ความจำเป็นของกลไกการระดมเงินทุนที่ยืดหยุ่นสำหรับกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติ

ข้อเสนอให้จัดตั้งกองทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมแห่งชาติ

บ้านพักสังคมเป็นผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่งที่มีกลไกนโยบายสนับสนุนจากรัฐ หน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่จะควบคุมต้นทุน (กำหนดราคาขาย) ควบคุมอัตรากำไร (ไม่เกินร้อยละ 10 ของเงินลงทุนทั้งหมด) จำกัดกลุ่มเป้าหมาย (ผู้รับประโยชน์)... ดังนั้น นโยบายสนับสนุนทุนของรัฐสำหรับกิจการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมจึงมีบทบาทสำคัญอย่างมาก

ข้อเสนอให้จัดตั้งกองทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมแห่งชาติ

กระทรวงก่อสร้าง กำลังรับฟังความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างมติโครงการนำร่องกลไกและนโยบายเฉพาะด้านการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจำนวนหนึ่ง เพื่อนำเสนอรัฐบาลพิจารณาเสนอสภานิติบัญญัติแห่งชาติให้ความเห็นชอบ ร่างดังกล่าวกำหนดกลไกที่ให้สิทธิพิเศษและเปิดกว้างมากขึ้นสำหรับนักลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยสังคม ทั้งนี้ ร่างฯ ได้เสนอให้จัดตั้งกองทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมแห่งชาติ ซึ่งเป็นกองทุนการเงินนอกงบประมาณแผ่นดินที่จัดตั้งโดยรัฐบาลจากงบประมาณแผ่นดินและแหล่งทุนตามกฎหมายอื่น เพื่อรองรับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ไม่จำเป็นต้องมีหลักทรัพย์ค้ำประกัน สนับสนุนธุรกิจที่ลงทุนสร้างบ้านพักอาศัยสังคม ผู้ได้รับผลประโยชน์จากนโยบายบ้านพักอาศัยสังคม

ตามที่ ดร. วอ ตรี ทานห์ ผู้อำนวยการสถาบันวิจัยกลยุทธ์แบรนด์และการแข่งขัน กล่าวว่า ในบริบทของราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มสูงขึ้น การจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติถือเป็น "คันโยก" ที่สำคัญ ซึ่งช่วยให้ผู้คนหลายล้านคนมีโอกาสเข้าถึงที่อยู่อาศัยที่เหมาะสม ควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ และจำกัดการเก็งกำไร

ในปัจจุบัน เวียดนามไม่มีกองทุนการเงินเพื่อสนับสนุนทรัพยากรให้กับท้องถิ่นและธุรกิจในการดำเนินการด้านที่อยู่อาศัยทางสังคม แม้ว่าพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 จะอนุญาตให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจัดสรรงบประมาณแผ่นดินสำหรับการชดเชย การสนับสนุน การตั้งถิ่นฐานใหม่ และการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน แต่พระราชบัญญัติการลงทุนสาธารณะไม่มีกฎเกณฑ์เกี่ยวกับการจัดสรรงบประมาณแผ่นดินเพื่อชดเชยการเคลียร์พื้นที่เพื่อดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยสังคม นี่คือข้อบกพร่องที่นำไปสู่การใช้เงินงบประมาณสำหรับการชดเชยพื้นที่ว่างและการลงทุนก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการบ้านพักอาศัยสังคมของท้องถิ่นต่างๆ ถูก “ระงับ”

ดังนั้นการจัดตั้งกองทุนบ้านอยู่อาศัยแห่งชาติจะเป็นพื้นฐานสำคัญในการช่วยให้ท้องถิ่นต่างๆ จัดสรรเงินทุนเพื่อเคลียร์พื้นที่ “สะอาด” เพื่อให้วิสาหกิจสร้างบ้านอยู่อาศัยได้ การลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคม การสนับสนุนดอกเบี้ยเงินกู้ หากนำไปปฏิบัติอย่างถูกต้อง โมเดลนี้สามารถเป็นวิธีแก้ปัญหาที่สำคัญที่จะช่วยให้ผู้คนจำนวนมากเข้าถึงที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงและมีเสถียรภาพ และพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืนได้

การดำเนินงานแบบตรงเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

นายเหงียน อันห์ เกว๋ ประธานกลุ่ม G6 กล่าวว่า กองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติควรดำเนินตามรูปแบบการสร้างผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดโดยตรงเพื่อช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยในเมือง โดยวิธีการนี้รัฐต้องจัดตั้งกองทุนที่ดินที่สะอาดและเสนอราคาคัดเลือกนักลงทุนมาดำเนินโครงการ โครงการของกองทุนที่อยู่อาศัยเพื่อการพัฒนาแห่งชาติ (กยศ.) ยังคงเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในระดับปานกลาง ต่ำกว่าโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ ซึ่งต่างจากโครงการบ้านจัดสรรสังคมที่ได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน รัฐยังคงควบคุมอัตราผลกำไรของนักลงทุนอยู่แต่สูงกว่าอัตราผลกำไรของโครงการบ้านพักอาศัยสังคมในปัจจุบันถึงร้อยละ 10

ดำเนินโครงการแบบตรงเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

ตัวอย่างเช่น โครงการบ้านพักอาศัยสังคมมีขนาด 20 ชั้นเหนือพื้นดินและ 1 ชั้นใต้ดิน ต้นทุนการก่อสร้างทั้งหมดอยู่ที่ 16 ล้านดอง/ ^ตร.ม. บวกกับกำไรของนักลงทุนคือ 4 ล้านดอง/ ^ตร.ม. ราคาขายจะอยู่ที่ 20 ล้านดอง/ ^ตร.ม. ด้วยโครงการขนาดใหญ่เช่นนี้ โครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ต้องเสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจำนวนมากและสร้างกำไรสูงให้แก่นักลงทุน ดังนั้นราคาขายจึงอาจสูงถึง 70 - 80 ล้านดองต่อ ^ตร.ม . แต่หากโครงการเป็นของกองทุนบ้านจัดสรร ค่าที่ดินไม่แพง ควบคุมกำไรไม่เกิน 20% ราคาจะอยู่ที่ประมาณ 30 ล้านดอง/ ^ตร.ม. เท่านั้น ...

ก่อนการดำเนินโครงการภายใต้กองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติ ผู้แทนกลุ่ม G6 เน้นย้ำว่า จำเป็นต้องมีการทำสถิติความต้องการที่อยู่อาศัยของแต่ละท้องถิ่นในปัจจุบัน รวมไปถึงการคาดการณ์ในระยะกลางและยาว จากนั้นวางแผนให้ดี และประมูลคัดเลือกนักลงทุนโครงการ

“กองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติไม่ควรเน้นเฉพาะที่โครงการบ้านพักอาศัยสังคม (กลุ่มรายได้น้อย) เท่านั้น แต่ยังต้องสนับสนุนกลุ่มคนที่มีรายได้น้อยถึงปานกลางด้วย เพื่อให้กองทุนดำเนินงานได้อย่างมีประสิทธิภาพและยั่งยืน จำเป็นต้องมีกลไกการระดมเงินทุนที่ยืดหยุ่น โปร่งใส และมีรูปแบบการดำเนินงานที่เข้มงวด” นาย To Anh Hung ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และซีอีโอของ A-City กล่าว

ในความเป็นจริง กลุ่มที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ซึ่งคิดเป็นร้อยละ 40-50 ของประชากรในเมือง กำลังประสบกับความยากลำบากในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย ไม่มีสิทธิ์ซื้อบ้านพักอาศัยของรัฐ แต่ก็ไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้ หากเราพัฒนาแต่เพียงบ้านพักสังคม กลุ่มนี้ก็จะถูกทิ้งไว้ข้างหลัง

“หากเราพัฒนาเฉพาะโครงการบ้านพักอาศัยสังคม กลุ่มบ้านราคาประหยัดก็ยังคงมีไม่เพียงพอ ปัจจุบันธุรกิจส่วนใหญ่มุ่งหวังผลกำไรสูงจากกลุ่มระดับกลางและระดับสูง หากมีเงินทุนก็อาจพิจารณาสร้างบ้านในราคาที่สมเหตุสมผลมากขึ้น ด้วยเหตุนี้ ผู้ที่ต้องการบ้านแต่ไม่มีเงินซื้อบ้านพักอาศัยสังคมจะมีทางเลือกมากขึ้น สามารถซื้อบ้านได้ ไม่จำเป็นต้องกู้เงินมากเกินไป ลดแรงกดดันด้านการเงินส่วนบุคคลและระบบธนาคาร” นายโท อันห์ หุ่ง กล่าว

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์แนะนำว่า ก่อนอื่นจำเป็นต้องสนับสนุนอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มระดับกลางถึงล่าง กองทุนสามารถสนับสนุนอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ได้รับสิทธิพิเศษ (เช่น 4 - 6% ต่อปี) สำหรับผู้ซื้อบ้านชนชั้นกลาง-ล่าง เช่นเดียวกับโครงการสนับสนุนบ้านพักสังคม

ประการที่สอง สิ่งจูงใจสำหรับธุรกิจที่พัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ตามการคำนวณของเมือง A อยู่ที่ประมาณ 35 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร} ใน ฮานอย โดยการสนับสนุนกองทุนที่ดินสะอาด ยกเว้นหรือลดภาษีสำหรับธุรกิจที่พัฒนาโครงการ และมีนโยบายสนับสนุนทางกฎหมายเพื่อลดต้นทุนปัจจัยการผลิต ช่วยให้ธุรกิจต่างๆ สามารถขายบ้านราคาถูกลงและยังคงทำกำไรได้

เพื่อให้กองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติดำเนินงานได้อย่างมีประสิทธิผลและยั่งยืน ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่าจำเป็นต้องมีกลไกการระดมทุนที่มีความยืดหยุ่นและโปร่งใส และมีรูปแบบการดำเนินงานที่เข้มงวด ในด้านการดำเนินงาน กองทุนควรดำเนินงานอย่างเป็นอิสระ มีการกำกับดูแลอย่างใกล้ชิด และมีกลไกที่ชัดเจนโปร่งใส คณะกรรมการจัดการกองทุนประกอบด้วยตัวแทนจากภาครัฐ รัฐวิสาหกิจ ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ และธนาคาร คณะกรรมการบริหารมีหน้าที่รับผิดชอบการดำเนินการกองทุน การอนุมัติโครงการ และการควบคุมทางการเงิน คณะกรรมการกำกับดูแลอิสระจะตรวจสอบและเผยแพร่การดำเนินงานของกองทุน เผยแพร่รายงานทางการเงินที่ผ่านการตรวจสอบเป็นระยะ และหลีกเลี่ยงการสูญเสียและการทุจริต

ดร.เล ซวน เงีย สมาชิกสภาที่ปรึกษานโยบายการเงินแห่งชาติ กล่าวว่า สิงคโปร์เป็นหนึ่งในประเทศที่ประสบความสำเร็จมากที่สุดในโลก ในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสาธารณะ ซึ่งเป็นประเภทที่อยู่อาศัยที่มีความคล้ายคลึงกับโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคมในเวียดนามหลายประการ การตัดสินใจสำคัญที่นำไปสู่ความสำเร็จของการพัฒนาที่อยู่อาศัยสาธารณะในสิงคโปร์คือการจัดตั้งคณะกรรมการที่อยู่อาศัยและการพัฒนา (HDB) ซึ่งเป็นหน่วยงานที่มุ่งเน้นการวางแผน การก่อสร้าง และการบริหารจัดการที่อยู่อาศัยสาธารณะทั้งหมด

ในส่วนของการสนับสนุนทางการเงินและนโยบายสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย รัฐบาลสิงคโปร์สร้างเงื่อนไขให้ผู้คนสามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ผ่านโครงการสินเชื่อพิเศษและเงินอุดหนุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งพนักงานและธุรกิจจะหักรายได้รายเดือนส่วนหนึ่งเข้ากองทุนสำรองเลี้ยงชีพกลาง (CPF) เงินจากกองทุนนี้สามารถนำไปใช้ซื้อบ้าน HDB ได้ ด้วยโครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยของ HDB ประชาชนสามารถกู้เงินเพื่อซื้อบ้านโดยตรงจาก HDB ด้วยอัตราดอกเบี้ยต่ำ (ประมาณ 2.6% ต่อปี ต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเชิงพาณิชย์)

ตามข้อมูลจาก baotintuc.vn

ที่มา: https://baolaocai.vn/can-co-che-huy-dong-von-linh-hoat-cho-quy-nha-o-quoc-gia-post399531.html