อสังหาฯภาคอุตสาหกรรมยัง “เผชิญความยากลำบาก” อยู่หรือไม่?

อสังหาฯภาคอุตสาหกรรมยังคงเผชิญความยากลำบาก

ตามรายงานล่าสุดของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) อสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมถือเป็นหนึ่งในกลุ่มตลาดที่เติบโตรวดเร็วที่สุด

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา อสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมยังคงรักษาตำแหน่ง "ดาวเด่น" เอาไว้ได้ โดยได้รับความสนใจอย่างมากจากนักลงทุนในและต่างประเทศ ด้วยนโยบายการลงทุนและการสนับสนุนมากมายจากรัฐบาล พร้อมด้วยโครงสร้างพื้นฐานที่ได้รับการปรับปรุงและตำแหน่งเชิงกลยุทธ์ในห่วงโซ่อุปทานโลก

อย่างไรก็ตาม ตามที่ผู้เชี่ยวชาญหลายรายกล่าวไว้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมาย และต้องมีกลไกที่เฉพาะเจาะจงมากขึ้นเพื่อพัฒนาให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้นและเน้นการดึงดูดมากขึ้น

กองทุนที่ดินเพื่อขยายเขตอุตสาหกรรมเป็นปัญหาที่นักลงทุนหลายรายกังวล

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธาน VARS ประเมินว่า ตลาดเขตอุตสาหกรรมของเวียดนามยังมีช่องว่างให้เติบโตอีกมาก โดยให้คำมั่นว่าจะรักษาโมเมนตัมการเติบโตที่แข็งแกร่งต่อไป โดยมีบทบาทสำคัญในเศรษฐกิจ

ดังนั้นการพัฒนาอุตสาหกรรมโลจิสติกส์จึงเติบโตอย่างมากโดยเฉพาะเมื่ออีคอมเมิร์ซเติบโตอย่างรวดเร็ว วิสาหกิจโลจิสติกส์ในประเทศและต่างประเทศต่างขยายขนาดและขอบเขตการดำเนินงานในเวียดนามอย่างแข็งขัน

อย่างไรก็ตาม ตลาดเวียดนามยังคงเผชิญกับความท้าทายมากมาย เนื่องจากตลาดสำคัญบางแห่ง เช่น นครโฮจิมินห์ เมืองบิ่ญเซือง และเมืองด่งนาย กำลังเผชิญกับความยากลำบากในการขยายกองทุนที่ดินภาคอุตสาหกรรมเนื่องจากการขยายตัวของเมืองอย่างรวดเร็วและการแข่งขันในที่ดิน แม้ว่าโครงสร้างพื้นฐานจะดีขึ้น แต่ก็ยังไม่สามารถรองรับการพัฒนาในระดับเขตอุตสาหกรรมได้

ตามที่ประธาน VARS เปิดเผยว่า ปัญหาในปัจจุบัน ได้แก่ นโยบายและขั้นตอนการบริหารจัดการที่ซับซ้อน ใช้เวลานานและมีค่าใช้จ่ายสูง สร้างความยากลำบากให้กับผู้ลงทุน นโยบายที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนและการพัฒนาเขตอุตสาหกรรมบางครั้งไม่สอดคล้องและเปลี่ยนแปลงกะทันหัน ทำให้ผู้ลงทุนประสบความยากลำบากในการวางแผนระยะยาว

นิคมอุตสาหกรรม Binh Duong รายล้อมไปด้วยพื้นที่ที่อยู่อาศัยที่จะย้ายไปยังนิคมอุตสาหกรรมแห่งใหม่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่ดีกว่า

นอกจากนี้ ปัญหาการขาดแคลนแรงงานที่มีทักษะสูง การจัดการด้านสิ่งแวดล้อมที่จำกัด ความเสี่ยงด้านการลงทุนเนื่องมาจากต้นทุนที่ดินและการก่อสร้างที่สูง โดยเฉพาะต้นทุนการจัดตั้งกองทุนที่ดินเมื่อกฎหมายที่ดินฉบับใหม่มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ... ยิ่งทำให้ปัญหาด้านอสังหาริมทรัพย์ในภาคอุตสาหกรรมทวีความรุนแรงมากขึ้น

นาย Phan Tan Dat ประธานกรรมการบริหาร Binh Duong Mineral and Construction Joint Stock Company (KSB) เปิดเผยว่า “ปัจจุบันภาวะเศรษฐกิจถดถอยทั่วโลกเริ่มส่งสัญญาณชะลอตัว และการพัฒนาเศรษฐกิจอาจค่อยๆ ฟื้นตัวได้ตั้งแต่ปี 2567 อสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมถือเป็นจุดสว่างในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมจะเผชิญกับความยากลำบากหลายประการในแง่ของกลไกและแรงงาน แต่ด้วยกลยุทธ์และความมุ่งมั่นของนักลงทุน การแก้ไขปัญหาที่ยากลำบากก็จะง่ายขึ้น”

นายดัต กล่าวว่า ในปัจจุบันการลงทุนในเขตอุตสาหกรรมและดึงดูดลูกค้าไม่ใช่เรื่องง่าย นอกเหนือจากนโยบายของผู้ลงทุนสวนอุตสาหกรรมเองแล้ว หน่วยงานท้องถิ่นยังต้องเป็น “กุญแจ” สำคัญในการดึงดูดนักลงทุนอีกด้วย

อุตสาหกรรมสีเขียวเติบโตอย่างต่อเนื่องทำให้ผู้ลงทุนยังคงอยู่

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา อสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมกลายเป็นกลุ่มผลิตภัณฑ์ที่นักลงทุนต่างชาติให้ความสนใจเสมอมา

“ยักษ์ใหญ่” ของนิคมอุตสาหกรรมหลายแห่งก็ได้คว้าโอกาสนี้ไว้อย่างรวดเร็วด้วยการวิจัยและพัฒนานิคมอุตสาหกรรมทันสมัย ​​การนำเทคโนโลยีขั้นสูงและระบบอัตโนมัติและมาตรฐานการผลิตสีเขียวมาใช้เพื่อปรับปรุงประสิทธิภาพการผลิตและคุณภาพของผลิตภัณฑ์ ขณะเดียวกันก็ลดต้นทุนและเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันในตลาดต่างประเทศ

ตัวอย่างเช่น ในนครโฮจิมินห์ ในปัจจุบันมีการมุ่งเน้นทรัพยากรไปที่การพัฒนาและก่อสร้างโซนเทคโนโลยีขั้นสูง นำโรงงานสีเขียวที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมมาไว้ในสถานที่เดียว และในเวลาเดียวกันก็นำสายการผลิตอัตโนมัติจำนวนมากมาปรับใช้และปรับปรุงทักษะอีกด้วย

โครงสร้างพื้นฐานที่มีการจัดการอย่างดีถือเป็นเงื่อนไขประการหนึ่งในการดึงดูดนักลงทุน

หรือในจังหวัดบิ่ญเซือง จังหวัดนี้มีนโยบายปรับมาตรฐานเขตอุตสาหกรรม มุ่งสู่สภาพแวดล้อมที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมมาเป็นเวลานานหลายปี ในช่วงแรก เขตอุตสาหกรรมที่ร่วมมือกับสิงคโปร์ (Vsip Industrial Park) สร้างความประทับใจด้วยโครงสร้างพื้นฐานที่มีการจัดการอย่างดี อุตสาหกรรมที่ปลอดภัย และโดยเฉพาะอย่างยิ่งเขตอุตสาหกรรมที่ปกคลุมไปด้วยสีเขียวตลอดเวลา

ในเวลาเพียงไม่กี่ปี ต้นแบบของเขตอุตสาหกรรมสีเขียวอย่าง Vsip ได้รับการพัฒนาจากเขตอุตสาหกรรม 1 แห่งเป็น 3 แห่งในจังหวัดบิ่ญเซือง นี่เป็นอีกหนึ่งจุดที่น่าสนใจในการดึงดูดนักลงทุนต่างชาติมายังบิ่ญเซือง

ตัวแทนจาก VSIP Group (บริษัทร่วมทุนระหว่าง Becamex IDC Corporation (เวียดนาม) และ Sembcorp Development Singapore) เปิดเผยว่า “นับตั้งแต่มีการก่อสร้างสวนอุตสาหกรรมแห่งแรกในบิ่ญเซือง หน่วยงานนี้มุ่งหวังที่จะเป็นสวนอุตสาหกรรมสีเขียวตามมาตรฐานสากลพร้อมโครงสร้างพื้นฐานที่เป็นระบบ โดยให้ความสำคัญกับพื้นที่สีเขียวและสิ่งแวดล้อมเชิงนิเวศเป็นหลัก การสร้างสภาพแวดล้อมที่เอื้ออำนวยและพิเศษที่สุดสำหรับนักลงทุนเพื่อเรียนรู้และเข้ามาสร้างโรงงานเพื่อทำงาน และนี่คือเงื่อนไขที่จะช่วยให้นักลงทุนสามารถค้นหาและรักษาพวกเขาไว้ได้

มุมหนึ่งของสวนอุตสาหกรรมมาตรฐานสิงคโปร์

นาย Pham Ngoc Thuan กรรมการผู้จัดการทั่วไปของ Becamex IDC กล่าวว่า สำหรับเขตอุตสาหกรรมแห่งใหม่นั้น จะมีการคำนึงถึงภารกิจในการวางแผนและคำนวณโซลูชันการบริหารจัดการอัจฉริยะตั้งแต่เริ่มต้น รวมถึงเกณฑ์สำหรับเขตอุตสาหกรรมที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมโดยเฉพาะด้วย สิ่งนี้ช่วยดึงดูดอุตสาหกรรมที่มีมูลค่าเพิ่มสูง สีเขียวและเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม อันเป็นการวางรากฐานให้กับเขตอุตสาหกรรมวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยีในอนาคต

เพื่อสนับสนุนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมเพิ่มเติม ผู้เชี่ยวชาญของ VARS ยังเสนอให้รัฐบาลควรส่งเสริมการลงทุนและปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่ง โลจิสติกส์ และสาธารณูปโภคด้านอุตสาหกรรมเพื่อสนับสนุนการพัฒนาเขตอุตสาหกรรมต่อไป

นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องปฏิรูปขั้นตอนการบริหารจัดการและสร้างสภาพแวดล้อมการลงทุนที่เอื้ออำนวยยิ่งขึ้นสำหรับธุรกิจอย่างต่อเนื่อง ลงทุนด้านการศึกษาและการฝึกอาชีวศึกษา โดยเฉพาะด้านเทคโนโลยีขั้นสูงและระบบอัตโนมัติ เพื่อพัฒนาคุณภาพทรัพยากรมนุษย์ โดยใช้ประโยชน์จากช่วง 15 ปีที่เหลือของยุคทองประชากร

พร้อมกันนี้ให้เสริมสร้างนโยบายจูงใจที่น่าดึงดูดและมีเสถียรภาพเพื่อดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ

ตามข้อมูลของ VARS ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2567 ทั้งประเทศมีเขตอุตสาหกรรม 418 แห่ง (รวมถึงเขตแปรรูปส่งออก 4 แห่ง) ที่ก่อตั้งขึ้นใน 61/63 จังหวัดและเมือง โดยมีพื้นที่ธรรมชาติรวมประมาณ 1,299,000 เฮกตาร์ พื้นที่อุตสาหกรรมรวมทั้งสิ้นประมาณ 892,000 เฮกตาร์ แบ่งเป็นเขตอุตสาหกรรมนอกเขตเศรษฐกิจ 371 แห่ง เขตอุตสาหกรรมในเขตเศรษฐกิจชายฝั่งทะเล 39 แห่ง และเขตอุตสาหกรรมในเขตเศรษฐกิจชายแดน 8 แห่ง

เขตอุตสาหกรรมและเขตเศรษฐกิจดึงดูดโครงการลงทุนภายในประเทศมากกว่า 10,400 โครงการ และโครงการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศที่ถูกต้องมากกว่า 11,200 โครงการ โดยมีทุนการลงทุนจดทะเบียนรวมกว่า 2,540 ล้านล้านดอง และ 231 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ตามลำดับ ทุน FDI ในเขตอุตสาหกรรมและเขตเศรษฐกิจคิดเป็นประมาณ 35 – 40% ของทุน FDI ที่จดทะเบียนทั้งหมดของประเทศในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

ภายในปี พ.ศ. 2566 เขตอุตสาหกรรมและเขตเศรษฐกิจทั่วประเทศได้สร้างงานให้กับคนงานโดยตรงประมาณ 4.15 ล้านคน ซึ่งส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในภูมิภาคตะวันออกเฉียงใต้และสามเหลี่ยมปากแม่น้ำแดง คิดเป็น 41.3% และ 30.3% ของคนงานที่ทำงานในเขตอุตสาหกรรมทั่วประเทศตามลำดับ

อัตราการเข้าพักและราคาค่าเช่ายังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง เขตอุตสาหกรรมที่ดำเนินการอยู่มีอัตราการครอบครองพื้นที่โดยประมาณมากกว่าร้อยละ 75 โดยจังหวัดชายแดนภาคใต้สำคัญมีถึงร้อยละ 92

ความต้องการที่สูงและแนวโน้มที่เพิ่มขึ้นผลักดันให้ราคาค่าเช่าที่ดินในเขตอุตสาหกรรมปรับสูงขึ้น โดยมีการปรับขึ้นคงที่ตั้งแต่ 8-12% ต่อปี ภาคใต้มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ย 188 USD/ตร.ม./ระยะเวลาเช่า

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/bat-dong-san-cong-nghiep-van-gap-kho-a665592.html