อสังหาฯ เวียดนามปิดปี 2024 ด้วยความก้าวหน้าครั้งยิ่งใหญ่

(CLO) ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม "ปิดฉาก" ปี 2567 ด้วยผลลัพธ์การฟื้นตัวเชิงบวก โดยต้องขอบคุณขั้นตอนสำคัญในการปรับปรุงระเบียงกฎหมายให้สมบูรณ์แบบ โดยมีข้อมูลที่โปร่งใสและชัดเจนมากขึ้นสำหรับผู้เข้าร่วมทุกคน

ตลาดเริ่มคึกคักขึ้นเรื่อยๆ ในช่วงปลายปี

ปี 2024 ถือเป็นปีที่เศรษฐกิจเวียดนามเริ่มฟื้นตัว หลังจากผ่านช่วงเวลาแห่งการฟื้นตัวและการเติบโตที่มั่นคง ด้วยตัวชี้วัดเศรษฐกิจมหภาคที่เป็นบวก ความเชื่อมั่นของนักลงทุนและประชาชนต่อเศรษฐกิจก็เพิ่มมากขึ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่มีข้อยกเว้นจากแนวโน้มดังกล่าว โดยกลายเป็นหนึ่งในภาคส่วนชั้นนำซึ่งมีส่วนสนับสนุนการพัฒนาโดยรวมอย่างมาก

ทั้งนี้ ตลาดอสังหาฯ ในปี 2567 ได้ผ่านช่วงที่ยากลำบากที่สุดไปแล้ว โดยมีผลการฟื้นตัวเชิงบวกอยู่หลายรายการ และยังคงติดตามกระบวนการฟื้นตัวอย่างใกล้ชิด โดยยังมีช่องว่างสำหรับการเติบโตในอนาคตอีกมาก โดยมีแรงผลักดันจากปัจจัยสนับสนุนทั้งเศรษฐกิจมหภาค นโยบายการบริหารจัดการ และความต้องการของตลาด

อสังหาฯเวียดนามปิดปี 2024 ด้วยความก้าวหน้าครั้งใหญ่มากมาย (ภาพ : สท.)

ปลายไตรมาสแรกของปี 2567 ตลาดจะต้อนรับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากและตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์กลับมา "ดำเนินการ" ตลาดอีกครั้งเมื่อนักลงทุนเริ่มเปิดใช้งานโครงการต่างๆ ที่มีขนาดใหญ่ขึ้นเรื่อยๆ โครงการบางโครงการที่มีความคืบหน้าดีก็ได้รับเงินมัดจำอย่างเป็นทางการแล้ว โครงการที่เปิดใหม่ ทั้งประเภทที่ดิน ทาวน์เฮาส์ วิลล่า อพาร์ทเมนต์ ฯลฯ ต่างก็มีการเติบโตที่ดีทั้งในแง่ของความสนใจ การทำธุรกรรม และราคาขายทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง

ในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง โดยปริมาณอุปทานและธุรกรรมในไตรมาสนี้เติบโตอย่างแข็งแกร่ง สูงขึ้น 3 และเกือบ 4 เท่า ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2566

โดยเฉพาะข้อมูลที่ว่า พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2567 พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 พ.ร.บ.ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และ พ.ร.บ.สถาบันสินเชื่อ มาตรา 209 วรรค 2 จะมีผลบังคับใช้เร็วขึ้น 5 เดือน ยิ่งทำให้ผู้ประกอบการที่ประกอบกิจการในภาคอสังหาริมทรัพย์มีความเชื่อมั่นมากขึ้นว่า “พร้อมที่จะกลับเข้าสู่เกมอีกครั้ง”

ภายในไตรมาสที่สาม กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจที่อยู่อาศัย ที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์ ได้รับการ "กดดัน" ให้มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ ส่งผลให้ทัศนคติ "ก่อนชั่วโมง G" ของตลาดทั้งหมดถูกยกเลิกไป ตลาดยังได้เริ่มแสดงสัญญาณของการ "ร้อนแรง" โดยการประมูลที่ดินในเขตชานเมืองของฮานอย "ร้อนแรง" มากกว่าที่เคย ความร้อนแรงของตลาดยังคงนำโดยกลุ่มอพาร์ตเมนต์ โดยราคามีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและสร้างระดับใหม่ทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง

ในไตรมาสสุดท้ายของปี เนื่องมาจากตลาด "ร้อนขึ้น" นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์หลายรายจึงเปลี่ยนแผน "เปิดตัว" ผลิตภัณฑ์เร็วกว่าที่คาดไว้ โดยมีนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษมากมาย ช่วยให้อุปทานที่อยู่อาศัย "เกิน" ที่คาดการณ์ไว้

อุปทานเติบโตอย่างแข็งแกร่งทุกปี

ตามรายงานของสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VAR) อุปทานอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในปี 2567 จะเติบโตอย่างแข็งแกร่งเมื่อเทียบเป็นรายปี โดยจะมีโครงการขนาดใหญ่จำนวนมากขึ้นที่เปิดขายในช่วงปลายปี พร้อมด้วยนโยบายการชำระเงินที่ให้สิทธิพิเศษและยืดหยุ่น ภายในสิ้นปี 2567 ตลาดอสังหาฯ จะมีสินค้าเข้าเสนอขายในตลาดหลักทรัพย์ประมาณ 56,000 รายการ เทียบเท่ากับสิ้นปี 2566 เนื่องจากหลายโครงการ "ระบาย" สินค้าคงเหลือจำนวนมากในบริบทการฟื้นตัวของตลาด

ในปี 2024 ตลาดทั้งหมดมีการบันทึกผลิตภัณฑ์เพื่อการขายเกือบ 81,000 รายการ เพิ่มขึ้นกว่า 40% เมื่อเทียบกับปี 2023 โดยมีผลิตภัณฑ์ใหม่เพื่อการขาย 65,376 รายการ เพิ่มขึ้นประมาณ 3 เท่าจากปี 2023 แต่ลดลงเพียงประมาณ 7% เมื่อเทียบกับปี 2018 ซึ่งเป็นปีก่อนที่เกิดโรคระบาด เฉพาะไตรมาสที่ 4 ปี 2567 ตลาดมีการบันทึกผลิตภัณฑ์ใหม่เพื่อการขาย 28,000 รายการ เพิ่มขึ้น 2 เท่าจากไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 4 เท่าจากช่วงเดียวกันในปี 2566

ปริมาณธุรกรรมในปี 2024 ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง ขณะที่อุปทานมีการปรับปรุงทั้งปริมาณและคุณภาพ ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ทั้งเพื่ออยู่อาศัยและเพื่อการลงทุนมีสูงมากและเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตามความเร็วของการขยายตัวของเมืองและการพัฒนาเศรษฐกิจบนพื้นฐานของเส้นทางกฎหมายที่สมบูรณ์ ในปี 2024 ตลาดทั้งหมดบันทึกธุรกรรมสำเร็จมากกว่า 47,000 รายการ คิดเป็นอัตราการดูดซับ 72% โดยมีปริมาณการซื้อขายหลักมากกว่าร้อยละ 50 มาจากความต้องการในการลงทุน มีการคาดเดากันอยู่บ้างเกี่ยวกับเรื่องนี้

เมื่อพิจารณาจากโครงสร้างการทำธุรกรรม อพาร์ตเมนต์หรูหรา (CHCC) ถือเป็นประเภทที่ครองส่วนแบ่งทางการตลาด คิดเป็น 75% ของธุรกรรมทางการตลาดทั้งหมด โครงการใหม่มีอัตราการดูดซับที่ดีมากถึงมากกว่าร้อยละ 70 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โครงการต่างๆ จำนวนมากมีอัตราการดูดซับสูงถึงกว่า 90% ในวันเปิดตัวอย่างเป็นทางการ

ผลิตภัณฑ์ CHCC หลายรายการได้รับการ "โอน" ก่อนหรือหลังการลงนามในสัญญาการขายด้วยซ้ำ เมื่อใกล้สิ้นปี จำนวนการโอนในรูปแบบนี้จะเพิ่มขึ้นเนื่องจากอุปทานที่เพิ่มขึ้น และนักเก็งกำไรที่ "ท่อง" อพาร์ตเมนต์จะ "ลดการขาดทุน" - จริงๆ แล้วคือ "ลดกำไร" หรือเสมอทุน เนื่องมาจากแรงกดดันทางการเงิน

อุปทานอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในปี 2567 มีแนวโน้มเติบโตอย่างแข็งแกร่งปีต่อปี โดยมีโครงการขนาดใหญ่เปิดขายเพิ่มมากขึ้น (ภาพ : สท.)

ธุรกรรมแนวราบก็ปรับตัวดีขึ้นอย่างมากในบริบทการฟื้นตัวของตลาด โดยอัตราการดูดซับโครงการที่เปิดตัวใหม่อยู่ที่ระดับที่ดีมาก ประเมินไว้ที่เกือบ 65% หรือคิดเป็นเกือบ 9,000 ธุรกรรม

ในตลาดรอง สภาพคล่องจะกระจุกตัวอยู่ในผลิตภัณฑ์ที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริงและสามารถ "เข้าอยู่อาศัยได้ทันที" เป็นหลัก ในโครงการเมืองมีผู้อยู่อาศัยที่มีระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปโภคที่ครบครันและทันสมัย ผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยรายบุคคลที่มีสถานะทางกฎหมายรับประกัน ราคาต่ำกว่า 4 พันล้านดองในเมืองใหญ่ๆ

ในกลุ่มที่ดิน การทำธุรกรรมส่วนใหญ่เกิดขึ้นในตลาดรอง เมื่อกฎหมายใหม่บังคับให้นักลงทุนสร้างบ้านเพื่อขาย ที่ดินแปลงใหญ่ที่ไม่มีเอกสารทางกฎหมายจะ "ขาดทุน" ขณะที่ที่ดินที่ถูกแบ่งแยกและมีเอกสารทางกฎหมายก็จะถูก "ล่า" โดยนักลงทุน

นอกจากธุรกรรม “เก็งกำไร” แล้ว จำนวนธุรกรรมรองก็เพิ่มขึ้นแบบก้าวกระโดดเมื่อผู้ลงทุนยอมรับ “ความเจ็บปวด” ครั้งหนึ่ง กล้า “ตัดขาดทุน” ในสินทรัพย์ที่ไม่สร้างกระแสเงินสด หรือมีศักยภาพในการปรับราคาต่ำ เช่น ที่ดินที่ไกลจากใจกลางเมือง โครงการที่ยังไม่เสร็จเพื่อปรับโครงสร้างพอร์ตการลงทุน จัดสรรสินทรัพย์ให้กับสินทรัพย์ที่มีศักยภาพทางธุรกิจ แสวงหาผลประโยชน์จากการให้เช่า และสร้างกระแสเงินสด

VAR ประเมินว่าโดยทั่วไปตลาดอสังหาริมทรัพย์ "ปิด" ปี 2567 ด้วยผลลัพธ์การฟื้นตัวเชิงบวก โดยได้รับความช่วยเหลือจากขั้นตอนสำคัญในการปรับปรุงช่องทางกฎหมายให้สมบูรณ์แบบ ควบคู่ไปกับการกำกับดูแลและการจัดการอย่างใกล้ชิดของพรรค รัฐ และรัฐบาล

จนถึงปัจจุบันตลาดอสังหาฯ ก็ยังมีแนวโน้มเคลื่อนไหวไปในทางบวก สภาพคล่องทางการตลาดมีแนวโน้มลดลงเล็กน้อยในกลุ่มไฮเอนด์ แต่ยังคงมีเสถียรภาพในผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริงและมีมูลค่าสมเหตุสมผลโดยมีส่วนประกอบต่างๆ เช่น โครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค โครงสร้างพื้นฐานทางสังคม ต้นไม้ ทะเลสาบ พื้นที่บันเทิง การพาณิชย์ การจัดการ ความปลอดภัย เป็นต้น

VARS เชื่อว่าเพื่อให้ตลาดฟื้นตัวและพัฒนาไปในทิศทางที่ปลอดภัย มีสุขภาพดีและยั่งยืน นักลงทุนจำเป็นต้องมั่นใจว่าราคาเหมาะสมกับกำลังซื้อของตลาด แทนที่จะเน้นผลกำไรในระยะสั้น

ที่มา: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-viet-nam-khep-lai-nam-2024-voi-nhieu-buoc-tien-lon-post328396.html