ความผิดปกติ ข้อเสีย และความไม่มั่นคงจากการประมูลที่ดินแบบ Thu Thiem ในเขตชานเมืองฮานอย

ความผิดปกติ ข้อเสีย และความไม่มั่นคงจากการประมูลที่ดินแบบ “Thu Thiem” ในเขตชานเมืองฮานอย – ตอนที่ 2

ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจจะได้รับผลกระทบมากมายหากการประมูลที่ดินในเขตชานเมืองฮานอยเมื่อเร็วๆ นี้ไม่ได้รับการชี้แจงอย่างชัดเจนว่าถูกควบคุมโดยนักเก็งกำไรและนายหน้าที่ดิน

19 ชั่วโมงที่ผ่านมา ตั้งแต่เวลา 9.00 น. ของวันที่ 19 สิงหาคม ถึงเวลา 04.30 น. ของวันที่ 20 สิงหาคม ที่ดินจำนวน 19 แปลง ในพื้นที่ลองคุ้ก ตำบลเตียนเยน อำเภอหว่ายดึ๊ก ถูกประมูลไป 9 รอบ ด้วยราคาที่ชนะสูงเป็นประวัติการณ์ ซึ่งไม่ใช่ราคาในตลาด โดยอยู่ที่มากกว่า 133.3 ล้านดองต่อตารางเมตร สูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 18 เท่า ทั้งนี้ ราคาที่ดินที่ถูกประมูลต่ำที่สุดอยู่ที่ 91.3 ล้านดองต่อตารางเมตร สูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 12.5 เท่า ก่อนหน้านี้ การประมูลที่ดินในตำบลThanh Cao (Thanh Oai, Hanoi) ก็สร้างความ “ตกตะลึง” เช่นกัน โดยมีผู้ลงทะเบียนเกือบ 7,000 คน ผู้เข้าร่วม 1,500 คน และราคาประมูลที่ชนะก็สูงกว่าราคาเดิมหลายสิบเท่าอีกด้วย

นับตั้งแต่มีการเปิดการประมูลที่ดินในเขตชานเมืองอีกครั้งเมื่อต้นปี ไม่ใช่เรื่องยากที่จะสังเกตเห็นการทุจริตในการประมูลที่ดินซึ่งมีข้อสงสัยว่ามีนักเก็งกำไรและนายหน้าที่ดินเข้ามาแทรกแซง ซึ่งสร้างความเสี่ยงในการหยุดชะงักความพยายามของรัฐบาลในการลดราคาที่อยู่อาศัยและประกันหลักประกันทางสังคม ขณะเดียวกันก็ทำให้เศรษฐกิจทั้งหมดชะงักงันเนื่องจากจิตวิทยาของการรอการขายที่ดินราคาสูง

ตอนที่ 2: แรงจูงใจอันมืดมนและ "ฝันร้าย" ที่เกิดขึ้นซ้ำแล้วซ้ำเล่าในดินแดน Thu Thiem

จุดร่วมของการประมูลที่ดินเมื่อเร็ว ๆ นี้ ซึ่งก่อให้เกิด "กระแส" ในเขตชานเมืองของฮานอย ก็คือ การที่กลุ่มนักเก็งกำไรรายบุคคลหลายกลุ่ม ซึ่งไม่ใช่แม้แต่คนในท้องถิ่น เข้าร่วมด้วย โดยดันราคาที่ดินให้สูงขึ้นเกินควรและไม่ใช่ระดับตลาด และคาดการณ์ว่าจะไม่มีการทำธุรกรรมใด ๆ เกิดขึ้นจริงเลย สมาชิกตลาดจำนวนมากตั้งคำถามกับตัวเองว่า "มีแรงจูงใจอันมืดมน" อยู่เบื้องหลังกลวิธีการจัดการราคาที่ดินเมื่อเร็วๆ นี้หรือไม่? บทบาทของหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐในกรณีนี้คืออะไรเมื่อมีสถานการณ์ที่นายหน้าที่ดินผูกขาดและเข้าควบคุมตลาด?

เมื่อนักเก็งกำไรปลุกกระแสการประมูลที่ดิน

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญหลายรายระบุว่า ศักยภาพในการปรับราคาในพื้นที่ประมูลในระยะสั้นนั้นไม่มากนัก เนื่องจากเป็นเพียงการตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยและการลงทุนของผู้อยู่อาศัยในพื้นที่นั้นเท่านั้น อย่างไรก็ตาม คำถามที่เกิดขึ้นหลังการประมูลแบบ "เร่าร้อน" สองครั้งล่าสุดในตำบลเตี่ยนเอียน (Hoai Duc) และก่อนหน้านั้นในตำบลถั่นกาว (Thanh Cao) คือ ผู้ชนะการประมูลเป็นคนในท้องถิ่นกี่เปอร์เซ็นต์

ในกลุ่มฟอรั่มออนไลน์หลายแห่ง บันทึกของหนังสือพิมพ์ Dau Tu ระบุว่ามีคนจำนวนมากที่อ้างตัวว่าเป็นคนในพื้นที่บอกว่าพวกเขาโชคดีพอที่จะชนะการประมูลเมื่อเร็ว ๆ นี้ เพราะพวกเขาไม่จำเป็นต้องใช้มัน พวกเขาจึงต้องการโอนมันในราคาที่สูงกว่าเล็กน้อย ซึ่งต่างกันมากถึง “หลายร้อยล้านดอง” อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริงเมื่อบันทึกในพื้นที่กลับพบว่าส่วนใหญ่ไม่ใช่บุคคลที่มีทะเบียนถิ่นที่อยู่ถาวรในพื้นที่นั้น

หลังจากการประมูลที่ดินในเตี่ยนเยน (ฮ่วยดึ๊ก) มีข้อมูลเกี่ยวกับการโอนที่มีราคาต่างกัน "หลายร้อยล้านดอง"

ตัวอย่างเช่น ในการประมูลเมื่อเร็วๆ นี้ในตำบลThanh Cao ตามที่นาย Nguyen Cong Quang ผู้อำนวยการศูนย์พัฒนากองทุนที่ดินอำเภอThanh Oai กล่าว มีคนเพียง 2 คนในThanh Oai ที่ชนะการประมูลโดยมีราคาที่ดินเกือบ 80 ล้านดองต่อตารางเมตร ในเขตอำเภอเมลินห์ (ฮานอย) มีคนจำนวนหนึ่งที่ถูกรางวัลจำนวนมาก ส่วนในเขตอำเภอชูองมี (ฮานอย) มีคนๆ ​​หนึ่งที่ชนะการประมูล ผู้ชนะการประมูลส่วนใหญ่มาจากบั๊กนิญ บั๊กซาง ไฮเซือง และฟู่โถ

ในขณะเดียวกัน คำยืนยันจากผู้เข้าร่วมประมูลจำนวนมากในตำบลเตี๊ยนเอี้ยน (Hoai Duc) ก็ระบุอีกว่า ผู้ที่ชนะการประมูลรอบสุดท้ายถึง 99% ไม่ใช่คนในตำบลเตี๊ยนเอี้ยน แต่เป็นกลุ่มนักลงทุนจากท้องถิ่นอื่นๆ เช่น บาวี, กิมจุง (ฮานอย), ไฮเซือง, บั๊กนิญ, บั๊กซาง... ส่วนนักลงทุนที่เข้าร่วมแต่ไม่ "โชคดี" พอที่จะชนะการประมูลนั้นก็เป็นคนในพื้นที่เพียงไม่กี่คน โดยส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนในกลุ่มที่เข้าร่วมการประมูลพร้อมกันตั้งแต่ 7 ถึง 19 แปลง

รองศาสตราจารย์ ดร. ดินห์ ตรอง ติงห์ อดีตหัวหน้าภาควิชาการเงินระหว่างประเทศ สถาบันการเงิน

โครงสร้างพื้นฐานและถนนหนทางในพื้นที่ประมูลที่ดิน 2 แห่งล่าสุดในThanh Oai และ Hoai Duc ไม่ได้โดดเด่นเป็นพิเศษ เนื่องจากรายล้อมไปด้วย "ทุ่งร้าง" แต่ราคาที่ดินสูงถึงหลายร้อยล้านดองต่อตารางเมตร ดังนั้น ในพื้นที่เมืองหรือชานเมือง ราคาจะยิ่งสูงขึ้นไปอีก เมื่อดูจากการประมูลเหล่านี้ นักเก็งกำไรบางรายได้เพิ่มราคาเพื่อให้ระดับราคาในพื้นที่Thanh Oai สูงขึ้น เมื่อระดับราคาโดยทั่วไปสูงขึ้น นักเก็งกำไรที่ถือครองที่ดิน 5-7 แปลงหรือหลายสิบแปลงในพื้นที่ที่สวยงามกว่าพร้อมโครงสร้างพื้นฐานที่ครบครันยิ่งขึ้นก็จะได้รับประโยชน์แน่นอน -

นอกจากผู้เข้าร่วมการประมูลภายในโรงยิมเขตฮ่วยดึ๊กแล้ว ยังมีนายหน้าอสังหาริมทรัพย์อีกจำนวนมากที่มารวมตัวกันเพื่อติดตามการประมูลที่ดินตั้งแต่เช้าวันที่ 19 สิงหาคม นายหน้าบางรายเปิดการถ่ายทอดสดวิดีโอบนแพลตฟอร์มโซเชียลมีเดียเพื่อรายงานบรรยากาศรอบพื้นที่การประมูล

ด้วยแนวคิดที่ว่า “หากโครงสร้างพื้นฐานยังจำกัดอยู่ต่อไปจะดีกว่า หากที่ดินทำกินถูกพัฒนาเป็นเมืองในภายหลัง หากไม่มีข้อได้เปรียบทางเศรษฐกิจพิเศษมากนัก ผู้คนก็จะมีมัน แต่หากไม่ซื้อที่ดินตอนนี้ ที่ดินนั้นก็จะไม่มีให้เลือกใช้อีกหลายปี” กลุ่มนักลงทุนเหล่านี้จึงไม่ลังเลที่จะทุ่มเงินเพื่อดันราคาที่ดินประมูลให้พุ่งสูงเกินจินตนาการของคนในท้องถิ่น

“เงา” แห่งฝันร้ายการประมูลที่ดินของ Thu Thiem

ตามการสำรวจของ Batdongsan.com.vn ราคาที่ดินขายในชุมชน Thanh Cao (Thanh Oai, ฮานอย) มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตามรายงานที่เพิ่งเผยแพร่โดยแพลตฟอร์มเทคโนโลยี Batdongsan.com.vn ตามเครื่องมือประวัติราคาของหน่วยนี้ ราคาที่ดินโดยเฉลี่ยในพื้นที่นี้เพิ่มขึ้นประมาณ 80% ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา จากระดับทั่วไป 15 ล้านดองต่อตรม. ในปี 2020 เป็น 27 ล้านดองต่อตรม. ในปี 2024 ในช่วง 2 สัปดาห์ที่ผ่านมา ช่วงราคาที่ดินที่เสนอขายใหม่จำนวนมากบนเว็บไซต์นี้เพิ่มขึ้นถึงระดับใหม่ที่ 43 ล้านดองต่อตรม. เพิ่มขึ้นประมาณ 60% เมื่อเทียบกับราคาเดิม

ในขณะเดียวกัน เมื่อพิจารณาข้อมูลการขายของนายหน้าในเว็บไซต์นี้ด้วย ในตำบลเตี๊ยนเยน (Hoai Duc, Thanh Cao) ก็พบว่ามีการเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา จากประมาณ 10 ล้านดอง/ตรม. เป็นประมาณ 40 ล้านดอง/ตรม. นับตั้งแต่ได้รับข้อมูลว่าเขตนี้กำลังเตรียมที่จะกลายเป็นเขต และขณะเดียวกันก็มีถนนวงแหวนหมายเลข 4 วิ่งผ่านด้วย อย่างไรก็ตาม เพียงไม่กี่สัปดาห์หลังจากการประมูลที่ดินในThanh Cao ราคาที่ดินในเตี่ยนเยนและชุมชนโดยรอบบางแห่งก็เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วถึงร้อยละ 30-40 โดยซื้อขายกันที่ราคาประมาณ 55-60 ล้านดองต่อตารางเมตร

ความร้อนแรงจากการประมูลที่ดินส่งผลกระทบอย่างมากต่อจิตวิทยาของนักลงทุนและผู้อยู่อาศัยในพื้นที่ เนื่องจากหลายคนเชื่อว่าหากราคาที่ชนะการประมูลสูงมาก ก็ไม่มีเหตุผลใดที่ราคาที่ดินของพวกเขาจะไม่สามารถปรับไปถึงระดับที่สอดคล้องกันได้

ในฐานะผู้ต้องการซื้อที่ดินในตำบลถันเคาเพื่อบริการทางธุรกิจ ได้พูดคุยกับนายหน้าหลายๆ คน โดยเขากล่าวว่า “ขณะนี้ ความต้องการซื้อที่ดินในตำบลถันเคาสูงมาก แทบจะไม่มีแปลงที่ดินให้เลือกเลย หากลูกค้าต้องการล็อตดีๆ พวกเขาต้องรอหรือแม้แต่ต้องวางเงินเพิ่มเพื่อให้โบรกเกอร์สามารถโน้มน้าวผู้ซื้อคนก่อนให้ยอมแพ้ได้ ซึ่งพวกเขาอาจจะได้รับล็อตใหม่ก็ได้

ในทำนองเดียวกัน ในกระทะเหล็ก “หว่ายดึ๊ก” เมื่อไม่กี่วันที่ผ่านมา นักลงทุนที่ต้องการซื้อที่ดินรอบพื้นที่ล้งคุ๊กเพื่อใช้ประโยชน์จากที่ดินที่ประมูลขาย พบว่าแทบจะเป็นไปไม่ได้เลย และต้องจ่ายเงินส่วนต่างมหาศาลหลายร้อยล้านบาท เพื่อซื้อที่ดินเก่าที่นักลงทุนถือครองไว้ก่อนหน้านี้กลับคืนมาได้ ในตรอกซอกซอยไม่เพียงจะมีแปลงที่ดินที่ไม่ดีซึ่งส่วนใหญ่ใช้เพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังยากต่อการค้าขายอีกด้วย และยังไม่ง่ายที่จะค้นหาได้เหมือนอย่างที่คิดอีกด้วย

นายเหงียน ชี ทานห์ รองประธานสมาคมนายหน้าค้าที่ดินเวียดนาม (VARS) กล่าวว่า ความกังวลใจสูงสุดในการประมูลที่ดินที่ให้ผลการชนะที่สูง "ผิดปกติ" เช่นนี้ คือการขึ้นราคาของกลุ่มนักลงทุนที่มีแรงจูงใจที่ไม่ชัดเจน

ซึ่งถือเป็นเรื่องผิดปกติเนื่องจากหลังจากช่วงตลาดลำบากเมื่อเร็วๆ นี้ ถึงแม้ว่าผลิตภัณฑ์จะมีโครงสร้างพื้นฐานที่ดี มีการวางแผนที่ชัดเจน ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่มีศักยภาพในการเติบโต แต่ผู้ลงทุนจำนวนมากก็ยังคงระมัดระวังเป็นอย่างมาก แต่ราคาที่ดินใน Thanh Oai หรือ Hoai Duc กลับพุ่งสูงลิ่ว

นอกจากนี้ นาย Thanh ยังกล่าวอีกว่า ผู้เข้าร่วมการประมูลใน Thanh Oai ส่วนใหญ่มาจากท้องถิ่นอื่น ซึ่งนี่เป็นการพิสูจน์เพิ่มเติมว่าผู้เข้าร่วมการประมูลไม่ได้มาจากความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง แม้แต่ผู้ลงทุนหลายรายก็รีบขายทันทีหลังจากชนะการประมูล โดยมีส่วนต่างถึงหลายร้อยล้าน ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงเรื่องนี้มากขึ้น

เมื่อพิจารณาจากระดับเงินฝากที่ต่ำในปัจจุบัน ซึ่งคำนวณจากราคาเริ่มต้น (100 - 200 ล้านดอง/ล็อต) นักลงทุนยอมรับที่จะสละเงินมัดจำ แต่ผลที่ตามมาก็คือ ระดับราคาในบริเวณพื้นที่ที่ประมูลได้พุ่งสูงขึ้นไปอีก ในขณะที่ความต้องการซื้อที่แท้จริงกลับไม่สูงนัก แม้ว่ารัฐจะเก็บเงินจากเงินฝากได้เพียงเล็กน้อย แต่รัฐจะสูญเสียมากกว่านี้เมื่อต้นทุนการชดเชยโครงการต่างๆ ในพื้นที่เพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน

กระแสการประมูลที่ดินในเขตชานเมืองบางแห่งซึ่งมีการเก็งกำไรจากราคาเงินเฟ้อ จะส่งผลกระทบเชิงลบและทำให้การพัฒนาทางเศรษฐกิจและสังคมของท้องถิ่นนั้นชะลอตัวลง

ในขณะเดียวกัน ที่ปรึกษาการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ Tran Minh ซึ่งมีความเห็นตรงกัน กล่าวว่า สิ่งที่น่าเป็นกังวลก็คือ นายหน้าและนักลงทุนในฮานอยกำลังใช้ข้อมูลดังกล่าวเพื่อเปรียบเทียบและเพิ่มราคาขายของโครงการในพื้นที่อื่น ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยสูงขึ้นไปอีก อย่างไรก็ตาม ศักยภาพในการปรับราคาในพื้นที่ประมูลในระยะสั้นคงไม่มากนัก เพราะเป็นเพียงการตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยและการลงทุนของผู้อยู่อาศัยในพื้นที่นั้นเท่านั้น ที่นี่ไม่มีการวางแผนที่โดดเด่นเพื่อเพิ่มราคาหรือดึงดูดผู้คนจากที่อื่นให้มาที่นี่

นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานบริษัท GP Invest

การประมูลที่ “ทำลายสถิติ” นี้อาจเกิดจากปัจจัยสองประการร่วมกัน

ประการแรกคือเกิดจากข่าวลือที่มุ่งหวังจะ "เพิ่มราคา" เพื่อทำกำไรด้วยการประมูล ประการที่สอง เกิดจากผลกระทบจากกลุ่มผู้ไม่รู้ข้อมูลบางส่วนไม่ครบถ้วน เช่น บางท้องที่ออกร่างบัญชีราคาที่ดินใหม่ราคาสูงมาก คือเพิ่มจาก 5 เท่าเป็น 50 เท่า ดังนั้นกลุ่มคนเหล่านี้จึงน่าจะมีความกังวลว่าราคาที่ดินจะปรับสูงขึ้นในอนาคตอันใกล้นี้ และจะเข้าร่วมการประมูลเพื่อ “ก้าวล้ำหน้า”

ดังนั้นหลังจากผลการประมูลนี้แล้ว เราจะรอจนกว่าช่วงเวลาการฝากเงินจะสิ้นสุดลงเพื่อจะได้ทราบว่าราคานั้นเป็นราคาเสมือนจริงหรือไม่ -

เหตุการณ์ที่เกิดขึ้นในThanh Oai หรือ Hoai Duc ถึงแม้จะแตกต่างกันในขนาด แต่ก็ทำให้หลายคนนึกถึงการประมูลที่ดิน "ที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน" ใน Thu Thiem (HCMC) เมื่อปลายปี 2021 โดยการประมูลครั้งนั้นที่ดินทั้ง 4 แปลง หลังจากที่ราคาถูกดันขึ้นสูงเกินไปจากราคาเริ่มต้น ซึ่งบริษัทลูกแห่งหนึ่งชนะการประมูลไปในราคา 24,500 พันล้านดอง สำหรับพื้นที่ดินมากกว่า 10,000 ตร.ม. หรือมากกว่า 2.4 พันล้านดอง/ตร.ม. โชคดีที่ราคาข้างต้นไม่ได้ถูกกำหนดไว้ เพราะไม่นานหลังจากนั้น ผู้ชนะการประมูลก็ได้ขอยกเลิกเงินฝากพร้อมๆ กัน

แต่หลังจากการประมูลที่ดินใน Thu Thiem ทันที ก็มีการกระทำที่ใช้ประโยชน์จากราคาการประมูลที่ชนะเสมือนจริงเพื่อ "ติดตามเทรนด์" และทำให้ราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยในพื้นที่ใกล้เคียงพุ่งสูงขึ้น แม้แต่บริษัทจดทะเบียนอื่นที่มีกองทุนที่ดินอยู่ใกล้ๆ ก็ยังได้รับประโยชน์เมื่อมูลค่าของพันธบัตรและหุ้นเพิ่มขึ้นหลายเท่า

ตามข้อมูลจาก TS. นายทราน ซวน เลือง รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS IEX) กล่าวว่ากระแสการประมูลที่ดินในเขตชานเมืองบางแห่งก่อให้เกิดการเก็งกำไรและภาวะเงินเฟ้อ ซึ่งจะส่งผลกระทบเชิงลบและทำให้การพัฒนาทางเศรษฐกิจและสังคมของท้องถิ่นนั้นล่าช้าลง แต่ถ้าหากการขยายตัวของเมืองชะลอตัวลง การดึงดูดการลงทุนทั้งจากต่างประเทศและในประเทศก็จะลดลงเช่นกัน ผลกระทบทางเศรษฐกิจในระดับท้องถิ่นในระยะยาวนั้นมีมหาศาล

“เมื่อการประมูลที่ดินเพิ่มขึ้นและมีการกำหนดระดับราคาใหม่ การชดเชยของรัฐในการทวงคืนที่ดินให้กับประชาชนในอนาคตจะประสบกับอุปสรรคมากมาย ทำให้กระบวนการการเคลียร์พื้นที่และการดำเนินโครงการยากลำบาก” รัฐจำเป็นต้องมีนโยบายและมุมมองที่ชัดเจนต่อกรณีนี้" ดร. นายทราน ซวน เลือง ยอมรับ

(โปรดติดตามตอนต่อไป)

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-thuong-bat-loi-va-bat-on-tu-vu-dau-gia-dat-kieu-thu-thiem-tai-vung-ven-ha-noi—bai-2-d222973.html