(CLO) ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม "ปิดฉาก" ปี 2567 ด้วยผลลัพธ์การฟื้นตัวเชิงบวก โดยต้องขอบคุณขั้นตอนสำคัญในการปรับปรุงระเบียงกฎหมายให้สมบูรณ์แบบ โดยมีข้อมูลที่โปร่งใสและชัดเจนมากขึ้นสำหรับผู้เข้าร่วมทุกคน
ตลาดเริ่มคึกคักขึ้นเรื่อยๆ ในช่วงปลายปี
ปี 2024 ถือเป็นปีที่เศรษฐกิจเวียดนามเริ่มฟื้นตัว หลังจากผ่านช่วงเวลาแห่งการฟื้นตัวและการเติบโตที่มั่นคง ด้วยตัวชี้วัดเศรษฐกิจมหภาคที่เป็นบวก ความเชื่อมั่นของนักลงทุนและประชาชนต่อเศรษฐกิจก็เพิ่มมากขึ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่มีข้อยกเว้นต่อแนวโน้มดังกล่าว โดยกลายเป็นหนึ่งในภาคส่วนชั้นนำซึ่งมีส่วนสนับสนุนการพัฒนาโดยรวมอย่างมาก
ทั้งนี้ ตลาดอสังหาฯ ในปี 2567 ได้ผ่านช่วงที่ยากลำบากที่สุดไปแล้ว โดยมีผลการฟื้นตัวเชิงบวกอยู่หลายรายการ และยังคงติดตามกระบวนการฟื้นตัวอย่างใกล้ชิด โดยยังมีช่องว่างสำหรับการเติบโตในอนาคตอีกมาก โดยมีแรงผลักดันจากปัจจัยสนับสนุนทั้งเศรษฐกิจมหภาค นโยบายการบริหารจัดการ และความต้องการของตลาด
อสังหาฯเวียดนามปิดปี 2024 ด้วยความก้าวหน้าครั้งใหญ่มากมาย (ภาพ : สท.)
ปลายไตรมาสแรกของปี 2567 ตลาดจะต้อนรับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากและตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์กลับมา "ดำเนินการ" ตลาดอีกครั้งเมื่อนักลงทุนเริ่มเปิดใช้งานโครงการต่างๆ ที่มีขนาดใหญ่ขึ้นเรื่อยๆ โครงการบางโครงการที่มีความคืบหน้าดีก็ได้รับเงินมัดจำอย่างเป็นทางการแล้ว โครงการที่เปิดใหม่ ทั้งประเภทที่ดิน ทาวน์เฮาส์ วิลล่า อพาร์ทเมนต์ ฯลฯ ต่างก็มีการเติบโตที่ดีทั้งในแง่ของความสนใจ การทำธุรกรรม และราคาขายทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง
ในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง โดยปริมาณอุปทานและธุรกรรมในไตรมาสนี้เติบโตอย่างแข็งแกร่ง สูงขึ้น 3 และเกือบ 4 เท่า ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2566
โดยเฉพาะข้อมูลที่ว่า พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2567 พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 พ.ร.บ.ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และ พ.ร.บ.สถาบันสินเชื่อ มาตรา 209 วรรค 2 จะมีผลบังคับใช้เร็วขึ้น 5 เดือน ยิ่งทำให้ผู้ประกอบการที่ประกอบกิจการในภาคอสังหาริมทรัพย์มีความเชื่อมั่นมากขึ้นว่า “พร้อมที่จะกลับเข้าสู่เกมอีกครั้ง”
ภายในไตรมาสที่สาม กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจที่อยู่อาศัย ที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์ ได้รับการ "กดดัน" ให้มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ ส่งผลให้ทัศนคติ "ก่อนชั่วโมง G" ของตลาดทั้งหมดถูกยกเลิกไป ตลาดเริ่มแสดงสัญญาณของการ "ร้อนแรง" โดยการประมูลที่ดินในเขตชานเมืองของฮานอย "ร้อนแรง" มากกว่าที่เคย นอกจากนี้ ความร้อนแรงของตลาดยังมาจากกลุ่มอพาร์ตเมนต์ โดยราคายังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยสร้างระดับใหม่ทั้งในตลาดหลักและตลาดรอง
ในไตรมาสสุดท้ายของปี เนื่องมาจากตลาด "ร้อนขึ้น" นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากจึงเปลี่ยนแผน "เปิดตัว" ผลิตภัณฑ์เร็วกว่าที่คาดไว้ โดยมีนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษมากมาย ช่วยให้อุปทานที่อยู่อาศัย "เกิน" ที่คาดการณ์ไว้
อุปทานเติบโตอย่างแข็งแกร่งทุกปี
ตามรายงานของสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VAR) อุปทานอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในปี 2567 จะเติบโตอย่างแข็งแกร่งเมื่อเทียบเป็นรายปี โดยจะมีโครงการขนาดใหญ่จำนวนมากขึ้นที่เปิดขายในช่วงปลายปี พร้อมด้วยนโยบายการชำระเงินที่ให้สิทธิพิเศษและยืดหยุ่น ภายในสิ้นปี 2567 ตลาดอสังหาฯ จะมีสินค้าเข้าเสนอขายในตลาดหลักทรัพย์ประมาณ 56,000 รายการ เทียบเท่ากับสิ้นปี 2566 เนื่องจากหลายโครงการ "ระบาย" สินค้าคงเหลือจำนวนมากในบริบทการฟื้นตัวของตลาด
ในปี 2024 ตลาดทั้งหมดมีการบันทึกผลิตภัณฑ์เพื่อการขายเกือบ 81,000 รายการ เพิ่มขึ้นกว่า 40% เมื่อเทียบกับปี 2023 โดยมีผลิตภัณฑ์ใหม่เพื่อการขาย 65,376 รายการ เพิ่มขึ้นประมาณ 3 เท่าจากปี 2023 แต่ลดลงเพียงประมาณ 7% เมื่อเทียบกับปี 2018 ซึ่งเป็นปีก่อนที่เกิดโรคระบาด เฉพาะไตรมาสที่ 4 ปี 2567 ตลาดมีการบันทึกผลิตภัณฑ์ใหม่เพื่อการขาย 28,000 รายการ เพิ่มขึ้น 2 เท่าจากไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 4 เท่าจากช่วงเดียวกันในปี 2566
ปริมาณธุรกรรมในปี 2024 ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง ขณะที่อุปทานมีการปรับปรุงทั้งปริมาณและคุณภาพ ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ทั้งเพื่ออยู่อาศัยและเพื่อการลงทุนมีสูงมากและเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตามความเร็วของการขยายตัวของเมืองและการพัฒนาเศรษฐกิจบนพื้นฐานของเส้นทางกฎหมายที่สมบูรณ์ ในปี 2024 ตลาดทั้งหมดบันทึกธุรกรรมสำเร็จมากกว่า 47,000 รายการ คิดเป็นอัตราการดูดซับ 72% โดยมีปริมาณการซื้อขายหลักมากกว่าร้อยละ 50 มาจากความต้องการในการลงทุน มีการคาดเดากันอยู่บ้างเกี่ยวกับเรื่องนี้
เมื่อพิจารณาจากโครงสร้างการทำธุรกรรม อพาร์ตเมนต์หรูหรา (CHCC) ถือเป็นประเภทที่ครองส่วนแบ่งทางการตลาด คิดเป็น 75% ของธุรกรรมทางการตลาดทั้งหมด โครงการใหม่มีอัตราการดูดซับที่ดีมากถึงมากกว่าร้อยละ 70 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โครงการต่างๆ จำนวนมากมีอัตราการดูดซับสูงถึงกว่า 90% ในวันเปิดตัวอย่างเป็นทางการ
ผลิตภัณฑ์ CHCC หลายรายการได้รับการ "โอน" ก่อนหรือหลังการลงนามในสัญญาการขายด้วยซ้ำ เมื่อใกล้สิ้นปี จำนวนการโอนในรูปแบบนี้จะเพิ่มขึ้นเนื่องจากอุปทานที่เพิ่มขึ้น และนักเก็งกำไรที่ "ท่อง" อพาร์ตเมนต์จะ "ลดการขาดทุน" - จริงๆ แล้วคือ "ลดกำไร" หรือเสมอทุน เนื่องมาจากแรงกดดันทางการเงิน
อุปทานอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในปี 2567 มีแนวโน้มเติบโตอย่างแข็งแกร่งปีต่อปี โดยมีโครงการขนาดใหญ่เปิดขายเพิ่มมากขึ้น (ภาพ : สท.)
ธุรกรรมแนวราบก็ปรับตัวดีขึ้นอย่างมากในบริบทการฟื้นตัวของตลาด โดยอัตราการดูดซับโครงการที่เปิดตัวใหม่อยู่ในเกณฑ์ดีมาก ประเมินไว้ที่เกือบ 65% หรือคิดเป็นเกือบ 9,000 ธุรกรรม
ในตลาดรอง สภาพคล่องจะกระจุกตัวอยู่ในผลิตภัณฑ์ที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริงและสามารถ "เข้าอยู่อาศัยได้ทันที" เป็นหลัก ในโครงการเมืองมีผู้อยู่อาศัยที่มีระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปโภคที่ครบครันและทันสมัย ผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยรายบุคคลที่มีสถานะทางกฎหมายรับประกัน ราคาต่ำกว่า 4 พันล้านดองในเมืองใหญ่ๆ
ในกลุ่มที่ดิน การทำธุรกรรมส่วนใหญ่เกิดขึ้นในตลาดรอง เมื่อกฎหมายใหม่บังคับให้นักลงทุนสร้างบ้านเพื่อขาย ที่ดินแปลงใหญ่ที่ไม่มีเอกสารทางกฎหมายจะ "ขาดทุน" ขณะที่ที่ดินที่ถูกแบ่งแยกและมีเอกสารทางกฎหมายก็จะถูก "ล่า" โดยนักลงทุน
นอกจากธุรกรรม “เก็งกำไร” แล้ว จำนวนธุรกรรมรองก็เพิ่มขึ้นแบบก้าวกระโดดเมื่อผู้ลงทุนยอมรับ “ความเจ็บปวด” ครั้งหนึ่ง กล้า “ตัดขาดทุน” ในสินทรัพย์ที่ไม่สร้างกระแสเงินสด หรือมีศักยภาพในการปรับราคาต่ำ เช่น ที่ดินที่ไกลจากใจกลางเมือง โครงการที่ยังไม่เสร็จเพื่อปรับโครงสร้างพอร์ตการลงทุน จัดสรรสินทรัพย์ให้กับสินทรัพย์ที่มีศักยภาพทางธุรกิจ แสวงหาผลประโยชน์เพื่อเช่า และสร้างกระแสเงินสด
VAR ประเมินว่าโดยทั่วไปตลาดอสังหาริมทรัพย์ "ปิด" ปี 2567 ด้วยผลลัพธ์การฟื้นตัวเชิงบวก โดยได้รับความช่วยเหลือจากขั้นตอนสำคัญในการปรับปรุงช่องทางกฎหมายให้สมบูรณ์แบบ ควบคู่ไปกับการกำกับดูแลและการจัดการอย่างใกล้ชิดของพรรค รัฐ และรัฐบาล
จนถึงปัจจุบันตลาดอสังหาฯ ก็ยังมีแนวโน้มเคลื่อนไหวไปในทางบวก สภาพคล่องทางการตลาดมีแนวโน้มลดลงเล็กน้อยในกลุ่มไฮเอนด์ แต่ยังคงมีเสถียรภาพในผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริงและมีมูลค่าสมเหตุสมผลโดยมีส่วนประกอบต่างๆ เช่น โครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค โครงสร้างพื้นฐานทางสังคม ต้นไม้ ทะเลสาบ พื้นที่บันเทิง การพาณิชย์ การจัดการ ความปลอดภัย เป็นต้น
VARS เชื่อว่าเพื่อให้ตลาดฟื้นตัวและพัฒนาไปในทิศทางที่ปลอดภัย มีสุขภาพดีและยั่งยืน นักลงทุนจำเป็นต้องมั่นใจว่าราคาเหมาะสมกับกำลังซื้อของตลาด แทนที่จะเน้นผลกำไรในระยะสั้น
ที่มา: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-viet-nam-khep-lai-nam-2024-voi-nhieu-buoc-tien-lon-post328396.html
การแสดงความคิดเห็น (0)