นักลงทุนกำลังรอให้กลไกเปลี่ยนแปลงอยู่หรือ?

“วิ่งวน” เร่งสร้างโครงการบ้านสงเคราะห์อย่างน้อย 1 ล้านยูนิตให้เสร็จ

ล่าสุดรัฐบาลได้อนุมัติโครงการก่อสร้างหอพักสงเคราะห์ผู้มีรายได้น้อยและคนงานนิคมอุตสาหกรรมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิต ในช่วงปี 2564-2573

โครงการแบ่งเป็น 2 เฟส เฟสที่ 1 ปี 2564 - 2568 จะสร้างเสร็จประมาณ 428,000 ยูนิต ทั้งนี้ ระยะที่ 2 ปี 2568 - 2573 ตั้งเป้าสร้างบ้านพักอาศัยสังคมให้แล้วเสร็จประมาณ 634,200 หน่วย

อย่างไรก็ตาม รายงานจากกระทรวงก่อสร้างระบุว่า ตั้งแต่ปี 2564 จนถึงกลางเดือนพฤษภาคม 2566 ประเทศไทยได้ดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยสังคมในเขตเมืองแล้ว 41 โครงการ โดยมีการส่งมอบอพาร์ทเมนต์ประมาณกว่า 19,500 ยูนิต คาดว่าตั้งแต่นี้จนถึงปี 2568 สิ้นสุดเฟส 1 โครงการจะมีโครงการที่สร้างเสร็จแล้วประมาณ 294 โครงการ และมีหน่วยขายแล้วเกือบ 288,500 หน่วย

หากโครงการเหล่านี้แล้วเสร็จตามกำหนดเวลา ในระยะที่ 1 ของโครงการจะมีอุปทานบ้านพักอาศัยสังคมรวมประมาณ 308,000 ยูนิต คิดเป็น 30.8% ตัวเลขดังกล่าวไม่ตรงกับยอดใช้จ่ายที่รัฐบาลกำหนดไว้ในเฟสที่ 1

ดังนั้นในระยะที่ 2 ตั้งแต่ปี 2558 ถึงปี 2573 ท้องถิ่นต่างๆ จะต้อง “ทำงานหนัก” เพื่อสร้างอพาร์ทเมนต์ที่เหลืออีก 69.2% ซึ่งเทียบเท่ากับ 692,000 ยูนิต ยังไม่รวมถึงกรณีที่โครงการล่าช้ากว่ากำหนด โดยตั้งใจไม่ดำเนินการโครงการให้เป็นไปตามกฎระเบียบ ทำให้การดำเนินงานในโครงการยากลำบากเพิ่มมากขึ้น

ปัญหาต่างๆ ที่เกิดขึ้นในการก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมในเขตเมือง

ตามคำอธิบายของกระทรวงก่อสร้าง พบว่าการดำเนินโครงการนี้มีปัญหาและความท้าทายหลายประการ เช่น เงินทุนที่มีจำกัด กองทุนที่ดินยังไม่ได้จัดเตรียม; กลไกและนโยบายส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมยังไม่น่าดึงดูดเท่าใดนัก...

อย่างไรก็ตาม มีปัญหาบางประการในพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 49 ของรัฐบาลที่ออกในปี 2564 ซึ่งเกี่ยวข้องกับปัญหาการกำหนดให้ผู้ลงทุนที่สร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และพื้นที่ในเมืองต้องสำรองเงินกองทุนที่ดิน 20% เพื่อลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคม

โดยเฉพาะพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 49 กำหนดให้โครงการบ้านพักอาศัยเพื่อการพาณิชย์ในเขตเมืองพิเศษที่มีกองทุนที่ดินขนาด 2 ไร่ขึ้นไป จะต้องกันเงินกองทุนที่ดินไว้ร้อยละ 20 สำหรับก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม สำหรับพื้นที่เขตเมืองขนาดเล็กต้องยื่นขอโครงการเขตเมืองที่มีกองทุนที่ดินเกิน 5 ไร่

ตามข้อมูลของคณะกรรมการประชาชนฮานอย ปัจจุบันเมืองนี้มีโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์จำนวนมากที่มีพื้นที่เกิน 2 เฮกตาร์ ในเขตชานเมือง พื้นที่ห่างไกล เช่น บาวี อุงฮวา หมีดึ๊ก ฯลฯ ดังนั้นการพัฒนาบ้านพักอาศัยสังคมบนที่ดินกว่า 20% ในโครงการเหล่านี้จึงไม่เหมาะสม

นอกจากนี้ โครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ขนาดเกิน 2 ไร่ แต่มีพื้นที่ก่อสร้างบ้านพักอาศัยขนาดเล็ก ตามกฎหมาย จะต้องยังคงสำรองพื้นที่พักอาศัยทั้งหมดที่ลงทุนในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค เพื่อก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมไว้ร้อยละ 20 ของพื้นที่ทั้งหมด

ดังนั้นการจัดกองทุนที่ดินเพื่อก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมในโครงการดังกล่าวจึงไม่เหมาะสมและกระจัดกระจาย อย่างไรก็ตาม ตามระเบียบแล้ว จำเป็นต้องรายงานให้นายกรัฐมนตรีทราบถึงความล้มเหลวในการจัดกองทุนที่ดินเพื่อก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมในโครงการดังกล่าว

ในขณะเดียวกัน ตามที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดด่งนาย ระบุว่า มีกรณีที่นักลงทุนรายหนึ่งได้ทำโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ (โครงการระดับ 1) เสร็จสิ้นแล้ว และขณะนี้นักลงทุนรายดังกล่าวประสงค์จะลงทุนต่อไปในโครงการบ้านพักอาศัยสังคมบนกองทุนที่ดิน 20% ของโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ดังกล่าว (โครงการระดับ 2) อย่างไรก็ตาม ผู้ลงทุนไม่สามารถแบ่งเงินกองทุนที่ดิน 20% ออกเป็นโครงการบ้านจัดสรรอิสระได้ แต่ต้องปรับนโยบายการลงทุนและขยายความคืบหน้า

อย่างไรก็ตาม ในหลายกรณี การพิจารณาให้ขยายระยะเวลาความคืบหน้าของโครงการระดับ I ไม่สามารถดำเนินการได้ เนื่องจากโครงการระดับ I บางโครงการได้สิ้นสุดระยะเวลาการลงทุนเกินกว่า 24 เดือนแล้ว

การก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมในพื้นที่เขตเมืองเกินร้อยละ 20 ล่าช้า

ในปัจจุบัน นักลงทุนจำนวนมากกำลังชะลอการก่อสร้างโครงการบ้านพักอาศัยสังคมบนพื้นที่ในเขตเมืองมากกว่าร้อยละ 20 โดยตั้งใจเพื่อรอให้กลไกมีการเปลี่ยนแปลงและ "หลีกเลี่ยง" กฎระเบียบ โดยเฉพาะในเขตเมืองพิเศษอย่างกรุงฮานอยหรือนครโฮจิมินห์ ที่ราคาที่ดินสูงมาก นักลงทุนเพียงไม่กี่รายเท่านั้นที่ปฏิบัติตามกฎระเบียบนี้

ก่อนหน้านี้ ปลายปี 2565 กระทรวงก่อสร้างเสนอยกเลิกกฎเกณฑ์ที่กำหนดให้ผู้ลงทุนที่สร้างบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์และพื้นที่ในเมืองต้องสำรองเงินกองทุนที่ดิน 20% เพื่อลงทุนในสร้างบ้านพักอาศัยสังคม แต่กระทรวงก่อสร้างกลับขอกฎระเบียบเพิ่มเติมให้การจัดสรรที่ดินเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมเป็นความรับผิดชอบของคณะกรรมการประชาชนจังหวัด

นายเหงียน จุง ตวน ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวของหนังสือพิมพ์ Journalist & Public Opinion ว่า “เนื่องจากข้อเสนอนี้ จึงเกิดปรากฏการณ์ที่นักลงทุนจงใจ “ชะลอ” เพื่อรอการเปลี่ยนแปลงนโยบาย”

“ในพื้นที่เมืองพิเศษ กองทุนที่ดิน 2 ไร่ 20% มีมูลค่ามหาศาล ดังนั้นสำหรับนักลงทุนบางราย การสร้างบ้านพักอาศัยบนที่ดินนี้จึงถือเป็นการสิ้นเปลือง เพราะโครงการบ้านจัดสรรมีกำไรจำกัด ระหว่างนี้เมื่อกลไกมีการเปลี่ยนแปลงและกฎเกณฑ์นี้ถูกยกเลิก ก็สามารถสร้างโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์อื่น ๆ ที่มีกำไรสูงขึ้นได้” นายตวน กล่าว

คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ยังมีความเห็นดังกล่าวด้วย โดยระบุว่า ในเมืองมีโครงการที่อยู่อาศัยในเขตเมืองและเชิงพาณิชย์จำนวนมากที่มีกองทุนที่ดินขนาดใหญ่เกิน 2 เฮกตาร์ รวมถึงโครงการขนาดเกิน 10 เฮกตาร์ด้วย โครงการเหล่านี้ได้ระบุกองทุนที่ดินไว้ 20% เพื่อก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม แต่ผู้ลงทุนโครงการยังล่าช้าในการดำเนินการชดเชยพื้นที่หรือไม่ได้ลงทุนในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค ดังนั้นจึงยังไม่ได้ลงทุนในการก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม

เมื่อเผชิญกับสถานการณ์ดังกล่าว คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จะทบทวนและบังคับใช้กฎเกณฑ์การกันเงินกองทุนที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยร้อยละ 20 ที่ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และพื้นที่ในเมือง เพื่อลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมตามกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยอย่างเคร่งครัด

คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จะเข้มงวดการตรวจสอบ สอบสวน กำกับดูแล และจัดการกับการละเมิดกฎหมายในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคมและที่อยู่อาศัยสำหรับคนงานในพื้นที่ รวมถึงการดำเนินการจัดสรรที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยทางสังคมในโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และเขตเมือง

พร้อมกันนี้ เร่งรัดให้ผู้ลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ และเขตเมือง ลงทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม บนที่ดินกองทุนโครงการดังกล่าว 20% ตามตารางโครงการที่ได้รับอนุมัติ

“ในกรณีที่นักลงทุนไม่ดำเนินการ คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จะพิจารณาเรียกคืนกองทุนที่ดิน 20% เพื่อคัดเลือกและมอบหมายให้กับนักลงทุนรายอื่น” ผู้นำเมืองเน้นย้ำ

นายเหงียน ทันห์ งี รัฐมนตรีว่าการกระทรวงก่อสร้าง ยังได้กล่าวเรียกร้องให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่และบริษัทต่างๆ นอกเหนือจากการพัฒนาโครงการในเมืองและที่อยู่อาศัยแล้ว จำเป็นต้องให้ความสนใจในการลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในเขตอุตสาหกรรมในท้องถิ่นมากขึ้น เพื่อให้มั่นใจถึงหลักประกันทางสังคมและบรรลุเป้าหมายที่กำหนดไว้ในโครงการ

นอกจากนี้ กระทรวงก่อสร้างได้ขอให้ผู้ประกอบการปฏิบัติตามหน้าที่อย่างเคร่งครัดในการลงทุนในที่อยู่อาศัยสังคมบนกองทุนที่ดินร้อยละ 20 ในโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์และเขตเมืองที่ผู้ประกอบการลงทุน

ในอนาคต กระทรวงก่อสร้างและส่วนท้องถิ่นจะเข้มงวดการตรวจสอบ สอบสวน กำกับ ดูแล และดำเนินการกับการละเมิดกฎหมายในการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและบ้านพักคนงานในพื้นที่

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จะทบทวนและบังคับใช้กฏระเบียบการสำรองที่ดินที่อยู่อาศัยร้อยละ 20 ที่ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และเขตเมือง เพื่อลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมตามกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยอย่างเคร่งครัด

“ขอให้ผู้ลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ลงทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมบนกองทุนที่ดินนี้ตามตารางที่ได้รับการอนุมัติ” รัฐมนตรีว่าการกระทรวงก่อสร้างเน้นย้ำ

ดิงห์ ตรัน

แหล่งที่มา