาพในการปรับปรุงสภาพแวดล้อมการลงทุนและธุรกิจ โดยเฉพาะขั้นตอนด้านที่อยู่อาศัย รวมถึงบ้านพักสังคม ด้วยเหตุนี้จึงสร้างสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่โปร่งใส เปิดกว้าง และเป็นมิตร ดึงดูดโครงการลงทุนขนาดใหญ่จำนวนมาก ตอบสนองความต้องการซื้อและเช่าที่อยู่อาศัยทางสังคมของประชาชนได้อย่างมีประสิทธิภาพ

ผู้อำนวยการฮวงไห่แจ้งว่าแม้ว่าจะบรรลุผลลัพธ์ที่สำคัญบางประการ แต่การดำเนินการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมก็ยังมีข้อบกพร่องอยู่บ้าง ปัจจุบัน กระทรวงก่อสร้างกำลังเน้นการจัดวาง ดำเนินการให้แล้วเสร็จ และแนะนำหน่วยงานท้องถิ่นในการปฏิบัติตามพระราชกฤษฎีกา คำสั่ง และหนังสือเวียนที่ให้รายละเอียดและแนะนำการดำเนินการตามกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 และกฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 หลังจากที่ประกาศใช้แล้ว

ขณะเดียวกัน กระทรวงการก่อสร้างยังคงเรียกร้องให้ท้องถิ่นต่างๆ ยึดตามเป้าหมายโครงการ “ลงทุนก่อสร้างหอพักสงเคราะห์สำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในสวนอุตสาหกรรมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิต ในช่วงปี 2564-2573” และเป้าหมายตามภาคผนวกหอพักสงเคราะห์ที่จะแล้วเสร็จในปี 2567 เร่งพัฒนาแผนเฉพาะในการดำเนินการลงทุนโครงการหอพักสงเคราะห์เพื่อให้บรรลุเป้าหมายที่ตั้งไว้

เพื่อดำเนินการตามแผนยุทธศาสตร์การพัฒนาที่อยู่อาศัยแห่งชาติช่วงปี 2564-2573 พร้อมวิสัยทัศน์ถึงปี 2588 กระทรวงก่อสร้างได้ส่งเอกสารไปยังคณะกรรมการประชาชนของจังหวัดและเมืองที่บริหารโดยส่วนกลางเกี่ยวกับการพัฒนาและการปรับแผนการพัฒนาที่อยู่อาศัยช่วงปี 2567 และช่วงปี 2564-2568 ระบุความต้องการและเป้าหมายของบ้านพักสังคมสำหรับผู้มีรายได้น้อย บ้านพักกองกำลังทหารของประชาชน และบ้านพักคนงานให้ชัดเจน...ให้สอดคล้องกับ พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566

นอกจากการดำเนินการตามแผนงานกำกับดูแลของสภานิติบัญญัติแห่งชาติในปี 2567 แล้ว สภานิติบัญญัติแห่งชาติจะทำหน้าที่กำกับดูแลขั้นสูงสุดในหัวข้อ “การบังคับใช้แนวนโยบายและกฎหมายเกี่ยวกับการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมตั้งแต่ปี 2558 ถึงสิ้นปี 2566” หัวข้อการติดตามมีวัตถุประสงค์เพื่อประเมินผลลัพธ์ที่ได้ ข้อจำกัด และความยากลำบาก ระบุสาเหตุและชี้แจงความรับผิดชอบของหน่วยงาน องค์กร และบุคคล เพื่อปรับปรุงประสิทธิภาพการดำเนินนโยบายและกฎหมายเกี่ยวกับการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม จากนั้นนำเสนอแนวทางแก้ไขเพื่อปรับปรุงนโยบายและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

ด้วยการมีส่วนร่วมอย่างสอดประสานกันของระบบการเมืองทั้งหมดด้วยจิตวิญญาณเชิงรุกที่ว่า “ที่ใดมีปัญหา ที่นั่นย่อมมีการแก้ไข” การดำเนินนโยบายที่อยู่อาศัยสังคมจะบรรลุเป้าหมายที่ตั้งไว้ รวมถึงตรงตามความคาดหวังของสังคม

บทเรียนที่ 2: ทำให้คนงานเข้าถึงได้ง่าย

ที่มา: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-1-vuong-o-dau-go-o-do/20240813041652594