ความผิดปกติ ข้อเสีย และความไม่มั่นคงจากการประมูลที่ดินแบบ Thu Thiem ในเขตชานเมืองฮานอย

ความผิดปกติ ข้อเสีย และความไม่มั่นคงจากการประมูลที่ดินแบบ “Thu Thiem” ในเขตชานเมืองฮานอย – ตอนที่ 2

ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจจะได้รับผลกระทบมากมายหากการประมูลที่ดินในเขตชานเมืองฮานอยเมื่อเร็วๆ นี้ไม่ได้รับการชี้แจงอย่างชัดเจนว่าถูกควบคุมโดยนักเก็งกำไรและนายหน้าที่ดิน

19 ชั่วโมงที่ผ่านมา ตั้งแต่เวลา 9.00 น. ของวันที่ 19 สิงหาคม ถึงเวลา 4.30 น. ของวันที่ 20 สิงหาคม ที่ดินจำนวน 19 แปลง ในพื้นที่ลองคุ้ก ตำบลเตียนเยน อำเภอหว่ายดึ๊ก ถูกประมูลไป 9 รอบ ด้วยราคาเสนอที่ชนะสูงเป็นประวัติการณ์ ซึ่งไม่ใช่ราคาในตลาด โดยอยู่ที่มากกว่า 133.3 ล้านดอง/ตร.ม. สูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 18 เท่า ทั้งนี้ ราคาที่ดินที่ถูกประมูลต่ำที่สุดอยู่ที่ 91.3 ล้านดองต่อตารางเมตร สูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 12.5 เท่า ก่อนหน้านี้ การประมูลที่ดินในตำบลThanh Cao (Thanh Oai, Hanoi) ก็สร้างความ “ตกตะลึง” เช่นกัน โดยมีผู้ลงทะเบียนเกือบ 7,000 คน ผู้เข้าร่วม 1,500 คน และราคาประมูลที่ชนะก็สูงกว่าราคาเดิมหลายสิบเท่าอีกด้วย

นับตั้งแต่มีการเปิดการประมูลที่ดินในเขตชานเมืองอีกครั้งเมื่อต้นปี ไม่ใช่เรื่องยากที่จะสังเกตเห็นการทุจริตในการประมูลที่ดินซึ่งมีข้อสงสัยว่ามีนักเก็งกำไรและนายหน้าที่ดินเข้ามาแทรกแซง ซึ่งสร้างความเสี่ยงในการหยุดชะงักความพยายามของรัฐบาลในการลดราคาที่อยู่อาศัยและประกันหลักประกันทางสังคม ขณะเดียวกันก็ทำให้เศรษฐกิจโดยรวมชะงักงันเนื่องมาจากจิตวิทยาของการรอการขายที่ดินราคาสูง

ตอนที่ 2: แรงจูงใจอันมืดมนและ "ฝันร้าย" ที่เกิดขึ้นซ้ำแล้วซ้ำเล่าในดินแดน Thu Thiem

จุดร่วมของการประมูลที่ดินเมื่อเร็ว ๆ นี้ ซึ่งก่อให้เกิด "กระแส" ในเขตชานเมืองของฮานอย ก็คือ การที่กลุ่มนักเก็งกำไรรายบุคคลหลายกลุ่ม ซึ่งไม่ใช่แม้แต่คนในท้องถิ่น เข้าร่วมด้วย โดยดันราคาที่ดินให้สูงขึ้นเกินควรและไม่ใช่ระดับตลาด และคาดการณ์ว่าจะไม่มีการทำธุรกรรมใด ๆ เกิดขึ้นจริงอย่างแน่นอน สมาชิกตลาดจำนวนมากตั้งคำถามกับตัวเองว่า "มีแรงจูงใจอันมืดมน" อยู่เบื้องหลังกลวิธีการจัดการราคาที่ดินเมื่อเร็วๆ นี้หรือไม่? บทบาทของหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐในกรณีนี้คืออะไรเมื่อมีสถานการณ์ที่นายหน้าที่ดินผูกขาดและเข้าควบคุมตลาด?

เมื่อนักเก็งกำไรปลุกกระแสการประมูลที่ดิน

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญหลายรายระบุว่า ศักยภาพในการปรับราคาในพื้นที่ประมูลในระยะสั้นนั้นไม่มากนัก เนื่องจากเป็นเพียงการตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยและการลงทุนของผู้อยู่อาศัยในพื้นที่นั้นเท่านั้น อย่างไรก็ตาม คำถามที่เกิดขึ้นหลังการประมูลแบบ "เร่าร้อน" สองครั้งล่าสุดในตำบลเตี่ยนเอียน (Hoai Duc) และก่อนหน้านั้นในตำบลถั่นกาว (Thanh Cao) คือ ผู้ชนะการประมูลเป็นคนในท้องถิ่นกี่เปอร์เซ็นต์

ในกลุ่มฟอรั่มออนไลน์หลายแห่ง บันทึกของหนังสือพิมพ์ Dau Tu แสดงให้เห็นว่ามีคนจำนวนมากที่อ้างตัวว่าเป็นคนในพื้นที่บอกว่าพวกเขาโชคดีพอที่จะชนะการประมูลเมื่อเร็ว ๆ นี้ เนื่องจากพวกเขาไม่จำเป็นต้องใช้มัน พวกเขาจึงต้องการโอนมันในราคาที่สูงกว่าเล็กน้อย ซึ่งมีความแตกต่างกันมหาศาลถึง "หลายร้อยล้านดอง" อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริงเมื่อบันทึกในพื้นที่กลับพบว่าส่วนใหญ่ไม่ใช่บุคคลที่มีทะเบียนถิ่นที่อยู่ถาวรในพื้นที่นั้น

หลังจากการประมูลที่ดินในเตี่ยนเยน (ฮ่วยดึ๊ก) มีข้อมูลเกี่ยวกับการโอนที่มีราคาต่างกัน "หลายร้อยล้านดอง"

ตัวอย่างเช่น ในการประมูลเมื่อเร็วๆ นี้ในตำบลThanh Cao ตามที่นาย Nguyen Cong Quang ผู้อำนวยการศูนย์พัฒนากองทุนที่ดินอำเภอThanh Oai กล่าว มีคนเพียง 2 คนในThanh Oai ที่ชนะการประมูลโดยมีราคาที่ดินเกือบ 80 ล้านดองต่อตารางเมตร ในเขตอำเภอเมลินห์ (ฮานอย) มีคนจำนวนหนึ่งที่ถูกรางวัลจำนวนมาก ส่วนในเขตอำเภอชูองมี (ฮานอย) มีคนๆ ​​หนึ่งที่ชนะการประมูล ผู้ชนะการประมูลส่วนใหญ่มาจากบั๊กนิญ, บั๊กซาง, ไฮเซือง และฟู่โถ

ในขณะเดียวกัน คำยืนยันจากผู้เข้าร่วมประมูลจำนวนมากในตำบลเตี๊ยนเอี้ยน (Hoai Duc) ก็ระบุอีกว่า ผู้ที่ชนะการประมูลรอบสุดท้ายถึง 99% ไม่ใช่คนในตำบลเตี๊ยนเอี้ยน แต่เป็นกลุ่มนักลงทุนจากท้องถิ่นอื่นๆ เช่น บาวี, กิมจุง (ฮานอย), ไฮเซือง, บั๊กนิญ, บั๊กซาง... ส่วนนักลงทุนที่เข้าร่วมแต่ไม่ "โชคดี" พอที่จะชนะการประมูลนั้นก็เป็นคนในพื้นที่เพียงไม่กี่คน โดยส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนในกลุ่มที่เข้าร่วมการประมูลพร้อมกันตั้งแต่ 7 ถึง 19 แปลง

รองศาสตราจารย์ ดร. ดินห์ ตรอง ติงห์ อดีตหัวหน้าภาควิชาการเงินระหว่างประเทศ สถาบันการเงิน

โครงสร้างพื้นฐานและถนนหนทางในพื้นที่ประมูลที่ดิน 2 แห่งล่าสุดในThanh Oai และ Hoai Duc ไม่ได้โดดเด่นเป็นพิเศษ เนื่องจากรายล้อมไปด้วย "ทุ่งร้าง" แต่ราคาที่ดินสูงถึงหลายร้อยล้านดองต่อตารางเมตร ดังนั้น ในพื้นที่เมืองหรือชานเมือง ราคาจะยิ่งสูงขึ้นไปอีก เมื่อดูจากการประมูลเหล่านี้ นักเก็งกำไรบางรายได้เพิ่มราคาเพื่อให้ระดับราคาในพื้นที่Thanh Oai สูงขึ้น เมื่อระดับราคาโดยทั่วไปสูงขึ้น นักเก็งกำไรที่ถือครองที่ดิน 5-7 แปลงหรือหลายสิบแปลงในพื้นที่ที่สวยงามกว่าพร้อมโครงสร้างพื้นฐานที่ครบครันยิ่งขึ้นก็จะได้รับประโยชน์แน่นอน -

นอกจากผู้เข้าร่วมการประมูลภายในโรงยิมเขตฮ่วยดึ๊กแล้ว ยังมีนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากที่มารวมตัวกันเพื่อติดตามการประมูลที่ดินตั้งแต่เช้าวันที่ 19 สิงหาคม นายหน้าบางคนเปิดวิดีโอสตรีมมิ่งสดบนแพลตฟอร์มโซเชียลมีเดียเพื่อรายงานบรรยากาศรอบ ๆ พื้นที่การประมูล

ด้วยแนวคิดที่ว่า “หากโครงสร้างพื้นฐานยังจำกัดอยู่ต่อไปจะดีกว่า หากพื้นที่เกษตรกรรมได้รับการพัฒนาเป็นเมืองในภายหลัง หากไม่มีข้อได้เปรียบทางเศรษฐกิจพิเศษมากนัก ผู้คนก็จะมีมัน แต่หากพวกเขาไม่ซื้อที่ดินตอนนี้ ที่ดินนั้นก็จะไม่มีให้เลือกใช้อีกหลายปี” กลุ่มนักลงทุนเหล่านี้จึงไม่ลังเลที่จะทุ่มเงินเพื่อดันราคาที่ดินประมูลให้พุ่งสูงเกินจินตนาการของคนในท้องถิ่น

“เงา” แห่งฝันร้ายการประมูลที่ดินของ Thu Thiem

ตามการสำรวจของ Batdongsan.com.vn ราคาที่ดินขายในชุมชน Thanh Cao (Thanh Oai, ฮานอย) มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตามรายงานที่เพิ่งเผยแพร่โดยแพลตฟอร์มเทคโนโลยี Batdongsan.com.vn ตามเครื่องมือประวัติราคาของหน่วยนี้ ราคาที่ดินโดยเฉลี่ยในพื้นที่นี้เพิ่มขึ้นประมาณ 80% ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา จากระดับทั่วไป 15 ล้านดอง/ตรม. ในปี 2020 เป็น 27 ล้านดอง/ตรม. ในปี 2024 ในช่วง 2 สัปดาห์ที่ผ่านมา ช่วงราคาที่ดินที่เสนอขายใหม่จำนวนมากบนเว็บไซต์นี้เพิ่มขึ้นถึงระดับใหม่ที่ 43 ล้านดอง/ตรม. เพิ่มขึ้นประมาณ 60% เมื่อเทียบกับราคาเดิม

ในขณะเดียวกัน เมื่อพิจารณาข้อมูลการซื้อขายบนเว็บไซต์แห่งนี้ ในตำบลเตี๊ยนเอี้ยน (Hoai Duc, Thanh Cao) ก็พบว่ามีการเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา จากประมาณ 10 ล้านดอง/ตรม. เป็นประมาณ 40 ล้านดอง/ตรม. นับตั้งแต่ได้รับข้อมูลว่าอำเภอนี้กำลังเตรียมที่จะเป็นอำเภอ และในขณะเดียวกันก็มีถนนวงแหวนหมายเลข 4 วิ่งผ่านด้วย อย่างไรก็ตาม เพียงไม่กี่สัปดาห์หลังจากการประมูลที่ดินในThanh Cao ราคาที่ดินในเตี่ยนเยนและชุมชนโดยรอบบางแห่งก็เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วถึงร้อยละ 30-40 โดยซื้อขายกันที่ราคาประมาณ 55-60 ล้านดองต่อตารางเมตร

ความร้อนแรงจากการประมูลที่ดินส่งผลกระทบอย่างมากต่อจิตวิทยาของนักลงทุนและผู้อยู่อาศัยในพื้นที่ เนื่องจากหลายคนเชื่อว่าหากราคาที่ชนะการประมูลสูงมาก ก็ไม่มีเหตุผลใดที่ราคาที่ดินของพวกเขาจะไม่สามารถปรับให้อยู่ในระดับที่สอดคล้องกันได้

ในฐานะผู้ที่ต้องการซื้อที่ดินในตำบลถันเคาเพื่อธุรกิจ โดยได้พูดคุยกับนายหน้าหลายรายว่า “ปัจจุบันความต้องการที่ดินในถันเคาสูงมาก จนแทบไม่มีแปลงที่ดินให้เลือกเลย หากต้องการแปลงที่ดินดีๆ ก็ต้องรอหรืออาจต้องวางเงินเพิ่มเพื่อให้นายหน้าโน้มน้าวผู้ซื้อรายก่อนให้ยอมสละที่ดินไป โอกาสที่คุณจะได้ก็อาจจะมาถึง”

ในทำนองเดียวกัน ในกระทะเหล็ก “หว่ายดึ๊ก” เมื่อไม่กี่วันที่ผ่านมา นักลงทุนที่ต้องการซื้อที่ดินรอบพื้นที่ล้งคุ้กเพื่อใช้ประโยชน์จากที่ดินที่ประมูลขาย พบว่าแทบจะเป็นไปไม่ได้เลย และต้องจ่ายเงินส่วนต่างมหาศาลหลายร้อยล้านเพื่อซื้อที่ดินเก่าที่นักลงทุนถือครองไว้ก่อนหน้านี้กลับคืนมา ในตรอกซอกซอยไม่เพียงจะมีแปลงที่ดินที่ไม่ดีซึ่งส่วนใหญ่ใช้เพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังยากต่อการค้าขายอีกด้วย และยังไม่ง่ายที่จะค้นหาได้เหมือนอย่างที่คิดอีกด้วย

นายเหงียน ชี ทานห์ รองประธานสมาคมนายหน้าค้าที่ดินเวียดนาม (VARS) กล่าวว่า ความกังวลใจสูงสุดในการประมูลที่ดินที่ให้ผลการชนะที่สูง "ผิดปกติ" เช่นนี้ คือการขึ้นราคาของกลุ่มนักลงทุนที่มีแรงจูงใจที่ไม่ชัดเจน

ซึ่งถือเป็นเรื่องผิดปกติเนื่องจากหลังจากช่วงตลาดลำบากเมื่อเร็วๆ นี้ ถึงแม้ว่าผลิตภัณฑ์จะมีโครงสร้างพื้นฐานที่ดี มีการวางแผนที่ชัดเจน ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่มีศักยภาพในการเติบโต แต่ผู้ลงทุนจำนวนมากก็ยังคงระมัดระวังเป็นอย่างมาก แต่ราคาที่ดินใน Thanh Oai หรือ Hoai Duc กลับพุ่งสูงลิ่ว

นอกจากนี้ นาย Thanh ยังกล่าวอีกว่า ผู้เข้าร่วมการประมูลใน Thanh Oai ส่วนใหญ่มาจากท้องถิ่นอื่น ซึ่งนี่เป็นการพิสูจน์เพิ่มเติมว่าผู้เข้าร่วมประมูลไม่ได้มาจากความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง แม้แต่ผู้ลงทุนหลายรายก็รีบขายทันทีหลังจากชนะการประมูล โดยมีส่วนต่างถึงหลายร้อยล้าน ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงเรื่องนี้มากขึ้น

เมื่อพิจารณาจากระดับเงินฝากที่ต่ำในปัจจุบัน ซึ่งคำนวณจากราคาเริ่มต้น (100 - 200 ล้านดอง/ล็อต) นักลงทุนยอมรับที่จะสละเงินมัดจำ แต่ผลที่ตามมาก็คือ ระดับราคาในบริเวณที่ดินที่ประมูลได้พุ่งสูงขึ้นไปอีก ในขณะที่ความต้องการซื้อที่แท้จริงนั้นไม่สูงนัก แม้ว่ารัฐจะเก็บเงินจากเงินฝากได้เพียงเล็กน้อย แต่จะต้องสูญเสียมากกว่านี้เมื่อต้นทุนการชดเชยโครงการต่างๆ ในพื้นที่เพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน

กระแสการประมูลที่ดินในเขตชานเมืองบางแห่งซึ่งมีการเก็งกำไรจากราคาเงินเฟ้อ จะส่งผลกระทบเชิงลบและทำให้การพัฒนาทางเศรษฐกิจและสังคมของท้องถิ่นนั้นล่าช้าลง

ในขณะเดียวกัน ที่ปรึกษาการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ Tran Minh ซึ่งมีความเห็นตรงกัน กล่าวว่า สิ่งที่น่าเป็นกังวลก็คือ นายหน้าและนักลงทุนในฮานอยกำลังใช้ข้อมูลดังกล่าวเพื่อเปรียบเทียบและเพิ่มราคาขายของโครงการในพื้นที่อื่น ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยสูงขึ้นไปอีก อย่างไรก็ตาม ศักยภาพในการปรับราคาในพื้นที่ประมูลในระยะสั้นคงไม่มากนัก เพราะเป็นเพียงการตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยและการลงทุนของผู้อยู่อาศัยในพื้นที่นั้นเท่านั้น ที่นี่ไม่มีการวางแผนที่โดดเด่นเพื่อเพิ่มราคาหรือดึงดูดผู้คนจากที่อื่นให้มาที่นี่

นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานบริษัท GP Invest

การประมูลที่ “ทำลายสถิติ” นี้อาจเกิดจากปัจจัยสองประการร่วมกัน

ประการแรกคือเกิดจากข่าวลือที่มุ่งหวังจะ "เพิ่มราคา" เพื่อให้ได้กำไรจากการประมูล ประการที่สอง เกิดจากผลกระทบจากผู้ไม่มีความรู้บางคนไม่มีข้อมูลครบถ้วน เนื่องมาจากบางท้องถิ่นเสนอรายการราคาที่ดินใหม่ที่สูงมาก โดยเพิ่มจาก 5 เท่าเป็น 50 เท่า ดังนั้นกลุ่มคนเหล่านี้จึงมีแนวโน้มที่จะกังวลว่าราคาที่ดินจะสูงขึ้นในอนาคตอันใกล้นี้ และเข้าร่วมการประมูลเพื่อ “ก้าวไปข้างหน้า”

ดังนั้นหลังจากผลการประมูลนี้แล้ว เราจะรอจนกว่าช่วงเวลาการฝากเงินจะสิ้นสุดลงเพื่อจะได้ทราบว่าราคานั้นเป็นราคาเสมือนจริงหรือไม่ -

เหตุการณ์ที่เกิดขึ้นในThanh Oai หรือ Hoai Duc ถึงแม้จะแตกต่างกันในขนาด แต่ก็ทำให้หลายคนนึกถึงการประมูลที่ดิน "ที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน" ใน Thu Thiem (HCMC) เมื่อปลายปี 2021 โดยการประมูลครั้งนั้นที่ดินทั้ง 4 แปลง หลังจากที่ราคาถูกดันขึ้นสูงเกินไปจากราคาเริ่มต้น ซึ่งบริษัทลูกแห่งหนึ่งชนะการประมูลไปในราคา 24,500 พันล้านดอง สำหรับพื้นที่ดินมากกว่า 10,000 ตร.ม. หรือมากกว่า 2.4 พันล้านดอง/ตร.ม. โชคดีที่ราคาข้างต้นไม่ได้ถูกกำหนดไว้ เพราะไม่นานหลังจากนั้น ผู้ชนะการประมูลก็ขอยกเลิกเงินฝากพร้อมๆ กัน

แต่หลังจากการประมูลที่ดินใน Thu Thiem ทันที ก็มีการกระทำที่ใช้ประโยชน์จากราคาประมูลที่ชนะเสมือนจริงเพื่อ "ติดตามเทรนด์" และทำให้ราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยในพื้นที่ใกล้เคียงพุ่งสูงขึ้น แม้แต่บริษัทจดทะเบียนอื่นที่มีกองทุนที่ดินอยู่ใกล้ๆ ก็ยังได้รับประโยชน์เมื่อมูลค่าของพันธบัตรและหุ้นเพิ่มขึ้นหลายเท่า

ตามข้อมูลจาก TS. นายทราน ซวน เลือง รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS IEX) กล่าวว่ากระแสการประมูลที่ดินในเขตชานเมืองบางแห่งก่อให้เกิดการเก็งกำไรและภาวะเงินเฟ้อ ซึ่งจะส่งผลกระทบเชิงลบและทำให้กระบวนการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมในท้องถิ่นล่าช้าลง แต่ถ้าหากการขยายตัวของเมืองชะลอตัวลง การดึงดูดการลงทุนทั้งจากต่างประเทศและในประเทศก็จะลดลงเช่นกัน ผลกระทบทางเศรษฐกิจในระดับท้องถิ่นในระยะยาวนั้นมีมหาศาล

“เมื่อการประมูลที่ดินเพิ่มขึ้นและมีการกำหนดระดับราคาใหม่ การชดเชยของรัฐเมื่อทวงคืนที่ดินให้กับประชาชนในอนาคตจะประสบกับอุปสรรคมากมาย ทำให้กระบวนการการเคลียร์พื้นที่และการดำเนินโครงการเป็นเรื่องยาก รัฐจำเป็นต้องมีนโยบายและมุมมองที่ชัดเจนในกรณีนี้” ดร. ตรัน ซวน เลือง ยอมรับ

(โปรดติดตามตอนต่อไป)

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-thuong-bat-loi-va-bat-on-tu-vu-dau-gia-dat-kieu-thu-thiem-tai-vung-ven-ha-noi—bai-2-d222973.html